Einzelklage gegen den Verwalter auf Durchführung von Beschlüssen

Ein Wohnungseigentümer ist nicht berechtigt, durch eine Klage den Verwalter zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu zwingen.

Nachdem die Parteien übereinstimmend den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, war gemäß § 91a ZPO lediglich über die Kosten des Rechtsstreites zu entscheiden. Dies führt zu einer Auferlegung der Kosten auf den Kl., denn die Berufung hätte keine Aussicht auf Erfolg gehabt.

Das Begehren des Kl. in der Berufungsinstanz ging seines Erachtens nach dahin, den Verwalter zur Durchführung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung zu zwingen.

Dieses Begehren konnte in der gewählten Form allerdings bereits deshalb keinen Erfolg haben, da der vom Kl. insoweit in erster Instanz gestellte Klageantrag von der Beschlussfassung abweicht, da der Kl. ausschließlich begehrt, die Ursache der Wassereinbrüche in den Kellerräumen seiner Eigentumseinheit festzustellen, demgegenüber umfasste der Beschluss allgemein die Ursachen des Wassereinbruchs im Kellergeschoss, eine Beschränkung des Beschlusses auf das Sondereigentum des Kl. war in dem Beschluss daher nicht enthalten, so dass der begehrte Antrag nicht die Umsetzung des Beschlusses enthält.

Letztlich kommt es hierauf allerdings nicht an, denn die Kammer teilt die Ansicht des Amtsgerichts, dass ein Wohnungseigentümer nicht berechtigt ist, durch eine Klage gegen den Verwalter die Durchführung von beschlossenen Maßnahmen zu erzwingen (ebenso Niedenführ § 27 Rn. 11; LG Hamburg ZWE 2016, 278; Jennißen/Heinemann § 27 Rn. 6; aA. Hügel/Elzer § 27 Rn. 6; Bärmann/Merle § 21 Rn. 52). Wie der Bundesgerichtshof entschieden hat, obliegt die Umsetzung von Beschlüssen nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG dem Verwalter, der dem Verband der Wohnungseigentümer - und nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer - auf Erfüllung und ggf. auf Schadensersatz haftet (BGH, NJW 2012, 2955 Rn. 19).

Demzufolge ist es Aufgabe des Verbandes - der mit dem Verwalter den Verwaltervertrag geschlossen hat -, und nicht des einzelnen Wohnungseigentümers, Ansprüche auf die Durchführung von Beschlüssen gegenüber dem Verwalter durchzusetzen.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass der Verwaltervertrag auch Schutzwirkungen zugunsten des einzelnen Wohnungseigentümers entfaltet. Soweit dem einzelnen Wohnungseigentümer insoweit Schadensersatzansprüche zustehen, die nicht das Gemeinschaftseigentum betreffen, kann er diese zwar unmittelbar gegen den Verwalter ohne Einschaltung des Verbandes geltend machen (BGH, NJW 1992, 182), dieses betrifft allerdings lediglich die - lediglich ihn betreffenden - Sekundäransprüche. Eine Befugnis des einzelnen Wohnungseigentümers, auch die dem Verband einheitlich zustehenden Erfüllungsansprüche gerichtlich geltend zu machen, kann hieraus nicht hergeleitet werden. Insoweit muss der einzelne Wohnungseigentümer ggf. bei dem Verband darauf hinwirken, dass dieser gegenüber dem Verwalter tätig wird, wozu aus dem mitgliedschaftlichen Treueverhältnis ein Anspruch bestehen kann (BGH, NJW 2012, 2955, Rn. 19).

Für diese Ansicht sprechen letztlich auch praktische Erwägungen, denn gerade bei der oft im Streit stehenden Frage, ob ein Beschluss vollständig umgesetzt worden ist oder nicht, ist es Aufgabe des Verbandes, über diese Frage zu befinden und ggf. durch ergänzende Anweisungen an den Verwalter diesen zu entsprechenden Tätigkeiten zu veranlassen. Die den Verband betreffende Frage der Beschlussumsetzung kann nicht auf Einzelstreitigkeiten einzelner Wohnungseigentümer mit dem Verwalter verlagert werden.

Nach alledem entspricht es billigem Ermessen, dem Kl. die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

Eine Klage einzelner Wohnungseigentümer gegen den säumigen Verwalter auf Durchführung von Beschlüssen ist unzulässig.

Die Wohnungseigentümer beschlossen, die Ursache von Wassereinbrüchen im Keller einer Eigentumseinheit festzustellen. Da der Verwalter untätig blieb, wollte der betroffene Eigentümer ihn klageweise zur Durchführung der beschlossenen Maßnahmen zwingen. Das AG hat die Klage abgewiesen. Hiergegen die Berufung.

Beim LG haben die Parteien übereinstimmend Hauptsacheerledigung erklärt. Das LG hat die Kosten dem Kläger auferlegt, weil die Berufung keine Aussicht auf Erfolg gehabt hätte. Nach Auffassung des LG ist ein Wohnungseigentümer nicht berechtigt, durch eine Klage gegen den Verwalter die Durchführung beschlossener Maßnahmen zu erzwingen. Wie der BGH (GE 2012, 1237 = NJW 2012, 2955) entschieden hat, obliegt die Umsetzung von Beschlüssen nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG dem Verwalter, der dem Verband der Wohnungseigentümer und nicht dem einzelnen Wohnungseigentümer auf Erfüllung und ggf. auf Schadensersatz haftet. Demzufolge ist es Aufgabe des Verbandes – der mit dem Verwalter den Verwaltungsvertrag geschlossen hat – und nicht des einzelnen Wohnungseigentümers, Ansprüche auf Durchführung von Beschlüssen gegenüber dem Verwalter durchzusetzen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass der Verwaltervertrag auch Schutzwirkungen zugunsten des einzelnen Wohnungseigentümers entfaltet. Soweit nur dem einzelnen Wohnungseigentümer insoweit Schadensersatzansprüche zustehen, kann er diese zwar unmittelbar gegen den Verwalter ohne Einschaltung des Verbands geltend machen (BGH, GE 1992, 775 = NJW 1992, 182). Dies betrifft allerdings nur die – ihm individuell zustehenden – Sekundäransprüche. Wegen der primären Erfüllungsansprüche muss der einzelne Wohnungseigentümer ggf. beim Verband darauf hinwirken, dass dieser gegenüber dem Verwalter tätig wird, wozu aus dem mitgliedschaftlichen Treueverhältnis ein Anspruch bestehen kann (BGH, NJW 2012, 2955).

Für diese Ansicht sprechen letztlich auch praktische Erwägungen. Denn gerade bei der oft im Streit stehenden Frage, ob ein Beschluss vollständig umgesetzt worden ist oder nicht, ist es Aufgabe des Verbands, über diese Frage zu befinden und ggf. durch ergänzende Anweisungen an den Verwalter diesen zu entsprechenden Tätigkeiten zu veranlassen. Die den Verband betreffende Frage der Beschlussumsetzung darf nicht auf Streitigkeiten einzelner Wohnungseigentümer mit dem Verwalter verlagert werden. Schwierigkeiten würden sich auch ergeben, wenn etwa andere Wohnungseigentümer gleichzeitig auf Unterlassung der Beschlussdurchführung klagen würden.