Eintritt in die Vermieterstellung

Wenn einer der vermietenden Miteigentümer seinen Miteigentumsanteil auf den anderen Miteigentümer überträgt, ändert sich nichts an der ursprünglichen Vermieterstellung.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die zulässige Berufung hat Erfolg. Die Klage ist unbegründet. Der Kl. kann nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB, § 985 BGB Räumung und Herausgabe der vermieteten Stellplätze beanspruchen, denn der Bekl. ist aus dem Mietvertrag vom 3.8.2005 samt Nachträgen zum Besitz berechtigt. Die fristlose Kündigung vom 4.8.2017 hat das Mietverhältnis nicht beendet, weil sie namens des Kl. erfolgt ist, der Kl. aber nicht alleiniger Vermieter war, sondern neben seiner Ehefrau, die als ursprüngliche Miteigentümerin des Grundstückes die Stellplätze gemeinsam mit dem Kl. an den Bekl. vermietet hat:

Dass die Ehefrau ihren Miteigentumsanteil auf den Kl. übertragen hat, stellt - wie das Landgericht zutreffend erkannt hat - keine Veräußerung „an einen Dritten“ im Sinne von § 566 BGB dar, weil der Kl. schon vorher (Mit-) Vermieter war. Soweit das Bayerische Oberste Landesgericht mit Rechtsentscheid vom 24.11.1981 - AllgReg 64/81 - NJW 1982, 451, juris Tz. 14 angenommen hat, bei Übertragung eines neu gebildeten Wohnungseigentums auf einen Miteigentümer trete dieser als Alleinvermieter an die Stelle der Bruchteilseigentümer- und Vermietergemeinschaft, ist dies vom Wortlaut des § 566 BGB nicht gedeckt.

Das Urteil des BGH vom 23.11.2011 - VIII ZR 74/11 - MDR 2012, 78, wonach es eine Veräußerung im Sinne von § 566 BGB darstellt, wenn die vermietete Wohnung in einer Auseinandersetzung einer Vermieter-GbR einem Gesellschafter übertragen wird, streitet - anders im angefochtenen Urteil angenommen - nicht für den Kl. Der BGH stellt aaO. (Tz. 17) ausdrücklich darauf ab, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts gegenüber ihren Gesellschaftern ein selbständiger Rechtsträger ist. Daran fehlt es bei der Bruchteilsgemeinschaft, die zwischen dem Kl. und seiner Ehefrau bestand.

§ 566 BGB ist im vorliegenden Fall auch nicht analog anzuwenden:

Zwar mag insoweit eine planwidrige Regelungslücke vorliegen. Der Gesetzgeber hat die Frage, ob ein Miteigentümer durch Übertragung des restlichen Miteigentumsanteils alleiniger Vermieter wird, offenbar nicht bedacht und nicht abschließend regeln wollen (s. a. BGH, Urteil vom 12.7.2017 - XII ZR 26/16 - GE 2017, 1086 = MDR 2017, 1234 zum Fall fehlender Identität zwischen Eigentümer, Veräußerer und Vermieter).

Die vorliegende Konstellation ist aber mit dem gesetzlich geregelten Fall nicht vergleichbar. § 566 BGB soll dem Mieter sein vertragliches Recht zum Besitz gegenüber einem Erwerber sichern (BGH aaO. Tz. 29, 35). Dessen bedarf es nicht, wenn der Erwerber eines Miteigentumsanteils - wie der Kl. - schon zuvor aus dem Mietvertrag verpflichtet war. In diesem Zusammenhang hat der BGH im Rechtsentscheid vom 6.7.1994 - VIII ARZ 2/94 - BGHZ 126, 357, juris Tz. 23 f. ausgeführt:

„§ 571 BGB knüpft an die Veräußerung des vermieteten Grundstücks an und bewirkt, dass der Erwerber in die Rechte und Pflichten des Vermieters eintritt. Die Formulierung des Gesetzes macht deutlich, dass es den Fall der Veräußerung an einen Erwerber regelt, der bis zum Erwerb nicht Vermieter war. Davon unterscheidet sich sowohl die Beschränkung von Miteigentum nach § 3 WEG als auch die „Vorratsgründung“ von Wohnungseigentum durch eine Bruchteilsgemeinschaft nach § 8 WEG. Im zuletzt genannten Fall tritt - wegen Fortsetzung der Bruchteilsgemeinschaft am Wohnungseigentum - eine Veränderung auf Vermieterseite nicht ein. Im Falle des § 3 WEG tritt zwar eine Rechtsänderung auf der Vermieterseite ein. Das geschieht aber nicht durch Eintritt des Sondereigentümers in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis über die betreffende Wohnung, sondern in der Weise, dass er als alleiniger Vermieter übrig bleibt. Deshalb kommt hier allenfalls eine entsprechende Anwendung des § 571 BGB in Betracht. Ob § 571 BGB, wie Sternel (Kap. IV Rn. 145; WuM 1987, 339 [343]; ZMR 1988, 201 [204]) und Blank (Schmidt-Futterer/Blank, B 643) meinen, jede Änderung in der Rechtszuständigkeit, mithin auch den vorliegenden Sachverhalt erfasst, begegnet Bedenken, weil die Bestimmung bezweckt, die Rechtsstellung des Mieters durch eine Veräußerung weder zu verschlechtern noch zu verbessern …“.

Im Urteil des BGH vom 23.11.2011 (aaO. Tz. 17) heißt es dazu:

„In der erstgenannten Entscheidung hat der Senat zwar ausgeführt, dass Miteigentümer eines Anwesens, dessen Wohnungen sie vermietet haben, mit der Aufteilung des Wohnungseigentums keine Veräußerung i. S. von § 571 BGB (a. F.) vornehmen (BGHZ 126, 364). Zur Begründung hat der Senat darauf abgestellt, dass diese Vorschrift eine Veräußerung an eine Person voraussetzt, die bisher nicht Vermieter ist, woran es bei der Begründung von Wohnungseigentum durch vermietende Miteigentümer fehlt, weil der spätere Sondereigentümer schon bisher (als Miteigentümer) Vermieter gewesen ist.“

Zwar mag es - wie von Streyl in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage, § 566 BGB, Rn. 77 ausgeführt - praktikabler sein, den Vertrag mit dem Ausscheiden des Mitvermieters aus der Eigentümergemeinschaft auf den verbliebenen Eigentümer übergehen zu lassen (hierfür ohne Begründung auch: Beuermann WuM 1995, 6 und Weitemeyer ZMR 2004, 164).

Der Mieter würde aber durch eine Überleitung des Vertrages auf den allein verbliebenen Eigentümer schlechtergestellt werden, weil er den bzw. die bisherigen Miteigentümer - mit dem Auslaufen von Ansprüchen gemäß § 566 Abs. 2 BGB - als Schuldner verliert (vgl. Häublein in: Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage, § 566 Rn. 22). Daher widerspricht es der Schutzrichtung des § 566 BGB, die Vorschrift hier analog anzuwenden.

Sofern es zu einer Weiterveräußerung durch den nunmehrigen Alleineigentümer kommt, bedarf es dann zwar mangels Identität zwischen Veräußerer und verbliebener Vermietergemeinschaft einer analogen Anwendung von § 566 BGB, um den Mieter vor einem Herausgabeanspruch des Dritterwerbers gemäß § 985 BGB zu schützen. Die Voraussetzungen für eine solche Analogie, nämlich dass die Vermietung mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt ist und der Eigentümer kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat (BGH, Urteil vom 12.7.2017, aaO. Tz. 26), liegen aber bei der Übertragung des Miteigentumsanteils eines Mitvermieters regelmäßig vor.

Nach § 566 Abs. 1 BGB tritt der das Eigentum erwerbende Dritte bekanntlich in den Mietvertrag ein, während der veräußernde Eigentümer aus dem Mietverhältnis ausscheidet. Das Landgericht Berlin nimmt diese Rechtsfolge auch bei Übertragung des Miteigentumsanteils von einem der vermietenden Miteigentümer auf den anderen an, nicht so das Kammergericht, das eine analoge Anwendung der Bestimmung ablehnt.

Nachdem der Kläger und seine Ehefrau dem Beklagten im Jahre 2005 Stellplätze in einer Tiefgarage vermietet hatten, übertrug die Ehefrau ihren Miteigentumsanteil am Grundstück 2014 auf den Kläger. Dieser kündigte das Mietverhältnis im August 2017 wegen Zahlungsrückständen fristlos und verlangt nunmehr Rückgabe.

Das Landgericht Berlin meinte, dass der Kläger alleiniger Vermieter geworden sei und Rückgabe der Stellplätze verlangen könne. Das Kammergericht wies die Klage im Berufungsverfahren ab.

Die Übertragung des Miteigentumsanteils auf den Kläger stelle keine Veräußerung an einen „Dritten“ i. S. d. § 566 Abs. 1 BGB dar, weil der Kläger schon zuvor Miteigentümer gewesen sei. Eine analoge Anwendung der Bestimmung auf Fälle der vorliegenden Art komme nicht in Betracht, weil das von der Bestimmung geschützte Besitzrecht des Mieters unverändert fortbestanden habe. Dieses bestehe auch im Falle einer Weiterveräußerung durch den Kläger fort; zwar läge dann keine Identität zwischen Veräußerer und Vermieter vor. In einem solchen Fall sei jedoch zum Schutz des Mieters entsprechend der Entscheidung des BGH vom 12. Juli 2017 (XII ZR 26/16, GE 2017, 1086) eine analoge Anwendung der Bestimmung gerechtfertigt.