Entfernung von Mietereinbauten

Entfernung von Mietereinbauten; Ersatzmieterklausel; vorzeitige Mietentlassung; Rückbauverpflichtung; Mietvertragsaufhebung

Eine vorzeitige Entlassung eines Mieters aus dem Mietverhältnis setzt neben dem das Vermieterinteresse an der Erhaltung des Vertrages erheblich überragenden Mieterinteresse an der vorzeitigen Beendigung des Vertrages und der Stellung eines geeigneten Nachmieters auch voraus, daß der Mieter die von ihm vorgenommenen Einbauten (z. B. Holzdecken in Bad und Korridor) wieder entfernt. (Leitsatz der Redaktion)

(...) Die Kündigung der Bekl. (Mieterin) hat das Mietverhältnis nicht vorzeitig beendet, denn ein Kündigungsgrund für eine außerordentliche Kündigung bestand nicht. Ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung der Bekl. aus dem Mietverhältnis bestand nicht. Eine Ersatzmieterklausel haben die Parteien im Mietvertrag nicht vereinbart. Darüber hinaus ergibt sich ein solcher Anspruch auch nicht aus Treu und Glauben, § 242 BGB. Voraussetzung hierfür wäre, daß ein berechtigtes Interesse des Mieters an der vorzeitigen Beendigung des Vertrages dasjenige des Vermieters an der Einhaltung des Vertrages erheblich überragt und der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellt (vgl. OLG Karlsruhe [RE-Miet] ZMR 1981, 269; LG Berlin GE 1988, 253; Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 2. Aufl., § 552, Rdnr. 21; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., I 109). Vorliegend hat die Bekl. kein Interesse an der Auflösung des Vertrages dargelegt, das geeignet wäre, das Interesse des Kl. erheblich zu übersteigen. Soweit sich lediglich aus den Anlagen ergibt, daß sie ein Eigenheim zu beziehen beabsichtigte, fehlen jegliche Angaben zu dem maßgeblichen Bezugszeitpunkt. Selbst wenn jedoch ein erheblich überragendes Interesse vorläge, scheitert ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis an den weiteren Voraussetzungen. Ungeachtet der beim Auszug der Bekl. evtl. nicht oder mangelhaft erledigten Schönheitsreparaturen, war sie jedenfalls auch zum Rückbau der Mietereinrichtungen verpflichtet, wobei es unerheblich ist, ob sie die Einrichtungen vom Vormieter inklusive der Rückbauverpflichtung bei Vertragsende übernommen hat oder die Einbauten selbst eingebracht hat. Der Anspruch wurde vom Kl. auch mit Schreiben vom 11. September 1999 hinsichtlich der Einbauten, mit Ausnahme der Zweckeinbauten bei Übernahme, geltend gemacht. Bei den von der Bekl. zu entfernenden Mietereinbauten handelt es sich zumindest um die Holzdecken im Bad und im Korridor, die gemäß § 1 Nr. 1 des Mietvertrages vom 14. September 1985 nicht mitvermietet wurden. Soweit sich die Bekl. darauf beruft, die von ihr benannten Nachmieter hätten die Einbauten übernehmen wollen, ist dies unerheblich. Denn der Vermieter muß sich nicht auf einen Verzicht auf den bei Vertragsbeendigung fälligen Rückbauanspruch und auf eine Übernahme durch den Nachmieter verweisen lassen. Es obliegt dem aus dem Vertrag strebenden Mieter, der sich auf Treu und Glauben beruft, vielmehr, seinerseits sämtliche Voraussetzungen dafür zu schaffen, daß der Vermieter einen Nachmietvertrag abschließen kann und dabei so gestellt ist, als wenn die ordentliche Kündigungsfrist abgelaufen wäre. Da die Rückbauverpflichtung auch bei einer fristgemäßen Beendigung des Vertrages fällig geworden wäre, besteht kein Anlaß, dem Vermieter diesen Anspruch bei einer vorzeitigen Beendigung - auf die der Mieter dem Grundsatz nach keinen Anspruch hat - zu versagen. Es stellt danach keinen Verstoß gegen Treu und Glauben dar, daß der Kl. vorIiegend zumindest auch im Hinblick auf die unerledigten Rückbauverpflichtungen einen Vertragsabschluß mit den Nachmietinteressenten - ungeachtet der Frage ihrer sonstigen Geeignetheit und Abschlußbereitschaft - verweigert hat.

Will der Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen werden, muß er jedenfalls von ihm vorgenommene Einbauten vorher entfernen, wenn der Vermieter das verlangt.

Der Mieter begehrte eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis - es galt noch die lange Kündigungsfrist des § 565 Abs. 2 BGB a. F. Die von ihm vorgenommenen Einbauten (Holzdecken in Bad und Korridor) wollte er allerdings nicht entfernen und behauptete, die genannten Nachmieter hätten die Einbauten übernehmen wollen. Damit gab sich der Vermieter nicht zufrieden. Der Mieter zog dennoch aus und zahlte keine Miete mehr. Das wiederum veranlaßte den Vermieter zur Zahlungsklage, mit der er beim Amts- und Landgericht auch Erfolg hatte.

Die ZK 63 des Landgerichts Berlin ließ es dahinstehen, ob die grundsätzlichen Voraussetzungen für eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses vorgelegen haben, denn jedenfalls hätte der Mieter auch die von ihm vorgenommenen Einbauten wieder entfernen müssen, worauf der Vermieter bestand. Er müsse sich auch nicht darauf verweisen lassen, der Nachmieter wolle die Einbauten übernehmen.

Die bisherige Problematik zur vorzeitigen Mietbeendigung dürfte sich im Hinblick auf die kurzen Kündigungsfristen des § 573 c Abs. 1 BGB (für den Mieter drei Monate) etwas entschärfen, bleibt jedoch für Altfälle mit der Vereinbarung der Kündigungsfristen des § 565 BGB a. F. und unter Umständen bei der Vereinbarung einer sogenannten Mietmindestdauer erhalten. Hier gelten nach wie vor die Grundsätze der dazu ergangenen Rechtsentscheide (OLG Karlsruhe ZMR 1981, 269; OLG Hamm ZMR 1983, 277, Schach in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 537 Rn. 21). Hinzukommen muß jedoch auch, daß sich der Mieter vertragsgerecht verhält. Dazu gehört die sich aus § 546 BGB ergebende Pflicht, bauliche Veränderungen der Räume, Einbauten, Einrichtungen oder Installationen wieder zu beseitigen. Das muß der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses tun, und das gilt natürlich auch bei vorzeitiger Rückgabe der Mietsache. Der Mieter wird nur dann von dieser Rückbauverpflichtung befreit, wenn der Vermieter seinerseits die Einbauten übernehmen möchte. Dann kann er nämlich das Wegnahmrecht des Mieters aus § 539 Abs. 2 durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden - wenn nicht der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat (§ 552 Abs. 1 BGB).