Eintritt eines im Haushalt des Mieters lebenden Kindes in den Mietvertrag nach Tod des Mieters

Für das Eintrittsrecht des Kindes in das Mietverhältnis nach Tod des Mieters reicht es, dass dieses in dem gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter gelebt hat. Ein darüber hinaus abgeschlossenes Untermietverhältnis zwischen Mieter/Elternteil und Kind hindert das Eintrittsrecht nicht.

(Leitsatz der Redaktion)

II. a) Die Kündigung des Kl. vom 18.3.2015 ist unwirksam. Der Kl. hatte kein Recht zur Kündigung gem. § 564 Satz 2 BGB. Danach kann der Vermieter dann, wenn bei Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 BGB in das Mietverhältnis eintreten und das Mietverhältnis deswegen mit dem Erben fortgesetzt wird, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, nachdem er vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt hat, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis nicht erfolgt ist. Diese Voraussetzungen lagen hier jedoch nicht vor, weil die Bekl. zu 1) nach dem Tod ihrer Mutter, die (zuletzt die einzig verbliebene) Mieterin des Hauses war, gem. § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist.

Danach treten Kinder des Mieters, die in einem gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter leben, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. Zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass die Bekl. zu 1) in einem gemeinsamen Haushalt mit ihrer Mutter, der verstorbenen Mieterin, gelebt hat. Der Bundesgerichtshof hat insoweit entschieden, dass ein Kind gem. § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht wie ein übriger Angehöriger den Haushalt mit dem verstorbenen Mieter zusammen geführt haben muss, sondern lediglich in dessen Haushalt gelebt haben muss. Insofern seien keine überspannten Anforderungen zu stellen (BGH, Urteil vom 10.12.2014 - VIII ZR 25/14, GE 2015, 113). Dies ergibt sich im Übrigen schon aus dem Gesetzeswortlaut, denn gem. § 563 Abs. 2 Satz 2 BGB müssen andere Familienangehörige mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, während es bei Kindern des Mieters genügt, dass sie mit ihm in „einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben (so auch Streyl in Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, § 563 BGB Rn. 38).

Die Bekl. zu 1) hat gemeinsam mit ihrer verstorbenen Mutter bis zu ihrem Tod in einem gemeinsamen Haushalt gelebt. Zwar weist der Kl. zu Recht darauf hin, dass die Bekl. zu 1) insofern beweisbelastet ist. Allerdings hat diese konkret dargelegt, seit 1994 gemeinsam mit ihrem Ehemann, dem Bekl. zu 2), und ihrer Mutter gemeinsam in dem Reihenhaus zu leben. So hat sie ein Schreiben der ehemaligen Vermieterin vom 18.1.1994 vorgelegt, in dem der Mutter der Bekl. die Untervermietung an sie und ihren Ehemann, den Bekl. zu 2), ab Februar 1994 genehmigt wird. Ausdrücklich wird von einem Untermietzuschlag abgesehen, da die Bekl. in einem gemeinsamen Haushalt mit den Mietern leben. Ferner trägt die Bekl. zu 1) vor, seit 1994 in dem Haus polizeilich gemeldet zu sein und seitdem dort ihren Lebensmittelpunkt zu haben. Ferner habe sie dort ihre Mutter bis zu ihrem Tode gepflegt. Vor dem Hintergrund dieses konkreten Vortrages der Bekl. durfte der Kl. sich nicht auf einfaches Bestreiten beschränken. Aus welchen Gründen der Kl. davon ausgeht, dass die Bekl. zu 1) nicht mit ihrer Mutter in einem Haus gelebt haben soll, trägt er nicht vor. Wie das Amtsgericht zutreffend feststellt, schließt das Untermietverhältnis des verstorbenen Mieters mit dem Eintrittsberechtigten einen gemeinsamen Haushalt nicht aus (vgl. Streyl in Schmidt-Futterer, 12. Aufl. 2015, § 563 BGB Rn. 39). Insbesondere vor dem Hintergrund, dass bei Kindern des Mieters das Führen eines gemeinsamen Haushalts gerade nicht Eintrittsvoraussetzung ist, sondern diese nur in einem Haushalt mit dem Mieter gelebt haben müssen, ist hier nicht zu erkennen, weshalb allein das bestehende Untermietverhältnis einem Zusammenleben in einem Haushalt entgegenstehen sollte.

b) Auch die in der Klageschrift ausgesprochene Kündigung ist unwirksam. Ein Kündigungsgrund nach § 573 BGB oder § 543 BGB ist insofern nicht ersichtlich. Der Kl. begründet die Kündigung damit, die Bekl. zu 1) habe auch nach Zugang der Kündigung „nichts von dem Wohnen des Bekl. zu 2)“ in dem Reihenendhaus mitgeteilt. Wie aus der Untermietgenehmigung hervorgeht, wurde der Rechtsvorgängerin des Kl. mitgeteilt, dass auch der Bekl. zu 2) im gemeinsamen Haushalt mit den Mietern lebt. Dieses Wissen muss sich der Kl. als Rechtsnachfolger zurechnen lassen. Der Umstand, dass der Bekl. zu 2) auch nach Zugang der (nach obigen Ausführungen unwirksamen) Kündigung vom 18.3.2015 in dem Haus wohnte, führt zu keiner anderen Beurteilung.

c) Die nach Schluss der mündlichen Verhandlung und Verkündung des erstinstanzlichen Urteils im Schriftsatz vom 13.10.2016 ausgesprochene Kündigung kann in der Berufungsinstanz nicht berücksichtigt werden. Denn hierbei handelt es sich um einen neuen Streitgegenstand, sodass die auf diese Weise herbeigeführte nachträgliche Klagehäufung (§ 260 ZPO) wie eine Klageänderung im Sinne der §§ 263, 533 ZPO zu behandeln ist (BGH, Urteil vom 4.2.2015 - VIII ZR 175/14, GE 2015, 313, juris Rn. 14; Beschluss vom 27.10.2015 - VIII ZR 288/14, GE 2016, 19, juris).

Gemäß § 533 Nr. 2 b) ZPO setzt eine Klageänderung in der Berufungsinstanz voraus, dass diese auf Tatsachen gestützt werden kann, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen hat. Neue Tatsachen hat das Berufungsgericht nach § 529 Abs. 1 Nr. 2 ZPO zu berücksichtigen, soweit dies zulässig ist. Ein Zulassungsgrund nach § 531 Abs. 2 ZPO ist hier nicht ersichtlich, insbesondere wäre es dem Kl. möglich gewesen, die Kündigung gem. § 563 Abs. 4 BGB wegen eines in der Person des Eingetretenen liegenden wichtigen Grundes auch im ersten Rechtszug auszusprechen. Die Behauptung des Kl., die Bekl. hätten die Bausubstanz des Hauses beschädigt, worin der Kl. den in der Person des Eingetretenen liegenden wichtigen Grund sieht, ist auch nicht unstreitig.

Für das Eintrittsrecht des Kindes in das Mietverhältnis nach Tod des Mieters reicht es, dass dieses in dem gemeinsamen Haushalt mit dem Mieter gelebt hat. Dass darüber hinaus zwischen dem Mieter (Elternteil) und dem Kind ein Untermietverhältnis abgeschlossen worden ist, stellt für das Eintrittsrecht keinen Hinderungsgrund dar, so das Landgericht Berlin.

Die Mutter der Beklagten zu 1. (ihre Tochter) hatte ein Reihenendhaus gemietet. In das Haus zog die Beklagte zu 1. zusammen mit ihrem Ehemann, dem Beklagten zu 2., mit ein. Der Kläger ist Rechtsnachfolger des ursprünglichen Vermieters. Nach dem Tod der Mutter kündigte der Kläger das Mietverhältnis. Die Kündigung wurde in der Klageschrift und nach Verkündung des erstinstanzlichen Urteils noch einmal ausgesprochen.

Das Amtsgericht wies die Klage ab, was zur Berufung des Klägers zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 65 (Einzelrichter), wies die Berufung zurück. Der Kläger habe mangels wirksamer Kündigung keinen Anspruch gegen die Beklagten auf Räumung und Herausgabe der Mietsache.

Ein Kündigungsrecht nach § 564 Satz 2 BGB bestehe nicht. Denn die Beklagte zu 1. sei nach dem Tod ihrer Mutter nach § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten.

Nach dem Gesetzeswortlaut und auch nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 10. Dezember 2014 - VIII ZR 25/14 -, GE 2015, 113) müsse ein Kind nicht wie ein übriger Angehöriger den Haushalt mit dem verstorbenen Mieter zusammen geführt, sondern lediglich in dessen Haushalt gelebt haben. Ein Untermietverhältnis des verstorbenen Mieters mit dem Eintrittsberechtigten schließe einen gemeinsamen Haushalt nicht aus. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass bei Kindern des Mieters das Führen eines gemeinsamen Haushalts gerade nicht Eintrittsvoraussetzung sei, sondern diese nur in einem Haushalt mit dem Mieter gelebt haben müssen, sei hier nicht zu erkennen, weshalb allein das bestehende Untermietverhältnis einem Zusammenleben in einem Haushalt entgegenstehen sollte.

Die nach Schluss der mündlichen Verhandlung und Verkündung des erstinstanzlichen Urteils ausgesprochene Kündigung könne in der Berufungsinstanz nicht berücksichtigt werden. Denn hierbei handele es sich um einen neuen Streitgegenstand, so dass die auf diese Weise herbeigeführte nachträgliche Klagehäufung wie eine Klageänderung im Sinne der §§ 263, 533 ZPO zu behandeln sei. Die Klageänderung in der Berufungsinstanz setzt voraus, dass diese auf Tatsachen gestützt werden könne, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde zu legen habe. Neue Tatsachen habe das Berufungsgericht zu berücksichtigen, soweit dies zulässig sei. Ein Zulassungsgrund sei hier nicht ersichtlich, insbesondere sei es dem Kläger möglich gewesen, die Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB wegen eines in der Person des Eingetretenen liegenden wichtigen Grundes auch im ersten Rechtszug auszusprechen. Die Behauptung des Klägers, die Beklagten hätten die Bausubstanz des Hauses beschädigt, sei im Übrigen auch nicht unstreitig.