Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis

Der Erwerber eines Grundstücks tritt nicht in Wohnraummietverträge ein, die Nachfolgegesellschaften der staatlichen Wohnungsverwaltung nach dem Ende der staatlichen Verwaltung im eigenen Namen abgeschlossen haben. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. begehren von den Bekl. die Räumung der von ihnen bewohnten Wohnung im Erdgeschoß des Hauses St. Straße.

Die Kl. bewohnen diese Wohnung aufgrund eines Mietvertrages mit der Wohnungsbaugesellschaft Lichtenberg mbH vom 16. Mai 1995. Die Wohnungsbaugesellschaft Lichtenberg war bis zum 31. Dezember 1992 staatliche Verwalterin des Hauses St Straße und führte diese Verwaltung danach noch bis zum 30. Juni 2002 weiter. Eigentümer des Hauses war im Mai 1995 eine Erbengemeinschaft. (...)

Im November 2004 erwarben die Kl. das Grundstück St. Straße und sind seit dem 16. Juni 2005 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. (...)

Mit Schreiben vom 29. Juli 2005 erklärten die Kl. den Bekl. die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs zum 30. April 2006. (...)

Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch aus § 985 BGB auf Räumung und Herausgabe der von den Bekl. bewohnten 4-Zimmer-Wohnung im Vorderhaus Parterre links des Hauses St. Straße in Berlin, wegen der Drittwirkung der Grundrechte - hier Artikel 3 des Grundgesetzes - war den Bekl. jedoch gem. § 721 ZPO eine Räumungsfrist bis zum 31. Dezember 2007 zu bewilligen.

I. Die Anspruchsvoraussetzungen des § 985 BGB liegen vor.

Die Kl. sind seit ihrer Eintragung ins Grundbuch am 10. Juni 2005 Eigentümer des Grundstücks St. Straße und damit auch Eigentümer des Gebäudes, in der die von den Bekl. bewohnte Wohnung belegen ist.

Die Bekl. sind seit 1995 unmittelbare Besitzer dieser Wohnung.

Den Bekl. steht ein Recht zum Besitz im Sinn des § 986 BGB nicht zu. Ein solches können sie insbesondere nicht aus dem Mietvertrag vom 16. Mai 1995 herleiten, ohne daß es an dieser Stelle entscheidungserheblich darauf ankommt, ob die Kl. ein Mietverhältnis wirksam wegen Eigenbedarfs gekündigt hätten.

Der Mietvertrag bindet die Kl. nicht; er ist weder direkt mit den Kl. abgeschlossen worden noch bindet er diese als Rechtsnachfolger des Vermieters, der WBG Lichtenberg.

a) Insbesondere sind die Kl. nicht gemäß § 566 BGB in dieses Mietverhältnis mit der WBG auf seiten der Vermieter eingetreten. Ein solcher Eintritt der Kl. mit Umschreibung des Grundbuches im Juni 2005 auf sie wäre nur erfolgt, wenn die Kl. das Grundstück vom vermietenden Eigentümer erworben hätten (vgl. Wortlaut der Vorschrift). Ohne daß entsprechender konkreter Vortrag der Kl. vorliegt, ist nach dem eingereichten Grundbuchauszug betreffend das Grundstück St. Straße davon auszugehen, daß die Kl. das Grundstück käuflich von den voreingetragenen Eigentümern erworben haben. Somit kommt es für die Frage, ob die Kl. in das von der WBG Lichtenberg begründete Mietverhältnis eingetreten sind, maßgeblich darauf an, ob zuvor die Voreigentümer gemäß § 566 BGB (bzw. § 571 BGB a. F.) in dieses Mietverhältnis eingetreten waren. Dies ist im Hinblick darauf, daß die WBG Lichtenberg niemals Eigentümerin des Grundstücks St. Straße war, zu verneinen. § 566 BGB ordnet nach seinem Wortlaut - wie zuvor bis zum 1. September 2001 § 571 BGB a. F. - einen Mietvertragsübergang kraft Gesetzes nur für den Fall an, daß der Erwerber vom vermietenden Veräußerer erwirbt. Insoweit kam ein gesetzlicher Übergang des Mietverhältnisses zwischen der WBG Lichtenberg und den Bekl. auf die Eigentümer des Grundstücks bzw. deren Rechtsnachfolger nach 1995 mangels Vorliegens dieser Voraussetzung nicht in Betracht.

Der Mietvertrag zwischen der WBG Lichtenberg und den Bekl. ist auch nicht als ein solcher zwischen den im Mai 1995 eingetragenen Eigentümern des Grundstücks und den Bekl. zustande gekommen, in den wiederum die Rechtsnachfolger gem. §§ 571/566 BGB eintreten konnten. Die WBG Lichtenberg hat bei Abschluß des Mietvertrages die damaligen Eigentümer des Grundstückes nicht wirksam vertreten. Dies folgt bereits aus § 164 Abs. 2 BGB, wonach ein Vertretergeschäft grundsätzlich nur in Betracht kommt, wenn der Vertreter offenkundig, zumindest aus den Umständen erkennbar, in fremdem Namen auftritt. Die WBG Lichtenberg hat den Mietvertrag ausweislich der Vertragsurkunde jedoch im eigenen Namen geschlossen, der Urkunde ist an keiner Stelle zu entnehmen, daß die Wohnungsbaugesellschaft Lichtenberg sich mit diesem Vertrag nicht selbst binden wollte; insbesondere kommt die Verwaltereigenschaft der Wohnungsbaugesellschaft Lichtenberg an keiner Stelle zum Ausdruck. Der Vertrag ist auch nicht über eine nachträgliche Genehmigung seitens der Eigentümer für diese bindend geworden. Eine Genehmigung des durch die Wohnungsbaugesellschaft Lichtenberg im eigenen Namen abgeschlossenen Mietvertrages gemäß § 185 BGB kam schon deshalb nicht in Betracht, weil diese Norm lediglich auf Verfügungsgeschäfte Anwendung findet und es sich bei dem Abschluß eines Mietvertrages um ein Verpflichtungsgeschäft handelt. Der Abschluß eines Verpflichtungsgeschäftes, dessen verpflichtende Wirkung nicht den im eigenen Namen Handelnden, sondern einen anderen treffen soll, ist im BGB allein in § 164 BGB geregelt (vgl. zur Möglichkeit der Genehmigung von Mietverträgen KG, Beschluß vom 2.12.1996, 8 RE-Miet 6399/96, GE 1997, 110). Selbst wenn die Wohnungsbaugesellschaft Lichtenberg als verdeckte Stellvertreterin gehandelt hätte und die Eigentümer diesem Handeln zugestimmt hätten, wäre das Mietverhältnis nicht mit den Eigentümern, sondern mit der WBG Lichtenberg zustande gekommen, die Eigentümer wären dann lediglich gebunden gewesen, den Mietern den Besitz zu überlassen (vgl. Kammergericht a.a.O.).

Auch eine analoge Anwendung des § 571 BGB a. F./§ 566 BGB n. F. zugunsten der Rechtsnachfolger der Erbengemeinschaft scheidet vorliegend aus. Bei diesen Normen handelt es sich im Hinblick auf den sonst geltenden Grundsatz im Vertragsrecht, daß die Vertragspartner nicht einseitig ausgetauscht werden können, um eng auszulegende Ausnahmeregelungen, die nur in den §§ 571, 566 BGB vergleichbaren Fällen entsprechend angewendet werden kann. Eine solche ist in der Rechtsprechung z. B. ausnahmsweise anerkannt worden, wenn der von den Eigentümern ausdrücklich dazu autorisierte Verwalter des Grundstücks Mietverträge im eigenen Namen abgeschlossen hatte (so OLG Celle, ZMR 2000, 284, 285). Die vorliegende Fallkonstellation ist mit der, die der Entscheidung des OLG Celle zugrunde lag, jedoch nicht zu vergleichen. Die WBG Lichtenberg hatte die Verwaltung des Grundstücks ab Aufhebung der staatlichen Verwaltung ab dem 31. Dezember 1992 lediglich als Geschäftsführerin ohne Auftrag weiter geführt, nicht aber als autorisierte Verwalterin. Allein die Tatsache, daß die WBG Lichtenberg aus ihrer Sicht die Verwaltung im Sinn der jeweiligen Eigentümer geführt hat, rechtfertigt noch nicht die Vergleichbarkeit mit den Fällen, in denen die Verwaltung von den Eigentümern mit der Vermietung beauftragt worden war. Eine erweiterte analoge Anwendung des § 571 BGB auch auf Fälle der Verwaltung, die im Rahmen einer Geschäftsführung ohne Auftrag geführt worden ist, verbietet sich im Hinblick auf den dargestellten Ausnahmecharakter dieser Norm.

Das zwischen der WBG Lichtenberg und den Bekl. begründete Mietverhältnis ist auch nicht über eine analoge Anwendung des § 549 a BGB a. F./§ 565 BGB n. F. auf einen der Rechtsvorgänger der Kl. übergegangen. Eine direkte Anwendung der vorzitierten Normen kommt nicht in Betracht, da die WBG Lichtenberg nicht als gewerbliche Zwischenvermieterin tätig geworden ist. Eine analoge Anwendung auf vergleichbare Fälle, in denen derjenige, der den Mietvertrag auf Vermieterseite abgeschlossen hat, nicht gewerblicher Zwischenvermieter ist, wird von der überwiegenden Rechtsprechung abgelehnt, obwohl eine vergleichbare Schutzbedürftigkeit des Dritten, also des in der Wohnung wohnenden Mieters, durchaus gegeben sein könnte (vgl. Stangl in Schmidt, Kompaktkommentar Mietrecht, 2006, § 565 Rn. 5 m. w. N.), denn durch die Einführung des § 549 a BGB sollte nicht der Kündigungsschutz im Verhältnis zwischen Eigentümer/Hauptvermieter und Untermieter neu begründet werden, sondern es sollten ausschließlich die mietrechtlichen Konsequenzen der zum Bauherrenmodell ergangenen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (abgedruckt in NJW 1991, 2272, 2273) klargestellt werden, nach welcher gemäß Artikel 3 GG auch einem Mieter, der Wohnraum von einem gewerblichen Zwischenvermieter gemietet hat, der Kündigungsschutz des sozialen Mietrechts zusteht (so BGHZ 133, 142, 149 unter Hinweis auf die maßgeblichen BT-Drucksachen). Letztlich zeigt auch die seit dem 1. September 2001 geltende (Nachfolge-) Regelung des § 565 BGB, daß es an einer planwidrigen Regelungslücke fehlt, da der Gesetzgeber trotz der bekannten Rechtsprechung des BGH an dem engen Wortlaut des § 549 a BGB bei Fassung des § 565 BGB im Rahmen der Mietrechtsreform festgehalten hat (so auch Stangl, a.a.O.).

b) Die Bekl. können ein Recht zum Besitz auch nicht aus einem schlüssig mit einem der Rechtsvorgänger der Kl. zustande gekommenen Mietverhältnis herleiten, das dann gemäß § 566 BGB auf die Kl. übergegangen wäre. Der Abschluß eines solchen konkludenten Mietverhältnisses zwischen den Eigentümern und den Bekl. wäre nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts (GE 1996, 184 a. E.) allerdings rechtlich denkbar, auch wenn das zwischen der WBG und den Bekl. geschlossene Mietverhältnis durch die Aufgabe der Verwaltung seitens der WBG Ende Juni 2002 wirksam blieb und ein rechtsgeschäftlicher Übergang auf die Eigentümer grundsätzlich nur durch einen dreiseitigen Vertrag vollzogen werden kann (vgl. dazu OLG Düsseldorf, WM 2002, 1233, 1234 m. w. N.). Die insoweit darlegungs- und beweisbelasteten Bekl. haben aber zu einem schlüssigen Mietvertragsabschluß mit einem der Rechtsvorgänger der Kl., etwa nach Aufgabe der Verwaltung seitens der WBG Lichtenberg im Juni 2002, nichts vorgetragen. Da auch ein konkludenter Mietvertrag nur durch zwei sich deckende Willenserklärungen (§§ 145 ff. BGB) zustande kommt, setzt dieser auch auf der Seite der vermeintlichen Vermieter ein Verhalten voraus, aus dem eine stillschweigende Willenserklärung zum Vertragsabschluß mit den Bekl. betreffend die von den Bekl. bewohnte Wohnung hergeleitet werden kann. Entsprechender Sachverhalt - etwa durch erklärte Mieterhöhungen etc. seitens der Rechtsvorgänger der Kl. - ist der Akte nicht zu entnehmen.

c) Ein schlüssig zustande gekommenes Mietverhältnis zwischen den Bekl. und den Kl. selbst scheidet aus, da die Kl. erst am 16. Juni 2005 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden sind und bereits mit Schreiben vom 29. Juli 2005 die Kündigung des Mietverhältnisses erklärt haben. Insbesondere kann in der Kündigungserklärung selbst, obwohl sich die Kl. damit als Vermieter gerierten, kein schlüssiges Angebot auf Abschluß eines Mietvertrages gesehen werden, da die Kl. mit diesem Schreiben inhaltlich ein Mietverhältnis nicht begründen, sondern beenden wollten.

III. Den Bekl. steht jedoch über Artikel 3 GG - Drittwirkung der Grundrechte im Zivilrecht - ein temporär weiterbestehendes Recht zum Besitz im Sinn des § 986 BGB zu (vgl. die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts in NJW 1991, 2272, 2273), was zu der Bewilligung einer Räumungsfrist führte.

Die Anwendung der Vorschriften des sozialen Mietrechts, insbesondere des § 574 BGB über Artikel 3 GG ist nicht schon deshalb ausgeschlossen, weil der Gesetzgeber ab 1993 die Vorschrift des § 549 a BGB (heute § 565 BGB) eingeführt hat und eine analoge Anwendung dieser Vorschriften vorliegend nicht in Betracht kommt (vgl. oben 2a). Der Gesetzgeber hat bei Einführung des § 549 a BGB im Jahr 1993, die allein als Reaktion auf die oben zitierte Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichtes erfolgte, den Anwendungsbereich der Vorschrift seinem Wortlaut nach ausdrücklich eingeschränkt auf den Fall der gewerblichen Zwischenvermietung und nicht auf die generelle Schutzbedürftigkeit von sogenannten Drittmietern, die nicht vom Eigentümer angemietet haben. Dieser enge Anwendungsbereich ist spätestens durch die Neufassung der Vorschrift im Rahmen der Mietrechtsreform 2001 ausdrücklich bestätigt worden.

Dennoch läßt sich aus dieser engen Fassung der Vorschrift, die einen Übergang des Vertrages auf einen Dritten ähnlich § 566 BGB anordnet, nicht auf eine gewollte gänzliche Schutzlosigkeit aller anderen Mieter, die ihr Besitzrecht nicht vom Eigentümer, sondern von einem vermietenden Dritten ableiten, schließen. Im Hinblick auf die Drittwirkung der Grundrechte im Privatrecht würde die Verurteilung zur Räumung von Wohnraum gemäß § 985 BGB ohne Beachtung möglicher Rechte aus dem sozialen Mietrecht zumindest bei vertragstreuen Mietern, die in Unkenntnis der tatsächlichen Eigentumslage vom Nicht-Eigentümer gemietet haben, gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz gemäß Artikel 3 des Grundgesetzes verstoßen. Die dargestellte Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts muß damit außerhalb des Anwendungsbereichs des § 565 BGB weiter Gültigkeit haben.

Rechtsdogmatisch kann aber § 574 BGB nicht dergestalt angewendet werden, daß über § 574 a BGB in Verbindung mit § 308 a ZPO eine Fortsetzung des "Mietverhältnisses" angeordnet wird. Diese rechtstechnischen Schwierigkeiten, die sich aus dem Fehlen einer unmittelbaren vertraglichen Beziehung zwischen dem Eigentümer und dem die Wohnung nutzenden Mieter ergeben, können jedoch eine Verkürzung des Mieterschutzes nicht rechtfertigen (vgl. zu diesen Schwierigkeiten der rechtsdogmatischen Durchführung der Gleichbehandlung BVerfG, NJW 1991, 2272, 2273, das diese Entscheidung allein den lnstanzgerichten zuschreibt). Dem verfassungsrechtlichen Gebot der Gleichbehandlung der Bekl. war deshalb materiell-rechtlich über ein temporäres Besitzrecht im Sinn des § 986 BGB Rechnung zu tragen, das prozeßrechtlich zu einer Räumungsfrist gem. § 721 ZPO führen mußte. Der Umfang dieses temporären weiteren Rechts zum Besitz hatte sich an der Stellung der Bekl., wären sie tatsächlich durch einen gültigen Mietvertrag mit den Kl. verbunden, zu orientieren.

Wären die Bekl. die Mieter der Kl. gewesen, so hätte die Kündigungserklärung der Kl. vom 29. Juli 2005 das Mietverhältnis zunächst zum angegebenen Termin beendet, § 573 c Abs. 1 BGB. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs wäre gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB wirksam gewesen. Die Kl. haben nachvollziehbare Gründe dargelegt, warum sie den Wunsch haben, im eigenen Haus zu wohnen (dies ist ausreichend, vgl. die Entscheidung des BVerfG NJW 1989, 970 und in NZM 1999, 659 sowie die des BGH in NJW 1988, 904). Als nachvollziehbare Gründe im Sinn des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB werden all die Gründe anerkannt, die nicht objektiv unsinnig oder willkürlich erscheinen (vgl. Gahn in Schmidt, Kompaktkommentar Mietrecht, 2006, § 573 Rn. 30). Schon der Wunsch der Kl., in eine eigene und größere 4-Zimmer-Wohnung mit Gartennutzung umzuziehen, reicht insoweit aus (so BVerfG, a.a.O.).

Entgegen der Ansicht der Bekl. machen die Kl. auch keinen überholten Wohnbedarf geltend. Es ist zwar richtig, daß § 573 Abs. 1 BGB eine sogenannte Vorratskündigung - im Hinblick auf ein gewünschtes zweites Kind - nicht zulässig ist (aber: BVerfG, NJW 1995, 1480); das Gericht erachtet jedoch eine 4-Zimmer-Wohnung auch für einen Dreipersonenhaushalt - insbesondere unter Berücksichtigung der Tatsache, daß der Kl. zu 1.) selbständig ist - nicht als überhöhten Wohnanspruch. Unabhängig davon ist in der Rechtsprechung anerkannt, daß allein der Wunsch, die eigene Wohnsituation zu verbessern, ein berechtigtes Interesse im Sinn des § 573 BGB darstellen kann; die unstreitige Situation in der jetzigen Wohnung der Bekl. - Schienenverkehr und Feuerwache in unmittelbarer Nähe - kann damit ebenfalls das berechtigtes Interesse begründen.

Darauf, daß die Kl. das Gebäude gekauft haben mit dem Wunsch, es selbst zu bewohnen - sogenannter gekaufter Eigenbedarf - kommt es entscheidungserheblich nicht an (vgl. Häublein, Münchener Kommentar, BGB 4. Aufl. § 573 Rn. 70).

Allerdings hätte die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses für die Bekl. eine unzumutbare Härte im Sinn des § 574 a Abs. 1 Satz 1 BGB bedeutet, so daß gemäß § 574 a BGB eine zeitlich befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses anzuordnen gewesen wäre, was vorliegend - über Artikel 3 GG - zu einem zeitlich befristeten Recht zum Besitz im Sinne § 986 BGB führt, soweit und solange die Bekl. die zur Zeit gezahlte "Miete" als Nutzungsentschädigung weiterzahlen (vgl. § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Eine unzumutbare Härte im Sinne des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt dann vor, wenn es dem Mieter aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen unzumutbar ist, angemessenen und gleichwertigen Ersatzwohnraum zu finden oder wenn es ihm aus persönlichen Gründen nicht zumutbar ist, die Strapazen eines Umzuges auf sich zu nehmen (...).

Die unzumutbare Härte für die Bekl. ergibt sich vorliegend aus der Blutkrankheit des Sohnes J., die die Kl. nicht bestreiten. Auch wenn nach dem Vortrag der Bekl. die lebensbedrohliche Krise für J. offensichtlich seit 2003 überwunden ist, hat er doch unter den Folgen der Krankheit und auch unter den Folgen der langwierigen Behandlung zu leiden. Eine abrupte Änderung der Lebensumstände wäre ihm in der jetzigen Situation noch nicht zuzumuten. Den Kl. ist zwar Recht zu geben in ihrer Auffassung, im Hinblick auf die momentane Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt sei es für die Bekl. nicht unmöglich, eine vergleichbare Wohnung auch in ähnlicher Lage zur Schule und zur jetzigen Nachbarschaft zu finden. Dies ist jedoch nicht "von Heute auf Morgen" möglich, sondern muß für die Bekl. ohne zeitlichen Druck erfolgen können. Im Hinblick darauf, daß J. bereits 16 Jahre alt ist, ist ihm ein geänderter, auch leicht verlängerter Weg zur Schule durchaus zuzumuten (...). Der zeitlich befristeten Verlängerung bis Ende 2007 stehen auch keine berechtigten Interessen der Kl. entgegen. Dies ergibt sich bereits aus den im hiesigen Verfahren gemachten Vergleichsangeboten, nach denen die Kl. bereit gewesen wären, den Bekl. letztlich bis Ende 2008 einen Räumungsaufschub zu gewähren.

Weitere Härtegründe, die eine Verlängerung des Besitzrechtes über Dezember 2007 hinaus gerechtfertigt hätten, haben die Bekl. nicht vorgetragen. Insbesondere sind die von ihnen getätigten Modernisierungsmaßnahmen nach mehr als zehn Jahren abgewohnt und können dann nicht mehr als Grundlage für eine unzumutbare Härte herangezogen werden (vgl. LG Düsseldorf WM 1971, 98); dies ergibt sich bereits aus der Regelung des § 2 Nr. 5 der Vereinbarung über die Durchführung von Mietermaßnahmen, wonach ein finanzieller Ausgleich mit Ablauf des zehnten Jahres nicht mehr zu erfolgen hatte.

Um auch die Interessen der Kl. zu berücksichtigen, die anders als im Fall der angeordneten Fortsetzung des Mietverhältnisses keinen Anspruch auf Miete gem. § 535 Abs. 2 BGB gegen die Bekl. haben, war die Räumungsfrist abhängig zu machen davon, daß die Bekl. zumindest die zur Zeit monatlich gezahlte "Miete" bis zur Räumung weiter zahlen.