Eintragung in Beschlusssammlung binnen Wochenfrist

Eintragung in Beschlusssammlung binnen Wochenfrist; Regelverstöße und mangelhafte Führung der Beschlusssammlung

1. Die Eintragung in die Beschlusssammlung binnen einer Woche ist noch als unverzüglich i. S. d. § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG anzusehen.

2. Die mangelhafte Führung der Beschlusssammlung ist nur als Regelbeispiel für die Verwalterabberufung aus wichtigem Grund ausgestaltet und setzt damit eine Gesamtwürdigung seines Fehlverhaltens voraus.

3. In der Zeit unmittelbar nach Inkrafttreten der WEG-Reform vom 1. Juli 2007 sind Regelverstöße gegen die Führung der Beschlusssammlung als milde einzustufen.

(Leitsätze der Redaktion)

In der Sache hat die Berufung der Kl. keinen Erfolg.

Die von den Kl. mit Schriftsatz vom 16.11.2007 erhobene Klage mit dem Ziel der gerichtlichen Abberufung der Verwalterin ist gemäß § 43 Nr. 1 WEG i. V. m. § 21 Abs. 4 WEG zulässig.

Einzelne Eigentümer können die Abberufung des Verwalters durchsetzen, dies setzt jedoch regelmäßig die Befassung der Eigentümergemeinschaft mit dem Abberufungsantrag voraus, da die Entscheidung über die Abberufung des Verwalters in erster Linie nach § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG Sache der Eigentümer ist.

Wird wie hier auf der Eigentümerversammlung am 17.9.2007 der Antrag auf Abberufung des Verwalters von der Mehrheit der Eigentümer abgelehnt, so kann jeder Wohnungseigentümer gemäß §§ 21 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG beantragen, die Zustimmung der Wohnungseigentümer durch einen Beschluss des Gerichts zu ersetzen (KG, Beschluss vom 15.6.1988, 24 W 5977/87, ZMR 1988, 347 = WuM 1988, 322 = WE 1988, 168; Beschluss OLG Oldenburg vom 21.12.2006, 5 W 9/06, ZMR 2007, 306‑308; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.4.2002, 3 Wx 8/02, NZM 2002, 487; Wenzel in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 43 Rn. 39; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. AufI., § 26 Rn. 85).

Nach anderer Ansicht muss der Eigentümer nach einem erfolglosen Antrag auf Abberufung die Ablehnung der Abberufung anfechten und mit dem Antrag auf Ungültigerklärung des Negativbeschlusses gleichzeitig einen positiven Leistungsantrag auf Abberufung stellen (Abramenko in Riecke/Schmid, 2. Aufl., § 26 Rn. 31; Jennißen, WEG, § 26 Rn. 158). Die Kl. haben den zu Tagesordnungspunkt 6 gefassten Negativbeschluss über die Ablehnung der Abberufung des Verwalters auf der Eigentümerversammlung am 17.9.2009 unstreitig nicht angefochten.

Die Entscheidung darüber, welchen prozessualen Weg die Kl. hätten wählen müssen, kann jedoch dahinstehen, da diese jedenfalls vor ihrem Antrag auf gerichtliche Abberufung des Verwalters die Eigentümergemeinschaft mit ihrem Anliegen erfolglos befasst haben, so dass ein Rechtsschutzbedürfnis für die gerichtliche Abberufung vorliegend gegeben ist. Ferner hat das Gericht im Rahmen beider prozessualer Wege darüber zu befinden, ob die Nichtabberufung des Verwalters ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 3 und 4 WEG entspricht.

Die Klage ist jedoch unbegründet, da die Kl. keinen Anspruch gegen die übrigen Eigentümer auf Abberufung der Verwalterin aus § 21 Abs. 4 WEG haben. Einen Anspruch auf Abberufung des Verwalters hat der einzelne Wohnungseigentümer gegen die übrigen Eigentümer nur dann, wenn ein so schwerwiegender Grund vorliegt, dass auch unter Berücksichtigung eines Ermessensspielraums der Eigentümergemeinschaft die Nichtabberufung nicht mehr vertretbar erscheint (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 26 Rn. 86).

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Berücksichtigung aller nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann, insbesondere weil das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (BGH, NJW 2002, 3240-3243; KG, NJW‑RR 1994, 402; BayObLG, ZMR 2007, 220‑223; Merle in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 26 Rn. 186; Abramenko in Riecke/Schmid, 2. Aufl., § 26 Rn. 26).

Ein wichtiger Grund für die Abberufung der Verwalterin liegt nicht vor.

Entgegen der Auffassung der Kl. kann die Abberufung der Verwalterin im vorliegenden Fall nicht auf § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG gestützt werden.

Die Kl. begründen das Vorliegen eines wichtigen Grundes für die Abberufung der Verwalterin vorrangig mit einer mangelhaften Führung der Beschlusssammlung durch die Verwalterin.

Nach § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG liegt ein wichtiger Grund für die Abberufung eines Verwalters regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschlusssammlung nicht ordnungsgemäß führt.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die auf der Eigentümerversammlung am 1.8.2007 gefassten Beschlüsse erst am 10.8.2007 durch den Geschäftsführer der Verwalterin in die Beschlusssammlung eingetragen wurden. Ferner trugen die Bekl. in der Berufungsinstanz unwidersprochen vor, dass die Anfechtungen der auf der Eigentümerversammlung am 17.9.2007 gefassten Beschlüsse vom Geschäftsführer der Verwalterin unter dem Datum 2.5.2008 vermerkt wurden. [...]

Seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes zum 1.7.2007 trifft den Verwalter gemäß § 24 Abs. 7 und 8 WEG die Pflicht, eine Beschlusssammlung zu führen. Die Beschlusssammlung wird nicht ordnungsgemäß geführt, wenn gegen Pflichten aus § 24 Abs. 7 Satz 3 WEG verstoßen wird. Die Bestimmung des § 24 Abs. 7 Satz 3 WEG gibt dem Verwalter auf, Beschlüsse und gerichtliche Entscheidungen fortlaufend in die Beschluss Sammlung einzutragen. Nach § 24 Abs. 7 Satz 4 WEG hat der Verwalter die Anfechtung von Beschlüssen zu vermerken. Die Eintragungen und Vermerke sind nach § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG unverzüglich vorzunehmen und mit Datum zu versehen.

Die Frage, wann eine Eintragung noch als unverzüglich i. S. d. § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG anzusehen ist, ist in der Rechtsprechung bisher noch nicht konkretisiert worden. Nach einer Entscheidung des Landgerichts München erfolgt eine Eintragung nach Ablauf einer Woche nicht mehr unverzüglich (LG München I, NJW 2008, 1823). In der Literatur ist die Auslegung des Begriffes "unverzüglich" im Kontext des § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG umstritten. Zum Teil wird vertreten, dass die Eintragung am nächsten Geschäftstag vorzunehmen ist (Merle in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 24 Rn. 143; Jennißen, WEG , § 24 Rn. 130), nach anderer Auffassung muss die Eintragung binnen einer Woche erfolgen (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 24 Rn. 70; Sauren, Handbuch für Wohnungseigentümer und Verwalter, Teil B, Rn. 467). Nach der weitesten Auffassung wird eine Eintragung binnen zwei bis drei Wochen der Vorschrift des § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG gerecht (Deckert/Kappus, NZM 2007, 745-752). Der Gesetzgeber geht in der Gesetzesbegründung davon aus, dass eine Eintragung, die mehrere Tage nach der Verkündung des Beschlusses erfolgt, nicht mehr als unverzüglich anzusehen ist (vgl. Gesetzesbegründung in NZM 2006, 420).

Nach Ansicht der erkennenden Kammer ist eine Eintragung binnen einer Woche noch als unverzüglich i. S. d. § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG anzusehen. Die Eintragung binnen einer Woche ist gemessen an dem Zweck der Eintragung, neue Erwerber und Eigentümer, die an der Versammlung nicht teilgenommen haben, über die Beschlusslage zu informieren, und unter Berücksichtigung ggf. bestehender zeitlicher Beschränkungen auf Verwalterseite angemessen.

Nach der hier vertretenen Auffassung erfolgte sowohl die Eintragung der Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 1.8.2007 neun Tage nach deren Verkündung als auch die Eintragung der Vermerke über die angefochtenen Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 17.9.2007 am 2.5.2008, mithin fünf Monate nach Zustellung der Anfechtungsklage, nicht mehr unverzüglich i. S. d. § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG.

Es ist jedoch zu beachten, dass § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG als widerlegbares Regelbeispiel ausgestaltet wurde und damit nicht zwingend jeder Verstoß gegen Pflichten aus § 24 Abs. 7 und 8 WEG zur Abberufung des Verwalters führen muss. Zwar wollte der Gesetzgeber durch die Normierung der mangelhaften Führung der Beschlusssammlung als wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters der Führung der Beschlusssammlung besondere Bedeutung beimessen. Die Ausgestaltung als Regelbeispiel lässt jedoch Ausnahmen zu, damit soll nicht jeder noch so geringe Mangel in der Führung der Beschlusssammlung einen wichtigen Grund für die Abberufung des Verwalters darstellen, maßgebend soll die gebotene umfassende Abwägung aller Umstände bleiben (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 26 Rn. 99; Spielbauer/Then, WEG, § 26 Rn. 24).

Der Gesetzgeber und Teile der Literatur bejahen im Hinblick darauf, dass zum einen die ordnungsgemäße Führung keine besonderen Anforderungen an den Verwalter stellt und zum anderen ihr doch erhebliche Bedeutung zukommt, bei schweren Verstößen bereits bei einmaliger Verletzung das Vorliegen eines wichtigen Grundes (vgl. Gesetzesbegründung in NZM 2006, 420-421; Abramenko in Riecke/Schmid, 2. Aufl., § 26 Rn. 21; Merle in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 26 Rn. 191). Damit sei die Schwelle zur Abberufung viel niedriger anzusetzen als im Vergleich zu üblich vorkommenden Verstößen (Greiner in Köhler/Bassenge, Anwaltshandbuch, Teil 11 Rn. 139).

Nach anderer Ansicht soll nicht jeder erste Eintragungsfehler eine ordnungswidrige Sammlungsführung darstellen, vielmehr sollen Verstöße von einigem Gewicht bzw. Renitenz des Verwalters gegenüber berechtigten Korrekturverlangen vorliegen müssen, wobei entscheidend die Schwere der konkreten Versäumnisse und der Schuldvorwurf des Verwalters sei (Deckert/Kappus, NZM 2007, 745-752).

Entgegen der Auffassung der Kl. ist in dem amtsgerichtlichen Urteil vom 7.10.2008 das Vorliegen eines wichtigen Grundes nach § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG im Rahmen der Abwägung ausreichend gewürdigt worden.

Die Eintragung der auf der Eigentümerversammlung am 1.8.2007 gefassten Beschlüsse neun Tage nach deren Verkündung stellt bereits keinen schwerwiegenden Verstoß bei der Führung der BeschIusssammlung dar, da für einen solchen jedenfalls eine deutlich verspätete Eintragung vorliegen muss. Eine deutlich verspätete Eintragung liegt gemessen an der hier vertretenen Auffassung, dass eine unverzügliche Eintragung binnen einer Woche erfolgen muss, bei einer zwei Tage verspäteten Eintragung bereits nicht vor. Zudem ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümerversammlung am 1.8.2007 und somit lediglich einen Monat nach Einführung der Pflicht zur Führung der Beschlusssammlung gemäß § 24 Abs. 8 WEG entsprechend den Anforderungen des § 24 Abs. 7 WEG stattfand. Eine Unsicherheit über die Auslegung des Begriffes "unverzüglich" in § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG kann daher nicht zu Lasten der Verwalterin gewertet werden.

Die Eintragung der Vermerke über die Anfechtung einiger der auf der Eigentümerversammlung am 17.9.2007 gefassten Beschlüsse am 2.5.2008 erfolgte hingegen deutlich zu spät. Dennoch ist die erkennende Kammer der Auffassung, dass auch in diesem Fall eine gebotene umfassende Abwägung aller Umstände vorzunehmen ist. Diese Abwägung fällt lediglich aufgrund der Tatsache, dass die verspätete Eintragung der Anfechtungsvermerke im Zusammenhang mit Missverständnissen bei der Umsetzung der eingeführten Neuregelungen in § 24 Abs. 7 und 8 WEG stand, zugunsten der Verwalterin aus.

In der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht Schöneberg am 5.9.2008 führte der Geschäftsführer der Verwalterin aus, dass er zunächst nicht wusste, ob auch laufende Anfechtungsverfahren in die Beschlusssammlung aufzunehmen seien.

In die Abwägung der Umstände, ob im konkreten Fall ein Abberufungsgrund nach § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG vorliegt, ist, wie die Kl. zutreffend anführen, einzustellen, dass von der gewerblich tätigen Verwalterin zu erwarten gewesen wäre, sich über die Neufassungen des Wohnungseigentumsgesetzes zu informieren. Zudem ist zu berücksichtigen, dass § 24 Abs. 7 Satz 4 WEG ausdrücklich vorgibt, dass die Anfechtung von Beschlüssen zu vermerken ist. Auf der anderen Seite ist jedoch im Rahmen der Gesamtabwägung zu berücksichtigen, dass die Neuregelungen zur Beschlusssammlung bis zur Kenntnis von den erfolgten Anfechtungen durch Zustellung der Anfechtungsklage gerade fünf Monate eingeführt waren und die Eintragung der Vermerke nicht aufgrund bewusster Missachtung der Bestimmungen erfolgte, sondern nach Aussage des Geschäftsführers der Verwalterin wegen bestehender Unklarheiten bei der Umsetzung der Neuregelungen. Die Verwalterin hat die Vermerke über die erfolgten Anfechtungen zudem, nachdem die unterlassene Eintragung der Vermerke in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht Schöneberg am 2.5.2008 thematisiert wurde, noch am Tag der mündlichen Verhandlung nachgeholt. Dies geht aus der in der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz am 16.9.2009 überreichten Kopie der Beschlusssammlung hervor. Das umgehende Nachholen der einzutragenden Anfechtungsvermerke nach Erlangen besserer Kenntnis sowie die Tatsache, dass der Verwalter die Beschlusssammlung seit Beginn der Einführung des § 24 Abs. 7 und 8 WEG führte, dokumentieren, dass die Verwalterin willens und in Zukunft bereit ist, die Sammlung ordnungsgemäß zu führen.

Ferner rechtfertigen die weiteren von den Kl. vorgebrachten Beanstandungen des Verwalterhandelns - weder für sich noch in ihrer Gesamtschau - die gerichtliche Abberufung der Verwalterin aus wichtigem Grund.

Zunächst liegt in der Vermietung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Kellerraums durch die Verwalterin kein wichtiger Grund für die Abberufung. Zwar hat die Eigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung am 23.5.2005 die Vermietung der gemeinschaftlichen Kellerräume nicht beschlossen, jedoch wurde die Gebrauchsüberlassung an einzelne Eigentümer angekündigt. Nach erfolgtem Widerspruch wurde das Mietverhältnis durch die Verwalterin gekündigt. Eine die Abberufung rechtfertigende Verletzung von Verwalterpflichten ist in diesem Sachverhalt nicht zu sehen.

Der Vortrag der Kl., die Verwalterin habe sich geweigert, eine Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen nach § 35 a EStG zu erstellen, stellt ebenfalls keinen wichtigen Grund für die Abberufung der Verwalterin dar. Zum einen ist in dem Schreiben der Verwalterin vom 5.3.2007 keine Weigerung zur Erstellung dieser Bescheinigung zu sehen. In vorgenanntem Schreiben wird vielmehr angekündigt, auf der nächsten Eigentümerversammlung mit allen Eigentümern zu besprechen, wie im Hinblick auf die Erstellung dieser Bescheinigungen verfahren werden soll. Zum anderen läge auch in der Weigerung, eine Bescheinigung nach § 35 a EStG zu erstellen, keine Pflichtverletzung, da eine Pflicht des Verwalters zur Ausstellung einer solchen Bescheinigung weder aus dem vorliegenden Verwaltervertrag noch aus dem Pflichtenkatalog der §§ 27 und 28 WEG resultiert, sondern als zusätzliche Tätigkeit nur gegen entsprechendes Entgelt zu erbringen ist (AG Bremen, Beschluss vom 3.6.2007, WuM 2007, 474).

Der Vortrag der Kl., die Verwalterin habe den Wirtschaftsplan 2007 nicht in beschlussreifer Form vorgelegt, greift nicht durch. Die Eigentümergemeinschaft hat den Wirtschaftsplan 2007 auf der Eigentümerversammlung am 17.9.2007 unter Tagesordnungspunkt 12 mehrheitlich beschlossen. Da der spätmöglichste Termin zur Aufstellung eines Wirtschaftsplanes der Ablauf des Wirtschaftsjahres ist (Abramenko, Riecke/Schmid, 2. AufI., § 28 Rn. 6; Merle in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 28 Rn. 13), haben die Eigentümer den Wirtschaftsplan noch rechtzeitig beschlossen.

Insofern die Kl. zur Begründung ihres Antrags auf gerichtliche Abberufung der Verwalterin anführen, diese verweigere die Protokollerstellung, kann dem nicht gefolgt werden. Der Geschäftsführer der Verwalterin hat mit Schreiben vom 27.8.2007 mitgeteilt, ein Ablaufprotokoll nicht mehr erstellen zu wollen, zur Erstellung eines Beschlussprotokolls jedoch zur Verfügung zu stehen. Eine Pflichtverletzung ist darin nicht zu sehen, da der Verwalter zur Erstellung eines Ablaufs- bzw. Wortprotokolls nicht verpflichtet ist (BayObLG, WuM 1992, 161). Die Vorschrift des § 24 Abs. 6 WEG fordert nur, dass die Niederschrift die gefassten Beschlüsse erfasst, ein darüber hinausgehender Inhalt steht im Ermessen des Protokollanten (Merle in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 24 Rn. 108, 109). Das Fehlen eines Wortprotokolls rechtfertigt daher nicht die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund (Merle in Bärmann, WEG, 10. Aufl., § 26 Rn. 216).

Ein Grund für die Abberufung der Verwalterin ist auch nicht darin zu sehen, dass die Verwalterin den Beschluss der Eigentümergemeinschaft vom 10.5.2006 betreffend die Entfernung von Totholz mehrere Wochen nicht ausgeführt hat und auch das Anbringen eines Notschlüsselkastens und Rauchmeldern erst nach Klageerhebung 2007 erfolgte. Zwar kann die Weigerung des Verwalters, Beschlüsse auszuführen, einen wichtigen Grund für die Abberufung darstellen. Eine Weigerung, Beschlüsse auszuführen, kann jedoch dem Vortrag der Kl. nicht entnommen werden. Die Verwalterin hat die Beschlüsse, wenn auch mit dem ggf. erforderlichen Zeitabstand, abgearbeitet.

Im Hinblick auf den Unfall im Juli 2006 durch Fallen eines maroden Baumes auf einen vorbeifahrenden Pkw ist, wie das Amtsgericht ausführt, ein Verschulden der Verwalterin nicht erkennbar. Gleiches gilt für das Fällen des 23 Jahre alten Baumes. Die Bekl. haben nachvollziehbar dargelegt, dass es für das Fällen des Baumes einer Fällgenehmigung nicht bedurfte und das Fällen erforderlich war, da dessen Wurzeln Stolperfallen darstellten. Insofern die Kl. behaupten, die Verwaltung handele insbesondere bei der Beauftragung der Gartenbaufirma nicht kostenbewusst, so mag dies zu verbessern sein, stellt aber keinen wichtigen Grund für die Abberufung der Verwalterin dar.

Nach alledem ist ein wichtiger Grund, der dazu führt, dass den Wohnungseigentümern nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit der Verwalterin nicht mehr zugemutet werden kann, insbesondere weil das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist, nicht erkennbar. [...]

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor, da der vorliegende Rechtsstreit nicht eine Rechtssache mit grundsätzlicher Bedeutung betrifft und auch ein Streit zwischen Obergerichten in der vorliegenden Sache nicht erkennbar ist.

Die Eintragung in die Beschlusssammlung binnen Wochenfrist ist noch als unverzüglich anzusehen. Eine Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund setzt eine Gesamtwürdigung seines Fehlverhaltens voraus.

Die Kläger verlangen die Abberufung der Verwalterin. Die auf der Eigentümerversammlung am 17. September 2007 gestellten Anträge, die Verwaltung aus wichtigem Grund abzuberufen, den Verwaltervertrag und die Verwaltervollmacht aus wichtigem Grund fristlos, hilfsweise fristgerecht zu kündigen, wurden mehrheitlich abgelehnt. Die Eintragung der auf der außerordentlichen Eigentümerversammlung am 1. August 2007 gefassten Beschlüsse sei erst am 10. August 2007 erfolgt. Die Verwalterin habe auch nicht die erfolgte gerichtliche Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen vermerkt. Die Kläger berufen sich auf weitere Pflichtverletzungen der Verwalterin, u. a. die eigenmächtige Vermietung eines Gemeinschaftskellers und die Weigerung, eine Bescheinigung nach § 35 a EStG über die Inanspruchnahme haushaltsnaher Dienstleistungen auszustellen. Das AG hat die Klage auf Abberufung abgewiesen. Hiergegen die Berufung an das LG.

Ohne Erfolg! Nach erfolgloser Vorbefassung der Versammlung auf Abberufung aus wichtigem Grund kann jeder Wohnungseigentümer darauf klagen, wenn die Nichtabberufung nicht mehr vertretbar erscheint. Aber nicht jeder noch so geringe Mangel in der Führung der Beschlusssammlung stellt einen wichtigen Grund für die Abberufung des Verwalters dar. Im Hinblick auf die unterschiedlichen Auffassungen im Schrifttum, die eine Unverzüglichkeit der Eintragung entweder am nächsten Werktag nach der Versammlung oder aber innerhalb einer Frist bis zu zwei bis drei Wochen annehmen, geht die Kammer von einer Wochenfrist aus (vgl. LG München I NJW 2008, 1823). Selbst wenn jedoch hier die Eintragung erst binnen neun Tagen erfolgt ist, zwingt dies angesichts der geringfügigen Überschreitung noch nicht zu einer Verwalterabberufung aus wichtigem Grund. Die Eintragung der Vermerke über die Anfechtung der auf der Eigentümerversammlung am 17. September 2007 gefassten Beschlüsse erst am 2. Mai 2008 erfolgte zwar deutlich zu spät, der Verwalterin ist aber in der Anfangsphase der WEG-Reform noch ein Rechtsirrtum zugute zu halten. Die eigenmächtige Vermietung des Gemeinschaftskellers hat die Verwalterin rückgängig gemacht. Da die Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen nach dem Verwaltervertrag nicht geschuldet war, liegt in der Weigerung zur Ausstellung keine Pflichtverletzung, zumal diese Leistung als zusätzliche Tätigkeit nur gegen entsprechendes Entgelt zu erbringen ist. (Weitere Abberufungsgründe werden erörtert, jedoch verworfen.)

Mit der Einführung einer Beschlusssammlung neben der Erstellung von Ergebnisprotokollen hinsichtlich der Eigentümerversammlungen hat es sich der Gesetzgeber leicht, den WEG-Verwaltern jedoch schwer gemacht. Die minutiösen Formvorschriften in § 24 Abs. 7 WEG n. F. sind zwar umfangreich, gleichwohl aber dennoch lückenhaft. Grund für die Einführung der zusätzlichen Beschlusssammlung war die erhebliche Erweiterung der Beschlusskompetenzen der Wohnungseigentümer bis in den Bereich der Vereinbarungen, die sonst nur mit allseitiger Zustimmung getroffen werden konnten. Um künftigen Wohnungseigentümern einen Überblick über die Eigentümerbeschlüsse zu verschaffen, wäre wohl die Eintragung dieser Eigentümerbeschlüsse in die Wohnungsgrundbücher angezeigt gewesen, was aber vor allem von den Bundesländern aus Kostengründen strikt abgelehnt wurde. Somit blieb zur Dokumentation der Eigentümerbeschlüsse nur die Festlegung einer weiteren Verwalteraufgabe. Um mögliche Nachlässigkeiten auszuschließen, erhob der Reformgesetzgeber die nicht ordnungsgemäße Führung der Beschlusssammlung zugleich zu einem Regelfall für die Verwalterabberufung aus wichtigem Grund. Damit wäre nur in Ausnahmefällen eine Verwalterabberufung auszuschließen und dem Treiben von Querulanten, die einen Verwalterwechsel erstreben, Tür und Tor geöffnet. Zutreffend zieht sich die Rechtsprechung darauf zurück, dass wie bei jeder anderen Verwalterabberufung aus wichtigem Grund stets eine Gesamtwürdigung des Fehlverhaltens vorzunehmen ist, und insbesondere in der ersten Zeit nach der WEG-Reform, in der auch die unterschiedlichsten Auffassungen im Schrifttum vertreten werden, eine mildere Beurteilung angezeigt ist.