Eintritt des Vermieters in Mietverhältnis bei fremdnütziger Zwischenvermietung

§ 565 BGB, wonach der Vermieter bei der Beendigung eines Mietverhältnisses zur gewerblichen Weitervermietung in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten eintritt, gilt nicht für eine fremdnützige Zwischenvermietung (Weitervermietung durch gemeinnützige Organisation an Hilfebedürftigen).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Eigentümerin der Liegenschaft S.straße. Die Bekl. zu 1. ist aufgrund des Mietvertrages vom 23.8.2007 Mieterin der aus dem Tenor zu 1. ersichtlichen Wohnung. Die Bekl. zu 1. hat diese an die Bekl. zu 2. untervermietet.

Die Bekl. zu 1. hat die Miete für Januar 2011 in Höhe von 314,15 €, ferner die Mieten für die Monate Februar bis Juni 2011 in Höhe von je 320,97 € nicht gezahlt.

Die Kl. hat das mit der Bekl. zu 1. bestehende Mietverhältnis mit Schreiben vom 7.3.2011 fristlos gekündigt.

Der Bekl. zu 1. wurde zwischenzeitlich die Gemeinnützigkeit aberkannt. Hierüber ist noch nicht rechtskräftig entschieden.

Die Bekl. zu 1. wurde mit Versäumnisteilurteil vom 15.9.2011 antragsgemäß zur Zahlung und Räumung verurteilt.

Die Kl. beantragt nunmehr, die Bekl. zu 2. als Gesamtschuldnerin neben der Bekl. zu 1. zu verurteilen, die von ihr innegehaltene Wohnung zu räumen und geräumt an die Kl. herauszugeben.

Die Bekl. zu 2. ist der Ansicht, dass die Kl. in einer entsprechenden Anwendung von § 565 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sei und dieses fortbestehe. Das geschäftsmäßige Handeln der Bekl. zu 1. lasse vor dem Hintergrund von Art. 3 GG eine analoge Anwendung von § 565 BGB als geboten erscheinen. [...]

Die zulässige Klage ist auch hinsichtlich der Bekl. zu 2. begründet. Die Kl. hat einen gegen die Bekl. zu 2. gerichteten Herausgabeanspruch nach § 546 Abs. 2 BGB.

Das zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1. bestehende Mietverhältnis wurde durch die fristlose Kündigung vom 7.3.2011 beendet. Die Kl. war zur Kündigung berechtigt, da sich die Bekl. zu 1. zu diesem Zeitpunkt mit der Zahlung der Miete für mehr als zwei aufeinander folgende Termine in Verzug befunden hat, § 543 Abs. 2 Nr. 3 a BGB.

Mit der Beendigung des Mietverhältnisses zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1. ist auch die Bekl. zu 2. im Rahmen von § 546 Abs. 2 BGB zur Rückgabe verpflichtet. Ebenso ergibt sich die Herausgabepflicht aus § 985 BGB, nachdem das Besitzrecht der Bekl. zu 1. beendet ist, § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Die Kl. ist auch nicht in die Rechte und Pflichten des zwischen der Bekl. zu 1. und der Bekl. zu 2. bestehenden Mietverhältnisses nach § 565 BGB eingetreten. § 565 BGB findet unmittelbar keine Anwendung, da er sich nach seinem Wortlaut auf eine gewerbliche Weitervermietung bezieht. Dies setzt begrifflich eine Vermietung zum Zweck dauerhafter Gewinnerzielung voraus, woran es bei der Vermietung durch eine gemeinnützige GmbH fehlt. Der Umstand, dass der Bekl. zu 1. die Gemeinnützigkeit aberkannt wurde, steht dem nicht entgegen. Zum einen ist hierüber noch nicht abschließend befunden, zum anderen vermag der Umstand von allgemein bekannter Misswirtschaft und Veruntreuung öffentlicher Gelder im Rahmen der Tätigkeit der Bekl. zu 1. nichts daran zu ändern, dass deren Tätigkeit im Verhältnis zu ihren Klienten - und darauf kommt es in diesem Zusammenhang an - durch einen sozialpädagogischen und -fürsorgerischen Ansatz geprägt ist.

Auch eine analoge Anwendung von § 565 BGB scheidet aus. Zu Recht verweist die Kl. insoweit darauf, dass es jedenfalls seit der Mietrechtsreform 2001 an einer planwidrigen Regelungslücke, deren Annahme Voraussetzung für eine Analogie ist, fehlt. Denn der Gesetzgeber hat in Kenntnis der insoweit in der Rechtsprechung und Literatur bestehenden Kontroverse daran festgehalten, dass der Anwendungsbereich der Vorschrift auf eine gewerbliche Zwischenvermietung beschränkt ist. Eine analoge Anwendung wird gleichwohl im Hinblick auf das Gebot einer verfassungskonformen Auslegung in der Literatur teilweise für geboten gehalten (Häublein in MünchKomm-BGB, § 565 Rn. 11; Eisenhardt, WuM 1994, 277, 278; Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 565 Rn. 9 ff.). Sie wird insbesondere auch damit begründet, dass die der Einführung des § 549 a BGB a. F. vorausgegangene Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zwar einen Fall der gewerblichen Zwischenvermietung zum Gegenstand gehabt habe, deren Gründe aber auch auf die fremdnützige Zwischenvermietung zuträfen. Das Bundesverfassungsgericht habe die gegen den Gleichheitssatz verstoßende Schlechterstellung des Endmieters bei einer gewerblichen Zwischenvermietung im Verhältnis zu einem Mieter, der direkt vom Eigentümer mietet, gesehen (BVerfG, NJW 1991, 2272).

Dem ist jedoch nicht zu folgen. Ein Verstoß gegen Art. 3 GG im Rahmen einer gebotenen verfassungskonformen Auslegung wäre nur dann anzunehmen, wenn wesentlich Gleiches ohne sachlichen Grund ungleich behandelt würde. Dem ist aber aufgrund der erheblichen Unterschiede gerade zwischen der gewerblichen und der gemeinnützigen Weitervermietung gerade nicht so. Entsprechend wird auch in der Rechtsprechung eine analoge Anwendung von § 565 BGB ganz überwiegend abgelehnt (BGH v. 3.7.1996 - Vlll ZR 278/95 - GE 1996, 1047 = NJW 1996, 2826; BayObLG München RE-Miet 6/94 - GE 1995, 1483 = NJW-RR 1996, 76-79). Der BGH (NJW 1996, 2826 ff.) begründet dies im Falle eines gemeinnützigen Vereins damit, dass eine Ähnlichkeit zum normalen Untermietverhältnis besteht, in dem der Endmieter auch nur eingeschränkten Kündigungsschutz genießt, indem eine wesentlich engere Beziehung zwischen Haupt- und Untermieter besteht, auch wenn sich diese bei der gemeinnützigen Vermietung aus der Durchführung eines besonderen Betreuungsverhältnisses ergibt (a.a.O. Rn. 29, 30, zitiert nach JURIS). Auch fehlt es bei einer typischen gewerblichen Zwischenvermietung an einem dem Mieterschutz entgegenstehenden Interesse des Eigentümers, weil dieser lediglich aus eigenen Interessen den Weg der gewerblichen Zwischenvermietung wählt und sie damit ebenso dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stellt wie bei einer unmittelbaren Vermietung an den Endmieter. Im Fall einer gemeinnützigen Vermietung überlässt der Eigentümer dem gemeinnützigen Träger jedoch die Auswahl der Person des Endmieters und die Vereinbarung der Bedingungen, die im Verhältnis zum Endmieter gelten sollen, dient sie jedoch mindestens gleichgewichtig den Interessen des Trägers, der durch solche Mietverhältnisse die Möglichkeit erhält, seine die Gemeinnützigkeit begründende Aufgabe zu erfüllen (a.a.O. Rn. 33, zitiert nach JURIS). Sie liegt weiter im Interesse der betreuten Personengruppe, die auf dem freien Wohnungsmarkt erfahrungsgemäß eher geringe Chancen hat, Wohnraum zu finden. Letzteres ist zugleich ein Indiz dafür, dass der Eigentümer ohne Zwischenschaltung des Vereins nicht an den betroffenen Endmieter vermietet hätte. Vielmehr bildet die Einschaltung des Vereins regelmäßig die Grundlage dafür, dass der Eigentümer bereit ist, seine Wohnung gezielt einem auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt eher benachteiligten Personenkreis zur Verfügung zu stellen (aaO., Rn. 33, zitiert nach juris; BayObLG, Rechtsentscheid vom 28. Juli 1995, aaO. unter 3 d bb; Langenberg aaO.).

Zu Recht verweist die Kl. in diesem Zusammenhang darauf, dass ihr die Wahrnehmung der mit einem Eintritt in das Mietverhältnis zur Bekl. zu 2. verbundenen Aufgaben gar nicht möglich wäre. Die Bekl. zu 1. hat - gerichtsbekannt und nachzulesen auf ihrer Homepage - stadtweit eine Vielzahl von Projekten des Betreuten Einzelwohnens für Jugendliche und Erwachsene betrieben, die neben der Überlassung von Wohnraum vielfältige Formen der sozialarbeiterischen und pädagogischen Unterstützung beinhalten, die häufig Voraussetzung dafür sind, dass die beteiligten Personen selbständig wohnfähig sind. Eine Übernahme dieser Unterstützungsfunktionen ist weder einem einzelnen privaten Vermieter noch einer vermietenden Gesellschaft möglich und zumutbar.

Mit der hier vertretenen Auffassung wird nicht verkannt, dass der von der Bekl. zu 1. betreute Personenkreis in hohem Maße schutzbedürftig ist und durch die gerichtsbekannt hohe Anzahl anhängiger Räumungsverfahren ein dringender Handlungsbedarf besteht. Dieser kann indessen aus den dargelegten Erwägungen nach hier vertretener Auffassung nicht adäquat im Verhältnis der Endmieter zum Vermieter bewältigt werden. [...]

Werden Wohnungen durch einen gewerblichen Zwischenvermieter weiter zu Wohnzwecken vermietet, tritt der Vermieter nach Beendigung des Zwischenmietvertrags in das (End-) Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Dritten ein (§ 565 BGB). Das gilt nicht, wenn Zwischenmieter eine gemeinnützige Organisation ist.

Der Vermieter vermietete Räume an eine gemeinnützige GmbH (vorliegend die Treberhilfe). Diese vermietete die Räume an eine betreute Person weiter. Nachdem die GmbH mit den Mietzahlungen in einen kündigungserheblichen Rückstand geraten war, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. In dem eingeleiteten Rechtsstreit wurde die GmbH (Beklagte zu 1.) durch Versäumnisurteil zur Zahlung und Räumung verurteilt. Die in der Wohnung befindliche betreute Person (Beklagte zu 2.) stellte sich auf den Standpunkt, dass der Vermieter durch entsprechende Anwendung von § 565 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sei und dieses fortbestehe.

Das Amtsgericht verurteilte zur Räumung. Nach Beendigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten zu 1. als (Haupt-) Mieter sei auch die Beklagte zu 2. nach § 546 Abs. 2 BGB zur Rückgabe verpflichtet. Der Vermieter sei nicht in das Mietverhältnis zwischen den Beklagten nach § 565 BGB eingetreten. Diese Vorschrift finde unmittelbar keine Anwendung, da sie sich nach ihrem Wortlaut auf eine gewerbliche Weitervermietung beziehe. Dies setze begrifflich eine Vermietung zum Zwecke dauerhafter Gewinnerzielung voraus, woran es bei der Vermietung durch eine gemeinnützige GmbH fehle. Eine analoge Anwendung der Vorschrift scheide aus, da es seit der Mietrechtsreform 2001 an einer planwidrigen Regelungslücke fehle. Ein Verstoß gegen Art. 3 GG liege wegen der erheblichen Unterschiede gerade zwischen der gewerblichen oder gemeinnützigen Weitervermietung nicht vor.

In diesem Zusammenhang verweist das Amtsgericht auf BGH, Urteil vom 3. Juli 1996 - VIII ZR 278/95, GE 1996, 1047 für den Fall der Anmietung durch einen gemeinnützigen Verein. Hier bestehe eine Ähnlichkeit zum normalen Untermietverhältnis, in dem der Endmieter auch nur eingeschränkten Kündigungsschutz genieße, weil eine wesentlich engere Beziehung zwischen Haupt- und Untermieter bestehe, auch wenn sich diese bei der gemeinnützigen Vermietung aus der Durchführung eines besonderen Betreuungsverhältnisses ergebe. Auch fehle es bei einer typischen gewerblichen Zwischenvermietung an einem dem Mieterschutz entgegenstehenden Interesse des Eigentümers, weil dieser lediglich aus eigenem Interesse den Weg der gewerblichen Zwischenvermietung wähle und sie damit ebenso dem allgemeinen Wohnungsmarkt zur Verfügung stelle wie bei einer unmittelbaren Vermietung an den Endmieter.

Im Falle einer gemeinnützigen Vermietung überlasse der Eigentümer dem gemeinnützigen Träger jedoch die Auswahl der Person des Endmieters und die Vereinbarung der Bedingungen, die im Verhältnis zum Endmieter gelten sollen, diene sie jedoch mindestens gleichwertig den Interessen des Trägers, der durch solche Mietverhältnisse die Möglichkeit erhalte, seine die Gemeinnützigkeit begründende Aufgabe zu erfüllen.

Im Übrigen sei vorliegend der Vermieter gar nicht in der Lage, die Wahrnehmung der mit seinem Eintritt in das Mietverhältnis der Beklagten zu 2. verbundenen Aufgaben zu gewährleisten. Eine Übernahme der Unterstützungsfunktionen für den Betreuten sei weder einem einzelnen privaten Vermieter noch einer vermietenden Gesellschaft möglich und zumutbar. Hierbei werde nicht verkannt, dass der von der Beklagten zu 1. betreute Personenkreis in hohem Maße schutzbedürftig sei und durch die gerichtsbekannt hohe Anzahl anhängiger Räumungsverfahren ein dringender Handlungsbedarf bestehe. Dieser könne indessen nicht adäquat im Verhältnis der Endmieter zum Vermieter bewältigt werden.

Der das Urteil einsendende Rechtsanwalt hat darauf hingewiesen, dass ca. 50 Klagen gegen die Treberhilfe Berlin und betreute Personen als Endmieter anhängig gewesen seien, wovon der überwiegende Teil durch Versäumnisurteil den Klageanträgen gemäß erledigt worden sei.