EnEV-Pflichtangaben treffen auch Makler

Die Pflichtangaben für Immobilienanzeigen nach § 16a EnEV betreffen auch den Immobilienmakler.

Die Parteien streiten darüber, ob der Bekl. in Immobilienanzeigen die nach § 16a Abs. 1 EnEV vorgeschriebenen Pflichtangaben zu machen hat. Der Kl. ist eine qualifizierte Einrichtung nach § 4 des Unterlassungsklagegesetzes, der Bekl. betreibt eine Immobilienfirma. In der „Main-Post“ vom 14.2.2015 warb er für ein Einfamilienhaus ohne Angaben über Energieausweis, Energiebedarf und Energieverbrauch […].

Es fehlten für die beworbene Immobilie die in dem vorgeschriebenen Energieausweis genannten Angaben zu dem wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes. Der Kl. forderte den Bekl. mit Schreiben vom 2.3.2015 vergeblich zur Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung sowie Zahlung von pauschalen Abmahnkosten in Höhe von 245 € auf.

Der Bekl. meint, die Verpflichtung aus der EU-Richtlinie beträfe nicht den Immobilienmakler.

Der Kl. kann vom Bekl. die Unterlassung der unlauteren geschäftsähnlichen Handlung verlangen (§ 8 Abs. 1, Abs. 3 Nr. 3, §§ 3, 4 Nr. 11, 5a UWG in Verbindung mit § 16a EnEV).

Der Kl. ist ein nach dem Wettbewerbsrecht klagefähiger Umwelt- und Verbraucherschutzverband. […]

Der Bekl. hat durch die fehlenden Angaben gegen § 16a EnEV verstoßen. Die Vorschrift ist zum 1.5.2014 in Kraft getreten. Die Anzeigenwerbung des Bekl. für die Immobilie stellt unzweifelhaft eine Wettbewerbshandlung dar. Diese Wettbewerbshandlung ist unlauter, weil mit ihr ein Verstoß gegen § 4 Nr. 11 UWG verbunden ist.

Gegen diese Vorschrift verstößt, wer einer gesetzlichen Vorschrift zuwiderhandelt, die auch dazu bestimmt ist, im Interesse der Marktteilnehmer, insbesondere auch der Verbraucher, das Marktverhalten zu regeln.

Die Kennzeichnungspflicht besteht auch im Interesse der Marktteilnehmer, insbesondere der Verbraucher, da diese umfassende Informationen über umweltrelevante Fakten der jeweils beworbenen Immobilien erhalten sollen.

Die Vorschriften der EnEV sollen neben dem Schutz der Umwelt ein einheitliches Schutzniveau im Bereich des Verbraucherschutzes gewährleisten, regeln also im Interesse der Verbraucher das Marktverhalten der Werbenden. Die Pflicht betrifft Informationen, die den Verbrauchern europarechtlich im Rahmen der kommerziellen Kommunikation, also insbesondere im Rahmen der Werbung und des Marketing, nicht vorenthalten werden dürfen (Köhler in Köhler/Bornkamm, Wettbewerbsrecht, 33. Aufl. 2015, § 5a, 54a).

Ein direkter Wettbewerbsbezug kann ihnen damit nicht abgesprochen werden.

Die Zuwiderhandlung weist auch die gem. § 3 UWG erforderliche wettbewerbsrechtliche Relevanz und Spürbarkeit auf.

Zum einen ist das hier beanstandete Wettbewerbsverhalten des Bekl. geeignet, den Wettbewerb zum Nachteil der Verbraucher nicht nur unerheblich zu beeinträchtigen, weil deren gesetzlich geschützte Informationsinteressen nach der EnEV verletzt werden. Mit der Nichtvornahme der in § 16a Abs. 1 EnEV vorgeschriebenen Pflichtangaben hat der Bekl. damit gleichzeitig nach § 5a Abs. 4 UWG die Angabe wesentlicher Informationen, die dem Verbraucher aufgrund gemeinschaftsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung gemeinschaftsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen, unterlassen. Rechtsgrundlage für den Erlass der EnEV ist das Gesetz zur Einsparung von Energie in Gebäuden (Energieeinsparungsgesetz - EnEG), das wiederum der Umsetzung der Richtlinie 2010/31/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 19.5.2010 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden dient. § 16a EnEVK basiert dabei auf Artikel 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU. Die EnEV setzt damit europarechtliche Vorgaben um, welche gem. § 5a UWG 2008, mit dem Artikel 7 Abs. 5 der Richtlinie 2005/29/EG über unlautere Geschäftspraktiken in das deutsche Recht umgesetzt worden ist, als wesentlich im Sinne von § 5a Abs. 2 UWG 2008 anzusehen sind.

Ein Wettbewerbsverstoß gegen § 16a EnEV ist daher stets spürbar, zumal mit der Verletzung einer Informationspflicht nach § 5a Abs. 4 UWG ausdrücklich fest steht, dass diese Verletzung der Informationspflicht zu einer relevanten Fehlvorstellung führt und damit immer spürbar ist (Köhler aaO. Rn 57). Der Verbraucher oder sonstige Marktteilnehmer können zu einer geschäftlichen Entscheidung veranlasst werden, die sie andernfalls nicht getroffen hätten (Köhler aaO. Rn. 148 zu § 3 UWG).

Darüber hinaus hat das gesetzeswidrige Verhalten des Bekl. eine nicht zu unterschätzende Anreizwirkung für die Nachahmung durch Konkurrenten, zumal er sich mit der Nichtbeachtung der Vorschriften der EnEV eine ihm wirtschaftlich vorteilhafte, mindestens organisatorisch und arbeitszeitliche Entlastung verschafft (ständige Rechtsprechung zu den entsprechenden Vorschriften der Pkw-EnVKV).

Die Kammer schätzt die Höhe der pauschalen Auslagen des Kl. im Hinblick auf dessen unbestrittenen Vortrag auf 245 € netto (§ 287 ZPO). Diese Auslagen liegen bei einem Verein wie dem Kl. im Rahmen des Üblichen, und es ist auch nicht ersichtlich, dass die vorgelegten Zahlen nicht zutreffend sein könnten.

Die Streitfrage, ob allein der Eigentümer für die Pflichtangaben aus dem Energieausweis gemäß § 16a Energieeinsparverordnung (EnEV) in einer Immobilienanzeige zuständig ist oder ob Makler abgemahnt werden können, wenn diese Angaben fehlen, wurde nun durch das Landgericht Würzburg entschieden: Danach können Makler für fehlende Angaben aus dem Energieausweis wettbewerbsrechtlich abgemahnt werden, obwohl sie nach dem Wortlaut des § 16a EnEV nicht zum Adressatenkreis des Gesetzes gehören.

Die Deutsche Umwelthilfe (im Folgenden „Kläger“) mahnte einen Makler ab, der in einer Tageszeitung zwei Verkaufsanzeigen ohne Hinweise zu Energieverbrauch, Energieausweis und Energiebedarf aufgegeben hatte. Es fehlten für die beworbene Immobilie zudem die im vorgeschriebenen Energieausweis genannten Angaben zu dem wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes. Der Kläger forderte den Beklagten zur Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung sowie zur Zahlung von pauschalen Abmahnkosten in Höhe von 245 € auf.

Das Gericht gab dem Kläger recht und billigte ihm gegen den Beklagten einen Unterlassungsanspruch wegen unlauteren Wettbewerbs und einen Anspruch auf Zahlung der pauschalen Abmahnkosten zu. Der Beklagte habe durch die fehlenden Angaben gegen § 16a EnEV verstoßen und damit eine unlautere Wettbewerbshandlung gemäß § 4 Nr. 11 UWG a. F. begangen. Nach Ansicht des Gerichts solle die EnEV neben dem Schutz der Umwelt ein einheitliches Schutzniveau im Bereich des Verbraucherschutzes gewährleisten und damit im Interesse der Verbraucher das Marktverhalten der Werbenden regeln.

Mit der Nichtvornahme der Pflichtangaben in der Immobilienanzeige habe der Beklagte wesentliche Informationen unterlassen, die dem Verbraucher für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürften. Ein Wettbewerbsverstoß durch Unterlassung der Pflichtangaben aus dem Energieausweis führe zudem zu einer relevanten Fehlvorstellung, so dass Verbraucher oder sonstige Marktteilnehmer zu einer geschäftlichen Entscheidung veranlasst werden können, die sie andernfalls nicht getroffen hätten. Bei dem Beklagten führe das gesetzwidrige Verhalten dazu, dass er sich eine ihm wirtschaftlich vorteilhafte, mindestens organisatorisch und arbeitszeitliche Entlastung verschafft.

Die Entscheidung des LG Würzburg steht im direkten Gegensatz zu einer Entscheidung des LG Gießen (Urteil vom 11. September 2015, 8 O 7/15), wonach Immobilienmakler eben nicht verpflichtet seien, Angaben aus dem Energieausweis in ihre Werbung aufzunehmen. Bis zu einer Klärung des BGH, der bekanntlich auch stets verbraucher- und europafreundlich entscheidet, sollte jedoch der Ansicht des LG Würzburg gefolgt und weiterhin nicht auf die Pflichtangaben aus dem Energieausweis in Immobilienanzeigen verzichtet werden. Andernfalls riskiert der Makler eine wettbewerbsrechtliche Abmahnung einschließlich der zu tragenden Abmahnkosten. Außerdem sei an dieser Stelle noch darauf hinzuweisen, dass das LG Würzburg keine Entscheidung darüber traf, ob den Makler bei fehlenden EnEV-Angaben zusätzlich noch ein Bußgeld treffen kann.