Einvernehmliche bzw. vereinbarte Mieterhöhung nach Modernisierung und Wartefrist

Einvernehmliche bzw. vereinbarte Mieterhöhung nach Modernisierung und Wartefrist; Mieterhöhung durch schlüssiges Verhalten; Kappungsgrenze; vorausgegangenes formell unwirksames Mieterhöhungsverlangen

Bei der Berechnung der Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB bleiben nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt, die auf den in § 559 BGB genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind (Ergänzung zu BGH, Urteil vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, NJW 2007, 3122).

1 Die Parteien streiten über die Berechtigung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB.

2 Die Bekl. haben von der Kl. eine 58,97 qm große Wohnung in G. gemietet. Die Miete betrug 250,28 € zuzüglich Nebenkosten. Mit Schreiben vom 25. März 2003 machte die Kl. zunächst eine Mieterhöhung wegen Modernisierung (§ 559 BGB) um 24,77 € monatlich mit Wirkung ab 1. Juni 2003 geltend. Gleichzeitig verringerten sich die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen, weil die den Bekl. erteilte Abrechnung ein Guthaben auswies. In der Folgezeit kam es zu einem Schriftwechsel zwischen den Parteien über die Zuordnung der von den Bekl. erbrachten Zahlungen. Mit Schreiben vom 13. Februar 2004 teilten die Bekl. der Kl. mit, dass sie nur eine Mieterhöhung in Höhe von 17,85 € akzeptieren würden, denn der Mieterverein habe sie beraten, die Mieterhöhung belaufe sich nur auf diesen Betrag. In der Folgezeit zahlten die Bekl. eine jeweils um diesen Betrag erhöhte Miete.

3 Mit Schreiben vom 25. Mai 2004 wies die Kl. darauf hin, dass die von den Bekl. gezahlte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von 5,13 € je qm liege und forderte sie gemäß § 558 BGB auf, einer Erhöhung der Nettomiete um 32,02 € auf nunmehr 300,16 € zuzustimmen. Dabei legte sie - unter Hinweis darauf, dass die Bekl. die vorangegangene Mieterhöhung wegen der durchgeführten Modernisierung durch Zahlung teilweise (in Höhe von 17,85 € monatlich) anerkannt hätten - eine bisherige Nettomiete von 268,13 € zugrunde. Die Bekl. stimmten der Mieterhöhung nicht zu.

4 Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung der Kl. zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihr Begehren weiter.

II. 9 1. Ohne Erfolg wendet sich die Revision allerdings gegen die Annahme des Berufungsgerichts, die Parteien hätten eine Mieterhöhung um 17,85 € durch schlüssiges Verhalten vertraglich vereinbart. Die Auslegung des Berufungsgerichts, im Schreiben der Bekl. vom 13. Februar 2004, dem entsprechend erhöhte Mietzahlungen folgten, liege ein Angebot auf einvernehmliche Erhöhung der Grundmiete um 17,85 €, das die Kl. durch ihr Schreiben vom 25. Mai 2004 angenommen habe, ist als tatrichterliche Würdigung einer Individualvereinbarung in der Revisionsinstanz nur beschränkt darauf überprüfbar, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze, allgemeine Erfahrungssätze oder Verfahrensvorschriften verletzt worden sind (BGHZ 135, 269, 273; 154, 132, 133). Derartige Fehler zeigt die Revision nicht auf. Das vom Tatrichter gefundene Ergebnis ist möglich und daher für die Revisionsinstanz bindend (vgl. BGH, Urteil vom 25. Februar 1992 - X ZR 88/90, NJW 1992, 1967, unter II 3 a).

10 2. Nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Kl. ist jedoch davon auszugehen, dass die Parteien mit dieser vertraglichen Regelung Modernisierungsaufwendungen der Kl. auf die Bekl. umgelegt haben, die auch eine entsprechende förmliche Mieterhöhung nach § 559 BGB gerechtfertigt hätten. Wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils in einem dieselbe Wohnanlage der Kl. betreffenden, im Wesentlichen gleich gelagerten Rechtsstreit entschieden hat (Senatsurteil vom 18. Juli 2007 - VIII ZR 285/06, GE 2007, 1181 = NJW 2007, 3122, Tz. 12 ff.), gilt die in § 558 Abs. 1 Satz 3 BGB vorgesehene Ausnahme für Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB auch für eine einvernehmliche Mieterhöhung wegen vom Vermieter durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen.

11 § 559 BGB verfolgt - ebenso wie die frühere entsprechende Regelung in § 3 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHRG) - aus wohnungs-, wirtschafts- und umweltpolitischen Gründen den Zweck, die Modernisierung vorhandenen alten Wohnbestandes zu fördern. Die Privilegierung dieser Kosten hat ihren sachlichen Grund in der erwünschten Modernisierung des Wohnungsbestandes, nicht in der Art und Weise der rechtlichen Umsetzung - einseitiges Mieterhöhungsverlangen oder vertragliche Regelung - einer hierauf gestützten Mieterhöhung. Die vom Gesetzgeber als privilegiertes Merkmal für die Bemessung der Miete ausgestalteten Modernisierungskosten sollen deshalb nicht durch die Jahresfrist (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB) oder die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) teilweise wieder "neutralisiert" werden (Senatsurteil vom 18. Juli 2007, aaO); dies gilt auch für die so genannte Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Gesetzgeber habe durch die im Rahmen des Mietrechtsreformgesetzes vorgenommenen Änderungen die Frage, ob auch eine vertragliche Mieterhöhung wegen umlagefähiger Modernisierungskosten die Jahressperrfrist auslöse, im Sinne der vom Berufungsgericht vertretenen Auffassung geregelt, findet im Gesetzgebungsverfahren keine Stütze und lässt sich auch nicht mit der Systematik des Gesetzes begründen (vgl. Senatsurteil vom 18. Juli 2007, aaO, Tz. 13).

12 3. Das Urteil des Berufungsgerichts erweist sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig (§ 561 ZPO). Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung kommt es für die Frage, ob eine nicht unter die Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB fallende Vereinbarung einer Mieterhöhung wegen Modernisierung vorliegt, nicht darauf an, ob der Vereinbarung ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen gemäß § 559 BGB vorausgegangen ist.

13 Erforderlich ist lediglich, dass der Vermieter die wegen der Modernisierung vereinbarte Mieterhöhung in dieser Höhe auch einseitig nach § 559 BGB hätte durchsetzen können. Das ist nach dem revisionsrechtlich zugrunde zu legenden Sachvortrag der Kl. hier der Fall. Dem steht, anders als die Revisionserwiderung meint, nicht entgegen, dass die Kl. weder in ihrem Mieterhöhungsverlangen vom 25. Mai 2004 noch im Prozess näher dargelegt hat, aufgrund welcher Modernisierungsmaßnahmen sie eine Mieterhöhung nach § 559 BGB in Höhe des von den Bekl. bislang schon gezahlten Mehrbetrags von 17,85 € hätte einseitig durchsetzen können. Denn die Bekl. hatten der Kl. mit Schreiben vom 13. Februar 2004 mitgeteilt, dass sie nur diesen Betrag nach einer Beratung durch den Mieterverein für berechtigt hielten. Unter diesen Umständen oblag es zunächst den Bekl., näher darzulegen, weshalb entgegen ihrer Auffassung im Schreiben von 13. Februar 2004 der von ihnen - nach rechtlicher Prüfung der auf § 559 BGB gestützten Mieterhöhung der Kl. laut Schreiben vom 25. März 2003 - zunächst akzeptierte Teilbetrag von 17,85 € monatlich nicht durch die von der Kl. zuvor durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen gerechtfertigt war. Soweit die Revisionserwiderung geltend macht, dass die Bekl. in den Tatsacheninstanzen die Nichtberücksichtigung einer Zinsvergünstigung beanstandet hätten, so wird in dem von ihr zitierten Vorbringen eine Zinsverbilligung von 0,08 € je qm angeführt; daraus ergibt sich bei einer Wohnfläche von 58,97 qm lediglich ein Betrag von 4,71 €; selbst wenn die Kl. die von ihr im Schreiben vom 25. März 2003 verlangte Mieterhöhung von 24,77 € in Höhe eines Betrages von 4,71 € nicht hätte einseitig durchsetzen können, verbleibt noch ein auf Modernisierung gestützter Erhöhungsbetrag, der die von den Bekl. akzeptierten 17,85 € übersteigt. [...]

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung verlangt werden. Eine frühere Mieterhöhung nach Modernisierung wird dabei nicht berücksichtigt. Fraglich war, ob das auch für einvernehmliche Mieterhöhungen gilt.

In mehreren Entscheidungen hatte das Landgericht Görlitz gemeint, die Wartefrist werde auch durch eine einvernehmliche frühere Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ausgelöst.

Mit Urteilen vom 9. April 2008 (VIII ZR 286/06, VIII ZR 287/06) verwies der BGH auf sein Urteil vom 18. Juli 2007 (GE 2007, 1181), wonach es nicht mit dem gesetzgeberischen Zweck, Modernisierungen zu fördern, zu vereinbaren sei, wenn der Vermieter verpflichtet sei, nach einer Modernisierungsmaßnahme eine einseitige Mieterhöhung auszusprechen. Nicht nur in diesem Falle werde die Wartefrist nicht ausgelöst, sondern auch bei einer einvernehmlichen Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen.

Der amtliche Leitsatz spricht von einer Ergänzung zum BGH-Urteil vom 18. Juli 2007. Abgesehen davon, dass dort im Leitsatz von der Jahresfrist die Rede ist, während hier - wohl zutreffender - die Wartefrist angesprochen ist, sind neue Gesichtspunkte nicht erkennbar.