Entfernung von Ein- und Ausbauten als Hauptpflicht

Entfernung von Ein- und Ausbauten als Hauptpflicht; Rückbaupflicht

1. Die im Mietvertrag vereinbarte Verpflichtung des Mieters, bei Ende des Mietverhältnisses "Ein- und Ausbauten ... zu entfernen", wenn durch sie "eine weitere Vermietung erschwert sein (sollte)", ist wirksam.

2. Die bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Rückbaupflicht des Mieters ist Hauptpflicht.

3. Zur Entbehrlichkeit der Fristsetzung für den Rückbau.

I. Die Berufung, mit welcher der Kl. nach kompletter Abweisung seiner auf Zahlung (10.678,52 € nebst Zinsen) und Feststellung gerichteten Klage nur noch den Schadensersatzanspruch wegen des unterbliebenen Rückbaus der Mietsache nach am 31. Juli 2005 beendetem Mietverhältnis geltend macht (3.361,08 € nebst Zinsen), ist in vollem Umfange begründet. [...]

1. Die Bekl. (gewerbliche Mieterin) schuldete dem Kl. (Vermieter) gemäß § 546 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 23 Abs. 1 des Mietvertrags (künftig: MV) vom 21. Mai 2000 nach beendetem Mietverhältnis den Rückbau der Mietsache. Wegen der von ihr erklärten Leistungsverweigerung hat sich der Leistungsanspruch gemäß §§ 323, 325, 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB in einen geldwerten Schadensersatzanspruch umgewandelt, der der Höhe nach dem Betrag entspricht, den der Kl. zur Beseitigung der von der Bekl. zurückgelassenen Einbauten aufwenden musste.

a) Die in § 23 Abs. 1 Mietvertrag vereinbarte Verpflichtung der Bekl., "Ein- und Ausbauten ... zu entfernen", wenn durch sie "eine weitere Vermietung erschwert sein (sollte)" (künftig: Rückbauklausel), ist rechtlich unbedenklich. Sie regelt nichts, was nicht jeder Mieter kraft Gesetzes ohnehin gemäß § 546 Abs. 1 BGB schuldet, nämlich die Entfernung seiner Sachen (Inventar, Einbauten) nach Beendigung des Mietvertrags (vgl. BGH, NJW 1986, 309, 310 sub I.2 c; Senat, OLGR Düsseldorf 2007, 71 und 2002, 265 sub 1 e, aa). Im Gegenteil, die Klausel begünstigt den Mieter im Vergleich zur gesetzlichen Regelung insofern, als der Rückbau nicht unbedingt (allein vom Willen des Vermieters abhängig) zu erfolgen hat, sondern nur dann, wenn der Nachfolgemieter das wünscht. In diesem Sinne jedenfalls ist die Klausel gemäß §§ 133, 157 BGB auszulegen. Der Rückbauanspruch entsteht deshalb dann, wenn der Nachfolgemieter die Beseitigung der Einbauten verlangt.

Insoweit ist die Rechtsauffassung der Bekl. zutreffend, die Fälligkeit des Rückbauanspruchs hänge von einem entsprechenden Beseitigungsverlangen des Nachmieters ab. Diese Fälligkeitsvoraussetzung ist indes entgegen der Rechtsmeinung der Bekl. eingetreten. Denn das Beseitigungsverlangen hat, wie das vom Landgericht gewonnene Beweisergebnis belegt, der Nachmieter gestellt.

b) Bereits durch das der Bekl. unstreitig zugegangene Schreiben des Kl. vom 20. Juli 2005 war eindeutig, welchen Umfang das Beseitigungsverlangen hatte. Das ergibt sich aus der darin enthaltenen Bezugnahme auf die vorangegangene Besprechung der Bekl. mit dem Nachfolgemieter vom 14. Juli 2005. Die Bekl. selbst hat im Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 25. Juli 2005 bestätigt, dass der Nachfolgemieter die Forderung gestellt habe, "alle Ein- und Ausbauten müssten entfernt werden".

c) Die Auffassung des Landgerichts, der Kl. habe deshalb keinen Beseitigungsanspruch, weil er der Bekl. keine Frist gesetzt habe, ist von Rechtsirrtum beeinflusst.

aa) Der hier umstrittene Rückbau ist mit Blick auf Umfang und Kosten der Maßnahmen eine Hauptverpflichtung der Bekl., so dass § 281 BGB nicht unmittelbar, sondern mittelbar über §§ 323, 325 BGB anzuwenden ist (vgl. BGH, NJW 1977, 36; 1988, 1779, 1780 sub II.1 b; 1989, 451, 452 sub II.2 c; NJWE-MietR 1996, 266 jew. zu § 326 BGB a. F.; Palandt/Weidenkaff, BGB, 67. Aufl., § 546 Rn. 7).

bb) Dieser Anspruch war zwar erst fällig mit Ablauf des 31. Juli 2005, nämlich mit der Beendigung des zum Ablauf dieses Tages wirksam gekündigten Mietvertrags (vgl. dazu die nicht angefochtene und damit rechtskräftige Abweisung des Feststellungsantrags), so dass grundsätzlich auch erst danach Verzug eintreten und wirksam eine Frist im Sinne der §§ 325, 281 Abs. 1 BGB gesetzt werden konnte. Dieser Voraussetzung bedarf es aber dann nicht, wenn der Mieter bereits vor Eintritt der Fälligkeit die Leistung endgültig und ernsthaft ablehnt (vgl. BGH, NJW 1989, 451, 452 sub II.2 c). In diesem Sinne ist das Schreiben der Prozessbevollmächtigten der Bekl. vom 25. Juli 2005, in welchem diese namens der Bekl. auf das Rückbauverlangen des Kl. per 1. August 2008 ablehnend reagiert hat, zu verstehen (in diesem Sinne auch BGH, NJW 1989, 451, 452 sub II.2 c). Der Kl. brauchte mit Blick auf die ablehnende Haltung der (rechtlich durch einen Rechtsanwalt beratenen) Bekl. gemäß § 323 Abs. 2 Nr. 1 BGB keine Frist zur Herstellung des Rückbaus in Natur mehr zu setzen, so dass sogleich der Schadensersatzanspruch in Geld entstanden ist.

cc) Von Rechtsirrtum beeinflusst ist die Ansicht der Bekl., der Schadensersatzanspruch habe mit Blick auf das Herstellungsverlangen des Kl. vor Eintritt der Fälligkeit gar nicht zur Entstehung gelangen können. Die Bekl. übersieht, dass der Rückgabeanspruch des Vermieters aus § 546 Abs. 1 BGB die Beseitigung der Einbauten zum Fälligkeitstermin einschließt. Das im Schreiben des Kl. vom 20. Juli 2005 geäußerte Beseitigungsverlangen "... (fristgerecht) am Ende dieses Monats" [gemeint ist: Juli 2005] ist also nicht mehr als ein schlichter Hinweis auf die geltende Rechtslage, nachdem der Nachfolgemieter schon zuvor eine Übernahme der Einbauten abgelehnt hatte.

Die Klausel, wonach bei Beendigung des Mietverhältnisses Ein- und Ausbauten zu entfernen sind, wenn durch diese "eine weitere Vermietung erschwert sein (sollte)", ist wirksam.

Der Mieter war nach der Regelung im Formularmietvertrag über Geschäftsräume verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses Ein- und Ausbauten zu entfernen, wenn diese eine weitere Vermietung erschweren sollten. Nachdem der Nachmieter mitgeteilt hatte, dass er keine Einbauten übernehmen wolle, forderte der Vermieter den Mieter zur Entfernung auf. Dieser lehnte einen Rückbau ab. Der Vermieter veranlasste die entsprechenden Maßnahmen selbst und verlangt Schadensersatz wegen der ihm entstandenen Kosten.

Das Landgericht wies die Klage ab, weil es an einer Fristsetzung gefehlt habe. Das OLG Düsseldorf gab der Berufung statt. Zum einen sei die Regelung im Vertrag wirksam, weil sie lediglich die geltende Rechtslage wiedergebe und den Mieter zudem noch begünstige, weil ein Rückbau nicht stets, sondern nur dann zu erfolgen habe, wenn der Nachmieter dies verlange. Zum anderen habe es für die Entstehung des Schadensersatzanspruches keiner Nachfristsetzung bedurft, weil der Mieter bereits vor Ende des Mietverhältnisses die Durchführung der verlangten Arbeiten endgültig abgelehnt habe.