Einwendungen gegen Betriebskostenforderung nur nach Belegeinsicht

Ein pauschales Bestreiten von Abrechnungspositionen einer Nebenkostenabrechnung ist unbeachtlich. Für eine substantiierte Einwendung muß der Mieter gegebenenfalls die Unterlagen beim Vermieter einsehen. Eine pauschale Anforderung sämtlicher Belege ist zu unbestimmt; der Mieter muß die fehlenden Belege bezeichnen.

(Leitsatz der Redaktion)

(...) Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist durch Aufrechnung der Bekl. gemäß § 389 BGB erloschen.

Der Bekl. standen die zur Aufrechnung gestellten Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen (...) zu.

Die Abrechnungen genügen den Anforderungen des § 259 BGB. Was eine Nebenkostenabrechnung danach im einzelnen zu enthalten hat, ergibt sich aus ihrem Zweck. Sie soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muß er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt sie dann, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. Abzustellen ist dabei grundsätzlich auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters. Welche Angaben dabei im einzelnen in der Nebenkostenabrechnung enthalten sein müssen, hängt in erster Linie von der Ausgestaltung des jeweiligen Mietverhältnisses ab (BGH NJW 1982, 573 ff.). Eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung muß, soweit keine besonderen Abreden vorliegen, als Mindestangaben danach regelmäßig enthalten eine Zusammenstellung dar Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (BGH a. a. O.; BGH WM 1991, 2069 ff.; BGH GE 2003, 250; OLG Düsseldorf WuM 1993, 411 f.; OLG Brandenburg GE 1998, 1271 f.).

Substantiierte Einwendungen gegen die Abrechnungen tragen die Bekl. sodann nicht vor, das pauschale Bestreiten der Richtigkeit der eingesetzten Beträge ist unbeachtlich. Der Mieter muß im Prozeß die einzelnen Positionen, die er für unrichtig hält, bezeichnen und substantiiert angeben, welche Beträge er im einzelnen aus welchen Gründen für unrichtig hält. Gegebenenfalls hat er hierfür die Unterlagen des Vermieters einzusehen, um sich aufgrund der so gewonnenen Erkenntnisse in die Lage zu versetzen, die Abrechnung substantiiert zu bestreiten und Fehler in der Abrechnung vorzutragen (OLG Düsseldorf GE 2000, 888; Kammer GE 2002, 860 und GE 2001, 1469). Ihr Recht auf Einsicht in die Unterlagen haben die Bekl. hier nicht ausgeübt. (wird ausgeführt)

Den Bekl. hilft es auch nicht weiter, daß sie die Abrechnungsunterlagen von der klägerischen Hausverwaltung erfordert haben. Dabei ist die pauschale Anforderung sämtlicher Belege zu unbestimmt, der Mieter muß die fehlenden Belege bezeichnen (vgl. Schach GE 2003, 96). Der Mieter muß die Abrechnungsunterlagen im übrigen gemäß § 810 BGB dort einsehen, wo sie sich im Besitz des Anspruchsgegners befinden, hier also in den Räumen der Hausverwaltung; einen Anspruch auf Übersendung der Unterlagen hat er nicht (Kammer GE 2002, 860). Allenfalls vermag eine aus §§ 157, 242 BGB folgende vertragliche Nebenpflicht des Vermieters bestehen, die Unterlagen, deren Einsicht begehrt wird, dem Mieter in Kopie zu übersenden. Dabei besteht diese Pflicht jedoch grundsätzlich nicht immer (vgl. OLG Düsseldorf WuM 1993, 411). Überwiegend wird der Mieter nämlich ohne weiteres in der Lage sein, sein Recht auf Einsichtnahme in die Unterlagen beim Vermieter wahrzunehmen, so daß die Verweigerung der Übersendung von Kopien durch den Vermieter nicht treuwidrig erscheint. Erforderlich für einen Anspruch ist vielmehr eine besondere Erschwernis der Einsichtnahme durch den Mieter, etwa weil sich der Ort der Einsichtnahme in einer unzumutbar großen Entfernung befindet und bei verständiger Sicht nicht in der Lage ist, diesen Ort aufzusuchen. Im übrigen käme eine Anfertigung und Übersendung der Kopien durch die Kl. nur dann in Betracht, wenn die Bekl. einen kostendeckenden Vorschuß - der bei bis zu 0,25 EUR pro Kopie liegt - geleistet hätten (vgl. LG Berlin GE 2002, 15.63; AG Brandenburg GE 2003, 55 ff.).

Die abgerechneten Beträge sind auch fällig. Grundsätzlich wird eine Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung nach Zugang der Abrechnung und gegebenenfalls nach Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist fällig. Ob der Fälligkeit entgegensteht, wenn dem Mieter auf sein Verlangen prüffähige Abrechnungsunterlagen nicht überlassen worden sind (vgl. OLG Düsseldorf GE 2000, 602 f.; LG Duisburg WuM 2002, 32 f.; LG Berlin, ZK 65, GE 2000, 409 f.; LG Düsseldorf DWW 1999, 181 ff.) oder ob demgegenüber der Fälligkeitseintritt einer Heizkostennachzahlung nicht ausgeschlossen ist, weil der Vermieter erbetene Ablichtungen nicht übersandt oder Einsichtnahmen nicht gewährt hat, weil dieser etwaige Anspruch des Mieters materiell-rechtlicher Natur und im Klagewege durchzusetzen ist und ein Zurückbehaltungsrecht nicht begründet (LG Berlin GE 1984, 133 ff.), bedarf hier keiner Entscheidung. Wie bereits ausgeführt, hat die Bekl. den Kl. die Einsichtnahme in die Unterlagen nicht endgültig verweigert.

Das pauschale Bestreiten einiger Abrechnungspositionen einer Nebenkostenabrechnung ist unbeachtlich. Der Mieter muß die Belege beim Vermieter einsehen.

Das Mietverhältnis war beendet, der Mieter forderte die Kaution zurück. Der Vermieter rechnete insofern mit Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen auf. Der Mieter bestritt pauschal einzelne Positionen der Abrechnungen, hatte jedoch Belege beim Vermieter nicht eingesehen. Er meinte, ihm sei die Einsicht in die Belege verweigert worden, weil ihm keine Kopien übersandt worden seien. Beim Landgericht hatte der Mieter mit seinem Kautionsrückzahlungsanspruch keinen Erfolg.

Das Landgericht Berlin, ZK 62, setzte seine bisherige Rechtsprechung fort, wonach ein pauschales Bestreiten von Abrechnungspositionen einer Nebenkostenabrechnung unbeachtlich ist. Um substantiiert bestreiten zu können, müsse der Mieter gegebenenfalls Unterlagen des Vermieters einsehen. Der Mieter könne sich nicht darauf berufen, er habe die Kopie sämtlicher Belege angefordert. Er müsse vielmehr einzelne fehlende Belege bezeichnen und die Abrechnungsunterlagen beim Vermieter bzw. dessen Hausverwaltung einsehen. Allenfalls mag nur eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters bestehen, bestimmte Unterlagen, deren Einsicht begehrt wird, dem Mieter in Kopie zu übersenden, allerdings nur gegen einen kostendeckenden Vorschuß von bis zu 0,25 € pro Kopie. Es wird auf die dazu auch einschlägige Entscheidung des Landgerichts Berlin, ZK 63 (in diesem Heft, Seite 1492, sowie auf Schach in GE 2003, 96 f.) verwiesen.