Eintritt des Berechtigten in bestehende Rechtsverhältnisse

Eintritt des Berechtigten in bestehende Rechtsverhältnisse; Löschung der Auflassungsvormerkung zugunsten eines Dritten

1. Zu den „bestehenden Rechtsverhältnissen", in die der Berechtigte gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG mit Rückübertragung des Grundstücks eintritt, gehört der Abschluss eines Grundstückskaufvertrages zwischen dem früheren Verfügungsberechtigten und einem Dritten nicht.

2. Auf Antrag des zufolge Restitution (wieder) als Eigentümer eingetragenen Berechtigten ist eine für den Dritten seinerzeit eingetragene Auflassungsvormerkung bei nachgewiesener Versagung der erforderlichen GVO-Genehmigung im Wege der Grundbuchberichtigung zu löschen.

I. Das verfahrensgegenständliche Grundstück war vormals auf Blatt ... und ist nunmehr unter lfd. Nr. 20 des Bestandsverzeichnisses des eingangs bezeichneten Grundbuchs vorgetragen (Flst.-Nr. ... zur Größe von 1.084 m2). Es ist Teil eines ehemaligen Ritterguts ..., auf dem der frühere Eigentümer A. ein landwirtschaftliches Unternehmen betrieben hatte. Auf Antrag der Erbengemeinschaft nach A. vom 21.12.1992 wurde das Grundstück mit Bescheid des Bundesamtes für zentrale Dienste und offene Vermögensfragen (= Bundesamt) vom 23.9.2010, unanfechtbar seit dem 29.10.2010, gemäß § 6 Abs. 6 a Satz 1 VermG an diese Erbengemeinschaft zurückübertragen. Die Erbengemeinschaft besteht zum Teil aus Untererbengemeinschaften und wird insgesamt von den Beteiligten zu 1 bis 4 gebildet. Im Restitutionsverfahren waren die Beteiligte zu 5 als Verfügungsberechtigte und die Beteiligten zu 6 und 7 als „Verfahrensbeteiligte zu 1.) und 2.)" beteiligt. Zu Gunsten der beiden Letzteren ist auf der Grundlage eines mit der Beteiligten zu 5 am 20.9.1994 geschlossenen Kaufvertrages seit dem 3.11.1994 eine Auflassungsvormerkung eingetragen.

Am 22.12.2010 ersuchte das Bundesamt um Berichtigung des Eigentümereintrags, ausdrücklich aber nicht um Änderungen in Abt. II und III des Grundbuchs. Das Grundbuchamt vollzog das Ersuchen am 10.1.2011.

Mit Schriftsatz ihrer Verfahrensbevollmächtigten vom 9.2.2011 haben die Beteiligten zu 1 bis 4 die Löschung der Auflassungsvormerkung beantragt. Da der mangels erteilter GVO-Genehmigung zunächst schwebend unwirksame Kaufvertrag vom 20.9.1994 aufgrund der bestandskräftigen Restitutionsentscheidung nichtig geworden und damit ein Übereignungsanspruch der Beteiligten zu 6 und 7 endgültig erloschen sei, müsse das Grundbuch durch Löschung der Vormerkung berichtigt werden. Das Grundbuchamt hat am 15.2.2011 unter Hinweis auf § 16 Abs. 2 Satz 1, Abs. 4 VermG und den Inhalt des Ersuchens des Bundesamtes eine Zwischenverfügung erlassen und die Beibringung einer notariell beglaubigten Löschungsbewilligung der Vormerkungsbegünstigten verlangt. Dagegen richtet sich die „sofortige Beschwerde" der Beteiligten zu 1 bis 4, der das Grundbuchamt unter dem 9.3.2011 nicht abgeholfen hat. Der Senat hat den Beteiligten zu 6 und 7 Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Sie haben sich per eMail vom 29.3.2011 an die Verfahrensbevollmächtigten der Beschwerdeführer gewandt und mitteilen lassen, dass sie aufgrund ihrer wirtschaftlichen Verhältnisse nicht in der Lage seien, die Kosten für einen Notar aufzubringen, mit der Rückübertragung aber einverstanden seien; sie hätten im Übrigen seinerzeit leider erst zwei Wochen nach Abschluss des Kaufvertrages von ihrer Bank erfahren, dass es Forderungen eines Alteigentümers gebe.

II. Das Rechtsmittel ist als einfache Beschwerde gemäß §§ 71 ff. GBO zulässig. In der Sache hat es teilweise Erfolg.

1. Das Grundbuchamt geht in der Zwischenverfügung anscheinend von der derzeitigen Richtigkeit des Grundbuchs aus. Es stellt auf den restitutionsbedingten Eintritt der neuen Eigentümer gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG in die „bestehenden Rechtsverhältnisse" ab und folgert daraus offenbar, dass die Beteiligten zu 1 bis 4 nunmehr Schuldner des vorgemerkten Auflassungsanspruchs der Beteiligten zu 6 und 7 aus deren mit der Beteiligten zu 5 im Jahre 1994 geschlossenen Vertrag seien. Wäre dies richtig, dürfte die Vormerkung in der Tat nur auf der Grundlage einer mit der Zwischenverfügung geforderten Bewilligung gelöscht werden, § 19 GBO. Der Ansicht des Grundbuchamtes kann indes nicht beigetreten werden. Zu den „bestehenden Rechtsverhältnissen", in die der Berechtigte mit Rückübertragung des Grundstücks eintritt, gehört der Abschluss eines Grundstückkaufvertrages zwischen dem früheren Verfügungsberechtigten und einem Dritten nicht.

§ 16 Abs. 2 Satz 1 VermG stellt einen Fall gesetzlich angeordneter Vertragsübernahme dar (vgl. BGH ZIP 1996, 154 = GE 1996, 184). Die Vorschrift konkretisiert und ergänzt die allgemeinen Regelungen in §§ 16 Abs. 1 Satz 1, 34 Abs. 1 VermG zu den Rechtsfolgen der Rückübertragung (BGH NJW-RR 2006, 158 unter II 2 b). Sie bezieht sich nicht allein auf dingliche (z. B. Grundpfandrechte oder dingliche Nutzungsrechte; vgl. BGH ZOV 2006, 83 = NJW-RR 2006, 733), sondern auch auf schuldrechtliche Verhältnisse, die in Bezug auf den Vermögenswert bestehen, bei Immobilien also insbesondere Miet- oder Pachtverträge (BGH ZIP 1996, 154 = GE 1996, 184), noch nicht vollständig erfüllte Verträge über Baumaßnahmen auf dem restituierten Grundstück und Darlehensverträge über solche Baumaßnahmen (BGHZ 141, 203, 205 f. = ZOV 2000, 310; BGH ZOV NJW-RR 2005, 887, 890 = ZOV 2005, 157, 159; BGH NJW 2009, 1813 = ZOV 2009, 17, 18; vgl. auch § 17 VermG).

Dagegen erfasst § 16 Abs. 2 VermG nach Sinn und Zweck des Gesetzes von vornherein nicht einen Kaufvertrag, den der Verfügungsberechtigte mit einem Dritten über das später restituierte Grundstück geschlossen hat. Das Vermögensgesetz zielt in seiner Gesamtheit gerade darauf ab, dem Berechtigten den zu restituierenden Vermögenswert wieder zu verschaffen, ihn also primär wieder in die Eigentümerstellung einrücken zu lassen. Für Grundstücke im Beitrittsgebiet ist dieses Rückerlangungsinteresse des Berechtigten in besonderer Weise dadurch abgesichert, dass sowohl die Auflassung als auch der schuldrechtliche Vertrag hierüber einer besonderen Genehmigungspflicht nach §§ 1 Abs. 1 Satz 1, 2 Abs. 1 Satz 1 GVO unterworfen sind, das Genehmigungsverfahren bei Vorliegen einer rechtzeitigen, d. h. gemäß §§ 30, 30 a VermG vor Ablauf des Jahres 1992 erfolgten Anmeldung des vermögensrechtlichen Anspruchs gemäß § 1 Abs. 4 Satz 1 GVO bis zur bestandskräftigen Entscheidung im Restitutionsverfahren ausgesetzt werden muss und das Grundbuchamt eine Eintragung in das Grundbuch nach § 2 Abs. 2 Satz 1 GVO nur vornehmen darf, wenn ihm der Genehmigungsbescheid vorgelegt ist. Bis zur Entscheidung über die Erteilung oder Versagung der Genehmigung ist der schuldrechtliche, einen Übereignungsanspruch des Dritten begründende Kaufvertrag schwebend unwirksam (BGH ZOV 1999, 198 = WM 1999, 1124 unter I 2 b). Nach bestandskräftiger Rückübertragung muss die Grundstücksverkehrsgenehmigung versagt werden, weil der im Vertrag bezeichnete Veräußerer, der Verfügungsberechtigte, nicht mehr Grundstückseigentümer ist. Spätestens mit Unanfechtbarkeit eines solchen Versagungsbescheides ist das Verpflichtungsgeschäft endgültig unwirksam und wird zugleich eine zugunsten des Käufers eingetragene, zum Übereignungsanspruch streng akzessorische Auflassungsvormerkung wirkungslos (vgl. BGHZ 54, 56, 63; 150, 138, 142). Insgesamt beruht daher die Auffassung, der Restitutionsberechtigte trete mit bestandskräftiger Rückübertragung des Grundstücks in einen früher vom Verfügungsberechtigten mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrag ein, auf einem unrichtigen Verständnis des § 16 Abs. 2 VermG. Diese Ansicht würde den dargestellten Sinn und Zweck der in §§ 1, 2 GVO vorgesehenen Grundstücksverkehrsgenehmigung geradezu in sein Gegenteil verkehren (zutreffend Plesse in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, VermG, Stand: 29. Erg.-Lief., § 16 VermG Rn. 31). Sie kann nicht richtig sein und wird in Rechtsprechung und Literatur, soweit ersichtlich, auch nirgends vertreten. Gegen sie spricht überdies die fehlende Schutzbedürftigkeit des Grundstückskäufers. Er weiß um die Notwendigkeit einer grundstücksverkehrsrechtlichen Genehmigung, muss also für den Fall einer erfolgreichen Restitution mit dem Scheitern des Kaufgeschäftes rechnen. Ganz anders liegen die Dinge bei anderen schuldrechtlichen Geschäften, die der Dritte mit dem Verfügungsberechtigten in Bezug auf das Grundstück abgeschlossen hat. Hier darf er in der Regel, da es kein entsprechendes Genehmigungserfordernis gibt, auf die Gültigkeit des Vertrages und auf dessen Fortbestand selbst nach einer etwaigen Restitution an den Alteigentümer vertrauen.

2. Aus dem Vorstehenden folgt allerdings noch nicht ohne Weiteres die Begründetheit des Antrags auf berichtigende Löschung der Auflassungsvormerkung. Bislang sind, anders als die Beteiligten zu 1 bis 4 meinen, noch nicht sämtliche die Grundbuchunrichtigkeit ergebenden Tatsachen formgerecht nachgewiesen, §§ 22 Abs. 1 Satz 1, 29 Abs. 1 GBO.

Durch Vorlage einer Ausfertigung des mit Bestandskraftvermerk versehenen Restitutionsbescheides haben die Beteiligten zu 1 bis 4 die endgültige Rückübertragung des Grundstücks als solche zwar in gehöriger Form belegt. Damit kann auch als gesichert gelten, dass für den im Jahre 1994 geschlossenen Kaufvertrag eine Grundstücksverkehrsgenehmigung weder erteilt werden durfte noch jetzt erteilt werden dürfte. Dass der Kaufvertrag aber tatsächlich nicht genehmigt, sondern die erforderliche GVO-Genehmigung im Gegenteil bestandskräftig versagt worden ist (oder, was gleichbedeutend wäre, ein Genehmigungsantrag erst gar nicht gestellt oder mittlerweile zurückgenommen wurde) und deshalb Kaufvertrag sowie akzessorische Auflassungsvormerkung endgültig hinfällig geworden sind, steht dagegen noch nicht in gehöriger Form fest. Erbringen die Beteiligten zu 1 bis 4, wie ihnen durch Ergänzung der angefochtenen Zwischenverfügung aufzuerlegen ist, auch insoweit noch einen ordnungsgemäßen Nachweis durch Vorlage einer entsprechenden Bescheinigung der Genehmigungsbehörde, steht der berichtigenden Löschung der Vormerkung freilich nichts mehr im Wege.

3. Wahlweise bleibt es den Beteiligten zu 1 bis 4 unbenommen, die vom Grundbuchamt geforderte Löschungsbewilligung der Beteiligten zu 6 und 7 beizubringen. Das dürfte sogar der einfachere und schnellere Weg sein, die Löschung zu erreichen. Die Beteiligten zu 6 und 7 sind, wie die vorgelegte eMail vom 29.3.2011 zeigt, allem Anschein nach einverstanden mit der Löschung der Vormerkung. Die ihnen abzuverlangende Löschungsbewilligung erfordert keine notarielle Beurkundung, sondern kann in schriftlicher Form erfolgen, wobei der Notar lediglich die Echtheit ihrer Unterschriften zu beglaubigen hat. Das wird nur verhältnismäßig geringe Kosten verursachen. Möglicherweise finden sich auch die Beteiligten zu 1 bis 4 unter Vermittlung ihrer Verfahrensbevollmächtigten bereit, den Beteiligten zu 6 und 7 die Kosten der Beglaubigung zu erstatten.

III. Soweit die Beteiligten zu 1 bis 4 im Beschwerdeverfahren unterliegen, haben sie die Kosten des Rechtsmittels gemäß § 84 FamFG zu tragen. Hinsichtlich der Gerichtskosten kann dem Teilerfolg des Rechtsmittels, der einen nicht abgrenzbaren Geschäftsteil erfasst, nur durch angemessenen Abschlag beim Geschäftswert, aus dem die Gebühr des § 131 Abs. 1 Nr. 1 KostO zu erheben ist, Rechnung getragen werden (vgl. OLG Naumburg OLGR 1997, 138, 141); insoweit vermindert der Senat den an sich maßgeblichen Beschwerdewert von 3.000 € auf die Hälfte. Eine Teilerstattung außergerichtlicher Kosten ist für keinen der Beteiligten anzuordnen.