Entbehrlichkeit einer Zwischenverfügung

Entbehrlichkeit einer Zwischenverfügung; Wohnungsumschreibungen

Wird der Antrag auf Umschreibung eines Wohnungseigentums wegen fehlenden Nachweises der Verwaltereigenschaft nach erfolglosen Zwischenverfügungen zurückgewiesen, ist es nicht ermessensfehlerhaft, wenn das Grundbuch bei nach wie vor fehlendem Nachweis einen erneuten Antrag sofort zurückweist.

I. Mit notariellem Kaufvertrag vom 25. Februar 2010 veräußerte die Beteiligte zu 1 ihr im Beschlusseingang näher bezeichnetes Wohnungseigentum an die Beteiligten zu 2 und 3. Am 26. April 2010 beantragte der Urkundsnotar die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Dem Antrag war die notariell beglaubigte Genehmigung des F.-M. H. vom 2. März 2010 beigefügt, die dieser in seiner Eigenschaft als Verwalter der Wohnungseigentumsanlage erklärt hatte. Mit Zwischenverfügung vom 26. Mai 2010 wies das Grundbuchamt auf den fehlenden Nachweis der Verwaltereigenschaft des F.-M. H. hin und setzte zur Behebung des Hindernisses eine Frist, die es mit Verfügung vom 19. August 2010 nochmals verlängerte. Nachdem das Hindernis nicht behoben worden war, wies das Grundbuchamt den Antrag mit Beschluss vom 20. Oktober 2010 zurück.

Mit Schreiben vom 19. Dezember 2011 hat Notar K. unter Hinweis auf die bereits zu den Grundakten gereichten Urkunden erneut die Umschreibung des Eigentums auf die Beteiligten zu 2 und 3 beantragt. Das Grundbuchamt hat den Antrag mit Beschluss vom 6. Januar 2012 wegen des nach wie vor nicht erbrachten Nachweises der Verwaltereigenschaft des F.-M. H. zum 2. März 2010 mit Beschluss vom 6. Januar 2012 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 17. Januar 2012, der das Grundbuchamt mit Beschluss vom 24. Januar 2012 nicht abgeholfen hat.

II. 1. Die Beschwerde ist zulässig, § 71 Abs. 1 GBO. Beschwerdeführer sind sämtliche Beteiligte, weil der Urkundsnotar insofern eine Beschränkung nicht vorgenommen hat (vgl. Demharter, GBO, 28. Aufl., § 15, Rdn. 20). Es ist auch nichts dagegen einzuwenden, dass die Beschwerde mit dem Ziel erhoben wurde, zunächst eine Zwischenverfügung zu erlassen (BayObLGZ 1984, 127; KGJ 24, 83).

2. Die Beschwerde hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.

a) Zum Vollzug des Antrags war die Zustimmung des Verwalters nachzuweisen, weil im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs eine Veräußerungsbeschränkung gemäß § 12 Abs. 1 WEG eingetragen ist. Zwar liegt hier eine entsprechende Erklärung des F.-M. H. vom 2. März 2010 vor, es fehlt jedoch der ebenso erforderliche Nachweis, dass er zu diesem Zeitpunkt Verwalter der Wohnungseigentumsanlage war.

Über die Bestellung des Verwalters haben die Wohnungseigentümer durch Beschluss zu entscheiden, § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG. Zum Nachweis der Verwaltereigenschaft genügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften des Versammlungsvorsitzenden, eines Wohnungseigentümers und, wenn wie hier, ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter öffentlich beglaubigt sind, §§ 26 Abs. 3, 24 Abs. 6 WEG.

In den Grundakten befindet sich lediglich ein Protokoll über die Eigentümersammlung vom 18. Dezember 2007, in der aber ein Beschluss über die Bestellung des F.-M. H. gerade nicht getroffen worden war. Vielmehr wurde der Verwaltungsbeirat und der damalige Verwalter beauftragt, die Auswahl zwischen mehreren Angeboten zu treffen. Die Übertragung der Befugnis zur Bestellung des sodann ausgewählten Bewerbers war damit nicht verbunden. Sie wäre im Übrigen auch nichtig, §§ 26 Abs. 1 Satz 4 WEG, 134 BGB (Bub, in: Staudinger, BGB, 2005, § 26 WEG, Rdn. 14, § 29, Rdn. 122).

Soweit die Wohnungseigentümer außerhalb der Versammlung einen Beschluss getroffen haben sollten, wären zu dessen Gültigkeit die Zustimmungen aller Wohnungseigentümer erforderlich, § 23 Abs. 3 WEG, die in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO nachzuweisen wären. § 26 Abs. 4 WEG findet in diesem Fall keine Anwendung (BayObLG, NJW‑RR 1986 565, 566). Entsprechende Erklärungen sind in den Grundakten nicht enthalten.

b) Steht einer beantragten Eintragung ein Hindernis entgegen, so hat das Grundbuchamt entweder den Antrag unter Angabe der Gründe zurückzuweisen oder dem Antragsteller eine angemessene Frist zur Hebung des Hindernisses zu bestimmen, § 18 Abs. 1 Satz 1 GBO.

Die Entscheidung zwischen der sofortigen Zurückweisung und dem Erlass einer Zwischenverfügung steht im pflichtgemäßen Ermessen des Grundbuchamts (Demharter, a.a.O., § 18, Rdn. 21 ff.). Jedoch ist der Erlass einer Zwischenverfügung die Regel, die sofortige Zurückweisung die Ausnahme. Gerade bei leicht zu behebenden Mängeln könnte eine sofortige Zurückweisung empfindliche Härten mit sich bringen. Die sofortige Zurückweisung bedarf auch unter rechtsstaatlichen Grundsätzen besonderer Begründung. Zu beachten ist, dass ein Antragsteller vor einer nachteiligen gerichtlichen Maßnahme grundsätzlich Gelegenheit haben muss, dazu gehört zu werden und Gelegenheit zu erhalten, fehlende Voraussetzungen der beantragten Eintragung in angemessener Frist zu erfüllen (OLG München, DNotZ 2008, 934, 935).

Vorliegend war es jedoch nicht ermessensfehlerhaft, den Beteiligten keine Möglichkeit zum (formgerechten) Nachweis der Verwaltereigenschaft zu geben. Es ist nicht zu erwarten, dass das Eintragungshindernis in angemessener Frist beseitigt wird. Zutreffend hat das Grundbuchamt dies im Hinblick auf das vorherige - erfolglose - Eintragungsverfahren angenommen. Dort war es den Beteiligten nicht gelungen, den Nachweis der Verwaltereigenschaft innerhalb von rund fünf Monaten zu erbringen, so dass das Grundbuchamt den Antrag vom 26. April 2010 nach zweimaliger Fristsetzung schließlich am 20. Oktober 2010 zurückweisen musste, vgl. § 18 Abs. 1 Satz 2 GBO. Bis zum hiesigen Antrag vom 19. Dezember 2011 waren weitere 14 Monate vergangen, ohne dass ein Nachweis zu den Grundakten gelangt war.

Zu Recht hat das Grundbuchamt in seinem Nichtabhilfebeschluss vom 24. Januar 2012 den Einwand, man habe nicht wissen können, dass der Nachweis noch nicht erbracht worden sei, für unbeachtlich gehalten. Immerhin hat der antragstellende Notar selbst vorgetragen, sich um den Nachweis durch Herantreten an den Notar, der die Zustimmung vom 2. März 2010 beglaubigt hatte, bemüht zu haben. Es hätte nahe gelegen, vor erneuter Antragstellung die Erledigung dieser Angelegenheit eigenhändig zu überprüfen.

Letztlich zeigt aber auch der weitere Verlauf des Beschwerdeverfahrens, dass mit einer zeitnahen Behebung des Hindernisses nicht zu rechnen ist. Denn der erforderliche Nachweis ist bis heute nicht erbracht worden, was der Senat bei seiner Entscheidung zu berücksichtigen hat, § 74 GBO.

Nach erfolglosen Zwischenverfügungen kann das Grundbuchamt wiederholte Anträge auf Eigentumsumschreibung auch sofort endgültig zurückweisen, wenn nicht zu erwarten ist, dass Eintragungshindernisse (hier: fehlender Nachweis der Verwaltereigenschaft) nicht in angemessener Frist beseitigt werden, so das Kammergericht.

Der Beteiligte veräußerte sein Wohnungseigentum und beantragte die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Dem Antrag war die beglaubigte Genehmigung des WEG-Verwalters beigefügt. Mit Zwischenverfügung vom 26. Mai 2010 wies das Grundbuchamt auf den fehlenden Nachweis der Verwaltereigenschaft hin und setzte zur Behebung des Hindernisses eine Frist, die noch verlängert wurde. Nachdem das Hindernis nicht behoben worden war, wies das Grundbuchamt den Umschreibungsantrag unter dem 20. Oktober 2010 zurück. Mit Schreiben vom 19. Dezember 2011 wurde erneut die Umschreibung beantragt. Diesen Antrag hat das Grundbuchamt wegen des nach wie vor nicht erbrachten Nachweises der Verwaltereigenschaft sofort endgültig zurückgewiesen. Hiergegen die Beschwerde an das KG.

Ohne Erfolg! Es fehlt nach wie vor der Nachweis der Verwaltereigenschaft. Erforderlich ist die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften des Versammlungsvorsitzenden, eines Wohnungseigentümers und, wenn ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden öffentlich beglaubigt sind. In den Grundakten befindet sich lediglich ein Protokoll über eine Eigentümerversammlung, in der aber ein Beschluss über die Bestellung des Verwalters gerade nicht getroffen worden war. Vielmehr wurde dem Verwaltungsbeirat die Auswahl zwischen mehreren Verwaltern überlassen. Nachdem frühere Zwischenverfügungen bereits nutzlos geblieben sind, durfte das Grundbuchamt den Umschreibungsantrag nunmehr sofort zurückweisen. Es war nicht zu erwarten, dass das Eintragungshindernis in angemessener Frist beseitigt wird.

Die Verwalterbestellung durch Eigentümerbeschluss konnte hier auch deshalb nicht nachgewiesen werden, weil die Eigentümermehrheit nicht selbst den Verwalter bestellt hat, sondern nur den Verwaltungsbeirat mit der Auswahl zwischen mehreren Angeboten beauftragt hatte. Die Übertragung der Befugnis zur Bestellung des später ausgewählten Bewerbers war damit nicht verbunden. Sie wäre im Übrigen auch nichtig. Die oberste Zuständigkeit für Verwaltungsmaßnahmen liegt bei den Wohnungseigentümern selbst. Nur Nebenpunkte dürfen eventuell dem Verwalter oder dem Beirat überlassen bleiben, nicht aber die Auswahl des Verwalters unter mehreren Bewerbern. Bei Erteilung der notwendigen Veräußerungszustimmung sollte der Verwalter große Sorgfalt walten lassen und die erforderlichen Unterlagen genau prüfen. Bei schuldhaften Verzögerungen kann er sich gegenüber dem Verkäufer schadensersatzpflichtig machen. Den Nachweis seiner Verwaltereigenschaft durch notariell beglaubigte Urkunde nach § 26 Abs. 4 WEG sollte der Verwalter sich so schnell wie möglich nach Antritt seines Amtes verschaffen. Aus dem Bestellungsbeschluss wird regelmäßig auch die Laufzeit seiner Verwaltertätigkeit hervorgehen.