Einvernehmliche Mieterhöhung und Mietrückforderung

1. Bei einer einvernehmlichen Mieterhöhungen nach § 557 Abs. 1 BGB im Verlaufe des Mietverhältnisses greifen weder die Regelungen der „Mietpreisbremse“ noch die Einschränkungen der Regelungen in § 558 BGB (Kappungsgrenze, ortsübliche Miete).

2. Das gilt auch für die Zustimmung des Mieters zu einem (möglicherweise unwirksamen) Mieterhöhungsverlangen außerhalb eines gerichtlichen Verfahrens.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Miete für die Monate Dezember 2017 bis Juli 2018 in Höhe von insgesamt 1.009,25 €, § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Die Voraussetzungen des § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB liegen nicht vor.

Nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ist derjenige, der durch die Leistung eines anderen ohne rechtlichen Grund etwas erlangt hat, dem anderen zur Herausgabe verpflichtet.

Rechtsgrund für die Zahlungen der Miete im Zeitraum Dezember 2017 bis Juli 2018 in Höhe von monatlich 639,01 € ist die zwischen den Parteien wirksam getroffene Vereinbarung, die Nettokaltmiete zum 1. Juli 2017 auf eben diesen Betrag zu erhöhen. Die Miete „hat“ sich - so der Kl. - nicht erhöht, sondern sie wurde durch beide Parteien einvernehmlich erhöht.

Im Ansatz zutreffend verweist der Kl. zwar darauf, dass sich im Rahmen der Prüfung, ob der Vermieter gegen den Mieter einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete hat, § 558 Abs. 1 BGB, die Frage nach der zulässigen Höhe der (Ausgangs-) Miete stellen kann, deren Erhöhung der Vermieter begehrt.

Nach §§ 556d Abs. 1, 556g Abs. 1 Satz 1, 2 BGB tritt die Rechtsfolge der Unwirksamkeit der Mietpreisabrede im Umfang der Überschreitung der nach § 556d Abs. 1 BGB (i.V.m. einer wirksamen Gebietsverordnung) höchst zulässigen Miete bei Mietbeginn kraft Gesetzes ein. Eben diese höchst zulässige Miete wäre ggf. der Berechnung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB (ggf. erneut i.V.m. einer Gebietsverordnung) zugrunde zu legen.

Insoweit kann dem Kl. zugestanden werden, dass die Bekl. wohl keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete hatte.

Ein solcher Anspruch war und ist jedoch nicht Gegenstand des Rechtsstreits.

Dem vom Kl. geltend gemachten Rückforderungsanspruch entscheidend entgegen steht hier, dass er - außerhalb der Situation, die den Regelungen der §§ 556d ff. BGB zugrunde liegt, dem Mieterhöhungsverlangen aus freien Stücken bereits außerhalb eines gerichtlichen Verfahrens zugestimmt hat.

Durch die Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters kommt - nach allgemeiner Ansicht - eine (die Parteien bindende) vertragliche Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien über die Erhöhung der Miete zustande (BGH, Urt. v. 11.12.2019 - VIII ZR 234/18, GE 2020, 330, nach juris Rn. 15, m.w.N.; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 558b Rn. 11 ff.).

Eine solche vertragliche Vereinbarung ist neben den gesetzlich vorgesehenen einseitigen Mieterhöhungen und dem (gerichtlichen) Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558, 558b BGB möglich, wie sich aus § 557 Abs. 1 BGB ergibt. Der Wirksamkeit der Vereinbarung über die Mieterhöhung stehen auch nicht die Regelungen der § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB entgegen. Die darin vorgesehene rechtliche Folge einer Unwirksamkeit knüpft nach dem Willen des Gesetzgebers gerade nicht an eine individualvertraglich vereinbarte Mieterhöhung an. Von dem Verbot sind vielmehr nur Abreden erfasst, die die formellen oder materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung zum Nachteil des Mieters abändern (BGH, Urt. v. 11.12.2019 - VIII ZR 234/18, GE 2020, 330, nach juris Rn. 15, m.w.N. zu seiner Rspr.).

Aus der vom Kl. zitierten Literatur ergibt sich nichts anderes. Der Kl. übersieht den oben ausgeführten entscheidenden Unterschied zwischen der Berechnung der Kappungsgrenze im Rahmen eines vom Vermieter geltend gemachten Anspruchs auf Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Frage der Wirksamkeit einer privatautonom getroffenen Entscheidung des Mieters, einem Erhöhungsverlangen des Vermieters außergerichtlich zuzustimmen und die Mietpreisabrede einvernehmlich, außerhalb der besonderen Situation des Mietvertragsschlusses auf einem angespannten Wohnungsmarkt abzuändern.

Zu Beginn des Mietverhältnisses darf die Miete nach § 556d BGB die ortsübliche Vergleichsmiete nur um 10 % übersteigen. Spätere Vereinbarungen über die Miethöhe sind davon jedoch nicht betroffen; das gilt auch für die freiwillige Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen.

Die Vermieterin hatte Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt, die sich auf eine überhöhte Ausgangsmiete stützte. Der Mieter stimmte dem ab Juli 2017 zu. Später verlangte er für Dezember 2017 bis Juli 2018 überzahlte Beträge zurück; das AG wies die Klage ab. Die Berufung war erfolglos.

Das LG Berlin verwies darauf, dass die Regelungen über die Mietpreisbremse nur für den Mietvertragsabschluss gelten und nicht für spätere einvernehmliche Mietänderungen. Das treffe auch für die außergerichtliche Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen zu, unabhängig davon, ob das Mieterhöhungsverlangen wirksam oder unwirksam war. Die gesetzlichen Einschränkungen, wonach eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters unwirksam ist, betreffen nur allgemeine Abreden, welche die formellen oder materiellen Voraussetzungen für eine Mieterhöhung zum Nachteil des Mieters abändern, nicht aber eine individualvertraglich vereinbarte Mieterhöhung.

Die Kammer hat zu Recht die Revision nicht zugelassen, weil die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat. „Teilnichtig sind nur Vereinbarungen der Parteien vor Mietbeginn, auf spätere einvernehmliche Erhöhungen durch die Parteien, insbesondere nach § 557 Abs. 1 BGB, hat die Vorschrift (§ 557 Abs. 4 BGB) keine Auswirkungen. Stimmt der Mieter etwa einem (förmlichen) Zustimmungsverlangen des Vermieters nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu, so kommt die vom Vermieter gewünschte Vertragsänderung wirksam zustande und der Mieter schuldet die erhöhte Miete unabhängig davon, ob sie nach § 558d BGB preisrechtlich zulässig wäre“ (Fleindl, BeckOGK Rn. 16 zu § 556g).