Einziehung

Einziehung; Einziehungsermächtigung; Konto; Mietzins; Mieterhöhung

Zieht der Vermieter nach Mieterhöhung ohne Zustimmung des Mieters den erhöhten Betrag vom Konto des Mieters ein, so gilt das Schweigen des Mieters hierauf nicht als Zustimmung zur Mieterhöhung.

Hat der Mieter zwei Jahre lang die Einziehung des erhöhten Mietzinses ohne Einwendungen geduldet, kommt die Verwirkung seines Bereicherungsanspruchs in Betracht.

Aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis nimmt der Kl. den Bekl. auf Zahlung der Miete für den Monat Februar 1996 in Anspruch. Widerklagend begehrt der Bekl. u. a. die Rückzahlung von angeblich zuviel abgebuchter Miete in den Monaten Januar 1994 bis Januar 1996.

Die Miete wurde aufgrund einer Ermächtigung des Bekl. vom Kl. durch Abbuchungen von dem Konto des Bekl. eingezogen. Einem Mieterhöhungsverlangen vom 25. Oktober 1993 gemäß § 2 MHG stimmte der Bekl. nicht zu. Dennoch buchte der Kl. die erhöhte Miete ab 1. Januar 1994 fortlaufend vom Konto des Bekl. ab. Dem widersprach der Bekl. erstmalig mit Erhebung der Widerklage gemäß Schriftsatz vom 28. April 1997.

Die zulässige Klage ist bis auf eine geringfügige Zuvielforderung begründet. Die zulässige Widerklage ist unbegründet. Der Bekl. schuldet dem Kl. die Zahlung der Miete für den Monat Februar 1996 in Höhe der von dem Bekl. nicht beanstandeten 548,88 DM.

In Höhe von 103,71 DM mußte die Klage auf Zahlung der Miete für Februar 1996 zurückgewiesen werden. Da der Bekl. unstreitig dem Mieterhöhungsverlangen vom 25. Oktober 1993 nicht zugestimmt hat, schuldet er nicht die erhöhte Miete in Höhe von 103,71 DM. Daß der Bekl. zwei Jahre lang der Abbuchung der erhöhten Miete aufgrund der erteilten Einziehungsermächtigung nicht widersprochen hat, kann nicht dazu führen, daß er für die Zukunft verpflichtet ist, die erhöhte Miete zu zahlen. Daß der Bekl. keine Einwendungen gegen die fortlaufende Einziehung der überhöhten Miete erhoben hat, stellt keine Zustimmung i. S. d. § 2 MHG dar. Das Schweigen des Bekl. auf das vertragswidrige Einziehen der überhöhten Miete kann nicht als Zustimmung ausgelegt werden, da Schweigen im Rechtsverkehr grundsätzlich keine Willenserklärung i. S. d. §§ 133, 157 BGB darstellt (s. LG Göttingen WM 1991, 280; Eisenschmid WM 1995, 363 f., insb. 369). Ausnahmsweise ist in dem neu eingefügten § 12 MHG, der nur für die neuen Bundesländer gilt, ausdrücklich geregelt, daß in bestimmten Fällen die zweimalige Duldung des Einzugs des Mietzinses im Lastschriftverfahren als Zustimmung gilt. Diese Ausnahmeregelung kann aber nicht verallgemeinert werden.

Der Anspruch des Kl. auf Miete für Februar 1996 ist nicht durch die von dem Bekl. erklärte Aufrechnung erloschen. Dem Bekl. stehen nämlich keine aufrechenbaren Gegenforderungen auf Erstattung zuviel abgebuchter Miete in der Zeit von Januar 1994 bis Januar 1996 zu. Deshalb war auch die Widerklage auf Zahlung von DM 2.043,87 abzuweisen.

Der Bekl. hat den ihm ursprünglich zustehenden Bereicherungsanspruch aus § 812 BGB auf Rückzahlung der monatlich in Höhe von 103,71 DM zuviel abgebuchten Miete gemäß § 242 BGB nach Treu und Glauben verwirkt. Denn da der Bekl. den Rückforderungsanspruch unstreitig zwei Jahre nicht geltend gemacht hat und der Abbuchung durch den Kl. nicht widersprochen hat, durfte der Kl. darauf vertrauen, daß der Bekl. die Ansprüche nicht mehr geltend machen werde. Der Kl. hat deshalb von erneuten Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 abgesehen.

Der Bekl. hat nicht hinreichend substantiiert dargelegt, daß er in der gesamten Zeit Januar 1994 bis Januar 1996 krankheitsbedingt ortsabwesend und nicht in der Lage war, seine Kontoauszüge zu kontrollieren. Im April 1995 hat der Bekl. unstreitig mit der Hausverwaltung wegen des Ausgleiches von Mietzinsrückständen telefoniert. Das zeigt, daß er zumindest zu jener Zeit in der Lage war, sich um seine Mietangelegenheit zu kümmern. Da er auch zu jener Zeit keinen Widerspruch gegen die Abbuchung von überhöhter Miete erhoben hat, sind seine Ansprüche auf Rückzahlung überzahlter Miete verwirkt.