Eisfreie Regenrinnen und Regenfallrohre durch Formularklausel

Zu der Frage, ob der Mieter aufgrund formularvertraglicher Regelungen verpflichtet ist, Regenrinnen und -fallrohre eisfrei zu halten.

Die Klage auf restliche Mietzahlung scheitert zum größeren Teil an einem Minderungsrecht der Bekl.:

a. Der Senat sieht es - wie das Landgericht - als Mangel der Mietsache an, dass es ausweislich des Gutachtens und des Ergänzungsgutachtens des Sachverständigen in Tauwetterlagen zur Durchfeuchtung des Daches kommen kann, und zwar zum einen wegen der Undichtigkeit von Befestigungspunkten und zum anderen bei einem Aufstauen von Schmelzwasser wegen Vereisung von Regenrinnen und -fallrohren. Auch wenn das Dach ausweislich des Gutachtens nur regensicher, aber nicht wasserdicht konstruiert war, entspricht es nicht der Sollbeschaffenheit der Mietsache, dass es zu massiven Wassereinbrüchen durch aufgestautes Schmelzwasser kommen kann.

b. Der Senat folgt der Auffassung im angefochtenen Urteil, dass es nicht Sache der Bekl. ist, eine Vereisung von Regenrinnen und -fallrohren zu verhindern. Gegenteiliges lässt sich den formularmäßigen Regelungen des Mietvertrages nicht mit der gemäß § 9 AGBG a. F. (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) gebotenen Transparenz entnehmen, und zwar weder § 7 Ziffer 3 Satz 3 („Der Mieter verpflichtet sich, die Räume pfleglich zu behandeln und in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten ...") noch § 15 Ziffer 2 („Der Mieter haftet ..., wenn ... Abflussleitungen ... unsachgemäß behandelt, die Räume ... nicht ausreichend gegen Frost geschützt werden. Leitungsverstopfungen bis zum Hauptrohr hat der Mieter auf jeden Fall auf seine Kosten zu beseitigen."). Dass der Schutz der „Räume" gegen Frost auch Dachrinnen und Regenfallrohre - also außen am Gebäude angebaute Teile - umfassen soll, liegt nach dem Wortsinn fern und wird auch nicht durch die Regelung unter § 1 - Mieträume, dass die Grundstücksfläche mit Halle und Bürovorbau vermietet ist, hinreichend deutlich. Ebenso wenig machen die Vertragsklauseln dem Mieter ausreichend klar, dass ihm mit der sachgemäßen Behandlung von Abflussleitungen und der Beseitigung von Leitungsverstopfungen auch obliegen soll, Regenrinnen und -fallrohre eisfrei zu halten.

Staut sich Schmelzwasser und tritt deshalb Feuchtigkeit über das Dach in die Geschäftsräume ein, kann die Haftung des Vermieters nur dann entfallen, wenn eindeutige anderweitige vertragliche Regelungen mit dem Mieter vorliegen.

Nach dem Geschäftsraummietvertrag sollte die beklagte Mieterin „haften", wenn Abflussleitungen unsachgemäß behandelt und die Räume nicht ausreichend gegen Frost geschützt würden. Weil Regenrinnen und Fallrohre vereist waren, staute sich Schmelzwasser und drang in die Mieträume ein; die Beklagte minderte u. a. deshalb die Miete, deren Nachzahlung die Klägerin nunmehr verlangt.

LG Berlin und KG hielten die Mietforderung für unbegründet, weil die vertragliche Regelung intransparent und deshalb unwirksam sei.