Unzulässige Staffelmiete bei ModInst-Förderung

Eine Staffelmietvereinbarung, die im Fördervertrag auf Basis der ModInstRL ausgeschlossen wird, ist unwirksam.

Die Berufung hat aber keine Aussicht auf Erfolg. Das Amtsgericht hat die entscheidungserheblichen Fragen nach den Inhalten und den Wirkungen des Fördervertrages, in dessen Regelungsbereich der streitgegenständliche Mietvertrag geschlossen worden ist, zutreffend gestellt und beantwortet. Die zu Lasten der Berufungskl. getroffene Feststellung, welche sich materiell insbesondere auf die von der Berufungskl. geltend gemachte Staffelmiete bezieht, ist auch unter Berücksichtigung der Ausführungen in der Berufungsbegründung nicht zu beanstanden. Die Staffelmietvereinbarung ist unwirksam und kann demgemäß die von der Berufungskl. geltend gemachte Miethöhe nicht rechtfertigen […].

a) Das Amtsgericht begründet überzeugend, dass in der vorliegenden Konstellation die Inhalte des Fördervertrages als echter Vertrag zugunsten Dritter in die einzelnen Mietverhältnisse ausstrahlen, so auch in dasjenige der Kl. Seine überzeugend aus dem Gesamtkontext des Vertrages hergeleitete Einschätzung untermauert das Amtsgericht mit der ebenso überzeugenden Entscheidung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 279/07, GE 2009, 510). Der Hinweis der Berufungsbegründung, dass in jener Entscheidung die Vertragsinhalte dem Mieterschutz gedient hätten, es daran vorliegend aber fehle, weil die im Fördervertrag vorgesehenen Sanktionen ausschließlich das Verhältnis zwischen Fördernehmer und Land treffen, ist nicht nachvollziehbar.

Zum einen folgt bereits aus der Natur der Sache, dass diverse Regelungen (insbesondere diejenigen, die unmittelbaren Einfluss auf die Miethöhe nehmen) sich unmittelbar in den einzelnen begründeten Mietverhältnissen auswirken, entsprechende Begrenzungen zu Lasten des Vermieters also niemandem anderen als dem jeweiligen Mieter zugutekommen können und sollen. Ebenso selbstverständlich fehlt anderen Regelungen (etwa der Möglichkeit, Fördergelder vorzeitig zurückfordern oder gar nicht erst auszahlen zu müssen) jeder Bezug zu den in dem geförderten Objekt begründeten einzelnen Mietverhältnissen. Zwar trifft es zu, dass derartige „Sanktionen“ allein im Verhältnis des geförderten Investors zu dem fördernden Bundesland existent sind und sein können, weitere Schlussfolgerungen rechtfertigt dies aber nicht. Ein Vertrag zugunsten Dritter setzt nicht voraus, dass jede einzelne Vereinbarung darin allein dem Interesse oder dem Vorteil des Dritten dient.

Im Übrigen begründet der Fördervertrag (etwa in § 6 Abs. 9) explizit eine Pflicht des Fördernehmers, eine für den Mieter unmissverständliche Verschränkung zwischen den Abreden im Fördervertrag und dem Mietvertrag vorzunehmen und gesteht dem Mieter in diesem Kontext sogar ausdrücklich unmittelbare Rechte entsprechend § 328 BGB zu.

b) Der Hinweis der Berufungsbegründung auf eine andere Entscheidung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 157/03, GE 2004, 175) verhilft der Berufung ebenfalls nicht zum Erfolg. Die Berufungskl. will daraus ableiten, dass während eines laufenden Förderzeitraums eine Staffelmietvereinbarung keinen Bedenken begegne, sofern nur die Wirkung der 1. Staffel nicht vor dem Ablauf des Förderzeitraums einsetzen soll.

Das Amtsgericht hat bereits herausgearbeitet, was auch die Berufungserwiderung mit Recht hervorhebt, dass nämlich die Fallkonstellationen in dem vom Bundesgerichtshof beurteilten Fall und dem hier vorliegenden nicht vergleichbar sind. Der entscheidende Anknüpfungspunkt für den Bundesgerichtshof war die (in seinem Fall) nach allgemeinen Regeln fortbestehende allgemeine Vertragsfreiheit. Ausgehend von diesem Grundsatz bedurfte es nach Ansicht des BGH einer einschränkenden Auslegung, um entgegen der allgemeinen Regel der Staffelmiete ausnahmsweise die Wirksamkeit zu versagen. Die Entscheidung untersucht folgerichtig, ob beispielsweise aus dem Zweck der konkret überprüften Förderbestimmungen sich ein Argument ergibt, weshalb nach dem Ende des Förderzeitraums die grundsätzlich zulässige frei getroffene vertragliche Vereinbarung nicht gelten sollte. In der von ihm beurteilten Konstellation hat der BGH ein solches Argument nicht gefunden.

Ein vergleichbar gestaltetes Regel-Ausnahme-Verhältnis liegt im hier zu beurteilenden Fall allerdings gerade nicht vor. Der Fördervertrag beinhaltet in § 7 Abs. 6 ein explizites Verbot (auch) für die hier streitgegenständliche Staffelmiete. Es stellt sich dann nicht die (allein vom Bundesgerichtshof beantwortete) Frage, warum abweichend von der allgemein fortbestehenden Vertragsfreiheit begründete Einwände gegen eine mietvertragliche Regelung bestehen sollten. Stattdessen wäre die umgekehrte Frage zu beantworten, warum die vom Vermieter in den Mietvertrag aufgenommene Staffelmietvereinbarung Wirkungen entfalten sollte, obwohl eine solche im Fördervertrag einschränkungslos für „ausgeschlossen“ erklärt worden ist. Solche (bei dem hier umgekehrten Verhältnis von Regel und Ausnahme auf Seiten der Berufungskl. erforderliche) Gründe sind weder ersichtlich, noch in der Berufungsbegründung dargelegt.

c) Das Amtsgericht hat sich auch eingehend mit dem gesamten Regelungskontext des Verbots einer Staffelmiete im Fördervertrag befasst. Überzeugend leitet es das Verbot der Staffelmiete insgesamt (also bezogen bereits auf den Abschluss der vertraglichen Vereinbarung, und nicht lediglich auf den zeitlichen Eintritt bestimmter Wirkungen) aus dem systematischen Kontext im Fördervertrag her.

Dort sind einzelne (hier nicht einschlägige) Regelungen zur Entwicklung einer Miethöhe und zu deren Kontrolle nach den Maßstäben des Fördervertrages ausgesprochen detailreich und von Fall zu Fall inhaltlich abweichend geregelt. In den unmittelbar vor dem hier entscheidungserheblichen Ausschluss geregelten Passagen (§ 7 Nr. 2 und § 7 Nr. 3 des Vertrages) finden sich die unterschiedlichsten Zeitfenster, in denen gewisse Veränderungen der Miethöhe nach Grund und Höhe möglich oder eben nicht möglich sein sollen. Wenn unmittelbar daneben für Fälle der Staffelmietvereinbarung eine besonders scharf konturierte und ohne Relativierungen gewählte Formulierung enthalten ist, nach der es auf den konkreten Zeitpunkt einer etwaigen Änderung in keiner Weise ankommen soll, zeigt dies genau die generell-abstrakte Geltung des Verbots, die das Amtsgericht der Regelung auch entnommen hat.

Es wäre ein Leichtes gewesen, in den Fördervertrag eine Regelung aufzunehmen, wonach die Wirkung einer Staffelmietvereinbarung nicht vor Ablauf des Förderzeitraums eintreten kann bzw. soll. Dies ist aber eindeutig nicht geschehen. Weder der Vertragskontext noch die Darlegungen der Berufungskl. bieten einen Anhaltspunkt, warum aus der maßgeblichen Sicht des jeweiligen Erklärungsempfängers das Verständnis gerechtfertigt sein soll, mit der Regelung in § 7 Abs. 6 des Vertrages sei nichts anderes beabsichtigt, als ein zeitliches Hinausschieben der Wirkungen einer grundsätzlich zulässigen Vereinbarung.

d) Das Urteil des Amtsgerichts ist auch hinsichtlich der Abfassung des Feststellungsantrages nicht zu beanstanden, insbesondere nicht mit dem Hinweis der Berufungskl., eine Feststellung habe nicht für eine unbegrenzte Zukunft tituliert werden dürfen, sondern allenfalls bis zum Eintritt der nächsten im Mietvertrag vorgesehenen Staffel. Diese Rüge verkennt die Bedeutung und Reichweite der titulierten Feststellung.

Der Feststellungstenor begründet eine Bindung (bzw. den Ausschluss von Rechten desjenigen, gegen den sich materiell die Feststellung richtet) grundsätzlich bezogen auf den Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung. Die Titulierung betrifft mithin in ihren Wirkungen all diejenigen Einflüsse und Aspekte für die materiell beantwortete Frage, die zu dieser Zeit eingetreten waren und/oder in der letzten Tatsachenverhandlung geltend gemacht werden konnten. Eine in einem Mietvertrag vorgesehene Mietstaffel stellt demgegenüber eine neue (später eintretende) Tatsache dar, soweit sie für einen Zeitpunkt vorgesehen ist, der nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung liegt, auf die hin das Feststellungsurteil ergeht. Wenn also eine bestimmte Miethöhe (rechtlich bezogen auf den konkreten Zeitpunkt der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung) festgestellt wird, so ist damit keine Aussage zu zukünftigen Entwicklungen dieses Mietzinses festgeschrieben. Ebenso wie die festgestellte Miethöhe sinken kann, wenn einige Monate nach der maßgeblichen Verhandlung im Feststellungsverfahren die Voraussetzungen für eine Minderung eintreten, könnte die Miethöhe sich nach oben verändern, wenn die Voraussetzungen für eine wirksam vereinbarte Mietstaffel eintreten. Dies ergibt sich aus den allgemeinen Wirkungen eines derartigen feststellenden Ausspruchs; es bedarf daher nicht einer ausformulierten Maßgabe im Feststellungstenor selbst.

Formal (also abgeleitet aus den Bindungswirkungen des Urteils des Amtsgerichts) ist die Berufungskl. in Zukunft nicht gehindert, in Abänderung der festgestellten Miethöhe eine höhere Miete zu beanspruchen, etwa mit der Behauptung, eine solche sei infolge einer wirksam getroffenen Staffelmiete geschuldet. Nachdem sich die vorstehend dargestellten Hindernisse für die Wirksamkeit der hier überprüften Staffelmietvereinbarung allerdings nicht in Luft auflösen werden, wäre materiell wohl kaum mit dem Erfolg eines solchen Klagebegehrens zu rechnen. Dies ist aber nicht die Konsequenz daraus, dass etwa der Feststellungstenor des Amtsgerichts unzulässig weit wäre; es ist stattdessen die Folge davon, dass die Staffelmietvereinbarung der Parteien unwirksam ist (und bleibt), weil die Berufungskl. versucht hat, sie zu einer Zeit mietvertraglich zu vereinbaren, zu welcher dies nach den Bestimmungen des Fördervertrages „ausgeschlossen“ war.

Wenn die in einem Geschäftsraummietvertrag formularmäßig vereinbarte Wertsicherungsklausel gegen das Preisklauselgesetz verstößt und zugleich nach AGB-Recht unwirksam ist, fragt es sich, ob die Unwirksamkeit erst nach rechtskräftiger Feststellung (§ 8 PrKG) oder sogleich nach § 307 BGB geltend gemacht werden kann.

Durch schriftlichen Vertrag von August 2019 vermietete die Beklagte der Klägerin ab September 2019 Räumlichkeiten zum Betrieb einer Physiotherapiepraxis auf die Dauer von mindestens zehn Jahren, wobei der Vertrag unter § 6 eine Wertsicherungsklausel enthielt, wonach die Miete bis zum 31. August 2021 festbleiben und sich danach wie folgt erhöhen sollte:

„Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland – VPI – gegenüber dem für Mai 2017 veröffentlichten Index, so ändert sich automatisch die Miete im gleichen Verhältnis. Die Änderung der Miete wird ab dem auf die Änderung des Index folgenden Monat und nach schriftlicher Aufforderung durch den Vermieter wirksam. Bei jeder weiteren Indexänderung gegenüber der jeweils letzten Änderung der Miete ist diese Regelung entsprechend anwendbar. Die Parteien vereinbaren ab September 2019 als Ausgangswert für eine Indexierung des Mietzinses 100 % = 1.748 €. Als Miete im Sinne dieser Regelung gilt hier die Nettokaltmiete.“

Einem Mieterhöhungsverlangen ab April 2022 kam die Klägerin zunächst nach. Anlässlich eines weiteren Erhöhungsbegehrens berief sie sich auf die Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel und forderte Rückzahlung überzahlter Mieten. Die Erhöhungsbeträge erbrachte sie in der Folgezeit unter dem Vorbehalt der Rückforderung.

LG und OLG Düsseldorf (GE 2025, 703) hielten die Klage für begründet, ebenso der BGH, der die Revision der Beklagten zurückwies. Bei der Wertsicherungsklausel handele es sich um eine Preisklausel nach § 3 Preisklauselgesetz (PrKG) in Form einer Allgemeinen Geschäftsbedingung, welche die Klägerin nach § 307 BGB unangemessen benachteilige und intransparent sei. Eine unangemessene Benachteiligung liege vor, weil der Monat Mai 2017 als Ausgangsstand für die relevante Indexentwicklung vereinbart worden sei und eine im Zeitraum von Mai 2017 bis zum Mietbeginn am 1. September 2019 eingetretene Inflation daher zu Lasten der Klägerin gehe, obwohl sie in dieser Zeit keine Gegenleistung von der Beklagten erhalten habe. Intransparent sei die Klausel deswegen, weil nach dem ersten Satz ihres zweiten Absatzes im Falle einer Änderung des Verbraucherpreisindex eine automatische Änderung der Miete im gleichen Verhältnis eintreten solle, während der nachfolgende zweite Satz vorsehe, dass die Änderung der Miete erst ab dem auf die Indexänderung folgenden Monat und nach schriftlicher Aufforderung durch den Vermieter wirksam werde. Die hieraus folgende Unwirksamkeit der Klausel könne die Klägerin auch rückwirkend geltend machen, obwohl § 8 PrKG bestimme, dass die Unwirksamkeit der Klausel (erst) zum Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes eintrete. Entgegen einer in der Literatur vertretenen Auffassung sei nämlich mit der überwiegenden Gegenmeinung davon auszugehen, dass formularvertragliche Preisklauseln, die (auch) der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle nicht standhielten, von Anfang an unwirksam seien und nur solche Klauseln, die lediglich gegen das Preisklauselgesetz verstießen, nach § 8 PrKG bis zur rechtskräftigen Feststellung dieses Verstoßes weiterhin Rechtswirkungen entfalteten. Es könne nämlich nicht davon ausgegangen werden, dass durch das Preisklauselgesetz der AGB-rechtliche Schutz des Gegners einer vom Verwender formularvertraglich gestellten Indexierungsklausel eingeschränkt werden sollte. Der Umstand, dass das in erster Linie dem Schutz der Geldwertstabilität und der Vermeidung inflationärer Tendenzen dienende Preisklauselgesetz in seinem § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 für langfristige (Miet-)Verträge systemwidrig auch eine Inhaltskontrolle zum Schutz der individuellen Parteiinteressen vorsehe, führe bei einer individualvertraglichen Wertsicherungsklausel zwar dazu, dass beide Parteien erst ab der rechtskräftigen Feststellung der Unwirksamkeit für die Zukunft vor einer unangemessenen Benachteiligung geschützt seien. Im Falle einer Formularklausel bestehe aber weiterhin der AGB-rechtliche Schutz des Mieters, so dass eine diesen unangemessen benachteiligende Klausel – wie die streitgegenständliche – nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB von Anfang an unwirksam sei.