Einwendungsausschluss gegen Betriebskostenabrechnung bei unterbliebener Belegeinsicht und mangelnder Konkretisierung

1. Stellt der Mieter bei der Belegeinsicht fest, dass sich die Kostenabgrenzung nicht aus den Rechnungen ergibt, hat er im Prozess konkret vorzutragen, in welcher Höhe Kosten nicht umlagefähig sein sollen, sonst ist er mit Einwendungen ausgeschlossen.

2. Kosten für Spielplätze, Grünpflege, Freiflächen und Winterdienst, die für öffentlich genutzte Grundstücksteile anfallen, sind auch dann nicht umlagefähig, wenn die öffentliche Nutzung Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung war.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten sich um Nachzahlungsbeträge aus verschiedenen Betriebskostenabrechnungen; die Bekl. hat geltend gemachte Nachzahlungsbeträge nicht vollständig ausgeglichen und Einwände gegen die Abrechnungen erhoben. Das Gebäude, in der sich die von der Bekl. gemietete Wohnung befindet, ist Teil einer ehemaligen Alliierten-Wohnsiedlung, die durch neue, kleinere Mehrfamilienhäuser und Doppelhäuser ergänzt wurde. Im Herzen der Siedlung liegen großzügige Grünflächen mit altem Baumbestand und Freizeit- und Sportangeboten, die nicht nur den Mietern der umliegenden Gebäude, sondern öffentlich zugänglich sind, was Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigungen war. Die Kl. fordert Nachzahlung von rund 1.400 € und meint, die Bekl. sei mit Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen ausgeschlossen, weil sie die Belege nicht eingesehen habe.

Die Kl. kann von der Bekl. die geltend gemachten Nachzahlungsbeträge aus den Abrechnungen für die Jahre 2012 bis 2014 aus § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag verlangen.

A. Die Abrechnungen sind formell wirksam. Die zuständige Abteilung teilt nicht die Auffassung der Abteilung 103 des Amtsgerichts Schöneberg. Hat der Vermieter Kosten vorverteilt oder ist seine Abrechnung wegen nicht umlegbarer Kostenanteile unrichtig, so stellt dies keinen formellen Fehler der Abrechnung dar, sondern ist innerhalb der materiellen Begründetheit zu prüfen (vgl. zuletzt zum Vorwegabzug: BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 - VIII ZR 93/15; zur Abrechnung nicht umlegbarer Kosten, BGH, Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 279/06).

Die Abrechnungen sind zum Teil materiell unrichtig (B). Das Gericht kann die Höhe der Unrichtigkeit jedoch nicht bestimmen; dies geht zu Lasten der Bekl. (C).

B. Die Kostenpositionen Spielplatz, Grünpflege, Freiflächen, Außenreinigung und Winterdienst sind nicht vollständig auf die Bekl. umlegbar. Denn die Gesamtkosten der vorgenannten Positionen enthalten Beträge, die für den Unterhalt des … und des … angefallen sind. Diese Kosten sind nicht umlegbar, weil es sich nicht um Betriebskosten i. S. des § 556 BGB handelt. Betriebskosten sind gemäß Satz 1 der Vorschrift nur Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 10. Februar 2016, VIII ZR 33/15) fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache, der über das Merkmal des bestimmungsgemäßen Gebrauchs für die Umlegung von Betriebskosten vorausgesetzt ist, wenn Garten- oder Parkflächen vorliegen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind. Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass der … und der … der Benutzung durch die Öffentlichkeit dienen. Diese Möglichkeit war Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigungen, und der Vermieter gestattet diese Nutzung. Es ist nach Auffassung des Gerichtes nicht entscheidend, warum der Vermieter dies tut. Die Kl. hat argumentiert, sie sei verpflichtet gewesen, diese Grünflächen zu errichten. Das Gericht meint, dass es nur darauf ankommt, ob das Grundstück der Benutzung durch die Öffentlichkeit dient. Das Gericht interpretiert die Entscheidung des Bundesgerichtshofs so, dass die Mieter keine Kosten tragen sollen, die maßgeblich durch die öffentliche Nutzung entstehen. Zwar mag es zutreffen, dass im zitierten Fall der Vermieter frei war, die streitgegenständliche Fläche zur öffentlichen Nutzung freizugeben oder nicht. Aber selbst wenn er, wie in diesem Fall, dazu verpflichtet ist, ändert dies nichts daran, dass der Mieter für Kosten aufkommen soll, die nicht mehr überwiegend durch den Mietgebrauch entstehen.

C. Trotz dieser Feststellung kann die Bekl. mit ihren Einwendungen nicht gehört werden, weil sie trotz richterlichen Hinweises nicht ausreichend dargelegt hat, in welcher Höhe Kosten nicht umlegbar sein sollen.

Die Behauptung, 50 % der Kosten seien nicht umlegbar, weil 50 % der Fläche des Grundstücks den … und … beträfen, ist nicht korrekt. Denn die Größe der Fläche sagt nichts darüber aus, welche Kosten für sie angefallen sind. Dieses kann das Gericht auch nicht eigenständig feststellen. Die Darlegungslast, warum Kosten der Höhe nach nicht ansatzfähig sein sollen, trifft zunächst einmal den Mieter. Er muss anhand der Belege prüfen, ob Kosten umgelegt worden sind, die den … und den … betreffen. Denn § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB ist zum Erreichen des Gesetzeszweckes so auszulegen, dass der Mieter Beanstandungen hinreichend konkret fassen muss, so dass erkennbar ist, welche Posten der Betriebskostenabrechnung aus welchen Gründen beanstandet werden (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 556 Rn. 501). Stellt der Mieter bei der Belegeinsicht fest, dass sich die Abgrenzung der einzelnen Kosten nicht aus den Rechnungen ergibt, so hat er dies im Prozess vorzutragen; in diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, den Anfall der einzelnen Kosten darzulegen und nachzuweisen.

Stellt der Mieter bei der Belegeinsicht fest, dass sich erforderliche Kostenabgrenzungen nicht aus den Rechnungen ergeben, hat er im Prozess konkret vorzutragen, in welcher Höhe Kosten nicht umlagefähig sein sollen, sonst ist er mit Einwendungen ausgeschlossen, so das AG Schöneberg (Abt. 11). Der Entscheidung ist auch zu entnehmen, dass Kosten für Spielplätze, Grünpflege, Freiflächen und Winterdienst, die für öffentlich genutzte Grundstücksteile anfallen, auch dann nicht umlagefähig sind, wenn die öffentliche Nutzung Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung war.

Die Parteien streiten sich um Nachzahlungsbeträge aus verschiedenen Betriebskostenabrechnungen. Die beklagte Mieterin hat geltend gemachte Salden von rund 1.400 € nicht vollständig ausgeglichen und Einwände gegen die Abrechnungen erhoben. Die Wohnung befindet sich in einer ehemaligen Alliierten-Wohnsiedlung, die durch neue, kleinere Mehrfamilienhäuser und Doppelhäuser ergänzt wurde, für deren Baugenehmigung die Anlage großzügiger, öffentlich zugänglicher Grünflächen mit Freizeit- und Sportangeboten gefordert war. Die Klägerin meint, die Beklagte sei mit Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen ausgeschlossen, weil sie die Belege nicht eingesehen habe.

Das AG verurteilte die Beklagte zu den geltend gemachten Nachzahlungsbeträgen. Die Abrechnungen seien formell wirksam, obwohl sie (auch) nicht umlegbare Kostenanteile enthalten hätten. Das sei aber erst bei der materiellen Begründetheit der Abrechnung zu prüfen.

Die Kostenpositionen für Spielplatz, Grünpflege, Freiflächen, Außenreinigung und Winterdienst seien nicht vollständig umlegbar, weil ihnen zum Teil der erforderliche Bezug zur Mietsache fehle, da die Kosten auch Garten- und Parkflächen beträfen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet seien.

Ein solcher Fall läge hier vor. Die öffentliche Mitnutzung der Flächen sei Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigungen gewesen, und der Vermieter habe diese Nutzung gestattet; weshalb, sei nicht entscheidend. Es komme – auch nach Auffassung des Bundesgerichtshofes – nur darauf an, ob das Grundstück der Benutzung durch die Öffentlichkeit diene. Selbst wenn der Vermieter aus öffentlich-rechtlicher Pflicht solche Flächen zur öffentlichen Nutzung freizugeben habe, ändere dies nichts daran, dass der Mieter nicht für Kosten aufzukommen habe, die nicht überwiegend durch seinen Mietgebrauch entstehen.

Nachzahlen musste die Mieterin die – an und für sich nicht voll umlegbaren – Kosten trotzdem, weil sie trotz eines richterlichen Hinweises nicht ausreichend dargelegt hatte, in welcher Höhe die beanstandeten Kosten nach ihrer Ansicht nicht umlegbar waren.

Sie hatte lediglich behauptet, 50 % der Kosten seien nicht umlegbar, weil 50 % der Fläche des Gesamtgrundstücks öffentlich genutzt werden konnten. Dem Gericht reichte das nicht, weil die Größe der Fläche nichts darüber aussage, welche Kosten dafür angefallen seien. Es sei auch nicht Sache des Gerichts, das von sich aus festzustellen. Warum Betriebskosten der Höhe nach nicht ansatzfähig sein sollen, habe zunächst der Mieter darzulegen, was er anhand der Belege prüfen müsse. Der Mieter könne mit Beanstandungen nur gehört werden, wenn er sie so konkret fasse, dass erkennbar ist, welche Posten der Betriebskostenabrechnung er aus welchen Gründen beanstandet. Stelle er bei der Belegeinsicht fest, dass sich die Abgrenzung der einzelnen Kosten nicht aus den Rechnungen ergibt, habe er dies im Prozess vorzutragen; dann müsse der Vermieter den Anfall der einzelnen Kosten darlegen und nachweisen.