Einwendung gegen Betriebskostennachforderung nur nach Belegeinsicht

Einwendung gegen Betriebskostennachforderung nur nach Belegeinsicht; Anspruch auf Fotokopien der Rechnungsbelege; Ort der Belegeinsichtnahme; Hausmeisterkosten; Hauswartkosten

1. Will der Mieter sich erfolgreich gegen eine Betriebskostennachforderung des Vermieters verteidigen, setzt dies in Ausübung seines Prüfungsrechts grundsätzlich die vorherige Einsichtnahme in die Berechnungsunterlagen voraus.

2. Ausnahmsweise kann der (hier: gewerbliche) Mieter nach Treu und Glauben Übermittlung von Fotokopien der Rechnungsbelege verlangen, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters oder dessen ortsnaher Hausverwaltung nicht zugemutet werden kann, etwa weil Mieter und Vermieter heillos zerstritten sind, der Ort der Belegeinsicht nicht in zumutbarer Weise und angemessener Zeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen ist oder der in einer entfernt liegenden Stadt wohnende Vermieter sich trotz Aufforderung des Mieters weigert, die Belege am Ort des Mietobjekts zur Einsicht bereitzustellen.

3. Durchgreifende Bedenken gegen die materielle Berechtigung des Kostenansatzes ergeben sich nicht allein daraus, daß einzelne der im Folgejahr ausgewiesenen Kosten niedriger sind als die des Vorjahres.

4. Betreut der Hausmeister eine aus mehreren Gebäuden bestehende Liegenschaft, kann der Pächter auch dann anteilig mit den vertraglich als umlagefähig vereinbarten Hausmeisterkosten belastet werden, wenn er für das gepachtete Hotel selbst nicht unmittelbar tätig geworden ist.

(...) Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg. Dem Kl. steht gegen die Bekl. entgegen der Auffassung des Landgerichts ein fälliger Anspruch auf Zahlung rückständiger Betriebskosten für die Abrechnungsjahre 2000 (= 4.196,83 €) und 2001 (= 8.914,47 €) in Höhe von insgesamt 13.111,40 € zu. Dies beruht im einzelnen auf folgenden Überlegungen:

1. Die Bekl. haften dem Kl. gesamtschuldnerisch entweder unmittelbar als Pächter aus § 535 Abs. 2 BGB oder jedenfalls aus § 128 HGB als Gesellschafter der von ihnen gebildeten Gesellschaft bürgerlichen Rechts für die fälligen streitgegenständlichen Betriebskostennachforderungen.

Der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten wird grundsätzlich mit der Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig (BGH, Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05 -, GE 2006, 502). Nach ständiger Rechtsprechung (zuletzt BGH, Urteil vom 20. Juli 2005, GE 2005, 1118 = ZMR 2005, 937) ist eine Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB genügt und bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten folgende Mindestangaben enthält: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Diesen Anforderungen genügen aus den insoweit zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung sowohl die Betriebskostenabrechnung des Kl. für 2001 als auch die Betriebskostenabrechnung 2000 in ihrer mit Schriftsatz vom 25.5.2004 überreichten korrigierten Fassung.

Erhebliche Einwendungen gegen den Kostenansatz haben die Bekl. insgesamt nicht erhoben. Will der Mieter sich erfolgreich gegen eine Betriebskostennachforderung des Vermieters verteidigen, darf er sich im Prozeß nicht darauf beschränken, die materielle Berechtigung des Kostenansatzes insgesamt oder hinsichtlich einzelner Betriebskostenarten zu bestreiten. Sein Bestreiten erfüllt nur dann die prozessualen Anforderungen des § 138 Abs. 2 ZPO, wenn er konkret zu den einzelnen Abrechnungsposten Stellung bezieht und seine Bedenken gegen die materielle Berechtigung der Abrechnung plausibel darlegt. Das setzt in Ausübung seines Prüfungsrechts grundsätzlich die vorherige Einsichtnahme des Mieters in die Berechnungsunterlagen voraus. Macht der Mieter - wie hier die Bekl. - von seinem Einsichtsrecht keinen Gebrauch, bleibt sein Bestreiten nach § 138 Abs. 3 ZPO unberücksichtigt (OLG Düsseldorf, NZM 2000, 762 = GE 2000, 888; ZMR 2003, 570 = GE 2003, 878; LG Berlin, GE 2003, 1492; GE 2001, 1469).

Auf die Überlassung von Fotokopien gegen Kostenerstattung hat der Mieter weder aus einer entsprechenden Anwendung des § 29 NMV noch aus § 242 BGB einen Anspruch (BGH, Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05 -, aaO., für die Wohnraummiete; Senat, WuM 1993, 411 für gewerbliche Mietverhältnisse). Ausnahmsweise kann der Mieter nach Treu und Glauben Übermittlung von Fotokopien der Rechnungsbelege verlangen, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters oder dessen ortsnaher Hausverwaltung nicht zugemutet werden kann, etwa weil Mieter und Vermieter heillos zerstritten sind oder der Ort der Belegeinsicht nicht in zumutbarer Weise und angemessener Zeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen ist. Gleiches gilt, wenn der - wie der Kl. - in einer entfernt liegenden Stadt (hier: Berlin) wohnende Vermieter sich trotz Aufforderung des Mieters weigert, die Belege am Ort des Mietobjekts zur Einsicht bereitzustellen. Daß ein solcher Ausnahmefall hier vorliegt, ergibt sich nicht bereits aus der nicht näher konkretisierten Behauptung der Bekl., der Kl. sei ihrer vorprozessualen Aufforderung, die Gesamtkosten zu belegen, nur fragmentarisch nachgekommen.

Durchgreifende Bedenken gegen die materielle Berechtigung des Kostenansatzes ergeben sich entgegen der Auffassung des Landgerichts und der Bekl. auch nicht allein daraus, daß einzelne der im Jahr 2001 ausgewiesenen Kosten niedriger sind als die des Jahres 2000. Weder ist - wie das Landgericht ohne tatsächliche Grundlage angenommen hat - üblicherweise das Gegenteil zu erwarten noch widerspricht die hinsichtlich der Kostenpositionen "Gebäudeversicherung Hotel", "Grundsteuer Hotel", "Hausmeister Gewerbe" und "Straßenreinigung" für 2001 ausgewiesene Kostensenkung - wie die Bekl. meinen - jeglicher Lebenserfahrung. Auch insoweit hätten die Bekl. zunächst Einsicht in die Abrechnungsbelege nehmen und sich danach verbleibende Unklarheiten durch den Vermieter oder eine von diesem beauftragte sachkundige Person erläutern lassen müssen. Insoweit trifft den Vermieter, der den Mieter auf die Belegeinsicht verweist, bereits vor Ort eine entsprechende Erläuterungspflicht (BGH, Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05 -, aaO.).

Mangels Ausübung ihres Einsichtsrechts ist es den Bekl. schon aus diesem Grund verwehrt, sich insbesondere darauf zu berufen, der von dem Kl. eingesetzte Hausmeister sei auch noch für andere Objekte des Kl. tätig. Daß der Hausmeister - wie die Bekl. vortragen - für die W-straße ... nicht tätig geworden sein soll, steht dem Kostenansatz nicht grundsätzlich entgegen. Betreut der Hausmeister eine - wie hier - aus mehreren Gebäuden bestehende Liegenschaft, kann der Pächter auch dann anteilig mit den vertraglich als umlagefähig vereinbarten Hausmeisterkosten belastet werden, wenn er für das gepachtete Hotel selbst nicht unmittelbar tätig geworden ist (vgl. Senat, Urteil vom 23. Dezember 1999, DWW 2000, 54). Im übrigen ist der Vortrag der Bekl. auch substanzlos.

Soweit die Bekl. den Ansatz der Heiznebenkosten bestreiten, handelt es sich um die Kosten der Heizungswartung, die der Kl. für die auf die Bekl. bzw. auf die von ihnen gebildete BGB-Gesellschaft entfallende Vertragszeit (1.8.-31.12.2000) in Einklang mit § 9 Ab. 3 HeizKV für das Rumpfabrechnungsjahr 2000 zeitanteilig umgelegt hat. Die von den Bekl. insoweit beanstandete Kostensteigerung von 164,9 % für 2001 hat der Kl. plausibel damit erklärt, daß den Bekl. in 2001 die vertraglich vereinbarten zwei Heizungswartungen anteilig berechnet worden sind, während in der Abrechnung 2000 lediglich eine Wartung angesetzt sei. Rechtserhebliches hierzu ist dem Vorbringen der Bekl. nicht zu entnehmen. Ihre Behauptung, die Heizungsanlage werde von der Pächterin des Restaurants, der M+ L-GmbH betrieben, ist substanzlos und steht zudem in Widerspruch zu den in § 4 Nrn. 1 und 7 PV hinsichtlich der Wartung der Heizungsanlage durch den Kl. getroffenen Regelungen. Daß die Wartungsrechnung an die Hausverwaltung H-GmbH und nicht unmittelbar an den Kl. als Hauseigentümer adressiert ist, stellt die sachliche Richtigkeit der Umlage nicht in Frage. Ob der Kl. die in Rechnung gestellten Betriebskosten bezahlt hat, ist für die materielle Berechtigung der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen ohne Belang. Durch den Nichtansatz von Müllabfuhrkosten für 2000 werden die Bekl. nicht benachteiligt. (...)

Einwendungen des Mieters gegen eine Betriebskostennachforderung sind nur dann erheblich, wenn er sie nach Einsicht in die Rechnungsunterlagen konkretisiert. Er kann ausnahmsweise auch Fotokopien der Rechnungsbelege verlangen. Allein aus einer Kostensteigerung können Bedenken gegen die materielle Berechtigung des Kostenansatzes nicht hergeleitet werden. Hausmeisterkosten für eine aus mehreren Gebäuden bestehende Liegenschaft können kraft vertraglicher Vereinbarung auch auf ein nicht von ihm betreutes Objekt umgelegt werden.

Der Vermieter nahm den Gewerberaummieter auf Nachzahlung von Betriebskosten für 2000 und 2001 in Anspruch. Der Mieter beanstandete, daß die für 2001 ausgewiesenen Kosten für Grundsteuer, Gebäudeversicherung Hausmeister und Straßenreinigung, niedriger seien als die des Jahres 2000, dagegen die Heizkosten gegenüber dem Rumpfjahr 2000 im Jahre 2001 um 164,9 % gestiegen seien, und daß der Hausmeister selbst für das gepachtete Hotel nicht unmittelbar tätig geworden sei. Ferner behauptete er, der Vermieter sei seiner vorprozessualen Aufforderung, die Gesamtkosten zu belegen, nur fragmentarisch nachgekommen.

Das OLG Düsseldorf wies die Einwendungen des Mieters zurück. Die Einwendungen gegen den Kostenansatz seien nicht erheblich, weil der Mieter nicht konkret zu den einzelnen Abrechnungsposten Stellung genommen habe, wozu die vorherige Einsicht in die Berechnungsunterlagen erforderlich gewesen sei. Bedenken gegen die materielle Berechtigung des Kostenansatzes ergäben sich auch nicht daraus, daß einzelne der im Jahre 2001 ausgewiesenen Kosten niedriger seien als die des Jahres 2000; auch insoweit habe der Mieter zunächst Einsicht in die Abrechnungsbelege nehmen müssen. Er habe auch nicht dargelegt, daß er ausnahmsweise einen Anspruch auf Überlassung von Fotokopien der Rechnungsunterlagen habe, denn sein Vortrag, der Vermieter sei seiner vorprozessualen Aufforderung, die Gesamtkosten zu belegen, nur fragmentarisch nachgekommen, reiche nicht aus. Die anteilige Umlage der Hausmeisterkosten sei kraft vertraglicher Vereinbarung unabhängig davon gerechtfertigt gewesen, daß der Hausmeister für das gepachtete Hotel selbst nicht unmittelbar tätig gewesen sei. Die Kostensteigerung bei den Heizkosten habe der Vermieter plausibel damit erklärt, daß dem Mieter in 2001 die vertraglich vereinbarten zwei Heizungswartungen anteilig berechnet worden seien, während in der Abrechnung 2000 lediglich eine Wartung angesetzt worden sei.

Interessant ist die Entscheidung des OLG Düsseldorf hinsichtlich der Umlage der Hausmeisterkosten. Deren Umlagefähigkeit stützt der Senat auf die vertragliche Vereinbarung, unabhängig von der tatsächlichen Tätigkeit des Hausmeisters. Der Senat knüpft insoweit wohl an die Rechtsprechung an, wonach Fahrstuhlkosten auch auf den Erdgeschoßmieter umlegbar sind, wenn mit ihm im Mietvertrag ausdrücklich - auch formularvertraglich - die Umlage der Aufzugskosten vereinbart worden ist, und zwar unabhängig davon, ob es sich um eine für diesen Mieter nutzbare Leistung handelt (OLG Düsseldorf NJW-RR 1986, 95 - für Wohneigentum; LG Augsburg Urteil vom 21. Januar 2003 - 4 S 3689/02 -, ZMR 2003, 836; LG Berlin GE 1994, 765 = MM 1994, 279; LG Duisburg WuM 1991, 597; AG Freiburg/Breisgau WuM 1993, 745; a. A. LG Braunschweig WuM 1990, 558; AG Schöneberg MM 1994, 68; AG Augsburg, Urteil vom 31. Juli 2002 - 16 C 2173/02 -, ZMR 2002, 827).