Einwendungsausschluss gegen Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnung

In einer formularvertraglichen Rügeklausel (zur Nebenkostenabrechnung im Gewerberaummietvertrag) mit Anerkenntnisfiktion muss sich der Verwender verpflichten, den Vertragspartner bei Beginn der Frist auf die vorgesehene Bedeutung seines Schweigens besonders hinzuweisen. Unschädlich ist es, dass in der Klausel nicht ausdrücklich der Begriff „Pflicht“ verwendet wird. Denn mit Pflicht ist in diesem Zusammenhang nicht etwa eine vom Vertragspartner einklagbare Pflicht zu verstehen. Es handelt sich bei § 308 Nr. 5b) BGB vielmehr um die Statuierung einer (Hinweis-) Obliegenheit. Denn gibt der Verwender den Hinweis bei Beginn der Frist nicht, so knüpfen sich daran für ihn negative Folgen, d. h. die Fiktionswirkung tritt nicht ein.

Die Kl. begehrt die Rückzahlung von gezahlten Nebenkosten für die Jahre 2014 bis 2017.

Die Kl. mietete mit Vertrag vom 8.6.2012/20.6.2012 von der Rechtsvorgängerin der Bekl. Ladenflächen im Einkaufszentrum „S“ (später umbenannt in „Q“). Wesentliche Bestandteile dieses Vertrages sind nach Ziffer 8 u. a. die Allgemeinen Mietbedingungen (AMB). In § 5 der AMB sind Regelungen zu den „Betriebs- und Nebenkosten sowie Heizkosten“ niedergelegt. In § 5 Ziffer 7 Abs. 3 der AMB heißt es:

„Die Abrechnung gilt als vom Mieter anerkannt, wenn er nicht innerhalb einer Frist von acht Wochen nach Zugang der Abrechnung unter Mitteilung seiner Einwendungen schriftlich widerspricht und der Vermieter in der Abrechnung unter Benennung der Frist ausdrücklich auf diese Wirkung hingewiesen hat. Der Vermieter wird den Mieter auf dessen Wunsch nach vorheriger terminlicher Abstimmung innerhalb der vorgenannten Frist in der Verwaltungszentrale des Vermieters/Verwalters oder im Objekt Einsicht in die Abrechnungsunterlagen geben.“

Für die streitgegenständlichen Jahre 2014 bis 2017 ließ die Bekl. Nebenkostenabrechnungen erstellen, die der Kl. zugingen. In den Abrechnungen war jeweils ein Anschreiben vorangestellt, welches jeweils den nachfolgenden Passus enthielt:

„Die Abrechnung gilt als von Ihnen anerkannt, wenn Sie nicht innerhalb einer Frist von zwölf Wochen nach Zugang der Abrechnung schriftlich widersprechen bzw. Ihre Einwendungen mitteilen.“

Die Kl. erhob im Hinblick auf die einzelnen Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2014 bis 2017 innerhalb einer Frist von 8 bzw. 12 Wochen nach Zugang jeweils keinen Widerspruch.

Die Kl. macht mit ihrer Klage verschiedene Abrechnungspositionen in den Abrechnungen 2014 bis 2017 als unberechtigt geltend, und zwar nicht umlagefähige Versicherungskosten in Höhe von insgesamt 18.993,93 € (netto), nicht umlagefähige Kosten für die technische Betreuung vor Ort in Höhe von insgesamt 123.277,28 € (netto), nicht umlagefähige Kosten der kaufmännischen Betreuung vor Ort in Höhe von insgesamt 59.141,07 € (netto), nicht umlagefähige Kosten für die Wartung von Gemeinschaftseinrichtungen in Höhe von insgesamt 79.301,40 € (netto) sowie eine unzulässige Vorverteilung und einen unzulässigen Umlageschlüssel, die zu unberechtigten Kosten in Höhe von insgesamt 223.685,91 € (netto) führen würden. Insgesamt errechnet die Kl. so einen Betrag von 504.399,59 € netto und 600.235,50 € brutto, von dem sie die rechnerischen - von ihr nicht gezahlten - Nachforderungen aus den Abrechnungen 2016 mit 17.060,23 € und 2017 mit 22.884,73 € in Abzug bringt, so dass sich der Klagebetrag von 560.290,54 € ergibt.

Soweit die Kl. in der Klageschrift ursprünglich 4.610,32 € mehr verlangt hat, hat sie die Klage mit Schriftsatz vom 4. Mai 2020 insoweit teilweise zurückgenommen.

Die Kl. beantragt, die Bekl. zu verurteilen, an die Kl. 560.290,54 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 13.1.2020 sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 1.600 € zu zahlen.

Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Bekl. ist der Auffassung, dass die Kl. nach Maßgabe von § 5 Ziff. 7 Abs. 3 der MB durch ihr Schweigen innerhalb der Frist von 8 Wochen bzw. 12 Wochen nach Zugang der jeweiligen Abrechnungen diese jeweils anerkannt habe, so dass jedenfalls keine Ansprüche bestehen würden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des streitigen und des unstreitigen Vorbringens der Parteien wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen ergänzend Bezug genommen.

Die Klage ist unbegründet. Diese Entscheidung beruht - gemäß § 313 Abs. 3 ZPO kurz zusammengefasst - auf folgenden Erwägungen:

Der Kl. stehen die von ihr geltend gemachten Ansprüche nicht zu, weil hinsichtlich der vor ihr angegriffenen Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2014 bis 2017 jeweils die Anerkenntnisfiktion nach § 5 Ziff. 7 Abs. 3 der AMB eingreift.

1. Die Regelung in § 5 Ziff. 7 Abs. 3 AMB ist wirksam.

Ein berechtigtes Interesse an einer solchen Regelung ist evident, weil ansonsten - begrenzt nur durch Verjährung und Verwirkung - zeitlich uneingeschränkt noch Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnungen vorgebracht werden können.

Die Regelung erfüllt die beiden kumulativ notwendigen Anforderungen des § 308 Nr. 5 BGB. Diese Regelung ist zwar nicht unmittelbar anwendbar, weil es sich hier um Unternehmen handelt (§ 310 BGB). Es ist aber anerkannt, dass bei der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 und Abs. 2 BGB die in § 308 BGB zum Ausdruck kommenden Wertungen auch im Geschäftsverkehr zwischen Unternehmen zu berücksichtigen sind.

a) Die in § 5 Ziff. 7 Abs. 3 AMB gesetzte Frist von 8 Wochen ist im Sinne des § 308 Nr. 5 a) BGB angemessen. So wird etwa eine Frist von 4 bis 6 Wochen als angemessen vertreten (Beyerle/Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 4. Aufl. 2017, Kap. 11, Rn. 216; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, II Rn. 127). Die hier gewährten 8 Wochen sind daher nicht zu beanstanden. Dies gilt auch vor dem Hintergrund, dass nach § 5 Ziff. 7 Abs. 3 AMB die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen innerhalb dieser Frist zu gewähren ist. Auch wenn das Erheben von Einwendungen mehr als den bloßen Widerspruch darstellt, ist dafür eine vorherig Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen nicht erforderlich. Hinreichend für den Begriff von Einwendungen ist, dass der Mieter seine Beanstandungen so konkret anbringt, dass der Vermieter erkennen kann, wo genau der Mieter Korrekturanlass sieht (vgl. Schmidt- Futterer/Langenberg, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 556 Rn. 501; Münchener Kommentar/Zehelein, 8. Aufl. 2020, § 556 Rn. 101). Dafür genügt eine summarische Prüfung der Abrechnung selbst; eine vorherige Einsicht in die zugrunde liegenden Unterlagen ist notwendig. Anhaltspunkte dafür, dass die danach geltend zu machenden Einwendungen auch substantiiert sein müssten, sieht das Gericht nicht.

b) Die Klausel in § 5 Ziff. 7 Abs. 3 AMB genügt auch den Anforderungen des § 308 Nr. 5 b) BGB. Danach muss der Verwender sich verpflichten, den Vertragspartner bei Beginn der Frist auf die vorgesehene Bedeutung besonders hinzuweisen. Auch wenn sich in der hier verwendeten Klausel der Begriff „Pflicht“ nicht ausdrücklich findet, ist dies unschädlich. Denn mit Pflicht ist in diesem Zusammenhang nicht etwa eine vom Vertragspartner einklagbare Pflicht zu verstehen. Es handelt sich bei § 308 Nr. 5 b) BGB vielmehr um die Statuierung einer (Hinweis-) Obliegenheit (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 79. Aufl. 2020, § 308 Rn. 34). Denn gibt der Verwender den Hinweis bei Beginn der Frist nicht, so knüpfen sich daran für ihn negative Folgen, d. h. die Fiktionswirkung tritt nicht ein. Genau dies wird mit der hier verwendeten Klausel aber deutlich zum Ausdruck gebracht. Der verfolgte Gesetzeszweck, dass schon in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen niedergelegt ist, dass der Verwender später bei Fristbeginn nochmals auf die Bedeutung seines Verhaltens, den Eintritt der Fiktionswirkung, besonders hinweisen wird, ist hier gewahrt.

c) Die Klausel in § 5 Ziff. 7 Abs. 3 AMB ist auch nicht unwirksam, weil sie keine Regelung zur Frage einer unverschuldeten Fristversäumnis enthält. Dem § 308 Nr. 5 BGB ist nicht zu entnehmen, dass der Gesetzgeber hier eine dahingehende Einschränkung für erforderlich gehalten hätte. Anders als bei Haftungstatbeständen, bei denen fehlendes Verschulden die Haftung regelmäßig in Frage stellt, kann dies hier bei der Fiktion einer Willenserklärung nur allenfalls mittelbar von Bedeutung sein. Naheliegender Weise sind dahingehende Ausnahmefälle über das für Willenserklärungen vorhandene Instrumentarium (Anfechtung) zu lösen.

Das Urteil des OLG Jena (NZM 2012, 643), auf das die Kl. in diesem Zusammenhang abstellen will, ist hier schon deshalb nicht einschlägig, da es dort um eine Ausschlussfrist ging, d. h. dort nach Fristablauf bestimmte Ansprüche nicht mehr verfolgt werden konnten. Diese Problematik mag mit dem Eintritt von Verzug, der grundsätzlich ein Verschulden erfordert (§ 286 Abs. 4 BGB), vergleichbar sein, nicht aber mit der Fiktion von Willenserklärungen.

d) Die Klausel ist schließlich auch nicht wegen grober Einseitigkeit unwirksam. Eine solche grobe, zur Unwirksamkeit führende Einseitigkeit ergibt sich entgegen der Auffassung der Kl. nicht aus dem Umstand, dass die Bekl. sich eine nachträgliche Korrektur der Abrechnung vorbehalten hat. Denn eine so vom Vermieter später abgeänderte Nebenkostenabrechnung gibt dem Mieter erneut die Möglichkeit, dieser wiederum nach § 5 Ziff. 7 Abs. 3 AMB mit Einwendungen entgegenzutreten.

2. Die Bekl. hat im Hinblick auf die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2014 bis 2017 jeweils nach Maßgabe von § 5 Ziff. 7 Abs. 3 AMB verfahren, so dass die Anerkenntnisfiktionswirkung jeweils eingetreten ist.

a) Die Kl. ist auf diese Wirkung bei Fristbeginn besonders hingewiesen worden. Erforderlich ist dafür eine Form, die unter normalen Umständen eine Kenntnisnahme verbürgt (Palandt/Grüneberg, aaO., § 308 Rn. 30). Ein Hinweis befindet sich hier jeweils in einem gesonderten Absatz der jeweils nur aus wenigen Absätzen bestehenden Anschreiben der Bekl. Gerade im geschäftlichen Verkehr - wie hier - ist damit nach Auffassung des Gerichts in hinreichender Weise verbürgt, dass der Mieter zumindest dieses relativ kurze Anschreiben vollständig liest, zumal er eine solche Abrechnung regelmäßig nur einmal pro Jahr erhält. Anhaltspunkte dafür, dass das Gesetz in diesem Zusammenhang darüber hinaus eine hervorgehobene Verdeutlichung erfordern würde, sieht das Gericht nicht.

b) Der von der Bekl. in den Anschreiben K5 bis K8 jeweils gegebene Hinweis steht auch in Einklang mit den Anforderungen in § 5 Ziff. 7 Abs. 3 AMB.

aa) Der Umstand, dass in der Klausel eine Frist von 8 Wochen niedergelegt ist, in dem Anschreiber mit dem Hinweis aber 12 Wochen eingeräumt werden, ist unschädlich. Denn hiermit verzichtet der Vermieter einseitig zugunsten des Mieters auf die vereinbarte kürzere Frist und gibt zu verstehen, dass er auch nach Ablauf von 8 Wochen, und zwar bis zum Ablauf von 12 Wochen Einwendungen zulässt. Diese Vorgehensweise gereicht dem Mieter zum Vorteil.

bb) Entsprechendes gilt hinsichtlich des Umstandes, dass die Bekl. in dem Hinweis die Formulierung „schriftlich widersprechen bzw. ihre Einwendungen mitteilen“ verwendet. Denn auch hier begnügt sich der Vermieter zugunsten des Mieters mit weniger, als nach der Regelung in § 5 Ziff. 7 Abs. 3 AMB eigentlich vorgegeben ist. So lässt der Vermieter jeweils zum Ausschluss der Anerkenntnisfiktion bereits den bloßen schriftlichen Widerspruch bzw. die bloße Mitteilung von Einwendungen ausreichen. Auch diese Vorgehensweise ist für den Mieter vorteilhaft.

c) Da die Kl. unstreitig die Abrechnungen für die Jahre 2014 bis 2017 nicht jeweils innerhalb von 8 Wochen bzw. 12 Wochen moniert hat, gelten diese als von ihr anerkannt. Auf einer etwaigen Unrichtigkeit der Abrechnungen 2014 bis 2017 basierende Ansprüche der Kl. bestehen daher nicht.

Im Wohnraummietrecht räumt § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB dem Mieter eine Frist von zwölf Monaten seit Zugang der Betriebskostenabrechnung ein, um Einwendungen gegen die Abrechnung geltend zu machen. Eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters – also beispielsweise eine Verkürzung dieser Einwendungsfrist – ist gem. § 556 Abs. 4 BGB unwirksam. Im Geschäftsraummietrecht gilt diese Bestimmung allerdings nicht, sodass anderslautende Vereinbarungen über einen Einwendungsausschluss auch in Formularmietverträgen getroffen werden können. Diese Regelungen unterliegen dann aber als Allgemeine Geschäftsbedingungen der Inhaltskontrolle der §§ 307 ff. BGB, was nach Ansicht der Kammer für Handelssachen des Landgerichts Bochum bei verkürzten Einwendungspflichten dazu führt, dass der Vermieter als Formularverwender bei Fristbeginn den Mieter auf die verkürzte Frist hinweisen muss.

Die Klägerin mietete von der Rechtsvorgängerin der Beklagten verschiedene Ladenflächen in einem Einkaufszentrum, wobei der – vorformulierte – Vertrag hinsichtlich der Abrechnung der Betriebskosten u. a. folgende Regelung enthielt:

„Die Abrechnung gilt als vom Mieter anerkannt, wenn er nicht innerhalb einer Frist von acht Wochen nach Zugang der Abrechnung unter Mitteilung seiner Einwendungen schriftlich widerspricht und der Vermieter in der Abrechnung unter Benennung der Frist ausdrücklich auf diese Wirkung hingewiesen hat. Der Vermieter wird den Mieter auf dessen Wunsch nach vorheriger terminlicher Abstimmung innerhalb der vorgenannten Frist in der Verwaltungszentrale des Vermieters/Verwalters oder im Objekt Einsicht in die Abrechnungsunterlagen geben.“

Für die Jahre 2014 bis 2017 erteilte die Beklagte der Klägerin Abrechnungen, in deren Anschreiben es jeweils wie folgt heißt:

„Die Abrechnung gilt als von Ihnen anerkannt, wenn Sie nicht innerhalb einer Frist von zwölf Wochen nach Zugang der Abrechnung schriftlich widersprechen bzw. Ihre Einwendungen mitteilen.“

Nachdem die Klägerin innerhalb der genannten Fristen keinen Widerspruch erhoben hatte, macht sie nunmehr geltend, dass die Abrechnungen nicht umlagefähige Kosten in Höhe von 600.235,50 € (!) enthielten, sodass sich unter Abzug von ihr nicht gezahlter Abrechnungsbeträge ein Rückforderungsanspruch in Höhe von 560.290,54 € ergebe.

Das Landgericht Bochum – Kammer für Handelssachen – wies die Klage ab, weil die Klägerin ihre Einwendungen nicht rechtzeitig erhoben hatte.

Die Regelung im Vertrag sei wirksam, weil die gesetzte Frist von acht Wochen angemessen i.S.d. § 308 Ziff. 5 a BGB sei, auch den notwendigen Hinweis auf den Beginn der Frist i.S.d. § 308 Ziff. 5 b BGB enthalte und auch keine einseitige Bevorzugung der Beklagten aufweise.

Dies gelte auch vor dem Hintergrund, dass nach den getroffenen Vereinbarungen die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen innerhalb dieser Frist zu gewähren sei. Für einen bloßen Widerspruch sei eine vorherige Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen ohnehin nicht erforderlich; dafür genüge eine summarische Prüfung der Abrechnung selbst.

Auch auf die Wirkung des Fristbeginns für die Fiktion der Anerkenntniswirkung sei ausdrücklich hingewiesen worden, wobei es unschädlich sei, dass die Anschreiben entgegen der vertraglichen Regelung eine Frist von zwölf Wochen zur Geltendmachung von Einwendungen vorsahen, weil dies keinen Nachteil für die Klägerin bedeutete.