Einzelne Mülltonne statt Gemeinschaftsmüllcontainer

Die Betriebskosten der Restmüllbeseitigung kann der Vermieter gem. § 556 a BGB auch mittels einer einzelnen Restmülltonne je Mietwohnung auf die jeweiligen Mieter eines Mehrfamilienhauses umlegen. (Leitsatz des Einsenders)

Die zulässige Klage ist nicht begründet. Den Kl. steht gegenüber der Bekl. ein Anspruch auf Erstellung einer neuen Betriebskostenabrechnung für die angefallenen Hausnebenkosten - insbesondere für die Kosten der Müllabfuhr - für den Zeitraum vom 1.1.2002 bis 31.12.2002 für die von den Kl. bewohnte Wohnung auf der Berechnungsgrundlage der Wohnfläche der Wohnung nicht zu (§§ 556 und 556 a BGB).

Gem. § 556 a BGB konnte hier die Bekl. durch Erklärung in Textform gegenüber den Kl. als Mieter bestimmen, daß die Betriebskosten für die Müllabfuhr zukünftig abweichend von der bisher getroffenen Vereinbarung ganz nach einem Maßstab umgelegt werden, der dem erfaßten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfaßten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. (...)

Bei den hier streitigen Restmüllkosten ist eine verbrauchsabhängige Erfassung insofern immer dann möglich, wenn der Restmüll nach Gewicht oder Volumen gemessen werden kann. Zwar sind andere verbrauchsorientierte Maßstäbe, wie z. B. das Verhältnis nach Kopfteilen, unzulässig (LG Hamburg, Urteil vom 15.5.1997, Az. 307 S 42/97), jedoch berechnet die Bekl. hier den Restmüll nicht nach der Kopfanzahl der in der Wohnung der Kl. wohnenden Personen, sondern nach dem Verbrauch der Kl., da hier zwar beide Kl. in einer Wohnung wohnen, sie jedoch lediglich auch nur einen Restmüllbehälter - und zwar den kleinsten beim Amt für Umwelt- und Naturschutz der Stadt vorgesehenen Restmüllbehälter von 60 Litern - von der Bekl. zugewiesen erhalten haben und die Bekl. unstreitig auch nur diesen 60-Liter-Restmüllbehälter gegenüber den Kl. für diesen Zeitraum abgerechnet hat.

§ 556 a Abs. 2 BGB berechtigte somit hier die Bekl. nicht nur zu einer Änderung des Umlagemaßstabes, sondern berechtigte diese auch, in die Mietstruktur einzugreifen und diese abzuändern (AG Augsburg ZMR 2003, 847 f. = WuM 2003, 566). Diese Auslegung von Abs. 2 des § 556 a BGB entspricht dem gesetzgeberischen Zweck. Der "neue" § 556 a BGB soll nämlich die Abrechnungsgerechtigkeit erhöhen und den bewußten Umgang mit Wasser, Energie und Restmüll fördern (AG Augsburg ZMR 2003, 847 f. = WuM 2003, 566).

Insofern beeinflußt nämlich der für jede einzelne Wohnung individuell von dem Vermieter zu stellende Restmüllbehälter (60 Liter oder 80 Liter bzw. 120 Liter) auch den konkreten Anfall von Restmüll allein schon dadurch, daß der Mieter hierdurch die Gelegenheit hat, seinen eigenen Restmüllanfall zu regulieren und damit spürbar auf ihn einzuwirken.

Zwar darf ein Vermieter auch bei den verbrauchsabhängigen Kosten leerstehende Wohnungen bei der Abrechnung von der Umlage der Betriebskosten nicht ausnehmen, da das Vermieterrisiko ebenso allein in die Sphäre des Vermieters fällt wie der Entschluß, aus anderen Gründen von einer Neuvermietung abzusehen (OLG Hamburg WuM 2001, 343 f.; AG Köln WuM 1998, 290 f.; AG Leipzig ZMR 2004, 120 f.), jedoch kann ein Vermieter - wie hier die Bekl. - für jede einzelne Wohnung einen gesonderten Restmüllbehälter zur Verfügung stellen, so daß für jede Wohnung - mithin auch für die leerstehenden Wohnungen - grundsätzlich auch nur ein Müllbehälter bei der Betriebskostenabrechnung angerechnet werden kann, und zwar konkret in der Größe, wie ihn der Mieter vom Vermieter verlangt hat. Die Wahl des Umlageschlüssels bleibt nämlich im Rahmen des § 556 a BGB unter Beachtung des "billigen Ermessens" hier der Bekl. als der Vermieterin vorbehalten. Diese hat ihre Wahl hier getroffen, nach welcher der Restmüll nach Volumen - hier bei den Kl. in Form einer 60-Liter-Restmülltonne - abzurechnen war (AG Oberhausen DWW 2003, 231).

Der Anteil der Restmüllkosten, der auf nichtvermietete Räume entfällt, wird somit hier auch von der Vermieterin selbst getragen, wenn sie für diese leerstehenden Wohnungen Restmülltonnen bereitstellen sollte. Diese Umlage nach Müllbehältern je Wohnung ist zudem verbrauchsorientiert. Auch kommt dem Mieter ein geringer Verbrauch durch diesen Umlageschlüssel bei der Betriebskostenabrechnung in der Regel zugute, da er es selbst in der Hand hat, von der Bekl. als Vermieterin einen 60-Liter- bzw. 80-Liter- oder 120-Liter-Restmüllbehälter anzufordern.

Dem steht hier auch nicht § 556 a Abs. 3 BGB entgegen, da dieser lediglich ausführt, daß eine zum Nachteil des Mieters von § 556 a Abs. 2 BGB abweichende Vereinbarung unwirksam sei. Die hier von der Bekl. vorgenommene Umlage der Restmüllkosten entspricht jedoch dieser gesetzlichen Bestimmung gem. § 556 a Abs. 2 BGB.

Diese nunmehr von der Bekl. erfolgte verbrauchsabhängige Erfassung des Restmülls kann sich zwar zum Nachteil einzelner Mieter auswirken, welche mehr Restmüll verursachen als die übrigen Mieter, jedoch ist Sinn und Zweck des § 556 a BGB, gerade auch diese Mieter anzuhalten, möglichst wenig Restmüll zu verursachen. Dem steht auch nicht entgegen, daß ein Gemeinschafts-Müllcontainer bei der Abrechnung durch das Müllabfuhrunternehmen pro Liter Restmüll in der Regel allgemein günstiger ist als eine einzelne Restmüll-Tonne. Dies stellt zwar einen gewissen "Nachteil" für die Mieter des gesamten Hauses dar, da jeder angefallene Liter Restmüll nunmehr höhere Kosten als bisher verursacht, jedoch weicht dieser "Nachteil" nicht von Absatz 2 des § 556 a BGB ab, wie es § 556 a Abs. 3 BGB für die Unwirksamkeit fordert, so daß hier keine unwirksame Betriebskostenabrechnung vorliegt.

Ein vereinbarter Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten ist grundsätzlich bindend, wobei auch eine langjährige Übung eine Vereinbarung darstellen kann. Eine Änderung ist aber möglich, wenn der erfaßte unterschiedliche Verbrauch oder die Verursachung berücksichtigt werden sollen.

Der Vermieter hatte durch Erklärung in Textform den Mietern mitgeteilt, daß der Gemeinschaftsmüllcontainer abgeschafft und jedem Mieter eine eigene Mülltonne zur Verfügung gestellt werde. Die Mieter wollten das nicht hinnehmen und klagten auf Erteilung einer neuen Betriebskostenabrechnung.

Mit Urteil vom 25. Oktober 2004 wies das Amtsgericht Brandenburg die Klage ab. Der Vermieter habe ein einseitiges Änderungsrecht nach § 556 a BGB, da hier die unterschiedliche Müllverursachung berücksichtigt werde. Auch wenn eine Einzeltonne für den Mieter teurer sei als ein Gemeinschaftsmüllcontainer, stehe dies der Umstellung nach dem Gesetzeszweck nicht entgegen, da jedenfalls die Abrechnungsgerechtigkeit hier erhöht werde.