Eintrittsrecht bei Tod des Mieters

Eintrittsrecht bei Tod des Mieters; Erbe; Amtspfleger für die unbekannten Erben; Kündigung des Mietverhältnisses mit eingetretenen Erben

1. Der Erbe tritt in das Mietverhältnis ein, wenn nicht vorrangig be-rechtigte Angehörige vorhanden sind.

2. Auch die Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Erben gem. § 569 BGB ist nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses (§ 564 b Abs. 1 BGB) zulässig.

3. Soweit die Erben des Mieters noch nicht bekannt sind und deswegen ein Amtspfleger für die unbekannten Erben bestellt worden ist, kann diese im Weg der Notgeschäftsführung jedenfalls dann keinen Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter mehr schließen, wenn der Erbe sich bereits am Nachlaßverfahren beteiligt hatte.

1. Die Bekl. ist gemäß § 1922 BGB in das Mietverhältnis zwischen der Kl. und der Erblasserin eingetreten. Ihre Legitimation als Erbin hat sie nunmehr durch Erbschein nachgewiesen. Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, daß die gegenüber der Amtspflegerin und der Bekl. erklärten Kündigungen vom 29. November 1990 und vom 22. April 1991 unwirksam waren, da ein im Fall des § 569 BGB erforderlicher Kün digungsgrund gemäß § 564 b BGB (vgl. BayObLG, RiM Bd. II S. 510 ff.; ZMR 1985, 97), und zwar auch dann, wenn der Erbe die Wohnung nicht be-wohnt hat (OLG Karlsruhe, ZMR 1990, 108), nicht gegeben war.

2. Das Mietverhältnis ist auch nicht durch eine wirksame, zwischen der Amtspflegerin und der Kl. zustande gekommene Aufhebungsvereinbarung beendet worden.

a) Dem Schreiben der Amtspflegerin vom 4. Dezember 1990 ist die An-nahme eines in der unwirksamen Kündigung vom 29. November 1990 ent-haltenen Angebotes auf Auflösung des Mietverhältnisses nicht zu entnehmen. Vielmehr läßt sich dem Schreiben aus objektiver Sicht nur die Erklä-rung entnehmen, daß die Amtspflegerin, gerade weil die Erbfolge noch nicht geklärt ist, vorläufig sich nur darauf eingelassen hat, daß die Moderni-sierungsarbeiten schon ausgeführt werden dürften. Aus dem Zusammenhang des Schreibens kann dann auch die Erklärung, die Schlüssel würden dem Hausmeister überlassen werden, nur so verstanden werden, daß dies zum Zweck der Durchführung der Modernisierungen diente. Daß die Amts-pflegerin ihre eigene Erklärung vom 4. Dezember 1990 später anders ge-sehen hat - wie aus ihrem Schreiben vom 26. Februar 1991 sowie dem Be-richt in der Pflegschaftsakte hervorgeht -, steht dem nicht entgegen, da es sich hierbei lediglich um eine nachträglich geäußerte - unzutreffende - rechtliche Würdigung handelt. Diese ändert nichts an dem objektiven Erklärungswert, der bei vernünftiger Betrachtung aus der Sicht eines unbefangenen mit den Gegebenheiten vertrauten Empfängers zum Zeitpunkt des Zuganges der Erklärung ein anderer war.

b) Mit dem Schreiben vom 26. Februar 1991 hätte die Amtspflegerin, wenn dies überhaupt noch (§ 147 BGB) als Annahmeerklärung angesehen wer-den könnte, das Angebot auf Vertragsaufhebung nicht mehr annehmen können. Denn zu diesem Zeitpunkt wäre eine Notgeschäftsführung gemäß §§ 1915, 1893, 1698 b BGB keinesfalls mehr erforderlich gewesen, nach-dem die Bekl. sich schon durch das handschriftliche Testament am Nach-laßverfahren beteiligt hatte, dort das Testament vorgelegt hatte und ihr Recht als Alleinerbin betrieb. Sie war daher in der Lage, selbst Fürsorge für die Erbschaftsangelegenheit zu treffen. Selbst wenn die Erbschaft we-gen der beiden vorhandenen Testamente noch ungeklärt war, wäre jeden-falls die Amtspflegerin nicht mehr befugt gewesen, eine Aufhebungsvereinbarung zu Lasten der Erbin zu schließen, sondern dazu hätte es der Be stellung eines Nachlaßpflegers bedurft (§ 1960 Abs. 1 Satz 2 BGB; vgl. in-soweit Palandt/Edenhofer, BGB, 51. Aufl. 1992, Anm. 2 b Rdnr. 7 zu § 1960 BGB), wie die Amtspflegerin dies auch allerdings erst im Januar 1991 beantragt hatte.

c) Im übrigen hätte sich die Zustimmung der Vertragsauflösung auch von vornherein nicht als unaufschiebbare Maßnahme im Sinne von § 1698 b BGB dargestellt. Der Verlust der Kündigungsmöglichkeit gemäß § 569 BGB wegen Fristablaufs drohte nicht, denn die Kündigung muß erst nach der Kenntnis vom Tod und der Erbfolge erklärt werden, wobei es auf die zu-mutbare Möglichkeit der Kenntnisnahme ankommt (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., 1989, Rdnr. 12 zu § 569 BGB). Im übrigen kommt es bei der Beurteilung der Notgeschäftsführung auf die Gefahr für das Interesse des Erben an. Gerade weil sich aber schon die vermeintliche Erbin von Anfang an gemeldet hatte, nämlich schon mit dem Schreiben vom 8. November 1991 an die Kl. und an die Amtspflegerin, und aus die-sem Schreiben auch ersichtlich wurde, daß die Bekl. Anspruch auf die Wohnung erhob, war es erkennbar pflichtwidrig, in diesem Fall der Auflösung des Vertragsverhältnisses zuzustimmen und dadurch dem Interesse der Erbin zuwiderzuhandeln. Demgemäß könnte sich die Kl. auch auf eine - ihr nach den Umständen bekannte - mißbräuchliche Handhabung der Notgeschäftsführung nicht berufen.

Stirbt der Wohnraummieter, ist der Vermieter oft über längere Zeit im unklaren, was mit der Wohnung geschehen soll. Die Familienangehörigen des Verstorbenen haben ein Recht auf Eintritt in das Mietverhältnis; der Erbe, auch wenn er nicht in der Wohnung wohnte, erbt auch die Mieterposition. Der Vermieter kann auch gegenüber dem Erben nur mit Gründen (berechtigtes Interesse) das Mietverhältnis kündigen.

Diese herrschende Meinung hat das Landgericht Berlin in einer Entscheidung vom 19. Juni 1992 bestätigt und dazu ausgeführt, daß auch eine Kündigung oder eine Mietaufhebungsvereinbarung durch den Amtspfleger für die zunächst unbekannten Erben unwirksam ist. Der Pfleger nach § 1913 BGB ist nur für Notmaßnahmen zuständig; alles andere wäre nach Auffassung des Landgerichts von einem Nachlaßpfleger gem. § 1960 BGB zu veranlassen gewesen.