Eintrittsrechte von Erben, Haushalts- und Familienangehörigen bei Tod des Mieters

1. Ein gemeinsam mit dem Mieter geführter Haushalt i.S.d. § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB besteht nicht mehr, wenn sich der Mieter zum Zeitpunkt seines Ablebens bereits seit geraumer Zeit in einer Pflegeeinrichtung aufgehalten hat, ohne dass noch die medizinisch begründbare Erwartung einer Besserung oder gar Heilung und einer Rückkehr des Mieters in die Mietsache bestanden hätte.

2. Liegen die Voraussetzungen der §§ 563, 563a BGB nicht vor, trägt der Vermieter für die Kündigungsvoraussetzungen des § 564 Satz 2 Alt. 2 BGB die Darlegungs- und Beweislast. Deshalb muss der Vermieter im Räumungsprozess im Bestreitensfalle beweisen, allen vom Prozessgegner behaupteten (Mit-) Erben gegenüber die Kündigung erklärt zu haben. Andernfalls muss er die vom Prozessgegner behauptete Existenz weiterer - und von ihm bislang ungekündigter - Miterben widerlegen.

II. Die Berufung ist begründet. Der Kl. steht gegenüber dem Bekl. zu 2) der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß §§ 546 Abs. 1, Abs. 2, 985 BGB nicht zu.

Die Aktivlegitimation der Kl. kann dahinstehen. Denn das ursprünglich mit dem mittlerweile verstorbenen - und vor seinem Ableben ebenfalls klageweise in Anspruch genommenen - Erblasser begründete Mietverhältnis besteht ungekündigt fort.

Keine der vor dem Ableben des Erblassers ausgesprochenen verhaltensbedingten Kündigungen hat zur fristlosen oder ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses gemäß §§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB geführt.

Zwar können in der Mietsache begangene Straftaten ein Recht zur Kündigung begründen. Sie rechtfertigen eine vermieterseitige Kündigung allerdings grundsätzlich nur, wenn der Mieter selbst Täter ist oder ein Erfüllungsgehilfe des Mieters das Delikt in Kenntnis des Mieters begangen hat (vgl. Kammer, Urt. v. 9. Juni 2022 - 67 S 90/22, GE 2022, 739 = WuM 2022, 402). Diese Voraussetzungen sind hier nicht erfüllt, da sich unstreitig der Bekl. zu 2) und nicht der Erblasser als Mieter der Wohnung eines Betäubungsmitteldelikts strafbar gemacht hat. Es ist auch nicht vorgetragen oder ersichtlich, dass der Erblasser Kenntnis vom strafbaren Verhalten des Bekl. zu 2) hatte, zumal er sich jedenfalls seit Anfang 2020 krankheitsbedingt nicht mehr in der Mietsache, sondern in einer Pflegeeinrichtung aufgehalten hat. Ob die vom Amtsgericht statuierte Pflicht des Erblassers zu seinen Lebzeiten bestand, dafür Sorge zu tragen, dass während seiner Abwesenheit keine Straftaten in der Mietsache begangen werden, kann dahinstehen, ebenso, wie der Erblasser dieser Pflicht in der Zeit seiner krankheitsbedingten Abwesenheit in einem Pflegeheim hätte nachkommen können. Jedenfalls käme einer damit verbundenen Überwachungspflichtverletzung nicht das für eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung erforderliche Gewicht zu. Das gilt unabhängig, aber erst recht angesichts des Umstands, dass der Erblasser von der Kl. nicht abgemahnt worden ist (vgl. BGH, Urt. vom 28. November 2007 - VIII ZR 145/07, GE 2008, 114 = NJW 2008, 508 Tz. 28).

Die nach dem Ableben des Erblassers gegenüber dem Bekl. zu 2) ausgesprochenen Kündigungen haben eine Beendigung des Mietverhältnisses ebenfalls nicht herbeizuführen vermocht. Zwar kann sich der Bekl. zu 2) nicht auf einen Eintritt in das Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB berufen, da er mit dem Erblasser zum Zeitpunkt seines Todes keinen gemeinsamen Haushalt geführt hat. Der Erblasser befand sich zu diesem Zeitpunkt seit über eineinhalb Jahren in einer Pflegeeinrichtung, ohne dass noch die medizinisch begründbare Erwartung einer Besserung oder gar Heilung und einer Rückkehr in die streitgegenständliche Wohnung bestand. Damit war der - zwischen den Parteien ohnehin streitige - Haushalt bereits weit vor dem Ableben des Erblassers aufgelöst (vgl. Streyl, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 563 Rz. 41).

Das Mietverhältnis ist jedoch gemäß § 564 Satz 1 BGB mit den Erben fortgesetzt worden. Der Kl. hätte im Falle ihrer Aktivlegitimation zwar gemäß § 564 Satz 2 BGB ein Kündigungsrecht gegenüber den Erben zugestanden. Ihr ist es als für die Beendigung des Mietverhältnisses darlegungs- und beweisbelasteter Partei aber nicht gelungen, den Beweis zu führen, sämtlichen Erben gegenüber die Kündigung erklärt zu haben. Denn sie hat das Vorbringen des Bekl. zu 2), auch seine Schwester sei mangels abweichenden Testaments als gesetzliche Erbin erster Ordnung gemäß §§ 1922 Abs. 1, 1924 Abs. 1 BGB Miterbin geworden, schon mangels substantiierten Gegenvortrags und Beweisantritts nicht zu widerlegen vermocht (vgl. Braun, in: BeckOGK, Stand: 15. Februar 2023, BGB § 2267 Rz. 73 m.w.N.; Gierl, in: Burandt/Rojahn, Erbrecht, 4. Aufl. 2022, FamFG § 352e Rz. 156). Bei mehreren Erben aber hat der Vermieter allen gegenüber die Kündigung auszusprechen (st. Rspr., vgl. Wendtland, in: BeckOGK, Stand: 1. April 2023, § 564 Rz. 19 m.w.N.). Daran fehlte es.

Davon ausgehend besteht das auf Mieterseite mit dem Bekl. zu 2) und seiner Schwester fortgesetzte Mietverhältnis ungekündigt fort. Dieses kann der Bekl. zu 2) gemäß § 986 Abs. 1 BGB auch einem womöglichen dinglichen Herausgabeanspruch der Kl. entgegenhalten.

Ein gemeinsam mit dem Mieter geführter Haushalt, der bei Tod des Mieters zum Eintritt in das Mietverhältnis berechtigt, besteht nicht mehr, wenn sich der Mieter zum Zeitpunkt seines Ablebens bereits seit geraumer Zeit in einer Pflegeeinrichtung aufgehalten hat, ohne dass noch die medizinisch begründbare Erwartung einer Besserung oder gar Heilung und einer Rückkehr des Mieters in die Mietsache bestanden hätte. Liegt nur eine Eintrittsberechtigung von Erben vor und kündigt der Vermieter das Mietverhältnis gegenüber diesen, muss er im Räumungsprozess im Bestreitensfalle beweisen, allen vom Prozessgegner behaupteten (Mit-) Erben gegenüber gekündigt zu haben und ggf. die behauptete Existenz weiterer – und von ihm bislang ungekündigter – Miterben widerlegen.

Der Mieter, in dessen Wohnung auch sein Sohn, der Beklagte zu 2), wohnte, war bereits längere Zeit im Pflegeheim ohne Aussicht auf eine Rückkehr in die Wohnung. Sein Sohn hatte sich wegen eines Betäubungsmitteldelikts strafbar gemacht, weshalb die Vermieterin dem Mieter kündigte. Nachdem der Mieter starb, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis auch gegenüber dem Erben, dem Beklagten zu 2). Der setzte sich mit dem Argument zur Wehr, auch seine Schwester sei mangels abweichenden Testaments als gesetzliche Erbin erster Ordnung Miterbin geworden, und die Kündigung hätte gegenüber allen Erben erfolgen müssen. Das LG wies die Räumungsklage ab.

Keine der vor dem Ableben des Erblassers ausgesprochenen verhaltensbedingten Kündigungen hätte zur fristlosen oder ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Zwar könnten in der Mietsache begangene Straftaten ein Recht zur Kündigung begründen, aber nur, wenn der Mieter selbst Täter ist oder ein Erfüllungsgehilfe des Mieters das Delikt in Kenntnis des Mieters begangen hat. Hier habe sich nicht der Mieter eines Betäubungsmitteldelikts strafbar gemacht. Es sei weder vorgetragen noch ersichtlich, dass der Mieter Kenntnis vom strafbaren Verhalten des Sohnes hatte, zumal er sich nicht mehr in der Mietsache, sondern in einer Pflegeeinrichtung aufgehalten habe. Ob der Mieter zu seinen Lebzeiten dafür hätte Sorge tragen müssen, dass während seiner Abwesenheit keine Straftaten in der Mietsache begangen werden, könne ebenso dahinstehen wie die Frage, wie er dies aus dem Pflegeheim heraus hätte bewerkstelligen können. Jedenfalls käme einer damit verbundenen Überwachungspflichtverletzung nicht das für eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung erforderliche Gewicht zu.

Die nach dem Tod des Mieters gegenüber dem Beklagten zu 2) ausgesprochene Kündigung habe das Mietverhältnis auch nicht beendet. Zwar könne sich der Beklagte zu 2) nicht mit der Begründung, einen gemeinsamen Hausstand mit dem Mieter geführt zu haben, auf ein Eintrittsrecht berufen, da der Mieter sich zum Zeitpunkt seines Todes seit über eineinhalb Jahren in einer Pflegeeinrichtung befunden habe, ohne dass noch die medizinisch begründbare Erwartung einer Besserung oder gar Heilung und einer Rückkehr in die Wohnung bestanden habe. Damit sei der Haushalt bereits weit vor dem Ableben des Mieters aufgelöst gewesen.

Das Mietverhältnis sei jedoch mit den Erben fortgesetzt worden. Der Klägerin habe zwar ein Kündigungsrecht gegenüber den Erben zugestanden. Ihr sei es aber nicht gelungen, den Beweis zu führen, sämtlichen Erben gegenüber die Kündigung erklärt zu haben. Denn sie hat das Vorbringen des Beklagten zu 2), auch seine Schwester sei mangels abweichenden Testaments als gesetzliche Erbin erster Ordnung Miterbin geworden, nicht widerlegen können. Bei mehreren Erben aber habe der Vermieter allen Erben gegenüber die Kündigung auszusprechen; das sei vorliegend aber nicht geschehen.

Davon ausgehend bestehe das auf Mieterseite mit dem Beklagten zu 2) und seiner Schwester fortgesetzte Mietverhältnis ungekündigt fort.

Die Klägerin könne sich gegenüber dem Beklagten auch nicht auf einen dinglichen Herausgabeanspruch (Herausgabe aus Eigentum, §§ 985, 986 Abs. 1 BGB) berufen.