Einzelheiten zur Heizkostenabrechnung

Einzelheiten zur Heizkostenabrechnung; beheizte Wohnfläche; nicht abgelesene Verbrauchserfassungsgeräte; Kürzung der umlagefähigen Heizkosten

1. Werden Verbrauchserfassungsgeräte für die Heizkosten nicht abgelesen, kann unter Berücksichtigung eines Abzuges von 15 % der Vermieter nach der Fläche abrechnen, wenn eine Ersatzberechnung nach früherem Verbrauch nicht möglich ist.

2. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Heizkosten ausschließlich nach beheizter Wohnfläche umzulegen.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Die Kl. verlangt Nachzahlung aus den Nebenkostenabrechnungen für 1999 bis 2002. Die Gesamtforderung beläuft sich einschließlich Mahnkosten auf 6.268,13 Euro.

Der Bekl. wendet in erster Linie Verwirkung ein, weil die Kl. seit der letzten Abrechnung für 1997 bis zur Erteilung der streitgegenständlichen Abrechnungen im September 2003 weiteren Abrechnungen erstellt habe. Sie macht im Übrigen diverse Einwendungen gegen Umrechnungsmaßstab, Flächenansatz und Angemessenheit der Kosten geltend und beanstandet hinsichtlich der Heizkostenabrechnungen die verbrauchsunabhängige Umlage allein nach dem Flachenanteil.

Das Amtsgericht hat die Klage in Bezug auf die Abrechnungen für 1999 mangels eines zutreffenden Abrechnungszeitraums abgewiesen. Im übrigen hat es den Einwendungen des Bekl. teilweise Rechnung getragen und entsprechende Abzüge von den einzelnen Nachforderungen vorgenommen und den Bekl. schließlich zur Zahlung von 5.342,47 Euro verurteilt.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Bekl., mit welcher er sein erstinstanzliches Begehren auf Abweisung der Klage weiter verfolgt, soweit er durch die angefochtene Entscheidung verurteilt worden ist.

II. Die zulässige Berufung des Bekl. ist nicht begründet.

Das Amtsgericht hat den Bekl. zu Recht gemäß § 535 Abs. 2 BGB zur Zahlung der restlichen Nebenkosten für 2000 bis 2002 verurteilt. Die hiergegen gerichteten Einwände des Bekl. greifen nicht durch.

Im Ergebnis ohne Erfolg beanstandet der Bekl., daß in den streitgegenständlichen Heizkostenabrechnungen die Umlage der Heizkosten nicht unter Berücksichtigung seines tatsächlichen Verbrauchs, sondern allein flächenanteilig erfolgt sind.

Sowohl nach den vertraglichen Vereinbarungen in § 5 des Mietvertrags als auch nach § 6 Abs. 1 HeizkV sind die Kosten für Heizung und Warmwasser grundsätzlich unter Berücksichtigung des tatsachlichen Verbrauchs der einzelnen Nutzer umzulegen. Entgegen der Auffassung des Bekl. führt dieser Mangel im vorliegenden Fall jedoch nicht dazu, daß er keine Heizkosten schuldet. Es ist zwar zutreffend, daß er grundsätzlich einen Anspruch auf eine verbrauchsabhängige Umlage hat. Wenn indes, wie hier, der Verbrauch tatsächlich nicht erfaßt worden ist, ist eine nachträgliche Umlage, die den Verbrauch berücksichtigt, nicht möglich. Es kann dahinstehen, ob der Verbrauch nicht erfaßt worden ist, weil keine Verbrauchserfassungsgeräte installiert waren oder weil keine Ablesung vorhandener Geräte erfolgt ist. In beiden Fällen ist dies der Kl. zuzurechnen. Darauf kommt es aber nicht an, denn entscheidend ist insoweit allein die objektive Lage, aufgrund .

derer der Mangel nicht mehr behoben werden kann, weil die Verbrauchswerte nicht nachträglich abgelesen werden können (BGH - VIII ZR 337/04 vom 16. November 2005 = GE 2006, 48).

Die Voraussetzungen für eine Verteilung der Kosten nach § 9 a HeizkV liegen hier nicht vor. Zwar stellt eine unterlassene Ablesung der Verbrauchswerte einen anderen zwingenden Grund in Sinne dieser Vorschrift dar (BGH a.a.O.). Eine Heranziehung des Verbrauchs des Bekl. aus vorangegangenen Abrechnungszeiträumen kommt aber nicht in Betracht, weil nach dem gerichtlichen Vergleichs des Bekl. mit der Rechtsvorgängerin der Kl. vom 28. September 1998 Nebenkostenabrechnungen bis März 1999 nicht erfolgt sind. Die Ermittlung des Verbrauchs auf der Grundlage vergleichbarer Räume in den jeweiligen Abrechnungszeiträumen kommt ebenfalls nicht in Betracht, nachdem der Bekl. vorgetragen hat, daß seit 2000 bis zum Abschluß der Sanierungsarbeiten im Jahr 2004 von den dreißig Wohnungen der Wohnanlage neben seinen Wohnung lediglich eine weitere überhaupt bewohnt worden war. Im übrigen steht unter diesen Umständen § 9 a Abs. 2 HeizkV einer Schätzung des Verbrauchs entgegen.

Bei dieser Sachlage ist eine flächenanteilige Umlage der Kosten gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizkV unter Abzug von 15 % des auf den Bekl. entfallenden Kostenanteils gemäß § 12 HeizkV nicht zu beanstanden.

Ohne Erfolg beanstandet der Bekl. weiter den von der Kl. der Abrechnung zugrunde gelegten Flächenanteil von 94,6 m2. Diese Fläche ist vertraglich als Wohnfläche und Umlegungsmaßstab vereinbart. Der Hinweis des Bekl. auf die Anrechnung der Balkonfläche ändert hieran nichts. Abgesehen von der vertraglichen Vereinbarung sahen auch die damaligen Berechnungsvorschriften in § 44 Abs. 2 II. BV eine Anrechnung bis zur Hälfte vor. Im übrigen hat der Bekl. eine von der vereinbarten Fläche abweichende Fläche nicht konkret dargetan. Das bloße Behaupten genügt insoweit nicht. Ein substantiiertes Vorbringen läßt sich dem in Bezug genommenen erstinstanzlichen Schriftmatz vom 30. Dezember 2004 (S. 6) nicht entnehmen. Es kann dahinstehen, ob es in diesem Zusammenhang Überhaupt auf die Größe des Balkons ankommt. Denn die nunmehr in der Berufungsbegründung gemachten Angaben sind jedenfalls nach § 531 Abs. 2 ZPO präkludiert. Der Bekl. hat nicht dargetan, weshalb es ihm entgegen der erstinstanzlichen Auflage vom 25. August 2005 nicht möglich gewesen sei, diese bereits in I. Instanz vorzutragen. Der Ansatz nicht beheizter Wohnflächen bei der Umlage von Heizkosten verstößt, wie sie im Umkehrschluß aus § 7 Abs. 1 Satz 2, 2. Halbsatz HeizkV ergibt auch nicht gegen bindende Vorschriften der HeizkV.

Ohne Erfolg macht der Bekl. eine unwirtschaftliche Wärmeversorgung geltend. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, daß der bei Anmietung vorhandene Bestand grundsätzlich hinzunehmen ist. Daß die vorhandene Anlage wirtschaftlich hätte betrieben werden können, hat der Bekl. nicht behauptet. Einen Anspruch auf Modernisierung hat er nicht. Daß die Wärmeversorgung nicht dem unter Berücksichtigung heutiger Wohnverhältnisse zu erwartenden Mindeststandard entspricht (BGH v26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03), ist ebenfalls nicht ersichtlich. Ob die Wohnung insoweit als mangelhaft anzusehen ist, kann dahinstehen. Denn einen etwa hieraus resultierenden aufrechenbaren Schadensersatzanspruch hat der Bekl. weder dem Grund und erst recht nicht der Höhe nach dargetan.

Der Bekl. kann hinsichtlich der Betriebskostennachzahlungen nicht geltend machen, über deren Höhe bei Anmietung der Wohnung getäuscht worden zu sein. Es besteht grundsätzlich keine Pflicht des Vermieters, Nebenkostenvorschüsse in Höhe der tatsächlich zu erwartenden Kosten zu vereinbaren (BGH GE 2004, 416). Soweit der Bekl. eine Verletzung der Hinweispflicht durch das Amtsgericht rügt, trägt erst jedoch nicht vor, was er bei der Erteilung eines Hinweises in I. Instanz vorgebracht hätte. Im Übrigen ist darauf hinzuweisen, daß hierbei nicht die streitgegenständlichen Nachzahlungen herangezogen werden dürfen, denn diese beruhen auf dem Umstand; daß der Bekl. seit 2000 keine, Nebenkostenvorschüsse erbracht hat. Unter Berücksichtigung der vertraglich vereinbarten Vorschüsse ergeben sich überwiegend Guthaben und nur teilweise Nachzahlungsbeträge, bei den im übrigen auch (nicht unvorhersehbare) Kostensteigerungen seit 1995 zu berücksichtigen sind.

In Bezug auf den vorn Bekl. beanstandeten Flächenansatz wird auf die obigen Ausführungen Bezug genommen.

In Bezug auf Grundsteuer für 2002 hat das Amtsgericht nicht den Einwand des Bekl. übergangen. Der Bekl. ist vielmehr nicht dem von der Kl. für 2002 bereits in der I. Instanz vorgelegten Grundsteuerbescheid entgegengetreten.

Die Umlage der Kosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr ist nicht aufgrund des Leerstands vieler Wohnungen zu beanstanden. In weicher Weise hiervon die Kosten für die Straßenreinigung berührt werden, ist nicht nachvollziehen. In bezug auf Umlage des Rechnungsbetrags auf die einzelnen Abrechnungseinheiten hat die Kl. bereits in 1. Instanz Stellung genommen. Diesem Vorbringen ist der Bekl. nicht entgegengetreten. Auch in der Berufungsbegründung erhebt er hiergegen keine konkreten Einwendungen und verweist lediglich auf sein erstinstanzliches Vorbringen. Im übrigen trägt die Kl. aufgrund der flächenmäßigen Umlage die auf die leerstehenden Wohnungen entfallenden Kosten. Wenn die Mülltonnen aufgrund der Nichtnutzung durch die leerstehenden Wohnungen reduziert würden (die Zulässigkeit aufgrund des Anschluß- und Benutzungszwangs unterstellt), wären diese Kosten dann natürlich nicht mehr auf die gesamte Abrechnungseinheit umzulegen, sondern nur noch auf die verbliebenen genutzten Wohneinheiten. Daß, danach für den Bekl. ein geringerer Kostenanteil verbliebe, ist nicht erkennbar. Selbst wenn man in diesem von einer unwirtschaftlichen Bewirtschaftung ausgehen sollte, wäre jedenfalls ein Nachteil zu Lasten des Bekl. nicht ersichtlich.

Der pauschale Einwand, die Kosten der Hausreinigung seien überteuert, bleibt ebenfalls ohne Erfolg. Das Amtsgericht hat zutreffend ausgeführt, daß der Einwand nicht hinreichend substantiiert ist. Der bloße Hinweis auf geringere Kosten in anderen Abrechnungszeiträumen läßt Anhaltspunkte für ein unwirtschaftliches Verhalten der Kl. nicht erkennen. Der Kl. obliegt eine Darlegungspflicht erst bei konkreten einlassungsfähigen Einwendungen, etwa aufgrund von Vergleichsangeboten.

Entsprechendes gilt für die Gartenpflegekosten. Der bloße Hinweis auf einen Pflegerückstau genügt insoweit nicht. Selbst unterstellt, ein solcher wäre vorhanden, ist nicht ersichtlich, daß sich dieser in den umgelegten Kosten niedergeschlagen hat. Diese betreffen Aufwendungen für laufende Pflegearbeiten. Der Bekl. hat keinerlei Anhaltspunkte vorgetragen, daß sich aus den von ihr hierzu ggf. einzusehenden Belegen Anhaltspunkte ergeben haben, daß die Kosten der Gartenpflege allein aus diesem Grund höher ausgefallen sind.

In bezug auf die Kosten für den Aufzug hat: das Amtsgericht den Einwendungen des Bekl. dadurch Rechnung getragen, daß es den sich aus der von ihm vorgelegten Rechnung ergebenden Reparaturanteil von 22 % abgezogen hat. Ohne Erfolg beruft sich der Bekl. darauf, daß der Aufwand höher sei. Der Kl. wird als Wartungsanteil ein Anteil von 78 % in Rechnung gestellt. Daß es sich hierbei um eine ,,Gefälligkeitsrechnung" handelt, hat der Bekl. nicht anhand des ggf. einzusehenden Wartungsvertrags und

von anderen Betrieben einzuholenden Vergleichsauskünften dargetan.

Es ist nicht ersichtlich, welcher kalkulatorischen Ansatz nach Auffassung des Bekl. unter Berücksichtigung der konkreten Umstände als angemessen anzusehen sein sollte.

Der Einwand des Bekl. in bezug auf die nicht geeichten Geräte ist unbeachtlich. Denn die Kosten für Strom und Be- und Entwässerung hat das Amtsgericht zu seinen Gunsten nicht berücksichtigt. Stromkosten werden auch in den Heizkostenabrechnungen nicht geltend gemacht. Da die Heizkosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden sind, kommt es auf die Eichung der Erfassungsgeräte nicht an. Welche andere Betriebskosten von der Erfassung durch nicht geeichte Geräte abhängen sollen, ist nicht ersichtlich.

Die Geltendmachung der Forderungen ist nicht gemäß § 556 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Nach der eindeutigen Übergangsregelung in Art. 229 3 Abs. 9 EGBGB gilt die Ausschlußfrist nur für die Abrechnungen 2001 und 2002. Die Abrechnungen für 2002 sind dem Bekl. im November 2003 fristgemäß zugegangen. Sie stellen eine formell ordnungsgemäße Abrechnung im Sinne von § 259 BGB dar. Denn sie enthalten eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen (BGH NJW 1982, 573; KG NJW-RR 1998, 796). Der Angabe konkreter Rechnungsdaten bedarf es hierzu grundsätzlich nicht. Daß sie zu einem geringen Teil nicht zu einem materiell begründeten Nachzahlungsanspruch geführt haben, steht der Annahme einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung nicht entgegen. Die Abrechnungen für 2001 wahren die Frist zwar nicht. Das Amtsgericht hat aber zutreffend ausgeführt, daß Nachzahlungen in diesem Sinn nur über die vereinbarten Vorschüsse hinausgehende Wachforderungen sind (BGH VIII ZR 57/04 vom 9. März 2005, GE 2005, 543), und dementsprechend die Heizkostennachzahlung für 2001 entsprechend gekürzt.

Die Forderungen der Kl. sind nicht verjährt. Insoweit nimmt die Kammer auf die in jeder Hinsicht zutreffenden Ausführungen in dem angefochtenen Urteil Bezug und macht sich diese zu eigen.

Anhaltspunkte für eine Verwirkung liegen nicht vor. Für die Annahme einer Verwirkung genügt allein der Ablauf einer gewissen Zeit seit Entstehen des Anspruchs (sog. Zeitmoment) nicht (BGH NJW-RR 1996, 949). Es müssen vielmehr weitere auf dem Vorhalten des Berechtigten beruhende Umstände (sog. Umstandsmoment) hinzutreten-, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, daß der Berechtigte seinen Anspruch nicht mehr geltend machen werde (BGH NJW 2001, 1649). Solche Umstände sind hier nicht ersichtlich. Die Kl. hat vielmehr mit Schreiben 30. Mai 2000, 18. Dezember 2001 und 6. August 2002 eindeutig zu erkennen gegeben, daß sie Nebenkostenabrechnungen noch erstellen werde. Daß diesen Schreiben "keine Taten gefolgt" sind, stellt ein bloßes Stillhalten der Kl. dar und begründet über den weiteren Zeitablauf hinaus kein Umstandsmoment im o. g. Sinn.

Der Anspruch der Kl. auf Mahnkosten und Zinsen ist ebenfalls begründet. Denn die Abrechnungen sind formell ordnungsgemäß und begründen in Höhe des materiell zutreffenden Anspruchs eine Forderung der Kl., die Grundlage der verzugsbegründenden Mahnungen ist.

Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen, weil die Frage des Vorrangs der Vorschriften der Heizkostenverordnung für den Fall, daß eine verbrauchsabhängige Abrechnung auch nach § 9a HeizkV tatsächlich nicht (mehr) möglich ist, noch nicht obergerichtlich geklärt ist.

Betriebskostenabrechnungen, ob kalt oder warm (Heizkosten), sind konfliktträchtig. Das Urteil der 63. Kammer des Landgerichts Berlin gibt einen guten Überblick.

Der Vermieter verlangte Nachzahlung von Abrechnungen für die Jahre von 1999 bis 2002 mit einer Gesamtforderung von über 6.000 Euro. Der Mieter machte zahlreiche Einwände geltend.

Mit Urteil vom 25. August 2006 hielt das LG Berlin die Einwendungen für nicht erheblich. Zu den Einzelheiten, die Zusammenfassung des Einsenders:

1. Der Verbrauch sei nicht durch eine Vergleichsberechnung mit einem früheren Abrechnungszeitraum oder mit vergleichbaren anderen Räumen im jeweiligen Abrechnungszeitraum zu ermitteln gewesen. Der BGH hat bereits mit Urteil vom 16.11.2005 (VIII ZR 373/04, GE 2006, 48) entschieden, daß ein "anderer zwingender Grund" i. S. d. § 9 a HeizkostenVO unabhängig davon vorliegen kann, ob die Erfassung des Verbrauchs aus Gründen unterbleibt, die der Vermieter zu vertreten hat. Als zwingender Grund ist nach dieser Auffassung auch ein Ablesefehler oder das versehentliche Unterlassen einer Ablesung anzusehen, wenn sie nicht mehr nachgeholt werden kann (s. BGH aaO.).

Vorliegend konnte aber auch keine Ersatzberechnung nach § 9a Abs. 1 S. 1 HeizkV vorgenommen werden, so daß das Landgericht Berlin eine Berechnung nach Fläche unter 15 %igem Abzug für zulässig hält. Auch der BGH hat in der benannten Entscheidung die Auffassung vertreten, daß für den Fall, daß eine Vergleichsberechnung nach § 9a Abs. 1 S. 1 HeizkV ausscheidet, ausnahmsweise eine andere Methode zur Berechnung zulässig sein soll.

2. Der Ansatz nicht beheizter Wohnflächen soll bei der Umlage der Heizkosten nicht gegen bindende Vorschriften der HeizkV verstoßen. Dies ergebe sich im Umkehrschluß aus §7 Abs. 1 S. 2, 2. HS HeizkV.

3. Das Landgericht Berlin bekräftigt nochmals die Rechtsprechung, nach der den Vermieter grundsätzlich nicht die Pflicht trifft, Nebenkostenvorschusse in Höhe der tatsächlich zu erwartenden Kosten zu vereinbaren (BGH GE 2004, 416).

4. Ferner bekräftigt das Landgericht Berlin die Rechtsprechung, nach der die Angabe konkreter Rechnungsdaten nicht zur Voraussetzung einer ordnungsgemäßen Abrechnung gehört. Selbst wenn die konkreten Rechnungsdaten nach durchgeführter Belegeinsicht zu einer Reduzierung des Nachzahlungsanspruches führen, steht dies nicht der Annahme einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung entgegen.

5. Nachforderungen im Sinne der Ausschlußfrist des § 556 Abs. 3 BGB sind nur solche, die über die vereinbarten Vorschüsse hinausgehen.

6. Für die Annahme einer Verwirkung reicht der Ablauf einer gewissen Zeit seit dem Entstehen des Anspruches nicht aus. Es müssen vielmehr weitere auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, daß der Berechtigte seinen Anspruch nicht mehr geltend machen werde. Das "bloße Stillhalten" des Berechtigten begründet kein über den Zeitablauf hinaus gehendes Umstandsmoment im vorbenannten Sinn.