Einwendungen

Einwendungen; Einwendungsausschluß; Beschlußanfechtung; Anfechtung; Jahresabrechnung; Zahlungsverfahren; Eigentümerbeschluß

1. Einwendungen, die die Höhe der in der Jahresabrechnung ausgewiesenen Zahlungen und Ausgaben sowie deren Verteilung auf die einzelnen Wohnungseigentümer betreffen, können nur durch Anfechtung des Beschlusses über die Jahresrechnung, nicht aber im Zahlungsverfahren geltend gemacht werden. Nicht ausgeschlossen ist in diesem Verfahren jedoch der Einwand, die Einzelabrechnung, auf die der Zahlungsanspruch gestützt wird, sei gar nicht Gegenstand der Beschlußfassung gewesen, sondern eine andere Abrechnung.

2. Offen bleibt, ob der Einwand des in Anspruch Genommenen (an den die Einzelabrechnung adressiert war), er sei zur Zeit der Beschlußfassung nicht mehr Eigentümer der betreffenden Wohnung gewesen, durch Anfechtung des Eigentümerbeschlusses über die Jahresabrechnung geltend gemacht werden muß.

II. 1. Das LG hat ausgeführt: ...

2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung nicht in vollem Umfang stand.

a) Die sofortige weitere Beschwerde der Ag. ist unbegründet. Sie schuldet aufgrund der von der jetzigen Verwalterin erstellten, von den Wohnungseigentümern in der Versammlung vom 19.8.1997 genehmigten Jahresabrechnungen gem. §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 3 und 5 WEG 31.345,21 DM für 1995 und 42.248,56 DM für 1996.

(1) Die Ag. bestreitet die rechnerische Richtigkeit des Zahlenwerks der Ast. nicht. Sachliche Einwendungen gegen die Höhe der geltend gemachten Forderungen und die Höhe der zugrunde liegenden Zahlungen und Ausgaben sowie deren Verteilung auf die einzelnen Wohnungseigentümer und Wohnungen können im Zahlungsverfahren entgegen der Ansicht der Ag. nicht mehr geltend gemacht werden; dies hätte durch Anfechtung der Beschlüsse über die Jahresabrechnungen geschehen müssen (vgl. BayObLG WE 1985, 123; BGH NJW 1994, 2950 [2953] m.w.N.). Auf die Frage, ob die Ag. für leerstehende Wohnungen geringere Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums einschließlich der Instandhaltungsrücklage zu zahlen hätte als für die durch die Eigentümer oder durch Mieter genutzten Wohnungen, kommt es somit nicht mehr an.

(2) Nicht ausgeschlossen ist die Ag. mit dem Einwand, in der Versammlung vom 19.8.1997 sei nicht über die von der jetzigen Verwalterin erstellten Jahreseinzelabrechnungen 1995 abgestimmt worden, auf die die Ast. ihre Forderung stützen, sondern über ihre Einzelabrechnungen, die keinen Beitrag zur Instandhaltungsrücklage enthalten. Denn hier geht es darum, was überhaupt beschlossen wurde, und nicht um Gründe, die zur Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses führen können. (...)

b) Die sofortige weitere Beschwerde der Ast. ist begründet.

(1) Das LG stützt seine Entscheidung auf die frühere Rechtsprechung des Senats, daß der Anspruch auf Wohngeld nicht mehr auf den Wirtschaftsplan gestützt werden könne, wenn im Laufe des Verfahrens die Jahresabrechnung beschlossen wird. Der Antrag müsse dann auf die Jahresabrechnung umgestellt werden (BayObLGZ 1986, 128 [130]). Dabei soll der Beschluß über die Jahresabrechnung unabhängig davon maßgebend sein, ob er angefochten wird oder nicht. Diese Rechtsprechung hat der Senat selbst schon bald dahin ergänzt, daß die Umstellung der Anspruchsbegründung auf den Beschluß über die Jahresabrechnung auch stillschweigend geschehen kann (vgl. BayObLG NJW-RR 1988, 1170). Eine solche stillschweigende Änderung der Anspruchsbegründung läßt sich dem Vortrag der Ast. im Termin vor dem LG unschwer entnehmen. Vor allem hat das LG aber übersehen, daß diese Rechtsprechung durch spätere Entscheidungen des BGH überholt ist. Danach verliert der Beschluß über den Wirtschaftsplan und die darin festgelegten Wohngeldvorschüsse durch die Beschlußfassung über die Jahresabrechnung seine Bedeutung als Anspruchsgrundlage in Höhe der noch nicht beglichenen Vorschüsse (jedenfalls bis zu dem sich aus der Jahresabrechnung ergebenden Betrag) nicht (BGH NJW 1994, 1866; BGHZ 131, 228 [231 f.] = NJW 1996, 725 NJWE-MietR 1996, 89 L). Der Anspruch der Ast. ist somit für das Jahr 1997 in Höhe von 29.567,50 DM begründet; darauf, ob die Ag. den Beschluß über die Jahresabrechnung angefochten hat, kommt es nicht entscheidend an. Der Zinsanspruch ist wiederum gem. § 191 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2, S. 2 i. V. mit § 288 Abs. 1 Satz 1 BGB begründet.

(2) Der Vortrag der Ag., sie habe im Laufe des Jahres 1997 mehrere Wohnungen "verkauft und übergeben", ändert an ihrer Zahlungspflicht aufgrund des Beschlusses über den Wirtschaftsplan oder die Jahresabrechnung für 1997 nichts. Denn die Zahlungspflicht eines Wohnungseigentümers endet nicht mit dem Verkauf und der Übergabe der Wohnung, sondern erst mit dem Verlust des Eigentums daran durch Auflassung und Eintragung in das Grundbuch (BGHZ 104, 197 = NJW 1988, 1910). Dazu, wann das Eigentum an den genannten Wohnungen auf die Käufer übergegangen ist, trägt die Ag. nichts vor. Im übrigen ließe, wie bereits ausgeführt, der Übergang des Eigentums zwischen der Beschlußfassung über den Wirtschaftsplan und der über die Jahresabrechnungen die Zahlungspflicht der Ag. aufgrund des Wirtschaftsplans unberührt; eine sogenannte Abrechnungsspitze (vgl. dazu BGH, NJW 1994, 1866 [1867]) machen die Ast. hier offensichtlich nicht geltend.

Es kann daher auch offenbleiben, ob der aus dem Beschluß über Wirtschaftsplan oder Jahresabrechnung in Anspruch Genommene, an den die Zahlungsaufforderung gerichtet war, den Einwand, daß er das Eigentum im Zeitpunkt der Beschlußfassung schon verloren hatte, überhaupt im Zahlungsverfahren geltend machen kann (vgl. BGH NJW 1994, 2950 [2953]; BayObLG WE 1989, 222).