Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung aufgrund fehlender Einsicht in die Belege

Die Einrede, die Nachzahlung der Betriebskosten sei noch nicht fällig, weil die Mieter noch nicht alle Belege einsehen konnten, ist nur zulässig, wenn die Einsichtnahme zur Begründung eines Widerspruchs erforderlich ist, der erfolgreich sein kann.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat gegen die Bekl. aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 vom 22.12.2020 einen Anspruch auf eine Nachforderung von 469,13 €. Die Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß erstellt und in sich schlüssig. Widersprüche, die zwangsläufig auf eine Unrichtigkeit schließen lassen, sind für das Gericht nicht erkennbar.

Die Bekl. können dem Anspruch der Kl. nicht entgegenhalten, dieser sei mangels Einsichtnahme in sämtliche Vertragsunterlagen noch nicht fällig. Die Bekl. können der Kl. diese Einrede nicht entgegenhalten, weil sie entsprechend § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB ohnehin mit Einwendungen ausgeschlossen wären. Einen Nachforderungsanspruch von der vorherigen Einsichtnahme in bestimmte Unterlagen abhängig zu machen, ist im Hinblick auf Treu und Glauben nur sinnvoll und zulässig, soweit die Einsichtnahme zur Begründung eines Widerspruchs erforderlich ist, der die Nachforderung ganz oder teilweise zu Fall bringen kann.

Vorliegend sind die Bekl. jedoch im Hinblick auf § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB mit Einwendungen ausgeschlossen. Die Betriebskostenabrechnung ist den Bekl. am 23.12.2020 zugegangen, wie sich ihrer Mitteilung vom selben Tage entnehmen lässt. Damit endete die Frist zur Geltendmachung von Einwendungen spätestens mit Ablauf des Monats Dezember 2021. Konkrete Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 haben die Bekl. aber erstmals mit ihrem Schreiben vom 25.1.2022 geltend gemacht.

Die Bekl. haben diese verspätete Geltendmachung zu vertreten. Das gilt selbst für den Fall, dass die Mitarbeiterin der Kl. im vereinbarten Termin zur Belegeinsicht am 2.2.2021 nicht sämtliche von den Bekl. gewünschten Unterlagen vorgelegt haben sollte. Die Kl. konnte nach den gesamten Umständen nicht davon ausgehen, dass die Bekl. noch konkrete Unterlagen benötigten, ohne die sie ihre Einwendungen nicht erheben konnten. Bereits das Schreiben der Bekl. vom 25.1.2022 zeigt, dass sie auch ohne weitergehende Einsicht von Belegen umfangreiche Einwendungen tätigen konnten. Erst aus diesem Schreiben ergibt sich, welche Einwendungen konkret erhoben werden und welche Unterlagen und Erläuterungen konkret noch benötigt werden, um die eingestellten Positionen nachvollziehbar zu machen. Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, warum das den Bekl. erst am 25.1.2022 möglich war und nicht bereits im Dezember 2021.

Darüber hinaus ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die Bekl. mit ihrer Stellungnahme noch auf Unterlagen der Kl. warteten. Nach Übersendung des Berichtes über die Wartung der Therme vom 3.2.2021, der unstreitig am Tage der Belegeinsicht einen Tag zuvor nicht vorgelegt werden konnte, sind die Bekl. wegen weitergehender Unterlagen oder Erläuterungen nicht mehr an die Kl. herangetreten. Das wäre insbesondere nach der Mahnung der Kl. vom 17.5.2021 zu erwarten gewesen. Stattdessen heißt es in einer eMail der Bekl.: ,,Hiermit möchten wir Sie vorsorglich in Kenntnis setzen, dass unser Widerspruch zur Betriebskostenabrechnung 2019 weiter Bestand hat. Nach Rücksprache ist der Widerspruch in Bearbeitung. Wir hoffen auf baldige Rückmeldung. Danke für Ihr Verständnis.“ In dieser Nachricht ist nicht davon die Rede, dass noch bestimmte Unterlagen oder Erläuterungen der Kl. ausstehen, ohne die die Bekl. nicht in der Lage sind, Einwendungen zu erheben. Vielmehr macht die Nachricht den Eindruck, dass die Bekl. auf eine Rückmeldung möglicherweise des Mietervereins warten, dem sie den Widerspruch zur Bearbeitung überlassen haben. Die Mahnung der Kl. vom 17.5.2021 zeigt, dass aus ihrer Sicht die Nachforderung fällig ist. Hätten die Bekl. dies von einer weitergehenden Einsichtnahme und Erläuterung abhängig machen wollen, hätte dies in der Antwort vom 31.5.2021 nach Ansicht des Gerichts klar zum Ausdruck kommen müssen. Dies ist jedoch nicht geschehen.

Nach alldem kommt es nicht darauf an, ob die Mitarbeiterin der Kl. den Bekl. bei der Belegeinsicht am 2.2.2021 bestimmte Unterlagen nicht vorgelegt hat, weil die Bekl. aus den oben genannten Gründen auch ohnedies in der Lage waren, rechtzeitig konkrete Einwendungen zu erheben.

Der Anspruch auf Verzugszinsen beruht auf den §§ 288 Abs. 1, 286 BGB. Verzug bestand allerdings frühestens ab Zugang der Mahnung, weil die Bekl. noch nicht bis zum 20.1.2021 zahlen mussten, sondern zunächst Einsicht in die Betriebskostenunterlagen nehmen konnten, was erst am 2.2.2021, in welchem Umfang auch immer, geschehen ist.

Die Einrede des Mieters, die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung sei noch nicht fällig, weil er noch nicht alle Belege habe einsehen können, ist nur zulässig, wenn die Einsichtnahme zur Begründung eines erfolgversprechenden Widerspruchs erforderlich ist.

Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2019 ist den Beklagten am 23. Dezember 2022 zugegangen. Sie war formell ordnungsgemäß und in sich schlüssig. Widersprüche, die auf eine Unrichtigkeit schließen ließen, waren nicht erkennbar. Die beklagten Mieter halten dem Nachzahlungsanspruch mit Schreiben vom 25. Januar 2022 entgegen, er sei noch nicht fällig, da sie keine Einsicht in sämtliche Vertragsunterlagen erhalten hätten.

Das AG hielt die Zahlungsklage der Vermieterin für begründet. Die Beklagten können diese Einrede nicht geltend machen, weil sie mit Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung bereits deshalb ausgeschlossen sind, weil die Einwendungen verspätet waren.

Den Nachforderungsanspruch von der vorherigen Einsichtnahme in bestimmte Unterlagen abhängig zu machen, wäre im Hinblick auf Treu und Glauben außerdem nur dann zulässig, wenn die Einsichtnahme zur Begründung eines Widerspruchs erforderlich wäre, der die Nachforderung ganz oder teilweise zu Fall bringen könnte.

Die verspätete Geltendmachung der Einwendungen haben die Mieter auch zu vertreten, selbst wenn die Mitarbeiterin der Klägerin an dem vereinbarten Belegeinsichtstermin am 2. Februar 2021 nicht sämtliche gewünschten Unterlagen vorgelegt haben sollte. Denn die Klägerin konnte nicht davon ausgehen, dass die Mieter noch weitere Unterlagen benötigen würden, um ihre Einwendungen zu begründen.

Bereits das Schreiben der Mieter vom 25. Januar 2022 zeige, dass die Beklagten auch ohne weitergehende Einsicht umfangreiche Einwendungen tätigen konnten. Es sei weder vorgetragen noch ersichtlich, warum dieser Vortrag den Beklagten erst am 25. Januar 2022 möglich war und nicht bereits im Dezember 2021.