Eintritt von Hausgenossen und Erben in das Mietverhältnis

Das Eintrittsrecht von Hausgenossen in das Mietverhältnis ist an das Führen eines gemeinsamen Haushalts gebunden; das bloße Zusammenleben innerhalb einer Wohnung impliziert noch keine gemeinsame Haushaltsführung.

(Leitsatz der Redaktion)

Der verstorbene Vater der Kl. war seit mindestens 30 Jahren Mieter der Streitwohnung, in der die Kl. bis zur Trennung ihrer Eltern auch gewohnt haben. Danach und seit rund 15 Jahren bewohnte der Onkel der Kl. die Wohnung; der Vater der Kl. bewahrte in der Streitwohnung zwar persönliche Sachen auf, lebte aber überwiegend, seit September 2017 sogar ausschließlich bei seiner Lebensgefährtin. Die Kl. zu 1) informierte die Hausverwaltung über den Tod ihres Vaters und teilte mit, das Mietverhältnis übernehmen zu wollen. Der Bekl. seinerseits teilte der Hausverwaltung mit, er sei in das Mietverhältnis eingetreten und gab die Wohnung trotz Aufforderung nicht an den Kl. heraus, die als Erbengemeinschaft auf Räumung und Herausgabe klagen. Der Bekl. behauptet: Er habe seit 2003 mit seinem Bruder in der Wohnung gelebt. Sie hätten einen gemeinsamen Haushalt geführt. Der Bekl. habe seinen hälftigen Anteil an der Miete stets bar an seinen Bruder gezahlt. Lebensmittel und Putzmittel hätten je nach Bedarf er und sein Bruder gekauft. Sie hätten ihre Mahlzeiten gemeinsam eingenommen und sich die Arbeiten im Haushalt geteilt. Sowohl er als auch sein Bruder hätten häufig bei ihren Freundinnen übernachtet, insbesondere an den Wochenenden. Manchmal seien beide auch gemeinsam in der Wohnung gewesen und hätten zusammen Abendbrot gegessen. Er, der Bekl., habe manchmal Wäsche gewaschen. Er habe auch meist die Einkäufe gemacht, das sei mit seinem Bruder abgesprochen gewesen. Er habe auch Essen für seinen Bruder eingekauft. Er habe etwa drei- bis viermal pro Woche für seinen Bruder mitgekocht.

Die Erbengemeinschaft bestehend aus den Kl. hat einen Anspruch gegen den Bekl. gemäß § 823 BGB auf Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung.

Die Kl. sind als Erben ihres Vaters, des Mieters der streitgegenständlichen Wohnung, gemäß § 857 BGB Besitzer der Wohnung geworden. Die Weigerung des Bekl., die Wohnung an die Kl. herauszugeben, stellt eine Beeinträchtigung des geerbten Besitzes dar. Den Kl. steht ein Schadensersatzanspruch zu, der auf Wiederherstellung eines rechtmäßigen Zustands durch Besitzaufgabe gerichtet ist (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 563 Rn. 64).

Durch den Verbleib in der Wohnung maßt sich der Bekl. ein Besitzrecht an, das ihm nicht zusteht.

Der Bekl. hat kein Recht zum Besitz an der streitgegenständlichen Wohnung. Denn er ist nicht aufgrund des Todes des Mieters auf Mieterseite in das Mietverhältnis eingetreten. Vielmehr ist die Erbengemeinschaft gemäß § 564 BGB auf Mieterseite in das Mietverhältnis eingetreten. Ein - vorrangiger - Eintritt des Bekl. in das Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB liegt nicht vor. Denn der Bekl. führte mit dem verstorbenen Mieter, seinem Bruder, in der letzten Zeit vor dessen Tod nicht einen gemeinsamen Haushalt in der streitgegenständlichen Wohnung.

Durch § 563 BGB wird der Bestand des Mietverhältnisses zugunsten derer geschützt, die mit dem Mieter als „Hausgenossen“ besonders verbunden waren. Dazu gehören Personen, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führten, auch wenn es sich nicht um Ehe- oder Lebenspartner oder Kinder des Verstorbenen handelt. Ziel der Regelung ist es, den privilegierten Personen die den Lebensmittelpunkt bildende Wohnung zu erhalten (MünchKomm/Häublein, BGB, 7. Aufl., § 563 Rn. 1).

Das Eintrittsrecht ist an das Führen eines gemeinsamen Haushalts mit dem Verstorbenen gebunden. Die Wohnung muss der gemeinsame Lebensmittelpunkt gewesen sein (MünchKomm/Häublein, BGB, 7. Aufl., § 563 Rn. 16). Das bloße Zusammenleben innerhalb einer Wohnung impliziert noch keine gemeinsame Haushaltsführung. Das Gesetzt schützt nicht jeden, der, wie etwa ein Untermieter oder ein Mitbewohner in einer Wohngemeinschaft, in der Wohnung des Verstorbenen lebte (MünchKomm/Häublein, aaO.). Typisch für den gemeinsamen Haushalt sind wechselseitige Beiträge zum Nutzen (auch) des anderen. Die gemeinsame Haushaltsführung muss zum Zeitpunkt des Todes des Mieters bestehen.

Eine gemeinsame Haushaltsführung setzt voraus, dass der Mieter und die weitere Person über den Aufenthalt in der Wohnung hinaus im Haushalt zusammen wirken, zusammen entscheiden und zusammen die Kosten tragen in Bezug auf die typischen Pflichten, die in einem Haushalt anfallen wie Reinigung, tägliches Einkaufen, Nahrungszubereitung, Anschaffung von größeren Haushaltsgegenständen sowie Versorgung und Pflege in Krankheitsfällen. Weitere Indizien können die gemeinsame Versorgung von Kindern oder anderer Angehöriger, eine Verfügungsbefugnis über Einkommen und Vermögensgegenstände des jeweils anderen und eine gemeinsame Freizeitgestaltung sein (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 13. Aufl., § 563 BGB Rn. 39}.

Aufgrund der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse können jedoch diese Voraussetzungen nicht stets schematisch kumulativ verlangt werden; vielmehr muss sich ein Gesamtbild ergeben, nach dem jeder der Bewohner unter den genannten Gesichtspunkten zur Haushaltsführung beigetragen hat und so die Lasten des Haushalts arbeits- und anteilig auf die Bewohner verteilt waren (LG Heidelberg, WuM 2014, 37). Entscheidend ist das miteinander Wohnen im Sinne eines gemeinsamen Lebensmittelpunktes (Schmidt-Futterer/Streyl, aaO.).

Mitglieder einer Wohngemeinschaft fallen nicht in den Kreis der Eintrittsberechtigten, wenn es sich um eine nicht auf Dauer angelegte, reine Haushalts- und Wirtschaftsgemeinschaft handelt. Ist die Wohngemeinschaft hingegen zum Zweck der gemeinsamen Lebensgestaltung und Haushaltsführung auf Lebenszeit angelegt, liegen die Voraussetzungen für einen Eintritt gemäߧ 563 Abs. 2 BGB vor.

Die Gesamtschau der Ausgestaltung des Zusammenlebens zwischen dem Erblasser und dem Bekl. in der streitgegenständlichen Wohnung, wie es von Bekl.seite dargetan ist, ergibt nicht, dass eine gemeinsame Haushaltsführung im Sinne eines Miteinanderlebens der Brüder vorlag. Die Aufteilung der Miete und das gelegentliche gemeinsame Einnehmen von Mahlzeiten genügt nicht. Das Vorbringen des Bekl. zu einer Aufteilung der Haushaltsaufgaben ist nicht ausreichend. Hierfür genügt nicht, dass der Bekl. nach seinem Vorbringen auch für seinen Bruder eingekauft, teilweise für beide gekocht und manchmal Wäsche gewaschen hat. Welche Pflichten im Haushalt der Verstorbene übernommen hatte, hat der Bekl. nicht vorgetragen. Aus dem Vorbringen der Bekl.seite ergibt sich weder, dass beide gemeinsam über die Haushaltsaufgaben entschieden hätten, noch dass es gemeinsame Anschaffungen gegeben habe oder die Brüder mit gemeinsamer Haushaltskasse gewirtschaftet hätten. Der Bekl. hat keine weiteren Umstände vorgetragen, die die Annahme begründen würden, dass eine zum Zweck der gemeinsamen Lebensgestaltung und Haushaltsführung angelegte Wohngemeinschaft zwischen den Brüdern bestand.

Gegen die Annahme einer gemeinsamen Haushaltsführung, wie sie für die Anwendung des § 563 Abs. 2 BGB erforderlich ist, spricht, dass jeder der beiden eine Lebensgefährtin hatte und sich der Vater der Kl. auch nach dem Vorbringen des Bekl. häufig bei seiner Lebensgefährtin aufhielt, mit der er ein gemeinsames Kind hatte.

Aus dem Vorbringen der Bekl.seite ergibt sich nicht, dass der Erblasser in der letzten Zeit vor seinem Tod seinen Lebensmittelpunkt in der streitgegenständlichen Wohnung hatte. Dass er dort gemeldet war und persönliche Sachen dort aufbewahrte, ist unerheblich. Der Bekl. hat nicht vorgetragen, dass der Erblasser regelmäßig eines der beiden Zimmer in der Wohnung allein oder gemeinsam mit dem Bekl. genutzt hätte. Darüber hinaus hat der Bekl. unstreitig in seinen letzten Lebensmonaten, als er krank war, nur noch bei seiner Lebensgefährtin gelebt, ohne dass ersichtlich wäre, dass die Absicht bestanden hätte, in die streitgegenständliche Wohnung zurückzukehren.

Das Eintrittsrecht von Hausgenossen in das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters ist an das Führen eines gemeinsamen Haushalts zum Todeszeitpunkt gebunden. Das bloße Zusammenleben in der Wohnung beinhaltet noch keine gemeinsame Haushaltsführung.

Nichten und Neffen als Erbengemeinschaft (Kläger) verlangten von ihrem Onkel Herausgabe der Wohnung, die er zusammen mit ihrem verstorbenen Vater bewohnte. Der Vater der Kläger war über 30 Jahre Mieter der Streitwohnung, in der seine Kinder bis zur Trennung ihrer Eltern auch gewohnt hatten. Danach und seit rund 15 Jahren wohnte der Onkel der Kläger in der Wohnung; der Vater der Kläger bewahrte zwar dort noch persönliche Sachen auf, lebte aber überwiegend, seit September 2017 ausschließlich, bei seiner Lebensgefährtin. Die Tochter, die Klägerin zu 1), informierte die Hausverwaltung über den Tod des Vaters und teilte mit, das Mietverhältnis übernehmen zu wollen. Der Onkel (Beklagter) seinerseits teilte der Hausverwaltung mit, er sei in das Mietverhältnis eingetreten und gab die Wohnung trotz Aufforderung nicht an die Kläger heraus, die als Erbengemeinschaft auf Räumung und Herausgabe klagen.

Der Beklagte behauptet, seit 2003 gemeinsam mit seinem Bruder in der Wohnung gelebt und einen gemeinsamen Haushalt geführt zu haben. Er habe die hälftige Miete stets bar an den Bruder gezahlt. Lebens- und Putzmittel hätten je nach Bedarf beide gekauft, die Mahlzeiten gemeinsam eingenommen und sich die Arbeiten im Haushalt geteilt. Er wie auch sein Bruder hätten häufig bei ihren Freundinnen übernachtet. Manchmal seien beide auch gemeinsam in der Wohnung gewesen und hätten zusammen Abendbrot gegessen. Er, der Beklagte, habe manchmal Wäsche gewaschen. Er habe auch meist die Einkäufe gemacht, das sei mit seinem Bruder abgesprochen gewesen. Er habe auch Essen für seinen Bruder eingekauft und hin und wieder für ihn mitgekocht.

Das AG Charlottenburg hielt die Räumungsklage für begründet. Die Kläger seien als Erben ihres Vaters, des Mieters der streitgegenständlichen Wohnung, gemäß § 857 BGB Besitzer der Wohnung geworden, während sich der Beklagte durch den Verbleib in der Wohnung ein Besitzrecht anmaße, das ihm nicht zustehe. Nicht er sei aufgrund des Todes des Mieters auf Mieterseite in das Mietverhältnis eingetreten, sondern gemäß § 564 BGB die Erbengemeinschaft. Ein Eintritt des Beklagten in das Mietverhältnis gemäß § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB liege nicht vor. § 563 BGB sieht ein abgestuftes Eintrittsrecht wie folgt vor:

1. Der Ehegatte/Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt. In Ermangelung dessen sind

2. die in dem gemeinsamen Haushalt lebenden Kinder des Mieters an der Reihe. In Ermangelung derer treten

3. „andere“ Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein oder

4. sonstige Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.

Erst wenn dieses vorrangige Eintrittsrecht nach § 563 BGB von keinem Berechtigten genutzt wird, wird nach § 564 BGB das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt.

Entscheidend für das vorrangige Eintrittsrecht nach § 563 BGB ist die gemeinsame Haushaltsführung. Durch die Vorschrift wird der Bestand des Mietverhältnisses zugunsten derer geschützt, die mit dem Mieter als „Hausgenossen“ besonders verbunden waren. Ihnen soll die den Lebensmittelpunkt bildende Wohnung erhalten bleiben.

Im konkreten Fall kam das Amtsgericht zu dem Ergebnis, dass der Beklagte mit dem verstorbenen Bruder in der letzten Zeit vor dessen Tod keinen gemeinsamen Haushalt in der Wohnung geführt habe.

Ein gemeinsamer Haushalt bedinge, dass die Wohnung der gemeinsame Lebensmittelpunkt gewesen sein muss. Das bloße Zusammenleben innerhalb einer Wohnung beinhalte noch keine gemeinsame Haushaltsführung. Typisch für den gemeinsamen Haushalt seien wechselseitige Beiträge zum Nutzen (auch) des anderen. Eine gemeinsame Haushaltsführung setze voraus, dass der Mieter und sein Hausgenosse über den Aufenthalt in der Wohnung hinaus im Haushalt zusammen wirken, zusammen entscheiden und zusammen die Kosten tragen in Bezug auf die typischen Haushaltspflichten wie Reinigung, tägliches Einkaufen, Nahrungszubereitung, Anschaffung von größeren Haushaltsgegenständen sowie Versorgung und Pflege in Krankheitsfällen.

Ganz wichtig: Die gemeinsame Haushaltsführung muss zum Zeitpunkt des Todes des Mieters bestanden haben.

Eine gemeinsame Haushaltsführung im Sinne eines Miteinanderlebens der Brüder habe nicht vorgelegen. Die Aufteilung der Miete und das gelegentliche gemeinsame Einnehmen von Mahlzeiten genüge nicht. Weder hätten beide Brüder gemeinsam über die Haushaltsaufgaben entschieden, noch habe es gemeinsame Anschaffungen gegeben oder sei mit gemeinsamer Haushaltskasse gewirtschaftet worden.

Gegen eine gemeinsame Haushaltsführung spreche auch, dass jeder der beiden eine Lebensgefährtin hatte und sich der Vater der Kläger häufig bei seiner Lebensgefährtin, mit der er ein gemeinsames Kind hatte, aufgehalten habe. Unstreitig habe er in seinen letzten Lebensmonaten, als er krank war, nur noch bei seiner Lebensgefährtin gelebt, ohne dass die Absicht bestanden hätte, in die streitgegenständliche Wohnung zurückzukehren. Dass er dort noch gemeldet war und persönliche Sachen aufbewahrte, sei unerheblich.