Einwendungsausschluss durch bestandskräftigen Beschluss

1. Die Bestandskraft eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung einschließlich der Einzelabrechnungen hat zur Folge, dass er für und gegen alle Wohnungseigentümer sowie Sondernachfolger wirkt und Anfechtungsgründe nicht mehr geltend gemacht werden können, insbesondere auch der Einwand abgeschnitten wird, ein Wohnungseigentümer habe höhere Vorauszahlungen geleistet, als sie in der Abrechnung ausgewiesen sind.

2. Das gilt auch für Heizkostenabrechnungen, wenn die geleisteten Heizkostenvorschüsse nicht in der nächsten Heizkostenabrechnung, sondern in der Gesamtjahresabrechnung nebst den Einzelabrechnungen gutgebracht worden sind.

(Leitsätze der Redaktion)

II. Die Berufung des Bekl. [...] hat in der Sache keinen Erfolg.

1. Klageforderung

Das Amtsgericht hat zu Recht einen Zahlungsanspruch der Kl. gegen den Bekl. in Höhe von insgesamt 5.024,23 € gemäß § 16 Abs. 2 WEG bejaht.

a. Heizkostenabrechnungen 1.7.2000 bis 31.12.2003

Der Bekl. schuldet eine Heizkostennachzahlung für den Zeitraum 1.7.2000 bis 31.12.2003 über 2.486,20 €.

Die Heizkosteneinzelabrechnungen, aus denen die Kl. ihre Forderungen herleitet, sind in der Eigentümerversammlung vom 11.10.2005 zu TOP 8 bis 11 beschlossen worden. Es kann daher dahingestellt bleiben, ob entsprechende Beschlüsse bereits in der Versammlung am 5.4.2004 gefasst worden sind, oder ob nach dem Wortlaut des dortigen Beschlusses zu TOP 3 lediglich „diese Abrechnung", d. h. möglicherweise nur die im Text unmittelbar davor genannte Wohngeldabrechnung 2003, genehmigt worden ist.

Die am 11.10.2005 beschlossenen Heizkosteneinzelabrechnungen begründen entgegen der Ansicht des Bekl. auch eine Zahlungsverpflichtung. Dass die Heizkostenabrechnungen keine Heizkostenvorauszahlungen enthalten, erklärt sich aus dem Bericht des Verwalters, wie er im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 5.4.2004 zu TOP 2 wiedergegeben ist. Demnach hat der Verwalter die Wohngeldabrechnungen 2001 und 2002 neu gefertigt und die Vorauszahlungen der Eigentümer nicht zum einen Teil auf die Wohngeldabrechnung sowie zum anderen Teil auf die Heizkostenabrechnung verteilt, sondern die Vorschüsse komplett in die Wohngeldabrechnung eingestellt. Dies bedeutet aber, dass nicht irgendwelche Vorauszahlungen „untergegangen" sind, sondern vollständig in die jeweiligen Jahresabrechnungen (ohne Heizkostenabrechnungen) eingegangen sind. Diese getrennte Abrechnung - einerseits Jahresabrechnung mit sämtlichen Wohngeldvorauszahlungen, andererseits Heizkostenabrechnung ohne Vorauszahlungen -, wie sie offenbar bis einschließlich 2003 praktiziert wurde, mag ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen, ist aufgrund der bestandskräftigen Beschlüsse für die betreffenden Abrechnungszeiträume jedoch im Verhältnis der Eigentümer verbindlich.

Die Bestandskraft eines Beschlusses hat die Folge, dass er für und gegen alle Wohnungseigentümer sowie Sondernachfolger wirkt und Anfechtungsgründe nicht mehr geltend gemacht werden können (vgl. Bärmann/Merle, 10. Aufl., § 23 WEG Rn. 195 f.). Insbesondere ist dem Bekl. nach der obergerichtlichen Rechtsprechung (vgl. etwa BayObLG, ZMR 2003, 587; ZMR 2004, 65, nach juris) dann auch der Einwand abgeschnitten, er habe höhere Vorauszahlungen geleistet, als sie in der Abrechnung ausgewiesen sind.

Selbst wenn man den Einwand des Bekl. zuließe, würde dies vorliegend zu keinem anderen Ergebnis führen. Der Bekl. hat entgegen seiner Einschätzung nicht ausreichend dargelegt, dass von ihm erbrachte Zahlungen von der Kl. nicht berücksichtigt worden sind. Gerade weil die Wohngeld- und Heizkostenabrechnungen getrennt erstellt wurden und nur die Wohngeldabrechnungen die Vorschüsse enthalten, genügt es vorliegend nicht, Kontoauszüge einzureichen und verschiedene Wohngeldzahlungen aufzuzählen, um das Ergebnis der Heizkostenabrechnungen zu entkräften. Der Bekl. hätte seine Zahlungen vielmehr in Bezug zu den Jahresabrechnungen setzen und darlegen müssen, dass die jeweiligen Jahresabrechnungen (also nicht die Heizkostenabrechnungen) seine Zahlungen nicht vollständig ausweisen. Zudem hat die Kl. nunmehr in der Berufungserwiderung im Einzelnen erläutert, mit welchem Ergebnis die Jahresabrechnungen 2001 bis 2003 beschlossen, wie die Zahlungen des Bekl. verrechnet, wie bestehende Guthaben aus den Jahresabrechnungen 2002 und 2003 behandelt worden sind und dass sich dies letztlich nicht auf den Bestand der Forderungen aus den Heizkostenabrechnungen auswirkt. Auf diesen Vortrag ist der Bekl. nicht eingegangen und hat ihn insbesondere nicht zum Anlass genommen, seine Behauptungen weiter zu konkretisieren.

Soweit der Bekl. schließlich unter Bezugnahme auf die Anlage B 1 meint, die Heizkostenabrechnung 1.7.2000 bis 30.6.2001 sei vom Verwalter handschriftlich geändert worden, so dass er nur zu einer niedrigeren Zahlung verpflichtet sei, kann dem ebenfalls nicht gefolgt werden. Voraussetzung für das Entstehen einer Zahlungsverpflichtung ist stets ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die ihnen vom Verwalter vorgelegte Jahresabrechnung (vgl. Bärmann/Merle, § 28 WEG Rn. 105). Eine dem Inhalt der Anlage B 1 entsprechende, niedrigere Heizkostenabrechnung wurde vorliegend jedoch von der Eigentümerversammlung nicht beschlossen.

b. Jahresabrechnungen 2004 bis 2006

Der Kl. steht gegen den Bekl. ein Zahlungsanspruch aus der Jahresabrechnung 2004 über 852,69 €, aus der Jahresabrechnung 2005 über 1.149,39 € und aus der Jahresabrechnung 2006 über 165,95 € zu.

Die jeweiligen Gesamt- und Einzeljahresabrechnungen wurden in den Eigentümerversammlungen vom 11.10.2005, 7.3.2006 und 27.3.2007 bestandskräftig beschlossen. Wie bereits bezüglich der Heizkostenabrechnungen ausgeführt, kann der Bekl. daher nicht mehr mit Erfolg einwenden, dass seine Wohngeld- oder sonstigen Zahlungen (z. B. aus dem Vergleich) nicht vollständig in die Abrechnungen eingeflossen sind.

c. Wirtschaftsplan 2007

Die Kl. kann von dem Bekl. aus dem Wirtschaftsplan 2007 für die Monate Juni bis September Zahlung von insgesamt 400 € verlangen.

Dem steht nicht entgegen, dass die Wohnungseigentümer zwischenzeitlich die Jahresabrechnung 2007 beschlossen haben. Auch nach dem Beschluss über die Jahresabrechnung bildet der Wirtschaftsplan die Anspruchsgrundlage für die Vorschüsse (vgl. BayObLG, NZM 2002, 743, nach juris). Nach eigener Darlegung des Bekl. begründete die Jahresabrechnung in der letztlich beschlossenen Form auch kein Guthaben, sondern eine sogar noch erhöhte Nachzahlungsforderung zu seinen Lasten, führte also nicht zu einer Verminderung der aus dem Wirtschaftsplan geschuldeten Beträge.

Soweit der Bekl. am 30.5.2008 743,17 € geleistet hat, war diese Zahlung entgegen seiner Ansicht auf die - innerhalb der Jahresabrechnung 2007 vorgenommene - Zuweisung zur Instandhaltungsrücklage zu verrechnen. Der Bekl. hat genau den auf diese Zuweisung entfallenden Betrag überwiesen, worin eine konkludente Bestimmung nach § 366 Abs. 1 BGB gesehen werden kann (vgl. Palandt-Grüneberg, 67. Aufl., § 366 BGB Rn. 4 a). Dass er seine Zahlung nicht auf den Wirtschaftsplan, sondern auf das Ergebnis der Jahresabrechnung erbringen wollte, ergibt sich zudem aus der Angabe des Betreffs „Abrechnung 2007".

d. Aufrechnung und Zurückbehaltungsrecht

Die Zahlungsforderung der Kl. ist nicht gemäß § 389 BGB infolge der vom Bekl. erklärten Aufrechnung erloschen.

Die Aufrechnung gegen Wohngeldansprüche ist hier in § 9 der Teilungserklärung ausdrücklich und wirksam (vgl. Bärmann/Merle, § 28 WEG Rn. 160) ausgeschlossen worden. Selbst ohne diese Vereinbarung wäre die Aufrechnung nur mit Ansprüchen aus Notgeschäftsführung sowie anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen zulässig (vgl. Bärmann/Merle, § 28 WEG Rn. 159). Diese Voraussetzungen treffen auf die vom Bekl. zur Aufrechnung gestellten, sämtlich bestrittenen Gegenansprüche aber ersichtlich nicht zu. Ebenso wenig wie eine Aufrechnung kann im Übrigen ein Zurückbehaltungsrecht bzw. Leistungsverweigerungsrecht den Wohngeldansprüchen entgegengehalten werden (vgl. Niedenführ u. a., WEG, 8. Aufl., § 28 WEG Rn. 179).

2. Hilfsantrag zu 1. b) aa)

Soweit der Bekl. hilfsweise beantragt, die Klage bis auf einen Teilbetrag von 1.491,97 € abzuweisen, handelt es sich um keinen eigenständigen Antrag, da über die Frage, ob und ggf. in welcher Höhe die Klage abzuweisen ist, ohnehin aufgrund des Antrags zu 1.a) entschieden werden muss.

3. Widerklage

Die Berufung des Bekl. ist unbegründet, soweit er seinen Antrag auf Zahlung von 192,22 €, die ihm seiner Ansicht nach in der Jahresabrechnung 2007 für Waschküchenstrom hätten gutgeschrieben werden müssen, weiterverfolgt.

Zwar besteht Einigkeit zwischen den Parteien, dass der Bekl. an den Stromkosten der Waschküche nicht zu beteiligen ist. Der Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung 2007 ist jedoch bestandskräftig geworden, nachdem das Amtsgericht, wie der Bekl. vorträgt, seine Anfechtungsklage rechtskräftig zurückgewiesen hat. Die Bestandskraft des Beschlusses hat zur Folge, dass materielle Einwendungen gegen die Jahresabrechnung, wie etwa ein unzutreffender Kostenverteilungsschlüssel, nicht mehr geltend gemacht werden können (vgl. Bärmann/Merle, § 28 WEG Rn. 119). Mit seinem Einwand, die insgesamt entstandenen Stromkosten hätten jedenfalls bezüglich des Waschküchenanteils anders verteilt werden müssen, kann der Bekl. daher nicht mehr gehört werden.

4. Hilfswiderklage

Die Berufung des Bekl. bleibt auch erfolglos, soweit er hilfswiderklagend einen Zahlungsanspruch in Höhe von 1.491,97 € in zweiter Instanz weiterverfolgt.

Hinsichtlich der Stromkosten für das Kabelfernsehen, die dem Bekl. seiner Auffassung nach nicht hätten anteilig belastet werden dürfen, steht seinem Begehren schon entgegen, dass er den Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung 2004 nicht angefochten hat. Dieser Beschluss ist bestandskräftig und begründet damit eine Zahlungsverpflichtung des Bekl. auch hinsichtlich der Stromkosten. Mit Einwendungen gegen die Verteilung dieser Kosten ist der Bekl., wie oben dargelegt, also ausgeschlossen. Nur vorsorglich sei angemerkt, dass auch die Höhe des mit 20 € bezifferten Anspruchs, wie von der KI. zu Recht beanstandet, nicht nachvollziehbar ist.

Eine Rückforderung von Stromkosten für den Wäschetrockner für 2001 bis 2003 über 240 € scheitert ebenfalls daran, dass die betreffenden Jahresabrechnungen die Schuld des Bekl. verbindlich feststellen. Darüber hinaus bleibt unklar, auf welcher Tatsachengrundlage die Schätzung des Bekl., ihm seien jährlich 80 € zu viel belastet worden, beruht.

Hinsichtlich der Malerkosten für den ersten Wasserschaden von 261 € ist zwischen den Parteien zwar offenbar unstreitig, dass das Dach schadhaft war. Für einen Schadensersatzanspruch fehlt es jedoch an einem Verschulden der Kl. bzw. an einer Darlegung des Bekl., worin dieses Verschulden konkret zu sehen ist. Selbst wenn der Bekl. die einzelnen Eigentümer auf Schadensersatz in Anspruch nehmen würde, wäre dies nur aussichtsreich, wenn die Eigentümer schuldhaft einen ihnen bekannten Instandsetzungsbedarf nicht umgesetzt hätten (vgl. Niedenführ u. a., § 21 WEG Rn. 64), was vorliegend weder dargelegt noch ersichtlich ist. Hier richtet der Bekl. seinen Zahlungsanspruch zudem gegen die KI., d. h. den Verband, was schon deshalb keine Aussicht auf Erfolg verspricht, weil die Entscheidungen über die Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung von den Wohnungseigentümern im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz zu treffen sind.

Hinsichtlich der 26,50 € für Privatanpflanzungen des Miteigentümers M., die der Bekl. erstattet haben will, fehlt es wiederum an einer Anfechtung des Beschlusses über die Jahresabrechnung 2004, falls solche Kosten überhaupt in dem Rechnungswerk enthalten sein sollten, was die Kl. bestreitet.

Soweit der Bekl. ihm in der Jahresabrechnung 2003 auferlegte Rechtsanwaltskosten in Höhe von 899 € bestreitet und zurückverlangt, ist sein Vortrag auch in zweiter Instanz unsubstantiiert geblieben. Als Anspruchsteller ist er für seine Behauptungen darlegungs- und beweisbelastet. Dass der Verwalterin der KI. die Verwaltungsunterlagen vorliegen, führt auch zu keiner Beweislastumkehr, denn der Bekl. kann jederzeit eine Einsichtnahme verlangen. Da nach der Rechtsprechung des Kammergerichts außerdem eine angefochtene Jahresabrechnung auch darauf zu überprüfen ist, ob eine Einzelbelastung materiell zu Recht erfolgt ist (vgl. KG, ZMR 2006, 63, nach juris), steht dem Zahlungsanspruch des Bekl. schließlich auch entgegen, dass er den entsprechenden Einwand nicht im Wege der Beschlussanfechtung verfolgt hat.

Der behauptete Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Mitteilung über eine Ablesung der ... in Höhe von 45,47 € besteht ebenfalls nicht. Sollte der Verwalter in diesem Zusammenhang seine Pflichten zur Weiterleitung einer Ankündigung verletzt haben, wäre allenfalls der Verwalter zum Schadensersatz verpflichtet, nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Übrigen hätte der Bekl. auch hier die Jahresabrechnung 2005 (bezüglich der Heizungskosten) anfechten müssen.

Die Bestandskraft eines Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung einschließlich der Einzelabrechnungen schließt Einwendungen aus, ein Wohnungseigentümer habe höhere Vorauszahlungen geleistet, als sie in der Abrechnung ausgewiesen sind, und für einzelne Betriebskosten sei ein unrichtiger Kostenverteilungsschlüssel angewandt worden.

Gegenstand des Zahlungsprozesses sind getrennte Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2000 bis 2003 sowie Abrechnungsspitzen aus den ebenfalls beschlossenen Jahresabrechnungen 2004 bis 2006. Der beklagte Wohnungseigentümer wehrt sich gegen unrichtig zu gering verbuchte Zahlungen und die fehlerhafte Kostenverteilung.

Das AG hat den Wohnungseigentümer verurteilt, das LG die Berufung zurückgewiesen. Heizkostenabrechnungen und Jahresabrechnungen sind bestandskräftig geworden. Demgegenüber kann im Zahlungsprozess nicht eingewendet werden, Vorauszahlungen seien nicht vollständig verbucht worden. Ebenso sind Einwendungen wegen unrichtiger Anwendung des Kostenverteilungsschlüssels nach Bestandskraft der Genehmigungsbeschlüsse ausgeschlossen. Beitragsvorschüsse aufgrund von beschlossenen Wirtschaftsplänen bleiben fällig gestellt, auch wenn inzwischen über die Jahresabrechnung beschlossen worden ist.

1. Die Bestandskraft von Abrechnungsbeschlüssen schließt den Einwand aus, dass der angewandte Kostenverteilungsschlüssel unzutreffend sei. Das ist einhellige Meinung. Eine Revision der Abrechnung an einer Stelle würde die gesamte Abrechnung durcheinander bringen. Zur Klarstellung ist darauf hinzuweisen, dass ein im Wirtschaftsplan für die Beitragsvorschüsse verwendeter falscher Verteilungsschlüssel nicht vorgreiflich für die spätere Jahresabrechnung ist, also eine Korrektur angezeigt ist. Aber auch hier muss der Jahresabrechnungsbeschluss ggf. angefochten werden.

2. Umstritten ist dagegen, ob einem Wohnungseigentümer immer der Einwand verwehrt ist, die in seiner Einzelabrechnung eingegebenen Vorauszahlungen seien zu niedrig festgestellt worden und er brauche nicht doppelt zu zahlen. Das LG-Urteil schließt mit der h. M. die Berufung darauf aus. Wollte man hier anders verfahren (so in jüngster Zeit AG Kerpen, ZMR 2008, 84), wären Zahlungsprozesse durch zeitaufwendige Nachprüfungen und Beweisaufnahmen belastet. Im Erfolgsfalle würde das ganze Zahlenwerk der Jahresabrechnung nicht mehr in sich stimmig sein. Das LG hat hier allerdings vorsichtshalber darauf verwiesen (Hilfsbegründung), der beklagte Wohnungseigentümer habe auch nicht hinreichend dargelegt, dass er tatsächlich mehr als die ihm angerechneten Zahlungen geleistet habe.

3. Freilich wird es immer wieder vorkommen, dass ein Wohnungseigentümer nach Ablauf der Anfechtungsfrist eindeutige Nachweise vorlegen kann, dass der Verwalter unstreitige Einzahlungen versehentlich nicht verbucht habe. Eine rigorose Ablehnung jeglicher Nachweise erscheint unbefriedigend. Welche Möglichkeiten kommen in Betracht? Soll der Verwalter persönlich für die fehlende Verbuchung auf Schadensersatz haften? Oder soll er die nachgereichten Zahlungsbelege anerkennen und eine Erstattung vornehmen? Damit wiederum verstößt er gegen seine Verpflichtung, den bestandskräftig gewordenen Eigentümerbeschluss ordnungsgemäß auszuführen, und tätigt eine Ausgabe, die er im neuen Wirtschaftsjahr verbuchen und abrechnen muss, aber eigentlich nicht kann, weil die Vorjahresabrechnung entgegensteht. Also verbleibt nur ein Teilkorrekturbeschluss in der nächsten Eigentümerversammlung, mit dem die bestandskräftige Vorjahresabrechnung (nur) hinsichtlich der vergessenen Einzahlung korrigiert wird. Zweitbeschlüsse sind trotz Bestandskraft des Erstbeschlusses immer möglich.

4. Als eigentliche Rechtsfrage verbleibt dann, ob der Verwalter zu diesem Vorgehen verpflichtet ist bzw. der benachteiligte Wohnungseigentümer einen einklagbaren Anspruch darauf besitzt. Das wiederum wird dadurch beeinflusst, ob dem Verwalter bereits bestandskräftig Entlastung erteilt worden ist. Dann kann er die spätere Korrektur vielleicht ablehnen, setzt sich aber persönlich einem individuellen Ersatzanspruch wegen fehlerhafter Verbuchung aus. Durch den Entlastungsbeschluss kann die Eigentümermehrheit andererseits einen derartigen Individualanspruch gegen den Verwalter wohl nicht verhindern.

5. Bereits entschieden worden ist, dass der Verwalter nach Bestandskraft einer Jahresabrechnung nicht später auf Verlangen eines Wohnungseigentümers der Verrechnung seiner Zahlungen mit anderen Zeiträumen oder Zweckbestimmungen zustimmen darf (KG, ZMR 2004, 937 = NZM 2005, 22). Damit entfällt nicht nachträglich die Erfüllungswirkung gemäß der eingegebenen und durch Mehrheitsbeschluss bestätigten Zahlungsbestimmung. Übrigens muss bei der Fragestellung bedacht werden, dass ebenso der umgekehrte Fall eintreten kann, dass nämlich einem Wohnungseigentümer in der Jahresabrechnung fehlerhaft zu viele Vorauszahlungen gutgebracht worden sind. Hier treten spiegelbildlich dieselben Fragen nach einer späteren Korrektur auf. Der Weg über einen teilweise korrigierenden Zweitbeschluss ist in jedem Fall die beste Möglichkeit, weil sie eine für alle Wohnungseigentümer verbindliche durchgreifende Teil-Berichtigung der als fehlerhaft erkannten bestandskräftigen Jahresabrechnung darstellt.