Endrenovierungspflicht in Übergabeprotokoll

Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst (Fortführung Senatsurteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116).

1 Der Bekl. hatte von März 2000 bis Mai 2006 vom Kl. eine Zweizimmerwohnung in H. gemietet. Zu den Schönheitsreparaturen enthält § 16 des vom Kl. verwendeten Formularmietvertrages vom 12. Februar 2000 folgende Bestimmung:

"1. Schönheitsreparaturen, nämlich das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen sowie sämtliche anderen Anstriche innerhalb der Wohnung einschließlich derjenigen an Einbaumöbeln, hat der Mieter während der laufenden Mietzeit fachgerecht dem Zwecke und der Art der Mieträume entsprechend regelmäßig auszuführen, und zwar während der Mietzeit mindestens in folgenden Zeitabständen:

In Wohnküchen spätestens alle 2 Jahre;

in Koch- und Essküchen oder Kochnischen spätestens alle 3 Jahre;

in Bädern und Räumen mit Duschanlagen spätestens alle 3 Jahre;

in Wohn- und Schlafräumen spätestens alle 5 Jahre;

in Fluren, Dielen und Toiletten spätestens alle 5 Jahre;

in sonstigen Nebenräumen, auch Kellerräumen, Bodenkammern spätestens alle 7 Jahre. Die Innenseiten der Außenfenster und Außentüren sind alle 4 Jahre fachgerecht zu streichen und zu lackieren. Soweit der Zustand des Mietobjekts es erfordert, sind die Schönheitsreparaturen schon vorher auszuführen (im Folgenden: Klausel 1).

2. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Räume unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der einer ordnungsgemäßen Instandsetzung im Sinne des Absatzes 1 entspricht.

Der Vermieter ist berechtigt, mit Rücksicht auf die Neuvermietung der Wohnung anstelle der nach Absatz 1 zu erbringenden Leistung eine Ablösungssumme zu verlangen, die den voraussichtlichen Kosten der Instandsetzung entspricht. Die Höhe dieser Kosten ist durch Kostenvoranschlag eines Malermeisters nachzuweisen (im Folgenden: Klausel 2)."

2 In § 30 Abs. 1 bestimmt der Formularmietvertrag außerdem, dass durch etwaige Ungültigkeit einer oder mehrerer Bestimmungen dieses Vertrages die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt werde.

3 Anlässlich der Wohnungsübergabe unterzeichneten die Parteien am 6. März 2000 ein maschinenschriftlich gefertigtes Übergabeprotokoll, das unter Ziff. 6 folgende Regelung enthält:

"Herr U. (= Bekl.) übernimmt vom Vormieter M. die Wohnung im renovierten Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben."

4 Der Kl. hat vom Bekl., der mit Schreiben vom 24. Mai 2006 eine Durchführung von Schönheitsreparaturen abgelehnt hat, den Ersatz der Kosten für die nach seiner Behauptung erforderlichen Renovierungsarbeiten in Höhe von insgesamt 1.232,61 € sowie für die Beseitigung von Parkettschäden in Höhe von 812 € beansprucht und hiergegen die vom Bekl. geleistete Mietsicherheit von 758,32 € verrechnet. Der Bekl. hat widerklagend die Rückzahlung der Mietsicherheit in voller Höhe verlangt.

5 Das Amtsgericht hat die Klage lediglich hinsichtlich der Parkettschäden mit einem Betrag von 350 € als begründet angesehen und den Kl. unter Verrechnung dieses Anspruchs mit der Mietsicherheit auf die Widerklage zur Zahlung von 408,32 € nebst Zinsen verurteilt sowie die weitergehende Klage abgewiesen. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Kl. zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich der Kl. mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der er nur noch seinen Schadensersatzanspruch wegen der unterbliebenen Wohnungsrenovierung weiterverfolgt, soweit dieser nicht durch Verrechnung mit dem restlichen Anspruch des Bekl. auf Rückzahlung der Mietsicherheit erloschen ist, und sich gegen seine auf die Widerklage hin erfolgte Verurteilung wendet.

6 Die Revision hat Erfolg.

I. 7 Das Berufungsgericht hat, soweit hier von Interesse, ausgeführt:

8 Die in den Klauseln 1 und 2 des Formularmietvertrages getroffenen Regelungen zu den Schönheitsreparaturen seien wegen ihres Summierungseffekts unwirksam. Das Übermaß der überbürdeten Pflichten ergebe sich daraus, dass zu den auf den Mieter abgewälzten laufenden Instandhaltungspflichten mit der Endrenovierungsklausel noch die Pflicht treten soll, den nachvertraglichen Renovierungsaufwand zu tragen. Insoweit könne sich der Kl. wegen des Transparenzgebots auch nicht zu seinen Gunsten darauf berufen, dass die Klausel 1 unwirksam sei. Durch die im Wohnungsübergabeprotokoll getroffene Regelung seien die genannten beiden Klauseln weder im Sinne einer konkretisierenden Vereinbarung ersetzt noch nach § 141 BGB bestätigt worden, weil der Bekl., der bis Anfang 2006 keine Kenntnis von der Unwirksamkeit der beiden Klauseln gehabt habe, dem Wohnungsübergabeprotokoll eine solche Bedeutung ersichtlich nicht beigemessen habe. Ersetzt worden sei durch die Individualvereinbarung des Wohnungsübergabeprotokolls lediglich die Klausel 2. Dagegen habe die Klausel 1 - wenn auch unwirksam, weil sie den Mieter aufgrund ihrer starren Fristenregelung unangemessen benachteilige - neben der Individualvereinbarung fortbestanden. Die im Wohnungsübergabeprotokoll geregelte Endrenovierungspflicht werde als Individualvereinbarung zwar nicht von § 307 BGB erfasst und sei als solche rechtlich nicht zu beanstanden. Ebenso wenig sei sie dergestalt von der Klausel 1 abhängig, dass deren Unwirksamkeit zwangsläufig die Unwirksamkeit der im Übergabeprotokoll geregelten Endrenovierungspflicht zur Folge habe. Jedoch ließen sich - anders als inhaltlich selbständige, nur in einem äußeren sprachlichen Zusammenhang stehende Regelungen - die Bestimmungen zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung auch unter Berücksichtigung der salvatorischen Klausel des Mietvertrages wegen ihrer inneren Zusammengehörigkeit nicht in einen zulässigen und einen unzulässigen Teil aufteilen. Dadurch ergebe sich jedenfalls aus der Sicht des Mieters ein Summierungseffekt. Dieser benachteilige den Mieter wegen der unbedingten Verpflichtung zur Renovierung auch ohne bestehenden Renovierungsbedarf unangemessen und führe zu einer Unwirksamkeit der zur Überwälzung von Schönheitsreparaturen getroffenen Regelungen insgesamt.

II. 9 Diese Beurteilung hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch des Kl. gegen den Bekl. auf Schadensersatz statt der Leistung gemäß § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht verneint werden. Anders als das Berufungsgericht gemeint hat, ist die dem Bekl. im Protokoll der Wohnungsübergabe auferlegte Endrenovierungspflicht rechtlich nicht zu beanstanden, wenn dies - wie für das Revisionsverfahren zu unterstellen ist - auf einer individuellen Vereinbarung der Parteien beruht.

10 1. Allerdings geht das Berufungsgericht zutreffend davon aus, dass der Anspruch nicht auf die in Klausel 2 vorgesehene Endrenovierungspflicht des Mieters gestützt werden kann. Diese Klausel, die zudem nach der von der Revision nicht beanstandeten Sichtweise des Berufungsgerichts durch die in Ziff. 6 des Übergabeprotokolls getroffene Individualvereinbarung ersetzt worden ist, ist nach der Rechtsprechung des Senats als starre, vom Abnutzungszustand der Wohnung losgelöste Endrenovierungsklausel gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (BGH, Senatsurteil vom 12. September 2007 - VIII ZR 316/06, NJW 2007, 3776, Tz. 13 m. w. N.). Dasselbe gilt für die in Klausel 1 durch einen starren Fristenplan gekennzeichnete Überwälzung der Pflicht zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter (Senatsurteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 106/05, NJW 2006, 2113, Tz. 12 ff. m. w. N.). Auch diese rechtliche Bewertung greift die Revision nicht an.

11 2. Zu Recht rügt die Revision jedoch, dass das Berufungsgericht auch die Endrenovierungsabrede des Übergabeprotokolls, die für sich allein schon den aus der verweigerten Endrenovierung abgeleiteten Schadensersatzanspruch tragen würde, als unwirksam angesehen hat.

12 a) Dabei hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend angenommen, dass eine solche, von ihm als Individualvereinbarung gewertete Abrede nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliegt und auch nicht dergestalt von der Klausel 1 abhängig ist, dass die Unwirksamkeit dieser Klausel zwangsläufig auf die Endrenovierungsabrede des Übergabeprotokolls durchschlägt. Jedenfalls als Gegenstand einer isolierten Individualvereinbarung bestehen gegen die Wirksamkeit einer solchen Abrede keine durchgreifenden rechtlichen Bedenken, auch wenn danach die Endrenovierungspflicht unabhängig vom aktuellen Erhaltungszustand der Wohnung eingreifen soll (Senatsurteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116, Tz. 17, 20).

13 b) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts folgt eine Unwirksamkeit der getroffenen Endrenovierungsabrede auch nicht daraus, dass der Mieter durch ihr Zusammentreffen mit der Klausel 1 und einen dadurch eintretenden Summierungseffekt unangemessen belastet werde. Dieser Summierungseffekt ist ein besonderes Wertungskriterium zur Beurteilung einer von § 307 BGB erfassten unangemessenen Benachteiligung des Klauselgegners durch eine Formularklausel. Von der Feststellung eines derartigen Effekts wird deshalb auch nur die Formularklausel betroffen, während die Individualvereinbarung, die den in den §§ 305 ff. BGB für Allgemeine Geschäftsbedingungen aufgestellten Regeln nicht unterliegt, grundsätzlich wirksam bleibt (Senatsurteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 163/05, aaO.; Beyer, NJW 2008, 2065, 2069).

14 Der Senat hat es zwar für denkbar gehalten, dass in einem derartigen Fall die beiden Klauseln wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitliches Rechtsgeschäft im Sinne des § 139 BGB darstellen, das bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel insgesamt nichtig ist (Senatsurteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 163/05, aaO., Tz. 20). Dem hat aber eine Sachverhaltsgestaltung zugrunde gelegen, bei der die Formularbedingung und die individuelle Abrede gleichzeitig vereinbart worden sind. Hier ist die Endrenovierungspflicht dagegen in individueller Form nachträglich vereinbart und auf diese Weise in einen Mietvertrag eingefügt worden, dessen beide Formularklauseln über eine laufende und eine Endrenovierungspflicht des Mieters gemäß § 307 BGB nie wirksam geworden waren, ohne dass dies nach § 306 Abs. 1 BGB den Bestand des Mietvertrages im Übrigen berührt hat. Durch die im Protokoll der Wohnungsübergabe vereinbarte Endrenovierungspflicht haben die Parteien dem bestehenden Mietvertrag also nur später noch eine weitere Abrede hinzugefügt, ohne den sonstigen Bestand an Rechten und Pflichten zu verändern.

III. 15 Mit der gegebenen Begründung kann das Berufungsurteil daher keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht zur Endentscheidung reif, weil das Berufungsgericht - von seinem Rechtsstandpunkt aus folgerichtig - sich bislang nicht mit der Behauptung des Bekl. auseinandergesetzt hat, bei dem Wohnungsübergabeprotokoll handele es sich um einen Protokollvordruck, der vom Kl. nach Art Allgemeiner Geschäftsbedingungen immer wieder verwendet werde. Außerdem hat das Berufungsgericht zur Höhe des behaupteten Schadens bislang keine Feststellungen getroffen. Die Sache ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 ZPO).

Auch wenn Formularklauseln zur Übernahme von Schönheitsreparaturen unwirksam sind, kann durch Vereinbarung in einem Wohnungsübergabeprotokoll der Mieter zur Übernahme der Endrenovierung verpflichtet sein, entschied der BGH.

Im Mietvertrag vereinbarten die Parteien die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter. Die Klausel sah aber (unwirksame) starre Fristen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen vor. In einer weiteren Klausel war vorgesehen, dass der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses die Räume unabhängig von der Mietdauer in einem Zustand zurückzugeben habe, der einer ordnungsgemäßen Instandsetzung entspreche. Bei der Wohnungsübergabe zu Beginn des Mietverhältnisses unterzeichneten die Parteien ein maschinenschriftlich gefertigtes Übergabeprotokoll, das u. a. die Regelung enthielt, dass der Mieter vom Vormieter die Wohnung in renoviertem Zustand übernimmt und sich dem Vermieter gegenüber verpflichtet, die Wohnung ebenfalls in renoviertem Zustand (zurück-) zu übergeben.

Am Ende des Mietverhältnisses lehnte der Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen ab. Der Vermieter verlangte u. a. Ersatz der Kosten für erforderliche Renovierungsarbeiten. Amts- und Landgericht wiesen die Klage ab, was zur zugelassenen Revision des Vermieters zum BGH führte.

Der 8. Senat des BGH hob das landgerichtliche Urteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurück.

Anders als das Berufungsgericht gemeint habe, sei die dem Mieter im Wohnungsübergabe-Protokoll auferlegte Endrenovierungspflicht rechtlich nicht zu beanstanden, wenn dies - wie für das Revisionsverfahren zu unterstellen sei - auf einer individuellen Vereinbarung der Parteien beruhe.

Allerdings sei das Landgericht zutreffend davon ausgegangen, dass der Anspruch des Vermieters nicht auf die im Mietvertrag enthaltene Formularklausel über die Endrenovierungspflicht des Mieters gestützt werden könne. Diese Klausel, die zudem nach der von der Revision nicht beanstandeten Sichtweise des Berufungsgerichts durch die im Übergabeprotokoll getroffene Individualvereinbarung ersetzt worden sei, sei nach der Rechtsprechung des BGH als starre, vom Abnutzungszustand der Wohnung losgelöste Endrenovierungsklausel anzusehen.

Dasselbe gelte für die durch einen starren Fristenplan gekennzeichnete Klausel zur Überwälzung der Pflicht zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter.

Die Revision rüge jedoch zu Recht, dass das Landgericht auch die Endrenovierungsabrede des Übergabeprotokolls als unwirksam angesehen habe; sie trage für sich allein schon den aus der verweigerten Endrenovierung abgeleiteten Schadensersatzanspruch.

Das Berufungsgericht habe, so der BGH, zutreffend angenommen, dass eine solche, von ihm als Individualvereinbarung gewertete Abrede nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB unterliege und auch nicht dergestalt von der allgemeinen Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen abhängig sei, dass die Unwirksamkeit dieser Klausel zwangsläufig auf die Endrenovierungsabrede des Übergabeprotokolls durchschlage. Jedenfalls als Gegenstand einer isolierten Individualvereinbarung bestünden gegen die Wirksamkeit einer solchen Abrede keine durchgreifenden rechtlichen Bedenken, auch wenn damit unabhängig vom aktuellen Erhaltungszustand der Wohnung eine Endrenovierungspflicht vereinbart wird.

Die getroffene Endrenovierungsabrede werde auch nicht dadurch unwirksam, dass der Mieter durch das Zusammentreffen mit der unwirksamen allgemeinen Überwälzungsklausel und einen dadurch eintretenden Summierungseffekt unangemessen belastet werde. Dieser Summierungseffekt sei ein besonderes Bewertungskriterium zur Beurteilung einer von § 307 erfassten unangemessenen Benachteiligung des Klauselgegners durch eine Formularklausel. Von der Feststellung eines derartigen Effekts werde deshalb auch nur die Formularklausel betroffen, während die Individualvereinbarung, die den in den §§ 305 ff. BGB für Allgemeine Geschäftsbedingungen aufgestellten Regelungen nicht unterlägen, grundsätzlich wirksam bleibe.

Der BGH habe es zwar für denkbar gehalten, dass in einem derartigen Fall die beiden Klauseln wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitliches Rechtsgeschäft im Sinne des § 139 BGB darstellten, das bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel insgesamt nichtig sei. Dem habe aber eine Sachverhaltsgestaltung zugrunde gelegen, bei der die Formularbedingung und die individuelle Abrede gleichzeitig vereinbart worden seien. Vorliegend sei die Endrenovierungspflicht dagegen in individueller Form nachträglich vereinbart und auf diese Weise in einen Mietvertrag eingefügt worden, dessen beide Formularklauseln über eine laufende und eine Endrenovierungspflicht des Mieters gemäß § 307 BGB nie wirksam geworden waren, ohne dass dies nach § 306 Abs. 1 BGB den Bestand des Mietvertrages im Übrigen berührt habe.

Durch die im Protokoll der Wohnungsübergabe vereinbarte Endrenovierungspflicht hätten die Parteien dem bestehenden Mietvertrag also nur später noch eine weitere Abrede hinzugefügt, ohne den sonstigen Bestand an Rechten und Pflichten zu verändern. Mit der gegebenen Begründung könne das Berufungsurteil daher keinen Bestand haben und sei aufzuheben. Die Sache sei nicht zur Endentscheidung reif, weil das Landgericht sich bislang nicht mit der Behauptung des Mieters auseinandergesetzt habe, bei dem Wohnungsübergabeprotokoll handele es sich um einen Protokollvordruck, der vom Vermieter nach Art Allgemeiner Geschäftsbedingungen immer wieder verwendet werde. Außerdem habe das Berufungsgericht zur Höhe des behaupteten Schadens bisher keine Feststellungen getroffen. Die Sache war daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Die neue Entscheidung des BGH ist - auch in Abgrenzung zu der Entscheidung des BGH vom 5. April 2006 - VIII ZR 163/05 = GE 2006, 706 - konsequent und dogmatisch einsichtig. Das Urteil darf aber vermieterseits nicht zu einer "Euphorie" Anlass geben und auch in der Beratungspraxis nicht zu der Empfehlung führen, nunmehr immer in Wohnungsübergabe- und Wohnungsabnahmeprotokolle besondere Vereinbarungen für eine Endrenovierungspflicht des Mieters aufzunehmen. Bei der neuen Verhandlung vor dem Landgericht ist nämlich jetzt erst einmal zu klären, ob es sich bei der Klausel in dem zu Beginn des Mietverhältnisses gefertigten Übergabeprotokoll tatsächlich um eine Individualvereinbarung für eine Endrenovierungspflicht des Mieters am Ende des Mietverhältnisses handelte.

Doch - der Klarheit halber - der Reihe nach:

In dem der BGH-Entscheidung vom 5. April 2006 zugrunde liegenden Fall war eine wirksame, allgemeine Überbürdungsklausel für Schönheitsreparaturen auf den Mieter mit sogenannten weichen Fristen ("... in der Regel ...") vereinbart. Daneben gab es eine weitere Formularklausel über eine (teilweise) Endrenovierung, wonach die Tapeten zu entfernen und die Deckenwände zu streichen waren. Wegen dieser Summierung (Schönheitsreparaturen laufend und am Ende des Mietverhältnisses) hat der BGH die (wirksame) allgemeine Überbürdungsklausel für unwirksam erachtet. Ein Summierungseffekt trete auch dann ein, wenn jeweils für sich unbedenkliche, aber inhaltlich zusammengehörige Klauseln in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung des Vertragspartners des Verwenders führen.

Damit verblieb es bei der nach Ansicht des BGH als Individualvereinbarung angesehenen Vereinbarung, dass am Ende des Mietverhältnisses die Mieträume geräumt, sauber zu verlassen und außerdem die Tapeten zu entfernen und die Deckenwände zu streichen seien. Dieser letztere Satz war insgesamt handschriftlich angefügt, wobei der Begriff "Decken Wände" in zwei Worten geschrieben war. In diesem Zusammenhang hat der BGH die Überlegung angestellt, ob die Unwirksamkeit der Formularklausel zu Schönheitsreparaturen nicht zwangsläufig auch die Unwirksamkeit der Individualvereinbarung zur Endrenovierung zur Folge habe. Denkbar sei, dass beide Klauseln wegen ihres sachlichen Zusammenhangs ein einheitliches Rechtsgeschäft im Sinne von § 139 BGB darstellten, das bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel insgesamt nichtig sei. Diese Frage hat der BGH dann jedoch nicht entschieden, sondern ist zu dem Ergebnis gekommen, dass ein Schadensersatzanspruch deswegen nicht gegeben sei, weil vorliegend die Leistungsaufforderung nicht ausreichend eindeutig gewesen sei. Es sei nämlich für den Mieter nicht ausreichend erkennbar gewesen, zu welchen Leistungen er nach Auffassung des Vermieters verpflichtet sein sollte (allgemeine Schönheitsreparaturen nach Mietvertrag oder teilweise Endrenovierung).

Den Unterschied in den Fallgestaltungen der Entscheidungen vom 5. April 2006 gegenüber der jetzigen vom 14. Januar 2009 macht der BGH daran fest, dass die vorliegende - vom Landgericht als Individualvereinbarung angesehene - Endrenovierungsklausel nachträglich (nämlich nicht im Mietvertrag, sondern im Übergabeprotokoll) und nicht, wie im Fall aus 2006, zeitgleich vereinbart worden sei. Dadurch hätten die Parteien dem bestehenden Mietvertrag also nur später noch eine weitere Abrede hinzugefügt, ohne den sonstigen Bestand an Rechten und Pflichten zu verändern. Die Begründung ist plausibel, die Konsequenzen daraus sind fragwürdig.

Es liegt natürlich nahe, zu diesem Strohhalm zu greifen, und, wenn in Mietverträgen unwirksame Schönheitsreparaturenklauseln enthalten sind, in einem Wohnungsabnahmeprotokoll eine Pflicht zur Endrenovierung durch den Mieter individuell zu vereinbaren. Ein großer wohnungswirtschaftlicher Verband hat seine Mitglieder so auch schon instruiert. Doch so einfach ist die Welt leider nicht.

Der Grund: Der BGH hat nur deswegen, weil das Berufungsgericht von einer individuell vereinbarten Endrenovierungspflicht des Mieters ausgegangen war, ebenfalls eine Individualvereinbarung angenommen. Es ist mehr als zweifelhaft, ob sich das bei der erneuten Verhandlung vor dem Berufungsgericht bestätigen wird. Nach § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB sind nämlich Allgemeine Geschäftsbedingungen alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen bei Abschluss des Vertrages stellt. Nach § 305 Abs. 2 Satz 2 BGB ist es dabei gleichgültig, in welcher äußeren Form die Bestimmungen verfasst sind, auch eine handschriftliche Vereinbarung ist nicht schon deshalb eine Individualvereinbarung.

Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen (nur) dann nicht vor, wenn sie zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelt sind. Unter diesen Voraussetzungen sieht es sehr danach aus, dass es sich bei der im maschinenschriftlich gefertigten Wohnungsübergabeprotokoll verzeichneten Verpflichtung des Mieters, die Wohnung in renoviertem Zustand zurückzugeben, um eine Allgemeine Geschäftsbedingung und nicht um eine Individualvereinbarung handelt. Diese würde dann ohne Weiteres der Inhaltskontrolle des § 7 BGB unterliegen.

Anders könnte es sein, wenn der Mieter sich bei der Wohnungsrückgabe in dem Abnahmeprotokoll ausdrücklich verpflichtet, bestimmte Renovierungsarbeiten durchzuführen. Wegen der konkreten Situation im Hinblick auf notwendige Schönheitsreparaturen zum Ende des Mietverhältnisses spricht einiges dafür, dass eine solche Vereinbarung eine Individualvereinbarung darstellt. In der Entscheidung des BGH vom April 2006 waren in dem Abnahmeprotokoll die durchzuführenden Renovierungsarbeiten im Einzelnen bezeichnet, dann war aber nur allgemein die Verpflichtung des Mieters festgehalten worden, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Wohnung ordnungsgemäß und mangelfrei an den Mieter zu übergeben. Diese Vereinbarung war vom Vermieter als konstitutives Schuldanerkenntnis angesehen worden, was das Landgericht als Berufungsgericht allerdings verneint hatte und insofern vom BGH bestätigt wurde. Eine entsprechende Verpflichtung des Mieters müsste jedoch in jedem Fall ganz konkret sein und so lauten:

"Der Mieter verpflichtet sich hiermit, die folgenden Schönheitsreparaturen auszuführen, die sich bei der Wohnungsabnahme als notwendig herausgestellt haben:

... (Auflistung der Arbeiten im Einzelnen)