Eintritt in das Mietverhältnis

Eintritt in das Mietverhältnis; preisgebundener Neubau; nichteheliche Lebensgemeinschaft; Räumungsanspruch; Wohnberechtigungsschein

1. Bei preisgebundenem Neubau tritt der überlebende Partner einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft nicht in das Mietverhältnis ein.

2. Die zuständige Behörde kann dann Räumung der Wohnung verlangen, wenn sie ohne Wohnberechtigungsschein genutzt wird (Leitsätze der Redaktion).

Der Kl. wendet sich gegen die Aufforderung des Bekl., die von ihm innegehaltene Drei-Zimmer Sozialwohnung in der E.-Straße zu räumen. Mieterin war seit dem Jahre 1983 Frau H., die im Januar 1993 verstarb; der Kl. ist ihr Alleinerbe. Er macht u. a. geltend, er habe mit Frau H. eine eheähnliche Lebensgemeinschaft geführt, obwohl er noch im Februar 1993 die Erteilung eines WBS für sich und eine Frau B. beantragt hatte; mit ihr sei er seit sechs Monaten verlobt und suche zwecks Familiengründung eine gemeinsame Wohnung.

Zu Recht hat das Bezirksamt Tempelhof von Berlin den Kl. aufgefordert, die von ihm im Gebäude E. Straße innegehaltene Wohnung zu räumen.

Nach § 4 Abs. 8 Satz 2 WoBindG kann die zuständige Stelle, wenn der Verfügungsberechtigte die Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung (zu der er gegebenenfalls gemäß § 4 Abs. 8 Satz 1 WoBindG verpflichtet werden kann) nicht alsbald erreichen kann, von dem Inhaber der Wohnung, dem der Verfügungsberechtigte sie entgegen § 4 Abs. 2 bis 5 und 7 WoBindG überlassen hat, die Räumung der Wohnung verlangen. Dem Bezirksamt Tempelhof von Berlin als der zuständigen Stelle war die Möglichkeit eröffnet, gemäß § 4 Abs. 8 Satz 2 WoBindG gegen den Kl. als Wohnungsinhaber in Form einer Räumungsaufforderung vorzugehen, da der Verfügungsberechtigte die Beendigung des Mietverhältnisses durch eine Kündigung nicht "alsbald" hätte erreichen können. Dabei ist davon auszugehen, daß eine Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung nur dann erreicht werden kann, wenn zwischen dem Verfügungsberechtigten und dem Wohnungsinhaber ein wirksamer Mietvertrag vorliegt (vgl. Bellinger in Fischer-Dieskau, Wohnungsbaurecht, Stand August 1989, Anm. 9.2 zu § 4 WoBindG). Ein solches lag hier jedenfalls deswegen vor, weil der Kl. als Erbe der verstorbenen Wohnungsinhaberin gemäß § 569 a Abs. 6 Satz 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist. Eine Kündigung hätte dieses Mietverhältnis jedoch nicht "alsbald", also in einem Zeitraum von bis zu vier Monaten (so BayVGH, BBauBl. 1988, 224) beendet. Denn angesichts der vom Kl. gegenüber der Grundstücksverwaltung eingenommenen Rechtsposition, die dem Bezirksamt Tempelhof von Berlin bekannt war, konnte davon ausgegangen werden, daß der Kl. einer Kündigung nicht freiwillig Folge leisten und es zu einem möglicherweise mehrjährigen zivilrechtlichen Räumungsrechtsstreit kommen werde.

Dem Kl. ist die Wohnung, wie es § 4 Abs. 8 Satz 2 WoBindG voraussetzt, entgegen den Vorschriften der hier allein in Betracht kommenden Absätze 2 und 7 des § 4 WoBindG "überlassen" worden. Denn dem "Überlassen" steht das "Belassen" gleich, wie sich aus § 26 Abs. 1 Nr. 2 WoBindG ergibt (vgl. BVerwGE 82, 137, 143). Der Kl. ist nicht im Besitz des nach § 4 Abs. 2 WoBindG erforderlichen Wohnberechtigungsscheines, da der ihm im Februar 1993 erteilte Wohnberechtigungsschein mit der aufschiebenden Bedingung versehen war, daß der Kl. die Ehe mit Frau B. schließt und der Kl. unmißverständlich zum Ausdruck gebracht hat, diese Bedingung nicht erfüllen zu wollen.

Der Kl. ist auch entgegen seiner Auffassung nicht nach § 4 Abs. 7 2. Halbsatz WoBindG zur Nutzung der in Rede stehenden Wohnung berechtigt, ohne im Besitz eines entsprechenden Wohnberechtigungsscheines zu sein. Nach dieser Vorschrift darf die Wohnung, wenn der Berechtigte verstorben ist, dessen hausstandszugehörigen Familienangehörigen, die nach § 569 a Abs. 2 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sind, und dessen Ehegatten auch ohne Übergabe einer Wohnberechtigungsbescheinigung zum Gebrauch überlassen werden. Zu dem begünstigten Personenkreis zählt der Kl. nicht. Dies gilt auch dann, wenn zwischen ihm und der verstorbenen Frau H. - was die Kammer in tatsächlicher Hinsicht offenläßt - eine langdauernde eheähnliche Lebensgemeinschaft bestanden haben sollte. Denn dies hätte nach dem Beschluß des Bundesgerichtshofes vom 13. Januar 1993 (BGHZ 121, 116) lediglich zur Folge, daß der überlebende Partner dieser eheähnlichen Lebensgemeinschaft in entsprechender Anwendung von § 569 a Abs. 2 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, während § 4 Abs. 7 2. Halbsatz WoBindG dem Wortlaut nach nur den Eintritt in das Mietverhältnis in direkter Anwendung des § 569 a Abs. 2 BGB erfaßt.

Der Kl. zählt nicht zu dem durch § 4 Abs. 7 2. Halbsatz WoBindG begünstigten Personenkreis, weil er unbestritten weder Ehegatte der Verstorbenen gewesen ist noch zu ihr in einem bestimmten Verwandtschaftsverhältnis gestanden hat. Wer zum Kreis der Familienangehörigen zu rechnen ist, bestimmt sich allein nach § 8 Abs. 2 II. WoBauG. Die Anwendung dieser Vorschrift ist zwar nicht ausdrücklich in § 4 Abs. 7 WoBindG, wohl aber in anderem Zusammenhang, nämlich mit der Erteilung eines Wohnberechtigungsscheines geregelt (vgl. § 5 Abs. 1 Satz 5 WoBindG). Daraus kann nicht gefolgert werden, nur bei Erteilung des Wohnberechtigungsscheines dürfe für die Frage, wer zu den insoweit zu berücksichtigenden Familienangehörigen zähle, auf § 8 Abs. 1 und 2. II. WoBauG zurückgegriffen werden, während in § 4 Abs. 7 WoBindG ein darüber hinausgehender Personenkreis gemeint sei. Ein einleuchtender Grund für eine dahingehende Annahme besteht nicht. Insbesondere spricht nichts dafür, daß beispielsweise Verlobte oder Partner einer eheähnlichen Lebensgemeinschaft bei der Erteilung von Wohnberechtigungsscheinen nicht berücksichtigt werden können (und sich auch auf die Härtefallregelung in § 5 Abs. 1 Satz 2 lit. c WoBindG verweisen lassen müssen), wohl aber zum Gebrauch der Wohnung berechtigt sein sollen, wenn sie erst später von dem Berechtigte in die Wohnung aufgenommen worden sind und dieser zwischenzeitlich verstorben ist. Auch das Oberverwaltungsgericht Berlin geht in seiner Rechtsprechung davon aus, daß die Frage, wer zu den Familienangehörigen im Sinne von § 4 Abs. 7 WoBindG zählt, sich allein aus § 8 Abs. 2 II. WoBauG beantwortet (so Beschlüsse vom 21. Dezember 1993 und 26. Mai 1994 - OVG 5 S 68.93 und 31.94).

Partner eheähnlicher Lebensgemeinschaften sind in § 8 Abs. 2 II. WoBauG nicht als Familienangehörige aufgeführt. Für die vom Kl. geforderte erweiternde Auslegung dieser Vorschrift besteht auch angesichts des erwähnten Beschlusses des Bundesgerichtshofes vom 13. Januar 1993 kein Anlaß. Der Bundesgerichtshof selbst hat ausdrücklich darauf verwiesen, daß ein einheitlicher Inhalt des Begriffes "Familienangehöriger" sich aus der Gesetzessprache nicht herleiten lasse und dieser Inhalt deshalb für jede Regelung mit Blick auf deren Sinn und Zweck und unter Berücksichtigung des allgemeinen Sprachgebrauches zu ermitteln ist (vgl. BGH, aaO., 119). Für eine Ermittlung des Inhaltes eines gesetzlichen Begriffes durch Auslegung der entsprechenden Rechtsnorm ist jedoch dann kein Raum, wenn - wie hier - das Gesetz selbst eine klare, keiner weiteren Auslegung bedürftige Definition enthält. Auch der Gesetzgeber hat anläßlich des Gesetzes zur Förderung des Wohnungsbaues vom 6. Juni 1994 (BGBl. I S. 1184), mit dessen Art. 1 mehrere Vorschriften des Zweiten Wohnungsbaugesetzes geändert worden sind, § 8 II. WoBauG in der bisherigen Fassung unverändert gelassen. Nach wie vor geht die Kammer deshalb davon aus, daß die Aufzählung in § 8 Abs. 2 II. WoBauG abschließend ist (so auch: BVerwGE 72, 1, 2; OVG Berlin, aaO.). Warum von Verfassungs wegen eine andere Betrachtungsweise geboten wäre, ist nicht ersichtlich. Insbesondere steht die eheähnliche Gemeinschaft der Ehe nicht gleich. Daß der Kl. selbst sich nicht auf den Schutz von Art. 14 GG berufen kann, hat bereits das Oberverwaltungsgericht Berlin in dem Beschluß vom 21. Dezember 1993 klargestellt.

Da der Kl. nicht (ehemaliger) hausstandszugehöriger Familienangehöriger der Frau H. und mangels Wohnberechtigungsscheines auch sonst nicht zur Nutzung der Wohnung berechtigt ist, sind die materiellen Voraussetzungen der Kündigungsaufforderung nach § 4 Abs. 8 Satz 2 WoBindG erfüllt. Die Klage ist damit abzuweisen, da sich auch ansonsten die angefochtenen Bescheide als rechtmäßig erweisen. Ermessensfehler sind nicht ersichtlich. Die Kammer läßt dahinstehen, ob die zuständige Stelle das ihr eingeräumte Entschließungsermessen etwa auch darauf zu erstrecken hat, ob wohnungsbindungsrechtlich legale Zustände auf anderem Wege - etwa durch Erteilung eines Wohnberechtigungsscheines in einem Härtefall gemäß § 5 Abs. 1 Satz 2 lit. c WoBindG, möglicherweise auch durch Erteilung einer Freistellung nach § 7 Abs. 1 WoBindG gegenüber dem Verfügungsberechtigten - hergestellt werden könnten. Derartige Ermessenserwägungen sind nach Ansicht der Kammer allenfalls dann veranlaßt, wenn sich der Erlaß der Räumungsaufforderung bei eindeutiger Sachlage gegenüber dem Wohnungsinhaber als erheblich unbillig darstellen würde. Im Fall des Kl. war jedoch gerade streitig, ob ein atypischer Sachverhalt gegeben war, der den Erlaß der Räumungsaufforderung als unbillige Härte hätte erscheinen lassen können. Insoweit bedurfte es damit auch keiner Ermessenserwägungen. Darüber hinaus war das Bezirksamt Tempelhof von Berlin auch nicht gehalten, weitere Maßnahmen zur Sachverhaltsaufklärung zu ergreifen. Nach der Vorstellung des Gesetzes hat die zuständige Stelle die Aufgabe, "Fehlbelegungen" möglichst schnell, nämlich "alsbald" zu beseitigen. Dies gilt um so mehr angesichts der in Berlin vorherrschenden Wohnungsknappheit. Mit der gebotenen Eile könnte die zuständige Stelle dieser Aufgabe nur nachkommen, wenn sie nicht zu zeitraubenden Ermittlungsmaßnahmen verpflichtet ist.