Einwendungsausschluß für Mieter gegen Betriebskostenabrechnung

Einwendungsausschluß für Mieter gegen Betriebskostenabrechnung; Lohnkosten für "Hauswartphantom"; treuwidriges und arglistiges Verhalten bei der Betriebskostenabrechnung

Erfährt der Mieter nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 BGB, daß abgerechnete Hauswartskosten nicht entstanden waren, ist er mit einem Rückforderungsanspruch jedenfalls dann ausgeschlossen, wenn dem Vermieter treuwidriges oder arglistiges Verhalten nicht vorzuwerfen ist.

Der Vermieter hatte über Jahre einen Hauswart beschäftigt, der, wie sich beim Vergleich der für das Abrechnungsjahr 2004 eingesehenen Rechnungsunterlagen ergab, die Hauswartleistungen jedoch nicht selbst ausgeführt hatte. Diese wurden von seinen Eltern ausgeführt. Die Mieter verlangten Rückzahlung der Hauswartanteile aus den Betriebskostenabrechnungen 2001 bis 2004 mit der Begründung, daß die Aufwendungen für den Scheinhauswart keine Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung darstellten.

Es wird zunächst auf den gerichtlichen Hinweis vom 5. Februar 2007 Bezug genommen. Dort heißt es u. a.:

Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung von weiteren 834,29 € aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Mit Vertrag vom 20. August 1997 mietete der Kl. von der Bekl. und Herrn ... die Wohnung in Berlin. Die Bekl. ist inzwischen unstreitig alleinige Eigentümerin und Vermieterin. Im Mietvertrag ist eine Nettokaltmiete nebst Vorauszahlungen auf die jährlich abzurechnenden Betriebskosten vorgesehen.

Die Bekl. rechnete über die Betriebskosten wie folgt ab:

für das Jahr 2001 mit der Abrechnung vom 28. Mai 2002,

für das Jahr 2002 mit der Abrechnung vom 7. Juli 2003,

für das Jahr 2003 mit der Abrechnung vom 16. September 2004 und

für das Jahr 2004 mit der Abrechnung vom 27. Oktober 2005.

Erstmals mit dem Schreiben vom 3. November 2005 erhob der Kl. Einwände gegen die Betriebskostenabrechnungen, und zwar hier für das Jahr 2004. Er bemängelte im Laufe der Auseinandersetzungen, daß die Hauswartkosten nicht umgelegt werden dürften, da sie nicht für die im Hauswartvertrag ausgewiesene Person angefallen seien.

Nach einer Beweisaufnahme hinsichtlich der Erbringung der Hauswartleistungen hat das Amtsgericht die Bekl. zur Zahlung von 178,21 € wegen der anteiligen Hauswartkosten für 2004 verurteilt. Diese Kosten dürften nicht auf die Mieter umgelegt werden, weil die Leistungen nicht von der Person erbracht worden seien, die im Hauswartvertrag benannt ist. Im übrigen hat das Amtsgericht die Klage wegen der Rückforderungen für die Jahre 2001 bis 2003 abgewiesen.

Das Amtsgericht hat wegen der teilweisen Abweisung der Klage zutreffend auf § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB abgestellt. Der Kl. ist mit seiner Rückforderung ausgeschlossen, weil er seine Einwendungen nicht innerhalb der Ausschlußfrist von einem Jahr nach Zugang der Abrechnung vorgebracht hat. Die Abrechnungsdaten sind unstreitig. Gegen die Abrechnungen 2001 bis 2003 ist der Kl. jeweils in keiner Weise vorgegangen. Selbst wenn man sein Vorbringen gegen die Abrechnung 2004 wegen der Gleichartigkeit der betroffenen Punkte auf die früheren Abrechnungen übertragen könnte, ist das erstmalige Schreiben vom 3. November 2005 hinsichtlich dieser früheren Abrechnungen erst nach der Ausschlußfrist der Bekl. zugegangen.

Entgegen der Ansicht des Kl. sind die Hauswartkosten hier auch nicht vom Einwendungsausschluß auszunehmen. Ein Verstoß gegen § 556 Abs. 1 und Abs. 4 BGB liegt nicht vor. Die Hauswartkosten waren in Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BerechnungsVO und sind jetzt in § 2 Nr. 14 der Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten enthalten. Die Frage, inwieweit die tatsächlich erbrachten Hauswartleistungen zutreffend abgerechnet sind, fällt unter den Einwendungsausschluß. Der Einwendungsausschluß ist hier auch nicht wegen eines Verstoßes gegen Treu und Glauben bzw. unter Zugrundelegung des Rechtsgedankens aus § 438 Abs. 3 BGB wirkungslos. Weder aus dem Vortrag des Kl. selbst und schon gar nicht aus der Aussage der Hausverwalterin als Zeugin ergeben sich hinreichende Anhaltspunkte für eine arglistig falsche Abrechnung. Die Hausverwalterin hatte seinerzeit mit Herrn ... die Erbringung der Hauswartleistungen vertraglich geregelt. Sie hatte anschließend keinen Anlaß, die Ausführung durch ihn zu kontrollieren, weil keinerlei Beschwerden eingegangen waren. Unter diesen Umständen ist es nicht arglistig, wenn die Hausverwalterin die Abrechnung entsprechend der ihr bekannten vertraglichen Situation erstellt.

An diesen Ausführungen hält die Kammer auch nach der Stellungnahme des Kl. vom 5. März 2007 fest. Bei der Entscheidung darüber, ob eine Verfristung einer Einwendung aus § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB vorliegt, geht es entgegen der Ansicht des Kl. nicht um die Frage, ob der Vermieter bestimmte Kosten als Betriebskosten (bezeichnen und) umlegen durfte. Der Streit hierüber soll nach der genannten Norm nach der Frist vielmehr unerheblich sein. Entscheidend ist, ob die geltend gemachten Kosten im Prinzip zum Betriebskostenkatalog gehören. Dies ist bei Hauswartkosten der Fall. Danach ist auch kein Widerspruch gegeben, soweit die Kammer die Entscheidung des Amtsgerichts zu den Betriebskosten 2005 wiedergibt.

Mit dem Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer Betriebskostenabrechnung sind Einwendungen des Mieters dagegen ausgeschlossen, sofern der Mieter die Fristversäumung nicht zu vertreten hat. Das gilt auch für unzweifelhaft unrichtige Abrechnungen.

Der Vermieter hatte Hauswartskosten in die Betriebskostenabrechnungen eingestellt. Ohne Kenntnis des Vermieters waren die Hauswartleistungen allerdings durch dessen Eltern ausgeführt worden. Der Mieter verlangt für mehrere Jahre Rückzahlung der abgerechneten Kosten.

Mit Beschluß vom 12. März 2007 bestätigte das Landgericht Berlin das klagabweisende Urteil des Amtsgerichts und verwies darauf, daß hier die Ausschlußfrist für Einwendungen des Mieters abgelaufen war. Ein treuwidriges oder arglistiges Verhalten des Vermieters sei nicht erkennbar, der nicht gehalten gewesen sei, die Ausführung der Hauswartstätigkeiten zu kontrollieren, da keine Beschwerden vorgelegen hätten.