Einwendungsfrist bei Verstößen gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot

Der Mieter hat einen Verstoß gegen das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot bis zum Ablauf der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geltend zu machen. Andernfalls unterfällt er gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB dem Einwendungsausschluss, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Das Amtsgericht hat die Klage mit zutreffender Begründung abgewiesen. Der Kl. steht kein Anspruch auf Rückzahlung gezahlter Betriebskosten zu, da sie binnen der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB keine Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen geltend gemacht hat und daher nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB mit den Einwendungen ausgeschlossen ist. Ebenso wie bei der im Rahmen der Mietrechtsreform 2001 eingeführten Ausschlussfrist für den Vermieter soll die Frist für den Einwendungsausschluss dem gesetzgeberischen Ziel Rechnung tragen, möglichst zeitnah zur Abrechnungserstellung Klarheit über die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung herbeizuführen (BT-Drs. 14/5663, 79). Dieser Befriedungsfunktion wird die Ausschlussfrist nur gerecht, wenn sie auf alle Einwendungen des Mieters bezogen wird, soweit eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt. Der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 11. Mai 2016, VIII ZR 209/16 - (das korrekte Aktenzeichen ist VIII ZR 209/15 [GE 2016, 854]), nach der die Ausschlussfrist auch für solche abgerechneten Kosten gilt, die nach § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB i.V.m. BetrKV generell nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen, ist ein weites Verständnis des Einwendungsausschlusses zu entnehmen. Deswegen gilt er dem Gesetzeszweck entsprechend auch für die Rüge eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot (BeckOGK/Drager, 1.4.2021, BGB § 556 Rn. 218, 219; Palandt/Weidenkaff, BGB, 80. Aufl., § 556 Rn. 13; Schneider in: Spielbauer/Schneider, Mietrecht, 2. Aufl. 2018, § 556 BGB, Rn. 548a; LG Karlsruhe BeckRS 2012, 11897; AG Pinneberg NZM 2014, 390; Flatow WuM 2012, 235 [237]; Streyl NZM 2013, 97 [100]; Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020, BGB § 556 Rn. 225; a.A. AG Dortmund, Urteil vom 22. März 2016 - 425 C 9513/15 -, juris; AG Mitte, Urteil vom 9. April 2018, 18 C 46/17, GE 2018, 767 = WuM 2018, 430; Schmidt-Futterer/Langenberg, 14. Aufl. 2019, BGB § 556; MüKoBGB/Zehelein, 8. Aufl. 2020, BGB § 556 Rn. 103). Hierfür spricht ferner der weit gefasste Wortlaut des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB. Unter „Einwendungen“ ist alles zu verstehen, was der Mieter gegen die Umlage einwendet, soweit es in einem Sachzusammenhang mit den konkreten Betriebskostenpositionen steht (Flatow, WuM 2016, 338-340).

Berufungsverfahren durch Zurückweisungsbeschluss erledigt.

Der Mieter hat einen Verstoß gegen das betriebskostenrechtliche Wirtschaftlichkeitsgebot bis zum Ablauf der Einwendungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB geltend zu machen. Andernfalls unterfällt er gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB dem Einwendungsausschluss, es sei denn, er hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

Die Klägerin machte unter Verweis auf einen Verstoß des Beklagten gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot Rückzahlung angeblich überzahlter Betriebskosten geltend. Das Amtsgericht wies die Klage ab, weil die Mieterin ihre Einwendungen nicht binnen der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB (spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung)geltend gemacht hatte.

Das Landgericht sah das ebenso. Die Mieterin sei nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB mit ihren Einwendungen ausgeschlossen. Ebenso wie bei der im Rahmen der Mietrechtsreform 2001 eingeführten Ausschlussfrist für den Vermieter soll die Frist für den Einwendungsausschluss dem gesetzgeberischen Ziel Rechnung tragen, möglichst zeitnah zur Abrechnungserstellung Klarheit über die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung herbeizuführen. Dieser Befriedungsfunktion wird die Ausschlussfrist nur gerecht, wenn sie auf alle Einwendungen des Mieters bezogen wird, soweit eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt.

Deswegen gilt die Einwendungsfrist auch für die Rüge eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, wofür auch der weit gefasste Wortlaut des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB spricht. Unter „Einwendungen“ ist alles zu verstehen, was der Mieter gegen die Umlage einwendet, soweit es in einem Sachzusammenhang mit den konkreten Betriebskostenpositionen steht.