Energieeinsparung

Energieeinsparung; Austausch von Verbundglasfenstern gegen isolierverglaste Kunststoffenster; Wärmedämmung; Erläuterung der Energieeinsparung in der Mieterhöhungserklärung; Duldungspflicht; finanzielle Härte durch die zu erwartende Mieterhöhung; Verhältnis von Mieterhöhung zu Heizkostenersparnis

1. Die ausführliche Erläuterung der Energieeinsparung in der Mieterhöhungserklärung ist entbehrlich, wenn die dazu notwendigen Informationen bereits in dem Ankündigungsschreiben enthalten sind, auf das Bezug genommen wird.

2. Bei dem Austausch von Verbundglasfenstern gegen isolierverglaste Kunststoffenster ist es erforderlich, den alten und den neuen Wärmedurchgangskoeffizienten anzugeben, damit der Mieter überschlägig beurteilen kann, ob ein Energieeinspareffekt vorliegt.

3. Der Austausch der vorhandenen Wärmedämmung gegen eine Wärmedämmung mit einem zusätzlichen Kunstharzputz kann eine Energieeinsparungsmaßnahme darstellen, ohne daß es auf die konkrete Ersparnis an Heizkosten für den Mieter ankommt.

4. Eine Mieterhöhung wegen energiesparender Maßnahmen wird im Grundsatz nicht durch die erzielte Heizkostenersparnis gekappt.

5. Die für die Mieterhöhung notwendige Ankündigung der Energieeinsparungsmaßnahme umfaßt auch Maßnahmen, die nicht mit einem unmittelbaren Eingriff in die Wohnung des Mieters verbunden sind (hier: Fassadendämmung).

6. Der Mieter, der sich auf eine finanzielle Härte durch die zu erwartende Mieterhöhung beruft, muß dazu seine Einkommensverhältnisse darlegen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. sind aufgrund eines damals mit der D.bau Wohnungsgesellschaft mbH bestehenden Mietverhältnisses Mieter einer Wohnung im Hause H.straße 93 a, Berlin.

Mit Schreiben vom 22. September 2003 kündigte die D.bau Immobilien-Dienstleistungen GmbH namens der D.bau Wohnungsgesellschaft mbH den Bekl. die Durchführung von Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten an. Diese hatten unter anderem die Aufbringung einer Wärmedämmung auf der Fassade und den Austausch der vorhandenen Außenfenster gegen isolierverglaste Kunststoffenster zum Gegenstand. Dabei machte sie geltend, daß es sich bei der Wärmedämmung der Fassade um eine Maßnahme der Ersparnis von Heizenergie handele. Der Wärmedurchlaß-Koeffizient betrage vor der Maßnahme 0,55 W/m2K und werde nach der Maßnahme 0,32 W/m2K betragen. Daraus ergebe sich eine Einsparung an Heizenergie von 42 %. Diese Maßnahme solle zu einer Erhöhung der Miete um 1,50 €/m2 führen.

Mit Schreiben vom 24. Oktober 2003 widersprachen die Bekl. der Ankündigung. Sie machten geltend, daß die Wohnung mit Holzkastendoppelfenstern ausgestattet sei, die instandsetzungsbedürftig seien. Sie erwarteten eine Instandsetzung der vorhandenen Fenster oder den Einbau von neuen Holzkastendoppelfenstern. Das Gebäude verfüge bereits über eine Wärmeisolierung. Es fehle an einer zu erwartenden Ersparnis an Heizkosten. Außerdem beriefen sie sich wegen der zu erwartenden Mieterhöhung auf eine unzumutbare Härte.

Mit einem Schreiben vom 22. Juni 2004 erhöhte die D.bau Immobilien-Dienstleistungen GmbH namens der D.bau Wohnungsgesellschaft mbH die Netto-Kaltmiete für die Wohnung der Bekl. von 313,92 € um 75,69 € auf 389,61 €. Einschließlich der unveränderten Vorauszahlung auf die Betriebskosten von 102 € solle die neue Gesamtmiete ab dem 1. September 2004 491,61 € betragen. Sie berief sich auf die Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems mit einer Dicke von 10 cm bezüglich der Fassade und der Kellerdecke und den Austausch der Verbundglasfenster durch isolierverglaste Kunststoffenster. Diese Maßnahmen dienten der nachhaltigen Einsparung von Energie. Dabei verwies sie auf die Ankündigung vom 18. September 2003. Bei der Darstellung der Kosten machte sie geltend, daß diese im Bauabschnitt H.straße 91 bis 93 b angefallen seien. Zur Darstellung der Kosten für die Wärmedämmung verwies sie auf ein Angebot der Firma M. W. GmbH vom 11. September 2003 und auf eine Zahlungsanforderung der Firma M. W. GmbH vom 17. Februar 2004. Aus dieser Rechnung übertrug sie verschiedene Positionen, die zu Kosten von 282.163,4 € führten. Wegen der Kosten für den Einbau der isolierverglasten Kunststoffenster berief sie sich auf eine Rechnung der Firma K. Fensterbau über 108.437,84 €. Ferner machte sie eine Rechnung der Elektro-Firma T. H. vom 11. März 2004 über 2.134,13 € und einen Betrag von 50 % eines Gebührenbescheides des Bezirksamtes vom 3. November 2004 über 3.900 € geltend. Hieraus errechnete sie einen Gesamtbetrag von 395.635,44 €. Den Mieterhöhungsbetrag errechnete sie wie folgt:

395.635,44 € x 11 % = 43.519,90 €/Jahr : 12 Monate : 3.102,06 m2 = 1,169 €/m2/Monat x 65,75 m2 = 75,69 €.

Die Bekl. zahlten ihre bisherige Miete unverändert weiter.

Die D.bau Wohnungsgesellschaft mbH hat die Bekl. auf Zahlung von 605,52 € in Anspruch genommen. Es handelt sich hierbei um Mietrückstände von jeweils 75,69 € für die Monate September 2004 bis April 2005.

a) Die Mieterhöhungserklärung der Rechtsvorgängerin der Kl. ist nur zum Teil wirksam. Ihrer Wirksamkeit steht im Gegensatz zu der Auffassung der Bekl. nicht entgegen, daß die Mieterhöhungserklärung nicht von der damaligen Vermieterin, der D.bau Wohnungsgesellschaft mbH, sondern von der D.bau Immobilien-Dienstleistungen GmbH abgegeben worden ist. Denn die genannte Gesellschaft hat jeweils ausdrücklich erklärt, daß sie die Erklärung nicht im eigenen Namen, sondern im Namen der damaligen Vermieterin abgegeben hat, § 164 BGB.

b) Gemäß § 559 BGB kann der Vermieter wegen baulicher Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer nachhaltig verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen. Gemäß § 559 b BGB ist eine Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen des § 559 BGB erläutert werden.

c) Die Erklärung ist in Textform gemäß § 126 b BGB abgegeben worden. Sie entspricht hinsichtlich der Mieterhöhung wegen der Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems auf der Fassade und der Kellerdecke den Anforderungen des § 559 b BGB. Denn es heißt weiter, daß diese Maßnahme der nachhaltigen Einsparung von Energie dient. Dieser Hinweis allein würde zwar noch nicht ausreichen, um dem Begründungserfordernis Genüge zu tun. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist bei einer Mieterhöhung wegen Maßnahmen, die der Ersparnis von Heizenergie dienen sollen, erforderlich, aber auch ausreichend, daß der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegt, anhand derer der Mieter überschlägig beurteilen kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt. Dazu genügt es, daß in der Mieterhöhungserklärung die Veränderung des Wärmedurchgangskoeffizienten (K-Wert) genannt wird. Dagegen wird die Angabe eines bestimmten Maßes an Energieersparnis für nicht erforderlich gehalten (Urteil vom 12. März 2003 - VIII ZR 175/02 - unter II. 2. a, WuM 2004, 254). Der Hinweis auf eine Verbesserung des Wärmedurchgangskoeffizienten ist in dem Schreiben nicht enthalten. Jedoch wird in der Erklärung auf das Ankündigungsschreiben vom 18. September 2003 verwiesen. Aus diesem Schreiben ergibt sich, daß sich der K-Wert von 0,55 W/m2K auf 0,32 W/m2K verbessern soll. Das Schreiben vom 18. September 2003 war den Bekl. unstreitig bekannt. Nach herrschender Auffassung ist eine ausführliche Erläuterung der Modernisierungsmaßnahme anhand der gesetzlichen Voraussetzungen nicht erforderlich, wenn die dazu notwendigen Informationen bereits in dem gemäß § 554 Abs. 3 ergangenen Ankündigungsschreiben enthalten sind und auf dieses Bezug genommen worden ist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 559 b Rdnr. 23 m. w. N.). Auch der Bundesgerichtshof hat es in einem obiter dictum als ausreichend angesehen, wenn in einer Mieterhöhungserklärung auf eine vorangegangene Modernisierungsankündigung verwiesen wird, in der weitere Erläuterungen enthalten sind (Urteil vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03 - unter Il. 1. b, GE 2004, 231).

d) In dem Schreiben vom 22. Juni 2004 sind die entstandenen Kosten ebenfalls in ausreichender Form berechnet worden. Es werden die einzelnen Positionen aus der ihr erteilten Rechnung übernommen, die die im Zusammenhang mit der Modernisierungsmaßnahme entstandenen Kosten belegen sollen. Diese betreffen die Verlängerung eines an der Fassade befindlichen Wasserhahnes, die Aufstellung eines Gerüstes mit 50 % der Kosten, die Demontage von Fensterblechen, die Aufbringung eines Wärmedämm-Verbundsystems, die Dämmung der Kellerdecke und die Einrichtung der Baustelle mit 50 % der Kosten. Nicht enthalten sind die Kosten für die Entfernung einer vorhandenen früheren Wärmedämmung. Auf Grund der Tatsache, daß die damalige Vermieterin sich entsprechend ihrer Mitteilung in dem Ankündigungsschreiben vom 24. September 2003 veranlaßt sah, den alten Fassadenaufbau zu entfernen, bei dem es sich unstreitig um eine früher angebrachte Wärmedämmschicht handelte, und sie diese Maßnahme als Instandhaltung bezeichnet hat, ist es nachvollziehbar, daß sie die Kosten des Gerüstaufbaus und der Einrichtung der Baustelle nur zu 50 % angesetzt hat. Gegen die Höhe dieses Ansatzes sind keine Bedenken zu erheben. Anhand der Summe der angesetzten Kosten ist sodann die Erhöhung der Miete entsprechend den Anforderungen des § 559 Abs. 1 BGB berechnet worden.

e) Jedoch entspricht die Erhöhung nicht den zu stellenden Anforderungen, soweit sie mit einem Austausch der Verbundglasfenster durch isolierverglaste Kunststoffenster begründet wird. Auch hier wird die Modernisierung mit einer nachhaltigen Einsparung von Energie begründet. Diese Begründung ist unzureichend. Welche Anforderungen bei einer Mieterhöhungserklärung erfüllt sein müssen, die eine Modernisierung durch den Einbau von isolierverglasten Fenstern zum Gegenstand haben, läßt sich nicht allgemein bestimmen. Wenn es lediglich darum geht, einfach verglaste Fenster durch Isolierglasfenster zu ersetzen, ist die Verbesserung des Wärmeschutzes offensichtlich. Bei einem Austausch von Verbundglasfenstern durch Isolierglasfenster ist dies nicht offensichtlich. Beide Fensterformen beruhen auf der physikalischen Tatsache, daß die zwischen zwei Glasscheiben eingeschlossene Luft ein schlechter Wärmeleiter ist. Es ist deshalb eine Erläuterung erforderlich, daß die zum Einbau vorgesehenen isolierverglasten Kunstoffenster einen höheren Wärmedurchgangswiderstand als die vorhandenen Verbundglasfenster aufweisen. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist es erforderlich, bei einem Austausch von vorhandenen Isolierglasfenstern gegen neue Isolierglasfenster den alten und den neuen Wärmedurchgangskoeffizienten anzugeben, damit der Mieter überschlägig beurteilen kann, ob ein Energieeinspareffekt vorliegt (Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05 - unter II. I. B, GE 2006, 318). Diese Ausführungen können auf den vorliegenden Fall übertragen werden. Zwar geht es nicht um den Austausch von vorhandenen gegen neue Isolierglasfenster. Weil aber Verbundglasfenster immer noch einen besseren Wärmeschutz als Einfachfenster bieten und der noch bessere Wärmeschutz von Isolierglasfenstern nicht ohne weiteres für einen Mieter einleuchtend ist, muß die Verbesserung des Wärmeschutzes in nachvollziehbarer Weise dargestellt werden. In dem Schreiben vom 22. September 2003 wird der Austausch der Fenster nicht ausdrücklich als Modernisierungsmaßnahme dargestellt. Es heißt nur, daß die Außenfenster gegen isolierverglaste Kunststoffenster ausgetauscht werden sollen: Als Modernisierungsmaßnahme wird nur die Herstellung eines Wärmedämmverbundsystems an der Fassade bezeichnet. Daß die Isolierfenster Teil dieses Systems sein sollen, ist dem Schreiben nicht zu entnehmen.

f) Soweit die Erklärung den formellen Anforderungen entspricht, ist sie geeignet, eine Mieterhöhung zu begründen.

fa) Der Einbau der Wärmedämmung stellt auch vor dem Hintergrund der Tatsache, daß das Gebäude vor zwanzig Jahren bereits einmal mit einer Wärmedämmung versehen worden ist, eine Maßnahme der Energieeinsparung dar. Dem vom Amtsgericht eingeholten Gutachten des Sachverständigen O. zufolge wurde die vorhandene Wärmedämmung mit einer Dicke von 5 cm gegen eine Wärmedämmung mit einer Dicke von 10 cm ausgetauscht. Der Sachverständige hat in seine Untersuchung auch den Austausch der vorhandenen Holzverbundfenster gegen Isolierglasfenster einbezogen. Seinen Ausführungen zufolge haben die alten Fenster einen sogenannten U-Wert von 2,8 W/m2K und die neuen Fenster einen U-Wert von 1,5 W/m2K. Da es aus rechtlichen Gründen auf die Energieeinsparung durch die Veränderung der Fenster nicht ankommen kann, ist nur die Verbesserung des U-Wertes bei den Außenwänden maßgebend. Seinen Ausführungen zufolge waren die Außenwände vorher mit Polystrolhartschaum mit einer Dicke von 5,00 cm versehen und hatten einen U-Wert von 0,536 W/m2K. Nunmehr sind die Wände mit Polystrolhartschaum mit einer Dicke von 10,00 cm und haben einen U-Wert von 0,287 W/m2K. Insgesamt ist der Sachverständige zu dem Ergebnis gekommen, daß durch die Veränderung der Wärmedämmung auf der Fassade und durch den Einbau der Isolierglasfenster anstelle der vorhandenen Doppelfenster eine meßbare und dauerhafte Verringerung des Jahresbedarfes an Primärenergie von 28 % zu erzielen ist. Vor der Baumaßnahme lag der Bedarf bei 244 kWh/m2/a. Nachher liegt er bei 176 kWh/m2/a. Seinen Ausführungen zufolge liegt der Anteil der Fensterflächen bei 20 %. Es kann nicht davon ausgegangen werden, daß eine Eliminierung der Fensterflächen aus der Gesamtenergiebilanz erheblichen Einfluß auf die errechnete Ersparnis an Primärenergie hätte.

fb) Die Bekl. können gegen das Gutachten nicht den Einwand erheben, daß der Sachverständige nicht vor Ort war und nicht ihre Wohnung begutachtet hat. Es ist nicht ersichtlich, daß eine Untersuchung vor Ort erforderlich war. Denn die Maßnahmen waren bereits ausgeführt. Den Ausführungen des Sachverständigen ist zu entnehmen, daß die Wärmedurchgangskoeffizienten der verwendeten Baumaterialen bekannt sind. Für eine Berechnung des Wärmedurchgangswiderstandes genügte deshalb eine Kenntnis des Wandaufbaus und der verwendeten Materialien. Diese Angaben hat der Sachverständige den ihm zugänglichen Unterlagen entnommen. Dabei hat er Einsicht in die beim zuständigen Bauamt geführten Unterlagen genommen. Er hat sich auch auf einen Energiesparnachweis bezogen, der vor Beginn der Baumaßnahmen von einem Ingenieurbüro für Bauwesen erstellt worden ist. Dasselbe Ingenieurbüro hat er um eine Berechnung des jetzigen Energiebedarfs gebeten. Diese Vorgehensweise ist nicht zu beanstanden. Nach Durchführung der Maßnahmen hat er nur die Möglichkeit, auf Berechnungen zuzugreifen, die die damalige Vermieterin durch ein Ingenieurbüro hat erstellen lassen. Er hat zudem unter Hinzuziehung des Diplomingenieurs, der damals die Berechnungen vorgenommen hatte, Einsicht in die Bauunterlagen beim Bauaufsichtsamt genommen und sich damit von der Richtigkeit deren Ansätze in bezug auf die verwendeten Baumaterialien überzeugt. Es ist auch nicht zu beanstanden, daß er den betreffenden Diplomingenieur darum gebeten hatte, eine Berechnung der Wärmedurchgangskoeffizienten auf der Grundlage der jetzt vorhandenen Wärmedämmschicht vorzunehmen. Es handelt sich dabei um Berechnungsmethoden, die auf gesetzlichen Vorschriften und auf der Kenntnis der Wärmedurchgangseigenschaften von bestimmten Materialien beruhen. Wenn die Bekl. die Richtigkeit dieser Ausführungen in Zweifel ziehen wollen, hätten sie dies nur unter Hinzuziehung eines eigenen Sachverständigen tun können. Auch der Umstand, daß der Sachverständige nicht den Wärmeverlust über die Kellerdecke und das Dach berücksichtigt hat, steht der Richtigkeit seiner Ergebnisse nicht entgegen. Denn seinen Ausführungen ist zu entnehmen, daß die Verringerung des Jahreswärmebedarfs um einen Betrag von 28 % selbst unter Berücksichtigung der Tatsache eintritt, daß er den Wärmeverlust über das Dach und die Wärmedämmung der Kellerdecke nicht berücksichtigt hat. Der Mieterhöhung ist zu entnehmen, daß auch die Kellerdecke gedämmt worden ist. Ebenso ist der Wärmeverlust über die Fenster im Treppenhaus unerheblich. Die Unterlassung von weiteren Maßnahmen steht der Richtigkeit seiner Berechnungen nicht entgegen. Die Frage der Energieeinsparung beurteilt sich im übrigen nicht nach den konkreten Verhältnissen in bezug auf die Wohnung der Bekl. und deren individuellem Heizverhalten, sondern nach einer verallgemeinernden Betrachtung in bezug auf den Wärmebedarf des gesamten Gebäudes. Soweit die Bekl. behaupten, daß die Mieter des Hauses eine Ersparnis von Heizkosten nicht festgestellt hätten, ist dieser Vortrag unsubstantiiert. Entscheidend ist die Verringerung des Energieverbrauches und nicht der Ersparnis an Heizkosten. Denn die Heizkosten werden nicht nur durch die Menge der verbrauchten Heizenergie, sondern auch durch die Preise für Energie und durch das individuelle Verbrauchsverhalten der Mieter bestimmt. Hierzu fehlt jeglicher Vortrag. Weiterhin ist es unerheblich, daß der Sachverständige nur eine Energieeinsparung von 28 % angibt, während die

an Heizkosten. Denn die Heizkosten werden nicht nur durch die Menge der verbrauchten Heizenergie, sondern auch durch die Preise für Energie und durch das individuelle Verbrauchsverhalten der Mieter bestimmt. Hierzu fehlt jeglicher Vortrag. Weiterhin ist es unerheblich, daß der Sachverständige nur eine Energieeinsparung von 28 % angibt, während die damalige Vermieterin eine Einsparung von 42 % angekündigt hat. Daß dieser Wert geringer ausgefallen ist, hindert nicht die Bewertung, daß die Maßnahme zu einer spürbaren Verringerung des Energiebedarfes geführt hat. Soweit die Bekl. sich auf das Zeugnis einer anderen Mieterin berufen, ist diesem Beweisantritt schon deswegen nicht nachzugehen, weil sie nicht die Heizkostenabrechnungen dieser Mieterin vorgelegt haben.

fc) Die Bekl. können nicht geltend machen, daß die Verringerung der Heizkosten durch den Modernisierungszuschlag aufgewogen wird. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird eine Mieterhöhung wegen energiesparender Maßnahmen im Grundsatz nicht durch das Verhältnis der erzielten Heizkostenersparnis begrenzt. Für eine solche Begrenzung nach Art einer Kappungsgrenze besteht keine gesetzliche Grundlage. Der Bundesgerichtshof hat die Ablehnung einer solchen Begrenzung mit dem Gang des Gesetzgebungsverfahrens begründet. Der Gesetzgeber habe auf eine Begrenzung bewußt verzichtet (Urteil vorn 3. März 2004 - VIII ZR 153/03 - NZM 2004, 379). Weiterhin kommt es nicht darauf an, ob durch die Wärmedämmung eine Wertverbesserung für die Wohnung eintritt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs brauchen Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie, die in erster Linie ökologischen Zielsetzungen dienen, keine Verbesserung des Wohnwertes für den Mieter zu bewirken. Es reicht aus, wenn die erzielte Ersparnis an Heizenergie wesentlich und von Dauer ist und damit der Allgemeinheit zugute kommt (Urteil vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03 - II. 1. b, GE 2004, 231). Im übrigen läßt sich auch aus der von den Bekl. vorgelegten Rechnung über ihren Stromverbrauch der in ihrer Wohnung befindlichen Nachtstromspeicherheizung eine Tendenz zur Verringerung des Energiebedarfes ablesen. Während sie vor der Maßnahme in dem Zeitraum vom 30. Januar 2003 bis zum 29. Januar 2004 einen Verbrauch von 1.465 kWh hatten, lag ihr Verbrauch in der Zeit vom 30. Januar 2004 bis zum 30. Januar 2005 bei 993,00 kWh. Hierbei handelt es sich um eine Einsparung von 32 %. Dieser Betrag liegt noch über der von dem Sachverständigen geschätzten Einsparung von 28 % und kann nicht nur mit einem veränderten Verbrauchsverhalten erklärt werden.

fd) In die Berechnung des Mieterhöhungsbetrages können nur diejenigen Kosten einfließen, die infolge der Herstellung des Wärmedämmverbundsystems angefallen sind. Diese Kosten belaufen sich insgesamt auf 282.163,47 €. Nicht angesetzt werden können die Kosten für den Einbau der Isolierglasfenster von 108.437,84 €. Aus welchem Grunde die Rechnung einer Elektro-Firma vom 3. November 2003 in Höhe von 2.134,13 € und ein anteiliger Gebührenbescheid des Bezirksamtes über 2.900,00 € angesetzt worden sind, ist der Begründung nicht zu entnehmen. Soweit die Bekl. die zu berücksichtigenden Kosten bestreiten, könnten sie dies nur dann tun, wenn sie zuvor Einsicht in die in dem Mieterhöhungsschreiben zitierte Rechnung genommen und dabei Unstimmigkeiten festgestellt hätten. Daß sie dies getan haben, tragen sie aber selbst nicht vor. Soweit die Bekl. beanstanden, daß die Kosten der Entfernung der vorhandenen Wärmedämmschicht nicht herausgerechnet worden seien, weil diese mit Asbest belastet gewesen sei und es sich deshalb um eine Maßnahme der Instandsetzung gehandelt habe, trifft dieser Einwand nicht zu, weil solche Kosten nicht angesetzt worden sind, wie die Wiedergabe der einzelnen Positionen aus der Rechnung der Firma M. W. GmbH zeigt. Entsprechend sind auch die Kosten für die Einrichtung der Baustelle und die Aufstellung des Gerüstes nur zur Hälfte angesetzt worden. Dieser Ansatz ist nachvollziehbar, da die Arbeiten gleichermaßen der Entfernung der alten Dämmschicht wie der Anbringung der neuen Dämmschicht dienten.

Es ergibt sich die folgende Berechnung:

282.437,47 € x 11 % = 31.068,12 €: 12 Monate = 2.589,01 € : 3.102,06 m2 = 0,835 €/m2 x 64,75 m2 = 54,88 €.

fe) Gegenüber dieser Mieterhöhung können die Bekl. nicht den Einwand erheben, sie seien zu einer Duldung der Maßnahmen zur Anbringung der Wärmedämmung nicht verpflichtet gewesen, weil sie sich gegenüber der Ankündigung auf den Einwand der unzumutbaren Härte berufen hätten. Gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB muß der Mieter Modernisierungsmaßnahmen nicht dulden, wenn diese für ihn wegen der zu erwartenden Mieterhöhung eine unzumutbare Härte darstellen würden. Nach der Rechtsprechung des Kammergerichts (Rechtsentscheid vom 1. September 1988 - 8 RE-Miet 4048/88 -, GE 1988, 422) ist bei Mieterhöhungen nach § 3 MHG, und dies gilt auch für Mieterhöhungen nach § 559 BGB, nicht erforderlich, daß der Mieter den Maßnahmen zugestimmt hat oder sie freiwillig oder auf Grund eines vorab gegen ihn ergangenen Urteils geduldet hat. Die Mieterhöhung ist auch dann zulässig, wenn der Mieter nach § 541 b BGB a. F., und dies gilt entsprechend für § 554 Abs. 2 BGB, zur Duldung der Maßnahmen verpflichtet war. Dies gilt regelmäßig nur dann, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme angekündigt hat und die Voraussetzungen des § 541 b Abs. 1 BGB, jetzt des § 554 Abs. 2 BGB, vorlagen. Ein solches Erfordernis besteht auch dann, wenn die Maßnahmen nicht mit einem unmittelbaren Eingriff in die Wohnung des Mieters verbunden sind, wie dies bei der Aufbringung einer Fassadendämmung der Fall ist. Im Rahmen einer der Modernisierungsmaßnahme nachfolgenden Mieterhöhung bleibt dem Mieter der Einwand, daß er zur Duldung nicht verpflichtet war, weil diese zu einer unzumutbaren Härte führen würde, nach der Rechtsprechung des Kammergerichts erhalten. Hier haben die Bekl. mit einem Schreiben vom 24. Oktober 2003 gegenüber dem Ankündigungsschreiben vom 22. September 2003 sich darauf berufen, daß die Mieterhöhung von 416,00 € um 96,60 € auf 512,60 € zu einer Miete führen würde, die mehr als 30 % des ihnen zur Verfügung stehenden Nettoeinkommens ausmachen würde. Diesen Einwand haben sie auch im vorliegenden Rechtsstreit wiederholt. Allerdings ist ihr Vortrag unsubstantiiert. Es genügt nicht, allein ein prozentuales Verhältnis der erhöhten Miete in bezug auf das Einkommen zu behaupten. Vielmehr müssen die Einkommensverhältnisse dargelegt werden, damit nach einem Bestreiten durch die Kl. deren Richtigkeit überprüft werden können. Die Kl. hat den Vortrag der Bekl. bestritten. Das Amtsgericht hat auf die fehlende Darlegung der Einkommensverhältnisse in dem Urteil hingewiesen. Die Bekl. haben auch in der Berufungsbegründung ihre Einkommensverhältnisse nicht dargelegt.

ff) Die Bekl. können auch nicht geltend machen, daß wegen des vor 20 Jahren erfolgten Einbaus einer Wärmedämmschicht die Miete bereits einmal erhöht worden sei. Die damals vorgenommene Mieterhöhung ist wirksam. Die Entfernung der damaligen Wärmedämmschicht im Zuge der Aufbringung einer besseren Wärmedämmschicht hat nicht zur Folge, daß die Miete nachträglich um den Betrag der damals vorgenommenen Mieterhöhung sinken würde und der jetzt verlangte Mieterhöhungsbetrag der abgesenkten Miete hinzugerechnet werden müßte.

g) Insgesamt kann die Kl. von den Bekl. die Zahlung des folgenden Betrages verlangen: 54,88 € x 8 Monate = 439,04 €. Dieser Betrag ist gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1, § 288 Abs. 1 BGB zu verzinsen.

Die ausführliche Erläuterung der Energieeinsparung in der Mieterhöhungserklärung ist entbehrlich, wenn die dazu notwendigen Informationen bereits in dem Ankündigungsschreiben enthalten sind. Bei dem Austausch von Verbundglasfenstern gegen isolierverglaste Kunststoffenster muß der alte und der neue Wärmedurchgangskoeffizient angegeben werden. Auch der Austausch der vorhandenen gegen eine stärkere Wärmedämmung kann eine Energieeinsparungsmaßnahme darstellen.

Die Vermieterin kündigte den Mietern u. a. den Austausch der vorhandenen gegen eine stärkere Wärmedämmung und den Austausch der vorhandenen Verbundglasfenster gegen Isolierglasfenster an. In dem Schreiben vom 22. September 2003 gab sie an, der Wärmedurchlaßkoeffizient betrage vor der Maßnahme 0,55 W/m2K und nach der Maßnahme 0,32 W/m2K, wodurch sich eine Einsparung an Heizenergie von 42 % ergebe. Die Mieter widersprachen und beriefen sich u. a. auf eine unzumutbare Härte durch die angekündigte Mieterhöhung um 1,50 €/m2. Mit Schreiben vom 22. Juni 2004 erhöhte die Vermieterin die Nettokaltmiete von 313,92 € um 75,69 € auf 389,61 €. Sie berief sich auf die Anbringung eines Wärmeverbundsystems mit einer Dicke von 10 cm und den Austausch der Verbundglasfenster durch isolierverglaste Kunststoffenster; dabei verwies sie auf die Ankündigung vom 18. September 2003. Nachdem die Mieter die Mieterhöhung nicht gezahlt hatten, verklagte sie die Vermieterin.

Die ZK 67 des LG Berlin hielt hinsichtlich der Wärmedämmung die ausführliche Erläuterung der Energieeinsparung in der Mieterhöhungserklärung für entbehrlich, weil die dazu notwendigen Informationen bereits in dem Ankündigungsschreiben enthalten gewesen seien, auf das Bezug genommen worden sei. Da hinsichtlich des Austauschs der vorhandenen Verbundglasfenstern gegen isolierverglaste Kunststoffenster jedoch der alte und der neue Wärmedurchgangskoeffizient nicht angegeben worden seien, bestehe insoweit kein Anspruch auf den Modernisierungszuschlag. Der Austausch der vorhandenen Wärmedämmung gegen eine stärkere Wärmedämmung mit Kunstharzputz stelle nach dem eingeholten Sachverständigengutachten eine Energieeinsparungsmaßnahme dar. Die Mieter könnten sich auch nicht darauf berufen, daß die Mieterhöhung ihre Heizkostenersparnis übersteige, denn eine Mieterhöhung wegen energiesparender Maßnahmen werde nicht durch die erzielte Heizkostenersparnis gekappt. Auch auf eine finanzielle Härte durch die zu erwartende Mieterhöhung könnten sich die Mieter nicht berufen, da sie ihre Einkommensverhältnisse nicht dargelegt hätten.