Eintragungsfähigkeit der GbR im Grundbuch

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kann unter ihrem Namen als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen werden.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Antragstellerin will die Berichtigung eines Eigentümereintrags im Grundbuch durchsetzen. Sie will erreichen, daß der bisherige Eintrag ihrer Gesellschafter (zur Zeit der Eintragung) mit dem Zusatzvermerk "in Gesellschaft nach §§ 705 ff. BGB ..." dahin berichtigt wird, daß nur die GbR mit ihrem Namen und ihrem Sitz eingetragen werde. Im einzelnen:

1. Im Grundbuch von Ludwigsburg, Blatt ..., ist in Abt. I Nr. 1 folgender Eigentümereintrag vorhanden: 1. K. N., Bankdirektor a.D., Stuttgart

2. ... Wohnungsbaugesellschaft mbH, Stuttgart mit Sitz in Stuttgart

- Ziff. 1.1 und 1.2 in Gesellschaft nach §§ 705 ff. BGB unter der Bezeichnung "Grundstücks-Vermögens- und Verwaltungs-GbR S."

Diese Eintragung vom 11. August 1993 entspricht der Auflassung vom 2. März 1993 - UR-Nr. 382/1993 des Notars A., Stuttgart.

2. Notar A. hat am 24. Juni 2003 beim Grundbuchamt Ludwigsburg die Ausfertigung seiner Urkunde UR ... vom 6. Juni 2002 zum Vollzug im Grundbuch vorgelegt. In dieser Urkunde hat Herr W. K. als Bevollmächtigter der Grundstücks-, Vermögens- und Verwaltungs-GbR S., deren Bevollmächtigten ...-Hausverwaltungs GmbH, Stuttgart, und aller Gesellschafter der GbR die Berichtigung des Eigentümereintrags beantragt. Er hat erklärt, seit dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29. Januar 2001 (NJW 2001, 1056) sei die Rechts- und Parteifähigkeit und damit auch die Grundbuchfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts anerkannt. Daraus folge, daß Eigentümer des verfahrensgegenständlichen Gebäudegrundstücks nicht die Gesellschafter, sondern die Gesellschaft bürgerlichen Rechts selbst sei, die deshalb im Grundbuch unter ihrer Bezeichnung "Grundstücks-, Vermögens- und Verwaltungs-GbR S." mit dem Sitz in Stuttgart (Postanschrift: ...Str. ..., S.) als Eigentümerin einzutragen sei.

(...)

3. Das Grundbuchamt Ludwigsburg hat mit Beschluß vom 25. Juni 2003 (VI GRG 677/2003) den Hauptantrag

auf Eintragung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts selbst als Eigentümerin des Grundstücks (UR ..., II/Ziff. 1) zurückgewiesen, weil die Grundbucheintragung, wie in der Auflassungsurkunde vom 2. März 2003 beantragt, vorgenommen worden, die Gesellschaft bürgerlichen Rechts auch nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 2001, 1056) aber nicht grundbuchfähig sei und deshalb nicht als Eigentümerin des Grundstücks eingetragen werden könne. Außerdem hat das Grundbuchamt mit diesem Beschluß beide Hilfsanträge als unzulässige Eventualanträge zurückgewiesen. Ergänzend hat es auf seinen Zurückweisungsbeschluß vom 19. Mai 2003 (VI GRG 238/2003, GB 22879, 17992) verwiesen.

4. Gegen die Entscheidungen des Grundbuchamtes vom 25. Juni 2003 und vom 19. Mai 2003 hat die Gesellschaft bürgerlichen Rechts unter der Bezeichnung "Grundstücks-, Vermögens- und Verwaltungs-GbR S." am 21. November 2003 Beschwerde eingelegt mit der Begründung, daß die Gesellschaft bürgerlichen Rechts seit dem Urteil des BGH vom 29. Januar 2001 als voll rechtsfähig und damit auch als grundbuchfähig anzuerkennen sei. Im übrigen seien die Hilfsanträge zulässig.

5. Das Landgericht hat mit Beschluß vom 17. Februar 2005 die Beschwerde bezüglich des Hauptantrages zurückgewiesen, weil die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht grundbuchfähig sei.

6. Mit ihrer weiteren Beschwerde vom 24. Mai 2006 verfolgt die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ihr Ziel der Eintragung als Eigentümerin des verfahrensgegenständlichen Grundstücks weiter, widrigenfalls der Stattgabe der gestellten Hilfsanträge.

II. Die weitere Beschwerde der Antragstellerin ist als Rechtsbeschwerde zulässig (§ 78 GBO). Sie hat - im Ergebnis - keinen Erfolg.

1. Einem Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs ist zu entsprechen, wenn derjenige, dessen Recht von der Berichtigung betroffen ist, diese bewilligt (§ 19 GBO). Sie ist auch ohne Bewilligung vorzunehmen, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen wird (§ 22 Abs. 1 GBO).

2. Das Landgericht hat den Hauptantrag, der auf Ersetzung des bisherigen Eintrags der Gründungsgesellschafter durch Eintragung der GbR mit ihrer Bezeichnung gerichtet ist, deshalb abgelehnt, weil eine GbR grundsätzlich nicht grundbuchfähig und daher nicht eintragungsfähig sei. Diese Begründung der Zurückweisung des Antrags ist rechtsfehlerhaft.

Nach neuerer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann eine GbR als Gesamthandsgemeinschaft ihrer Gesellschafter im Rechtsverkehr - soweit nicht spezielle Gesichtspunkte entgegenstehen - jede Rechtsposition einnehmen. Soweit sie in diesem Rahmen eigene Rechte und Pflichten begründet, ist sie - ohne juristische Person zu sein - rechtsfähig (Urteil vom 29. Januar 2001, Az. II ZR 331/00 - NJW 2001, 1056). Als rechtsfähige Person ist sie im Zivilprozeß aktiv und passiv parteifähig (BGH NJW 2001, 1056).

Kann die GbR eigene Rechte erwerben (§ 14 Abs. 2 BGB), so werden hiervon nicht nur Forderungen, sondern auch Eigentumsrechte erfaßt. Die GbR kann nach den hierfür geltenden Regeln der §§ 929 ff. BGB Eigentum an beweglichen Sachen erlangen. Als rechtsfähige Person kann sie auch unbewegliche Güter erwerben (§§ 873 ff. BGB), es sei denn, "spezielle Gesichtspunkte", also rechtliche Besonderheiten im Bereich des zu erwerbenden Gegenstands, stünden dem entgegen. Das BayObLG und das OLG Celle sind der Auffassung, es stünden gesetzliche Hindernisse einer Eintragung der GbR als Eigentümerin im Grundbuch entgegen (BayObLG, Beschluß vom 31. Oktober 2002 (2Z BR 70/02, GE 2002, 1624 = NJW 2003, 70), vom 4. September 2003 (NJW-RR 2004, 810) und vom 8. September 2004 (NJW-RR 2005, 43), OLG Celle (Beschluß vom 13. März 2006 (NJW 2006, 2194). Ein solcher Erwerb scheitere an der fehlenden Grundbuchfähigkeit der GbR. Dieser Auffassung ist die Vorinstanz gefolgt. Auf die oben zitierten Entscheidungen wird verwiesen. Der Senat teilt diese Auffassung nicht:

a. Die Annahme einer fehlenden Grundbuchfähigkeit steht im Widerspruch dazu, daß nach Auffassung des Bundesgerichtshofs zum Vermögen einer GbR auch Grundeigentum gehören kann (Urteil vom 25.9.2006, BB 2006, 2516). Wäre eine GbR grundsätzlich nicht grundbuchfähig, so würde ein Erwerb von Grundstücken und Rechten an Grundstücken jedoch bereits am Eintragungserfordernis des § 873 BGB scheitern.

b. § 47 GBO und § 15 GBV stehen der Eintragung einer GbR ins Grundbuch nicht entgegen. Insoweit wird auf die zutreffenden Ausführungen von Demharter (NJW 2001, 329, 330, der aus anderen Gründen die GbR nicht für grundbuchfähig hält) und Wagner (ZIP 2005, 637, 638, 639) verwiesen. Ein Antrag, eine GbR als Eigentümerin oder Inhaberin eines sonstigen Rechts an einem Grundstück ins Grundbuch einzutragen, berührt § 47 GBO nicht; diese Vorschrift betrifft nur die Eintragung gemeinschaftlicher Rechte. Auch § 15 GBV enthält keine Regelung für die Eintragung einer GbR. Grund dafür ist die - wie inzwischen feststeht - falsche Rechtsauffassung, die GbR sei nicht rechtsfähig. Solange von dieser Auffassung auszugehen war, konnte die GbR mangels Rechtsfähigkeit keine Rechte erwerben; für die Regelung ihrer Eintragung als Rechtsinhaberin im Grundbuch bestand kein Regelungsbedürfnis. Die Bejahung der Rechtsfähigkeit der GbR deckt nunmehr eine Regelungslücke der GBV für die Voraussetzungen ihrer Eintragung im Grundbuch auf. Dies allein aber kann nicht zur Verweigerung der Eintragung führen. Vielmehr ist die Lücke durch Heranziehung der sachnächsten Regelungen zu schließen.

c. Nach Auffassung des Senats geht es somit letztlich nicht darum, ob die GbR im Grundsatz grundbuchfähig ist - dies hat der BGH inzwischen mit seiner Entscheidung vom 25.9.06 (II ZR 215/05, GE 2006, 1607; BB 2006, 2490) bejaht. Es geht "nur" darum, eingetragen werden kann (offengelassen vom BGH in a.a.O.).

3. Der Senat ist der Auffassung, daß eine GbR unter ihrem eigenen Namen (ihrer eigenen Bezeichnung) als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen werden kann, wenn sie - wie hier - einen eigenen unterscheidungskräftigen Namen führt.

a. Grundstückerwerb verlangt nach § 873 BGB neben der Einigung die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch. Einzutragen ist der neue Eigentümer. Soll die GbR neue Eigentümerin sein, kann der Rechtserwerb am klarsten dadurch bewirkt werden, daß die GbR unter ihrem Namen im Grundbuch eingetragen wird.

b. Gesetzliche Vorschriften stehen einer solchen Eintragung nicht entgegen. Die von der Gegenmeinung geltend gemachten Einwände, eine solche Eintragung verstoße gegen das Erfordernis der Bestimmtheit und Klarheit sowie gegen den Grundsatz der Registerpublizität (OLG Celle NJW 2006, 2184; BayObLG NJW 2003, 70), überzeugen nicht.

Dem Gesichtspunkt der Bestimmtheit und Klarheit (der Rechtslage im Grundbuch) wird genügt, wenn der wahre Eigentümer aus dem Grundbuch ersichtlich ist. Das ist die GbR. Welche Angaben erforderlich sind, um die GbR als solche ausreichend bestimmt zu benennen, ist vom Einzelfall abhängig. Hat sich die GbR - wie hier - eine Bezeichnung zugelegt, die sie von anderen GbR klar unterscheidbar macht, sind Bedenken unter dem Gesichtspunkt der Klarheit und Bestimmtheit der Eintragung nicht gerechtfertigt. Das Grundbuch soll den Eigentümer ausweisen, nicht die hinter diesem stehenden Gesellschafter. Die Angabe der Gesellschafter ist bei einer durch ihre Bezeichnung ausreichend gekennzeichneten GbR nicht geeignet, mehr an Klarheit und Bestimmtheit zu erbringen. Solche Angaben sind daher nur dann erforderlich, wenn sich die GbR keine unterscheidbare Bezeichnung zugelegt hat.

Die GBO und die GBV kennen - wie schon oben dargelegt - keine Vorgaben für die Eintragung einer GbR im Grundbuch. Deshalb erscheint es dem Senat richtig, für die Eintragung der GbR vorrangig auf die Vorschriften zur Eintragung von juristischen Personen und Handelsgesellschaften (§ 15 Abs. 1 Buchst. b GBV) bzw. ergänzend auf die für natürliche Personen zurückzugreifen, soweit diese sachlich geeignet erscheinen, eine Eintragung zu bewirken, die klar und bestimmt ist. Hat eine GbR keinen ausreichend unterscheidbaren Namen, mag es zulässig sein, sie durch zusätzliche Benennung ihrer Gesellschafter eintragungsfähig zu machen. Hierüber hat der Senat aber nicht zu entscheiden. Auch ist hier nicht darüber zu befinden, ob - was das BayObLG verneint (NJW-RR 2004, 810 Rn. 15) - eine Neueintragung der Gesellschafter einer GbR unter Beifügung eines GbR-Vermerks - wie dies bis zur Entscheidung des BGH zur Rechtsfähigkeit der GbR praktiziert worden ist - heute noch als Eintragung der GbR als Eigentümerin möglich wäre.

Der Grundsatz der Registerpublizität steht der Eintragung einer ausreichend unterscheidbaren GbR als Eigentümerin ebenfalls nicht entgegen. Richtig ist zwar, daß die GbR nicht Gegenstand der Eintragung in einem Register ist und daß sie sich dadurch von Handels- und Partnerschaftsgesellschaften unterscheidet. Folge dieses Unterschieds ist zwar, daß ihr die Erleichterung des Nachweises der Vertretungsbefugnis der für sie handelnden Personen durch Zeugnis des Registergerichts (§ 32 GBO) nicht zur Verfügung steht. Dies schließt aber ihre Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch nicht aus. Vielmehr ist sie verpflichtet, will sie ihre Eintragung bewirken, den Nachweis der Eintragungsunterlagen gem. § 29 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden zu erbringen. Die damit verbundenen praktischen Erschwernisse der Eintragung machen die Eintragung einer GbR umständlicher, schließen sie aber nicht aus (vgl. hierzu ausführlich Wagner, ZIP 2005, 637 f.).

4. Im vorliegenden Fall aber geht es nicht um eine Neueintragung einer GbR. Vielmehr ist zu prüfen, ob die gesetzlichen Voraussetzungen eines Berichtigungsanspruchs vorliegen, d. h., ob der vorhandene Eintrag unrichtig ist. Dies ist zu verneinen: Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 25.9.06 zu einer Eigentümereintragung aus der Zeit vor 2001 festgestellt, daß dann, wenn im Grundbuch die einzelnen Gesellschafter mit dem Zusatz "als GbR" eingetragen sind, für den Rechtsverkehr unzweifelhaft zum Ausdruck gebracht wird, daß Eigentümerin der Liegenschaft die GbR ist. Ansonsten müßte es eine Form des Gesamthandseigentums neben dem Gesellschaftsvermögen geben, oder die Gesellschafter müßten Bruchteilseigentümer sein. Beides komme nicht ernsthaft in Betracht (BGH a.a.O.). Das aber bedeutet, daß jedenfalls ein früherer Eintrag, der die Gesellschafter mit GbR-Vermerk ausweist, die GbR selbst eindeutig als Eigentümerin ausweist. Das Grundbuch ist somit auch unter Berücksichtigung des heutigen Verständnisses von der GbR als einer Rechtsperson nicht unrichtig (geworden).

Da vorliegend ebenfalls noch Gesellschafter unter Beifügung eines GbR-Vermerks eingetragen sind, gilt nichts anderes. Der vorhandene Eintrag weist bereits die GbR selbst als Eigentümerin aus. Der mit dem Hauptantrag geltend gemachte Anspruch auf Berichtigung scheidet daher aus. Die Rechtsbeschwerde kann deshalb keinen Erfolg haben. 5. Eine Vorlage an den BGH wegen der vom Senat einerseits, vom BayObLG und dem OLG Celle andererseits unterschiedlich beantworteten Frage der Grundbuchfähigkeit der GbR kommt nicht in Betracht, weil es für die vom Senat zu treffende Entscheidung über den Berichtigungsanspruch der Antragstellerin aus den dargelegten Gründen (oben Ziff. 4) hierauf nicht ankommt.

6. (...)

Die GbR ist grundbuchfähig und kann als Grundstückseigentümerin auch unter ihrem Namen im Grundbuch eingetragen werden.

Im Grundbuch waren die Eigentümer mit dem Zusatz "in Gesellschaft nach §§ 705 ff. BGB ..." unter der Bezeichnung "Grundstücks- und Vermögens- und Verwaltungs-GbR S." entsprechend der Auflassung eingetragen. In notarieller Urkunde beantragte der Bevollmächtigte der Grundstücks-Vermögens- und Verwaltungs-GbR S. im Namen aller Gesellschafter der GbR die Berichtigung des Grundbuchs dahingehend, daß statt der eingetragenen Gesellschafter die "Grundstücks-Vermögens- und Verwaltungs- GbR S." einzutragen sei. Das Grundbuchamt wies den Antrag zurück. Die dagegen eingelegten Beschwerden wurden durch das Landgericht und das OLG Stuttgart zurückgewiesen.

Das OLG Stuttgart folgte zwar nicht der Argumentation des Landgerichts, daß die GbR als solche unter ihrem Namen nicht eintragungsfähig sei. Der beantragten Berichtigung stehe aber entgegen, daß mit der Eintragung der Gesellschafter mit dem Vermerk "als GbR" das Eigentum der GbR unzweifelhaft zum Ausdruck gebracht worden sei.

Im übrigen hielt das OLG Stuttgart entgegen der früher herrschenden Auffassung die GbR für grundbuchfähig. Die nach der Rechtsprechung des BGH rechtsfähige GbR könne auch "unbewegliche Güter" erwerben, soweit nicht "spezielle Gesichtspunkte", also rechtliche Besonderheiten im Bereich des zu erwerbenden Gegenstandes dem entgegenstünden. Das sei nicht der Fall, da nach der Auffassung des BGH zum Vermögen einer GbR auch Grundeigentum gehören könne. Wäre eine GbR grundsätzlich nicht grundbuchfähig, so würde der Erwerb von Grundstücken und Rechten bereits am Eintragungserfordernis des § 873 BGB scheitern. Auch § 47 GBO und § 15 GBV stünden der Eintragung nicht entgegen.