Eintragungsfähigkeit einer Auflassungsvormerkung trotz schwebender Unwirksamkeit einer genehmigungspflichtigen Grundstücksveräußerung

Das Genehmigungserfordernis nach § 2 der Grundstücksverkehrsverordnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 18. April 1991 betreffend die Veräußerung im Gebiete der ehemaligen DDR belegener Grundstücke bezieht sich nicht auf die Bewilligung und Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Der künftige Auflassungsanspruch ist nach § 883 Abs. 1 Satz 2 vormerkungsfähig.

Die eingetragenen Eigentümer verkauften den Beteiligten als Käufer mit notariellem Vertrag vom 21. Juni 1991 das im Gebiet der ehemaligen DDR belegene Grundstück und bewilligten die Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung zugunsten der Käufer. Auf den vom beurkundenden Notar gestellten Antrag auf Eintragung der Vormerkung hat der Grundbuchrechtspfleger eine Zwischenverfügung nach § 18 GBO erlassen, wonach für die Eintragung der Vormerkung die Vorlage der behördlichen Genehmigung nach der Verordnung über den Verkehr mit Grundstücken in der Fassung der Bekanntmachung vom 18. April 1991 (BGBl. I Seite 1000) - GVVO - erforderlich sei. Gegen die Zwischenverfügung des Rechtspflegers haben die Kaufvertragsparteien die als Beschwerde geltende Erinnerung eingelegt, die das Landgericht zurückgewiesen hat. Dagegen richtet sich ihre nach §§ 78 bis 80 GBO zulässige weitere Beschwerde. Das Rechtsmittel ist begründet. Denn das in der angefochtenen Zwischenverfügung aufgeführte Eintragungshindernis besteht nicht. Gegenstand des Rechtsmittelverfahrens ist nur die Frage, ob dieses Eintragungshindernis besteht (vgl. Horber/Demharter, GBO, 19. Aufl., § 71 Anm. 11 m. w. N.).

Das Genehmigungerfordernis nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a) GVVO und damit auch das daran anknüpfende Eintragungsverbot des § 2 Abs. 2 Satz 1 GVVO erstrecken sich entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht auf die Bewilligung und Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung. Der Eintragungsfähigkeit der Vormerkung steht auch nicht entgegen, daß der Auflassungsanspruch wegen der schwebenden Unwirksamkeit des Kaufvertrages noch nicht entstanden ist; denn die Eintragung einer Vormerkung ist grundsätzlich auch zur Sicherung eines künftigen Anspruchs zulässig (§ 883 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a) GVVO bedürfen einer Genehmigung der nach § 7 GVVO zuständigen Stelle "die Veräußerung eines Grundstücks und der schuldrechtliche Vertrag hierüber". Die Begründung einer Auflassungsvormerkung kann nicht als Veräußerung des Grundstücks und erst recht nicht als schuldrechtlicher Vertrag hierüber angesehen werden. Eine Vormerkung wird gemäß § 885 Abs. 1 BGB aufgrund einseitiger Bewilligung des Betroffenen eingetragen, die zugleich die einzige materiell-rechtliche Entstehungsvoraussetzung der Vormerkung ist; ihre Entstehung setzt also keine dingliche Einigung über die Begründung der Vormerkung voraus (vgl. BGHZ 28, 182/184; BGB-MünchKomm-Wacke, 2. Aufl., § 885 Rdnr. 15; Palandt/Bassenge, BGB, 50. Aufl. § 885 Rdnr. 8; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 885 Rdnr. 6). Die Rechtsnatur einer Vormerkung wird allgemein dahin gekennzeichnet, daß sie ein mit gewissen dinglichen Wirkungen ausgestattetes Sicherungsmittel eigener Art ist; sie hat die Aufgabe, die Verwirklichung des gesicherten Anspruches in die Wege zu leiten, ihm den Rang des Rechts, auf dessen Begründung der Anspruch gerichtet ist, zu sichern und dessen künftige Eintragung vorzubereiten (BGH, a. a. O., Seite 185). Die damit geschaffenene dingliche Beziehung zum Grundstück kann zwar weitgehend dem zu begründenden dinglichen Recht gleichgesetzt und die Vormerkungsbewilligung als ein der Einigung des § 873 BGB ähnelndes dingliches Verfügungsgeschäft angesehen werden (vgl. BGH, a. a. O., Seite 186 f.). Dennoch läßt sich die Begründung der Auflassungsvormerkung als eines bloßen Sicherungsrechtes noch nicht als Veräußerung des Grundstücks und damit auch nicht als eine solche nach § 2 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a) GVVO auffassen. Das ist zum Beispiel für das im wesentlichen wertgleiche Genehmigungserfordernis des § 2 Abs. 1 Satz 1 des Grundstücksverkehrsgesetzes - GrdstVG - ("Die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks und der schuldrechtliche Vertrag hierüber bedürfen der Genehmigung."), welches sich ebenfalls nur auf die Auflassung und den zugrunde liegenden Kaufvertrag, nicht aber auf eine Auflassungsvormerkung bezieht, mit Recht anerkannt (Haegele, Die Beschränkungen im Grundstücksverkehr, 3. Aufl., Rdnr. 2, 87/88; Lange, GrdstVG, 2. Aufl., § 2 Anm. 9 d).

Eine ausdehnende Anwendung behördlicher und sonstiger Genehmigungserfordernisse, die ähnlich lauten wie § 2 Abs. 1 GVVO, auch die Auflassungsvormerkung wird nach ganz herrschender Auffassung auch sonst mit Recht abgelehnt (vgl. etwa Kuntze/Ertl/Hermann/Eickmann, GBO, 3. Aufl. § 19 Rdnr. 155 und § 20 Rdnr. 194 zu § 2 Abs. 1 GrdstVG sowie RGZ 108, 91/94 zur VO vom 15. März 1918 über den Verkehr mit landwirtschaftlichen Grundstücken; BayObLGZ 1969, 303/304 f. zu § 51 Abs. 1 Nr. 1 BBauG sogar bei anscheinend weiterreichender Genehmigungsbedürftigkeit von "Verfügungen über ein Grundstück"; Bay ObLGZ 1964, 237/238 m. w. N. zu § 12 WEG; allgemein auch Horber/Demharter, GBO, 19. Aufl., Anhang zu § 44 Anm. 17 d m. w. N.).

Das mag anders zu beurteilen sein, soweit Zustimmungserfordernisse nicht nur für die Veräußerung, sondern auch für die Belastung des Grundstücks festgelegt sind und sich deshalb die Frage stellt, ob die Vormerkung als "Belastung" in diesem Sinne anzusehen ist (vgl. RGZ 134, 181 und KG; JFG 7, 389, je zu § 77 RVersogG; OLG Karlsruhe, Rpfleger 1958, 221 und OLG Köln, NJW 1968, 505, je zu § 5 Abs. 2 ErbbauVO). Im vorliegenden Fall sind indessen allein die Veräußerung eines Grundstücks und die schuldrechtliche Verpflichtung hierüber genehmigungspflichtig.

Es besteht auch kein Anlaß, die in § 2 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a) GVVO verwendeten, an sich eindeutigen Begriffe zum Schutz etwaiger Rechte Dritter dahin ausdehnend aufzufassen, daß damit auch die Begründung einer die Veräußerung vorbereitenden Auflassungsvormerkung gemeint ist. Zwar wird auch in anderen Fällen für die Frage der Reichweite behördlicher oder sonstiger Genehmigungserfordernisse, die sich dem Wortlaut nach nur auf bestimmte Rechtsgeschäfte beziehen, mit Recht jedenfalls ergänzend auf den Zweck des Genehmigungserfordernisses abgestellt (vgl. BayObLGZ 1964, 237 f. und 1969, 303/305 f.; BGB-MünchKomm-Wacke, 2. Aufl., § 885 Rdnr. 23). Dieser Zweck erfordert indessen im vorliegenden Fall keine Anwendung der Vorschrift des § 2 Abs. 1 Satz 1 Buchst. a) GVVO über ihren Wortlaut hinaus. Der Eintragung einer Auflassungsvormerkung schon vor Erteilung der für die Begründung des Vollrechts erforderlichen Zustimmung steht unter diesem Gesichtspunkt nichts entgegen, wenn einerseits der Zweck des Zustimmungserfordernisses durch die Auflassungsvormerkung nicht beeinträchtigt wird, andererseits aber ein Bedürfnis besteht, den von der Erteilung der Zustimmung abhängigen (künftigen) Auflassungsanspruch schon während des Schwebezustandes zu sichern (BayObLG, a. a. O.). Beide Voraussetzungen sind hier gegeben; insbesondere hat der Käufer des Grundstücks ein schutzwürdiges Interesse an der Sicherung der bereits bindend begründeten Auflassungsverpflichtung des Verkäufers, deren wirksame Entstehung nur noch von der Erteilung der Genehmigung abhängt (vgl. auch BayObLGZ 1969, 303/306).

In bezug auf den Zweck des Genehmigungserfordernisses lauten die Erläuterungen der Bundesregierung wie folgt, soweit die in der Deutschen Demokratischen Republik erlassene Grundstücksverkehrsverordnung vom 15. Dezember 1977 (GBl. 1978 I Nr. 5 S. 73), zuletzt geändert durch das 1. Zivilrechtsänderungsgesetz vom 18. Juni 1990 (GBl. I Nr. 39 S. 524), mit einigen, nicht § 2 betreffenden Änderungen in Kraft geblieben ist (vgl. BGBl. 1990 II S. 885, 1167):

"Das bisher für alle Grundstücksgeschäfte erforderliche Genehmigungsverfahren muß aufrecht erhalten bleiben, damit die Verpflichtungen zur Rückgabe des Eigentums an frühere Eigentümer ... gewährleistet werden können. Aufgrund der Maßgaben werden alle sonstigen Voraussetzungen zur Genehmigung gestrichen; somit bleiben nur noch die Voraussetzungen erhalten, die der Regelung der offenen Vermögensfragen im Verhältnis zur DDR dienen ..." (BT Drucksache 11/7817 S. 63).

Gemäß § 2 GVVO in der damaligen Fassung waren neben der Übertragung des Eigentums an einem Grundstück durch Vertrag verschiedene andere Rechtsgeschäfte genehmigungspflichtig, und zwar auch bestimmte Belastungen des Grundstücks. Ihre jetzige Fassung mit der Beschränkung des Genehmigungserfordernisses auf die Veräußerung sowie die Bestellung und Übertragung eines Erbbaurechts und die schuldrechtlichen Verträge hierüber hat die Vorschrift aufgrund des Artikels 3 des Gesetzes vom 22. März 1991 (BGBl. I S. 766) erhalten. Damit hat der Gesetzgeber die behördliche Genehmigung nur noch in bezug auf diese Rechtsgeschäfte für erforderlich gehalten, um gegebenenfalls die Verpflichtung zur Rückgabe des Eigentums an frühere Eigentümer zu gewährleisten. Im übrigen hat er unter Abwägung aller zu berücksichtigenden Interessen die nach § 3 Abs. 3 des Gesetzes zur Regelung offener Vermögensfragen - Vermögensgesetz - VermG - (BGBl. 1990 II S. 1159) unter bestimmten Voraussetzungen bestehende grundsätzliche Verpflichtung des Verfügungsberechtigten für ausreichend erachtet, den Abschluß dinglicher Rechtsgeschäfte oder die Eingehung langfristiger Verpflichtungen ohne Zustimmung des Berechtigten zu unterlassen. Dabei handelt es sich nach den Erläuterungen der Bundesregierung und der vom Senat für zutreffend erachteten herrschenden Meinung nicht um ein gesetzliches Verbot i. S. d. § 134 BGB, sondern um eine schuldrechtliche Unterlassungsverpflichtung, deren Verletzung die Wirksamkeit der Rechtshandlung nicht berührt (vgl. BT-Drucksache 11/7831 S. 4 f. und z. B. KG, 22. ZS, DtZ 1991, 191; Kohler, NJW 1991, 465/466; Barkam in: Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 3 VermG Rdnr. 48 m. w. N.). Das Genehmigungserfordernis des § 2 Abs. 1 Satz 1 Buchst. b) GVVO soll nach alledem sicherstellen, daß Grundstücksveräußerungen nicht wirksam und grundbuchrechtlich vollzogen werden, bevor durch die zuständigen Stellen geklärt ist, inwieweit Berechtigungen im Sinne des Vermögensgesetzes in Verbindung mit der dazu ergangenen Verordnung über die Anmeldung vermögensrechtlicher Ansprüche in der Fassung der Bekanntmachung vom 11. Oktober 1990 (BGBl. I Seite 2162) bestehen (vgl. auch § 1 Abs. 1 Satz 2 GVVO), die der Veräußerung des Grundstücks durch den eingetragenen Eigentümer entgegenstünden. Dieser Zweck des Genehmigungserfordernisses wird durch die Eintragung einer Auflassungsvormerkung nicht beeinträchtigt. Denn dadurch wird weder das Eigentum des Vormerkungsberechtigte begründet noch sonst vor Erteilung der Genehmigung eine etwaige Rückübertragung nach dem Gesetz zur Regelung offener Vermögensfragen bindender Rechtsposition des Vormerkungsberechtigten geschaffen. Wegen der Abhängigkeit der Vormerkung vom Bestand des gesicherten Anspruchs (vgl. nur Palandt/Bassenge, BGB, 50. Aufl., § 883 Rdnr. 2 und § 886 Rdnr. 4; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 883 Rdnr. 5 und 14) und damit im hier gegebenen Fall der Sicherung eines künftigen Anspruchs von der wirksamen Entstehung des Anspruchs erlangt der Vormerkungsberechtigte eine aufgrund der Vormerkung durchsetzbare Rechtsposition erst mit der behördlichen Genehmigung des Kaufvertrages. Wird diese bestandskräftig versagt, woran die Behörde durch die Eintragung der Vormerkung nicht gehindert ist, so erlischt die Vormerkung mit allen ihren bis dahin bestehenden Wirkungen, weil dann feststeht, daß der vorgemerkte Anspruch nicht mehr wirksam entstehen kann (vgl. OLG Zweibrücken, Rpfleger 1989, 495; BayObLGZ

hmigung des Kaufvertrages. Wird diese bestandskräftig versagt, woran die Behörde durch die Eintragung der Vormerkung nicht gehindert ist, so erlischt die Vormerkung mit allen ihren bis dahin bestehenden Wirkungen, weil dann feststeht, daß der vorgemerkte Anspruch nicht mehr wirksam entstehen kann (vgl. OLG Zweibrücken, Rpfleger 1989, 495; BayObLGZ 1959, 223/225 m. w. N.; BGB MünchKomm-Wacke, a. a. O., Palandt/Bassenge, BGB, 50. Aufl., § 886 Rdnr. 4; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 886 Rdnr. 2). Die Begründung der Auflassungsvormerkung greift daher der genehmigungspflichtigen Veräußerung des Grundstücks insoweit nicht vor, hindert insbesondere nicht eine etwaige Rückübertragung des Grundstücks nach dem Vermögensgesetz.

Soweit als Folge einer Rückübertragung des Grundstücks nach den genannten Vorschriften die Notwendigkeit einer Löschung der Auflassungsvormerkung entsteht, wird dadurch die Rückübertragung auch dann nicht wesentlich erschwert, wenn sich der eingetragene Vormerkungsberechtigte nach bestandskräftig gewordener Versagung der Genehmigung weigerte, die Löschung der gegenstandslos gewordenen Vormerkung zu bewilligen. Eine wesentliche Verzögerung der Rück-übertragung, die durch eine Erstreckung des Genehmigungserfordernisses schon auf die Auflassungsvormerkung möglicherweise zu vermeiden wäre, ist aber auch dann nicht zu befürchten. Insbesondere brauchte der etwaige Rückübertragungsempfänger den Vormerkungsberechtigten entgegen der Annahme des Grundbuchrichters im Regelfall nicht umständlich und zeitaufwendig auf Abgabe der Löschungsbewilligung zu verklagen. Vielmehr läßt sich die Grundbuchberichtigung durch Löschung einer gegenstandslos gewordenen Vormerkung ohne Mitwirkung des Vormerkungsberechtigten im vereinfachten Verfahren nach der auch auf die Vormerkung anwendbaren Vorschrift des § 22 Abs. 1 GBO durchführen (vgl. auch BayObLGZ 1969, 303/305), weil die Unrichtigkeit des Grundbuchs durch Vorlage des behördlichen Bescheids oder gegebenenfalls der dazu ergangenen gerichtlichen Entscheidung über die rechtskräftige Versagung der Genehmigung nach § 2 Abs. 1 GVVO ohne weiteres in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden kann (vgl. BayObLGZ 1959, 223/226).

Entgegen der Ansicht des Landgerichts kann der beispielsweise in § 2 GrdstVG und auch in sonstigen ähnlichen Genehmigungserfordernissen nicht enthaltenen Vorschrift des § 2 Abs. 2 Satz 1 GVVO nicht entnommen werden, das Grundbuchamt dürfe Eintragungen jeglicher Art, also auch diejenige von Vormerkungen, erst vornehmen, wenn ihm die Genehmigung vorgelegt wird. Nach § 2 Abs. 2 Satz 1 GVVO darf das Grundbuchamt "aufgrund eines nach § 2 Abs. 1 GVVO genehmigungspflichtigen Rechtsgeschäfts" eine Eintragung in das Grundbuch erst vornehmen, wenn der Genehmigungsbescheid vorgelegt wird (ähnlich § 2 Abs. 3 Satz 1 des Gesetzes über besondere Investitionen in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet - BGBl. 1990 II S. 1157 - für die Eintragung einer - nach der Grundstücksverkehrsverordnung - "genehmigungsbedürftigen Verfügung" in das Grundbuch). Die Auflassungsvormerkung wird - wie ausgeführt - nicht durch ein nach § 2 Abs. 1 GVVO genehmigungspflichtiges Rechtsgeschäft begründet und auch nicht aufgrund eines solchen Rechtsgeschäftes eingetragen, sondern aufgrund einseitiger Bewilligung des Betroffenen. Das Eintragungsverbot des § 2 Abs. 2 Satz 1 GVVO enthält keine über § 2 Abs. 1 GVVO hinausgehenden tatbestandlichen Voraussetzungen; es knüpft vielmehr ausdrücklich an ein "nach Absatz 1 genehmigungspflichtiges" Rechtsgeschäft an, erweitert also das Genehmigungserfordernis nicht über den Kreis dieser Rechtsgeschäfte hinaus. Da - wie ausgeführt - auch der Zweck des Genehmigungserfordernisses keine Anwendung der Vorschriften der Grundstücksverkehrsverordnung schon auf die Auflassungsvormerkung erfordert, ist kein Raum für die vom Landgericht vorgenommene Auslegung, die Vorschrift des § 2 Abs. 2 Satz 1 GVVO begründe ein auch die Auflassungsvomerkung betreffendes generelles Eintragungsverbot. Unter diesen Umständen stellt sich allerdings die Frage, welchen Sinn diese Vorschrift neben dem im Eintragungsverfahren ohnehin von Amts wegen zu beachtenden (vgl. BayObLGZ 1969, 303/304) Genehmigungserfordernis nach § 2 Abs. 1 GVVO haben soll. Dieser kann aber in der grundbuchverfahrensrechtlichen Klarstellung gesehen werden, daß der Nachweis für die Erteilung der Genehmigung nur durch Vorlage des Genehmigungsbescheids geführt werden kann.

Die vom Grundbuchamt mit Zwischenverfügung verlangte Beibringung der Genehmigung nach § 2 Abs. 1 GVVO ist für die Eintragung der beantragten Auflassungsvormerkung auch nicht deshalb erforderlich, weil der zu sichernde Auflassungsanspruch erst mit der Genehmigung des schuldrechtlichen Vertrages (Kaufvertrages) wirksam entsteht. Denn nach der ausdrücklichen Vorschrift des § 883 Abs. 1 Satz 2 BGB sind auch künftige Ansprüche vormerkbar. Diese Vorschrift ist allerdings nach allgemeiner, auch vom Senat vertretener Auffassung im Interesse des Grundbuchverkehrs (vgl. dazu RGZ 151, 75/76 f.) einschränkend dahin auszulegen, daß nicht jeder künftige Anspruch vormerkungsfähig ist (Senat OLGZ 1972, 113/114). Die erforderliche Einschränkung der Vormerkbarkeit künftiger Ansprüche wird im wesentlichen übereinstimmend in der Weise vorgenommen, daß für die künftige Gestaltung des Anspruchs nicht lediglich eine mehr oder weniger aussichtsreiche Möglichkeit bestehen, sondern bereits eine feste, die Gestaltung des Anspruchs bestimmende Grundlage vorhanden sein muß (vgl. etwa BGHZ 12, 115/118; Senat a. a. O., KG J 37 A 2880 und 40 A 123; BGB MünchKomm-Wacke, 2. Aufl., § 883 Rdnr. 24; Palandt/Bassenge, BGB, 50. Aufl., § 883 Rdnr. 15; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 883 Rdnr. 6); insbesondere darf die Entstehung des Anspruchs nicht von der reinen Willkür des demnächst Verpflichteten abhängen (Senat, a. a.O.). Auch unter diesem Gesichtspunkt bestehen hier aber keine Bedenken gegen die Eintragung der Auflassungsvormerkung vor Erteilung der Genehmigung nach § 2 Abs. 1 GVVO.

Die genannten Voraussetzungen für die Vormerkbarkeit eines künftigen Anspruches sind hier gegeben, weil die Entstehung des Auflassungsanspruchs nur noch von der behördlichen Genehmigung des notariell beurkundeten Kaufvertrages abhängt. Denn der Kaufvertrag bindet die Beteiligten trotz seiner schwebenden Unwirksamkeit in der Weise, daß sie gehalten sind, während des Schwebezustandes alles in ihren Kräften Stehende zu tun, um die Genehmigung herbeizuführen, und alles zu unterlassen, was dieser Genehmigung hinderlich sein könnte; sie sind also insoweit an den Vertrag gebunden und aus ihm heraus verpflichtet, daran mitzuwirken, daß der Vertragszweck erfüllt wird (vgl. BGH, DNotZ 1966, 739/742; Ertl, Rpfleger 1977, 345/349 m. w. N.). Es ist also nicht nur den Verkäufern als den demnächst zur Auflassung Verpflichteten, sondern darüber hinaus auch den Käufern als Auflassungsberechtigten verwehrt, sich während des Schwebezustandes einseitig vom Vertrag loszusagen. Auch sonst fehlt es nicht an der für die Entstehung des vorgemerkten Anspruchs erforderlichen hinreichend festen Grundlage. Es ist mit Recht allgemein anerkannt, daß diese Grundlage in der Regel vorhanden ist, wenn das den Anspruch begründende Rechtsgeschäft nur noch einer behördlichen Genehmigung bedarf (vgl. z. B. RGZ 108, 91/94; BayObLG, Rpfleger 1977, 361; Ertl, a. a. O.; BGB-MünchKomm Wacke, 2. Aufl., § 883 Rdnr. 25; Palandt/Bassenge, a. a. O.; Soergel/Stürner, a. a. O.; Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann, GBO, 3. Aufl., Einl G 22/23 mit Beispielen). Zweifel daran sind nur begründet, soweit die Genehmigung grundlos verweigert werden kann (vgl. Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann, a. a. O., Rdnr. G 24 mit Beispielen). Sind dagegen nicht nur beide Vertragsparteien gebunden, sondern unterliegt darüber hinaus auch die Erteilung der Genehmigung bestimmten rechtlichen Voraussetzungen, so fehlt es insoweit nicht an der erforderlichen festen, weil rechtlich vorgezeichneten Grundlage für die Entstehung des Anspruchs. Die Genehmigung ist hier zu erteilen, wenn ein Versagungs- oder Aussetzungsgrund nach § 6 der Verordnung über die Anmeldung vermögensrechtlicher Ansprüche in der Fassung der Bekanntmachung vom 11. Oktober 1990 (BGBl. I Seite 2162) nicht vorliegt (§ 1 Satz 2 GVVO), so daß die Genehmigungsbehörde insoweit nicht frei ist.

Der Annahme einer hinreichend festen Grundlage für die Entstehung des vorgemerkten Anspruchs steht schließlich auch nicht entgegen, daß dieses Erfordernis in der Rechtsprechung teilweise dahin formuliert worden ist, der Rechtsboden für den Anspruch müsse durch ein rechtsverbindliches Angebot oder Abkommen zwischen den künftigen Vertragsparteien soweit vorbereitet sein, daß die Entstehung des Anspruchs "nur noch" vom Willen des demnächst Berechtigten abhängt (vgl. z. B. BGHZ 12, 115/118; RGZ 151, 75/77; BayObLGZ 1977, 103/105 und 247/248). Diese Eingrenzung bezieht sich aber ersichtlich lediglich auf die Frage der hinreichenden Bindung der Vertragsparteien, und zwar letztlich des demnächst Verpflichteten, die hier ohne weiteres gegeben ist. Sie kann deshalb nicht auf den hier zu entscheidenden, anders gelagerten Fall bezogen werden, daß sogar beide Vertragsparteien gebunden sind und die Entstehung des Anspruchs nur noch von einer an bestimmte Voraussetzungen gebundenen behördlichen Genehmigung abhängt. Die Formulierung wird daher mit Recht als mißverständlich be-zeichnet, hilfsweise abgelehnt (vgl. BGB-MünchKomm-Wacke, 2. Aufl., § 883 Rdnr. 24; Palandt/Bassenge, BGB, 50. Aufl., § 883 Rdnr. 15; Soer gel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 883 Rdnr. 6 m. w. N.), soweit sie ihrem Wortlaut nach gegen die Vormerkbarkeit solcher Ansprüche zu sprechen scheint, und auch vom Bundesgerichtshof selbst an anderer Stelle lediglich beispielhaft verwendet (BGH, NJW 1981, 446: "Jedenfalls dann, wenn ..."; vgl. auch Senat, NJW 1971, 1309: "jedenfalls"; ähnlich BayObLG, Rpfleger 1977, 361 und OLG Düsseldorf, MittRhNotK 1986, 195). Daher stellt sich hier auch die Vorlagefrage nach § 79 Abs. 2 GBO nicht.