Einzelheiten zur Orientierungshilfe des Mietspiegels 2000

1. Das Fehlen der Beheizbarkeit der Küche ist bei Altbauten im Westen nicht wohnwertmindernd.

2. Die Kammer bleibt bei ihrer ständigen Rechtsprechung, wonach ein fehlender Balkon nicht wohnwertmindernd zu berücksichtigen ist.

3. Die Wohnung gilt auch dann als beheizbar, wenn die Heizung vom Mieter betrieben wird.

1. Bad: Der fehlenden Beheizbarkeit steht nicht nur das vom Amtsgericht angeführte getrennte WC, sondern auch die zusätzliche Duschtasse gegenüber (+ 25 %). Warmwasser war, wie der Vertrag ausweist, vermieterseits vorhanden.

2. Küche: Positiv ist die vorhandene Einbauküche, "modern" muß sie nicht sein. Fehlende Beheizbarkeit der Küche ist nach dem Mietspiegel 2000 für Altbauten im Westen kein negatives Merkmal. Die Größe der Küche nimmt nach der nicht angegriffenen Skizze weniger als 20 % der Wohnungsgröße ein. Die Merkmalgruppe ist daher positiv zu werten (+ 25 %).

3. Wohnung und Gebäude: Die positiven Merkmale überwiegen (+ 25 %).

Positiv wirken sich unstreitig Gegensprechanlage, Kabelanschluß und der abschließbare Fahrradraum aus.

Negativ ist der schlechte Wohnungsschnitt: Nach der vorgelegten Skizze sind zwei Zimmer gefangen (Zimmer 2 und 5).

Wie sich der Fensterzustand auswirkt kann offenbleiben. Die übrigen Merkmale sind weder positiv noch negativ zu berücksichtigen.

Das negative Merkmal "Kein nutzbarer Balkon" ist nicht erfüllt, weil ein Balkon nicht mitvermietet ist. Das ist Voraussetzung dafür, daß das Merkmal überhaupt in Betracht kommt, wie die Kammer in ständiger Rechtsprechung aus dem Wortlaut des Merkmals schließt (GE 1998, 1212). "Kein nutzbarer Balkon" setzt voraus, daß ein Balkon mitvermietet ist, sonst müßte das Merkmal etwa lauten: Kein Balkon oder Balkon nicht nutzbar. Aus der unterschiedlichen Merkmalsbeschreibung im Mietspiegel 2000 bei den Ost- und den Westbezirken ergibt sich kein anderes Verständnis. Zwar lautet das Merkmal für die Ostbezirke: vorhandene(r) Loggia/Balkon nicht nutzbar. Das ändert aber nichts an der Eindeutigkeit des Wortlauts: Kein nutzbarer Balkon.

Belichtung: Weder besonders gute noch besonders schlechte Belichtung ist hinreichend konkret dargelegt.

Treppenhaus: Das vorgelegte Schreiben der Kl. vom 17. Dezember 1999 spricht nur vom Zustand des Hauseingangsbereichs. Der Zustand des Treppenhauses im übrigen ist nicht substantiiert dargelegt.

Wärmedämmung ist weder positiv noch negativ ausreichend dargelegt.

Beheizbarkeit der Räume: Daß die Heizung vom Mieter betrieben wird, bedeutet nicht, daß die Wohnung im Sinne des Mietspiegels nicht beheizbar sei. Welche einzelnen Räume nicht beheizbar sein sollten, ist nicht dargelegt.

Instandhaltungsmängel sind unsubstantiiert behauptet. Die Einzelfotos sind nicht aussagekräftig für den Gesamtzustand.

Die Berliner Gerichte wenden beinahe ausnahmslos den Mietspiegel einschließlich der Orientierungshilfe als Beweismittel an; das gilt auch für die teilweise nicht plausiblen Unterschiede zwischen den Merkmalen West und Ost.

In einem Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG wandte der Mieter u. a. ein, es sei wohnwertmindernd zu berücksichtigen, daß die Küche nicht beheizbar sei, über keinen Balkon verfüge und die Heizung nicht vom Vermieter betrieben werde.

Das Landgericht Berlin stellt in seinem Urteil vom 14. Juni 2001 fest, daß entsprechend der Orientierungshilfe eine fehlende Beheizbarkeit der Küche in den Westbezirken nicht als wohnwertmindernd gilt (für die östlichen Bezirke ist das anders). Ein nicht vermieteter Balkon sei trotz der klareren Formulierung für die östlichen Bezirke auch im Westen nicht wohnwertmindernd (die entgegenstehende Rechtsprechung anderer Kammern des Landgerichts Berlin wird nicht erwähnt). Schließlich folgt das Gericht auch nicht der Auffassung des Mieters, die Räume müßten als nicht beheizbar gelten, da die Heizung vom Mieter betrieben wird.

Die knappen Ausführungen des Landgerichts zur Beheizbarkeit der Räume sind für all die Fälle von Bedeutung, in denen der Vermieter die Heizung durch einen Dritten betreiben läßt (Wärmecontracting). Es gibt nämlich durchaus die Auffassung in Mieterkreisen, wonach dann die Räume als nicht beheizbar im Sinne des Mietspiegels anzusehen wären. Das Landgericht ist da anderer Auffassung, da es eben nicht darauf ankommt, wer die Heizung betreibt, sondern ob die Räume überhaupt beheizbar sind.