Eintragung einer Zwangshypothek für den Verwalter

Erwirkt der Verwalter von Wohnungseigentumsrechten einen auf seinen Namen und auf Zahlung an ihn selbst lautenden Vollstreckungstitel, so steht der beantragten Eintragung einer ihn als Gläubiger aufführenden Zwangshypothek im Grundbuch grundsätzlich nicht entgegen, daß dem titulierten Anspruch die Verpflichtung eines Wohnungseigentümers gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern auf Zahlung rückständigen Wohngelds/Hausgelds zugrunde liegt. Das gilt auch bei entsprechender Bezeichnung des Anspruchs in einem Vollstreckungsbescheid (Abweichung von OLG Celle Rpfleger 1986, 484).

Der Beteiligte hat beantragt, im Grundbuch über das hier betroffene Wohnungseigentumsrecht eine Zwangshypothek in Höhe von 5.505,02 DM einzutragen. Dazu hat er einen gegen den eingetragenen Eigentümer ergangenen Vollstreckungsbescheid vorgelegt. Im Vollstreckungsbescheid ist der Beteiligte mit dem Zusatz "Hausverwaltung" als Antragsteller aufgeführt. Die geltend gemachte Hauptforderung ist wie folgt bezeichnet: "Wohn-/Hausgeld für Wohnungseigentümergem. für die Wohnung in: 10967 Berlin gem. Mahnung vom Okt. 1997 bis Juni 1999". Der Grundbuchrechtspfleger hat den Antrag zurückgewiesen, weil der Bezeichnung der Hauptforderung im Vollstreckungsbescheid zu entnehmen sei, daß der Beteiligte nicht Gläubiger der Forderung sei, sondern die Gemeinschaft der übrigen Wohnungseigentümer, die aber im Titel nicht näher bezeichnet seien. Der Beteiligte könne die Forderung allein aufgrund entsprechender Ermächtigung seitens der übrigen Wohnungseigentümer als Forderungsinhaber im Wege der Prozeßstandschaft geltend gemacht haben. Er könne daher nicht als Gläubiger der Zwangshypothek eingetragen werden. Dazu hat sich das Grundbuchamt u. a. auf die Entscheidungen OLG Celle Rpfleger 1986, 484 und OLG Köln Rpfleger 1988, 526 berufen. Die Beschwerde des Beteiligten hat das Landgericht zurückgewiesen.

Der Senat hält die weitere Beschwerde für begründet, da der beantragten Eintragung der Zwangshypothek weder die von den Vorinstanzen angenommenen noch sonstige Hindernisse entgegenstehen. Der Senat sieht sich an einer stattgebenden Entscheidung jedoch durch den auf weitere Beschwerde ergangenen Beschluß des OLG Celle vom 23. Juni 1986 - 4 W 102186 - gehindert. Der Veröffentlichung jenes Beschlusses in Rpfleger 1986, 484 ist zu entnehmen, daß er sich auf einen Sachverhalt bezieht, wie er auch dem Senat zur Entscheidung vorliegt. Auch dort war als Vollstreckungstitel ein Vollstreckungsbescheid vorgelegt worden, dessen Rubrum den Antragsteller und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft als Anspruchsteller aufführt, dort sogar ohne einen auf seine Eigenschaft als Hausverwalter hindeutenden Zusatz. Die Anspruchsbezeichnung lautete ähnlich wie im vorliegenden Fall, nämlich: "rückständiges Hausgeld", deutete also ebenfalls darauf hin, daß die titulierte Forderung aus der Verpflichtung des Vollstreckungsschuldners gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern zur Zahlung des sog. Wohn- oder Hausgeldes herrührt.

Die Entscheidung des OLG Celle beruht auf der Auffassung, nach der Anspruchsbegründung im Vollstreckungsbescheid sei als feststehend anzusehen und grundbuchverfahrensrechtlich zu berücksichtigen, daß der dortige Antragsteller den titulierten Anspruch aufgrund einer Ermächtigung seitens der übrigen Wohnungseigentümer als Prozeßstandschafter geltend gemacht habe. Da somit der Anspruch nach materiellem Recht nicht ihm, sondern den übrigen Wohnungseigentümern zustehe, könne er nicht als Gläubiger (vgl. § 1115 Satz 1 BGB) der Zwangshypothek eingetragen werden.

Auf der Grundlage dieser Auffassung wäre die dem Senat zur Entscheidung vorliegende weitere Beschwerde zurückzuweisen. Der Senat teilt die Ansicht des OLG Celle jedoch nicht, weil ihr sowohl grundbuchverfahrensrechtliche Grundsätze als auch vollstreckungsrechtliche Erwägungen entgegenstehen, so daß der Senat der weiteren Beschwerde stattgeben möchte. Diese Entscheidung beruhte auf der vom OLG Celle abweichenden Rechtsauffassung. Die Sache muß daher jedenfalls im Hinblick auf OLG Celle Rpfleger 1986, 484 gemäß § 79 Abs. 2 GBO dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt werden. Es kommt deshalb nicht darauf an, ob die Vorlage auch im Hinblick auf den in Rpfleger 1988, 526 auszugsweise veröffentlichten Beschluß des OLG Köln vom 5. August 1988 - 2 W 34/88 - geboten ist, dessen veröffentlichter Inhalt Feststellungen zur Identität des zugrunde liegenden Sachverhalts nicht zuläßt. Es bedarf daher insoweit keiner Aufklärung durch Ermittlung des Inhalts der vollständigen Gründe jenes Beschlusses.

In der vorliegenden Sache hat sich das Landgericht der einen gleichgelagerten Fall betreffenden Auffassung des OLG Celle (Rpfleger 1986, 484) angeschlossen, wonach ein Vollstreckungstitel (auch dort ein Vollstreckungsbescheid), den ein Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen Wohnungseigentümer wegen rückständigen Hausgelds erwirkt hat, regelmäßig den Verwalter nicht als Vollrechtsinhaber, sondern nur als Prozeßstandschafter für die Wohnungseigentümer ausweise, und ein solcher Titel für die Eintragung einer Zwangshypothek auf den Namen des Verwalters nicht aus-reiche (ebenso wohl auch OLG Köln Rpfleger 1988, 526 mit zustimmender Anmerkung Sauren; LG Aachen Rpfleger 1988, 526; wohl auch LG Mannheim BWNotZ 1982,19; ferner: Meikel/Ebeling, GBO, 8. Aufl., § 15 GBV Rn. 32; Demharter, GBO 23. Auflage, § 19 Rn. 107 und MittBayNot 1997, 346/347; Bauer/von Oefele, GBO, AT I 29; Bär-mann/Pick/Merle, WEG, 8. Auflage, § 45 Rn. 137; Weitnauer, WEG, 8. Aufl., § 16 Rn. 40; je unter Hinweis u. a. auf OLG Celle a. a. O.).

Demgegenüber wird für den vom OLG Celle und wohl auch vom OLG Köln sowie von den weiteren oben angeführten Autoren angenommenen Fall, daß der Verwalter "im Titel als Prozeßstandschafter" ausgewiesen ist, die Auffassung vertreten, selbst in diesem Fall sei der Verwalter als Gläubiger der Zwangssicherungshypothek im Grundbuch einzutragen (LG Darmstadt Rpfleger 1999, 125; LG Lübeck Rpfleger 1992, 343 mit zustimmender Anmerkung Meyer-Stolte). Zu dieser Gegenauffassung sind auch diejenigen zu rechnen, die dieses Ergebnis dahin formulieren, daß auch dann, wenn ein Prozeßstandschafter einen auf Zahlung an ihn lautenden Titel und eine auf ihn lautende Vollstreckungsklausel erwirkt hat, er selbst als Gläubiger der Hypothek einzutragen ist (Haegele/Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 11. Aufl., Rn. 2182; Stein/Jonas/Münzberg, ZPO, 22. Aufl., § 867 Rn. 10 a; Zöller/Stöber, ZPO, 21. Aufl., § 867 Rn. 8; ferner für den WEG-Bereich: Staudinger/Wenzel, BGB, 12. Auflage, § 45 WEG Rn. 71; Soergel/Stürner, BGB, 12. Aufl., § 27 WEG Rn. 5 d; Röll, NJW 1987, 1049/1052). Im Ergebnis ebenso wird von einem weiteren Teil der vom OLG Celle abweichenden Meinung für die Eintragung des Verwalters unabhängig von Fragen der Prozeßstandschaft von vornherein vollstreckungsrechtlich nur darauf abgestellt, daß er im eigenen Namen einen auf Zahlung an ihn lautenden Vollstreckungstitel erwirkt hat (LG Bochum Rpfleger 1985, 438; vgl. auch Baumbach/Hartmann, ZPO, 59. Auflage, § 867 Rn. 7: materiell-rechtliche Rechtsverhältnisse nicht zu prüfen).

Der vom OLG Celle abweichenden Meinung ist zu folgen, weil das Grundbuchamt, wenn der Antragsteller die Eintragung der Zwangshypothek auf seinen Namen unter Vorlage eines im eigenen Namen erstrittenen und auf Zahlung an ihn lautenden Vollstreckungstitels beantragt, Fragen der materiell-rechtlichen Anspruchsberechtigung grundsätzlich nicht zu prüfen hat, und zwar auch nicht im Zusammenhang mit einer nach den Umständen in Betracht kommenden Prozeßstandschaft (so besonders deutlich LG Lübeck, a. a. O. am Ende; Baumbach/Hartmann, a. a. O.). Dabei sind nicht nur die allgemein anerkannten grundbuchverfahrensrechtlichen Beschränkungen zu beachten, wenn das Grundbuchamt im Rahmen des sog. Legalitätsprinzips meint, ein etwaiges Unrichtigwerden des Grundbuchs durch die beantragte Eintragung verhindern zu müssen, sondern auch vollstreckungsrechtliche Gesichtspunkte einzubeziehen. Die abweichende Auffassung des OLG Celle und derjenigen, die dieser Entscheidung folgen, dürfte darauf beruhen, daß in Fällen der vorliegenden Art ohne weiteres unterstellt wird, der Verwalter habe den im eigenen Namen auf Zahlung an ihn selbst lautenden Titel als Prozeßstandschafter erwirkt, und daraus geschlossen wird, der Anspruch stehe materiell-rechtlich zweifelsfrei der Wohnungseigentümergemeinschaft zu und nicht dem Verwalter (OLG Köln, a. a. O.). Offenbar soll damit dem Grundsatz Rechnung getragen werden, daß das Grundbuchamt trotz grundbuchverfahrensrechtlich einwandfreier Eintragungsunterlagen eine Eintragung ablehnen muß, wenn ihm sicher bekannt ist, daß sie zur Unrichtigkeit des Grundbuchs führen würde (Legalitätsprinzip).

Im vorliegenden Fall, der demjenigen entspricht, den das OLG Celle zu entscheiden hatte, kann aber weder als sicher feststehend davon ausgegangen werden, daß der Verwalter den Titel als Prozeßstandschafter erstritten hat, noch sonst davon, daß nicht er, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Gläubiger des durch Eintragung der Zwangshypothek zu sichernden Anspruchs ist. Der Verwalter hat hier einen auf seinen Namen und auf Zahlung an ihn lautenden Vollstreckungstitel vorgelegt. Aus dem Titel ergibt sich nicht, daß ihn der Verwalter als Prozeßstandschafter erwirkt hat, und zwar auch nicht aus der schlagwortartigen Bezeichnung des Anspruchs im Mahnantrag (§ 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO), die im übrigen gar nicht Bestandteil des Zahlungstenors des Vollstreckungsbescheids ist, mag sie auch aus dem Mahnbescheid in das Formular des Vollstreckungsbescheids übernommen worden sein. In einem für die Vollstreckung allein maßgebenden Tenor eines Urteils hieße es auch nur, daß der Bekl. an den Kl. (Verwalter) X-DM zu zahlen hat.

Es gibt auch keinen Erfahrungssatz, daß der Verwalter Ansprüche auf Zahlung rückständigen Wohngelds gegen den säumigen Wohnungseigentümer als Prozeßstandschafter geltend macht, wenn er im eigenen Namen Zahlung an sich selbst gerichtlich geltend macht. Vielmehr kommen ganz unterschiedliche Möglichkeiten der Geltendmachung solcher Ansprüche durch den Verwalter in Betracht. Das ergibt sich schon aus den Hinweisen in Rechtsprechung und Schrifttum, wie der Verwalter vorzugehen hat, wenn er unter Berücksichtigung etwa der Auffassung des OLG Celle die Voraussetzungen für die Eintragung einer Zwangshypothek auf seinen Namen schaffen will, insbesondere, daß an Stelle der Prozeßstandschaft eine treuhänderische Abtretung des Anspruchs der übrigen Wohnungseigentümer auf Zahlung des rückständigen Wohngelds an den Verwalter gewählt werden kann (vgl. etwa Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 45 Rdn. 137 und 138; Meikel/Ebeling, GBO, 8. Aufl., § 15 GBV Rdn. 32; s. auch BayObLG Rpfleger 1985, 102/103). Bei treuhänderischer Abtretung ist der Treuhänder im Grundbuch ohne Treuhandzusatz als Grundpfandrechtsgläubiger einzutragen (vgl. RGZ 84, 214/217; OLG Saarbrücken 1967, 1378; Staudinger/Wolfsteiner, BGB, 13. Aufl., § 1115 Rdn. 12 m. w. N.). Auch hier kommt in Betracht, daß dem Vollstreckungsbescheid eine treuhänderische Abtretung zugrunde liegt, um das unpraktische Auftreten der zahlreichen Wohnungseigentümer im Prozeß als Kl. oder Gläubiger des Mahnverfahrens sowie in der Vollstreckung zu vermeiden und es dem Verwalter zu ermöglichen, ggf. eine Zwangshypothek auf seinen Namen eintragen zu lassen.

Schon wegen der unterschiedlichen Möglichkeiten des Vorgehens des Verwalters entbehrt die Folgerung des OLG Celle einer tatsächlichen Grundlage, bei unterstelltem Vorgehen des Verwalters als Prozeßstandschafter sei dem Grundbuchamt sicher bekannt, daß der Verwalter eine Forderung geltend mache, die materiell-rechtlich den Wohnungseigentümern als Gläubigern zustehe. Nach der Rechtsprechung des Senats (zuletzt z. B. unveröffentlichter Beschluß vom 12.9.2000 - 1 W 1663/00 - Seite 6 ff.) ist nämlich davon auszugehen, daß für die Prüfung der Eintragungsvoraussetzungen außer dem Inhalt des Grundbuchs der dem Grundbuchamt unterbreitete, insbesondere aus den Eintragungsunterlagen ersichtliche Sachverhalt maßgebend ist. Eintragungsunterlage ist hier ein Vollstreckungstitel, der den Verwalter als Gläubigerpartei bezeichnet und auf Zahlung an ihn lautet.

Der Senat hat in der vorbezeichneten Entscheidung weiter ausgeführt: "Soweit die Eintragung abzulehnen ist, wenn das Grundbuchamt weiß, daß durch die Eintragung das Grundbuch unrichtig werden würde, muß seine Kenntnis auf feststehenden Tatsachen beruhen; nur wenn aufgrund bestimmter Anhaltspunkte im Hinblick auf die Richtigkeit des Grundbuchs berechtigte Zweifel bestehen, die sich nicht allein aus den vorliegenden Eintragungsunterlagen zu ergeben brauchen, sondern auch sonst bekannt geworden sein oder auf der Lebenserfahrung beruhen können, ist das Grundbuchamt gem. § 18 GBO zur Beanstandung und schließlich zur Zurückweisung des Eintragungsantrages berechtigt und verpflichtet (vgl. BGHZ 35, 135/139 f.; BayObLGZ 1969, 278/281). Dabei berechtigen allerdings bloße Zweifel daran, ob die Eintragung mit der materiellen Rechtslage in Einklang stünde, weder zur Zurückweisung des Antrages noch zum Erlaß einer Zwischenverfügung (vgl. Senat Rpfleger 1972, 95; BayObLG DNotZ 1981, 750/751 und Rpfleger 1986, 389). Vielmehr muß das Grundbuchamt aufgrund feststehender Tatsachen zu der sicheren Überzeugung kommen, daß das Grundbuch durch die beantragte Eintragung unrichtig werden würde (BayObLG a. a. O.). Dabei ist weiter zu beachten, daß das Grundbuchamt auch im Hinblick auf die Möglichkeit des Unrichtigwerdens des Grundbuchs zu eigenen Ermittlungen nicht verpflichtet . ist (BGHZ 35, 135/139; Senat Rpfleger 1968, 224/225). Dem Grundbuchamt obliegt somit weder im Interesse der Beteiligten noch dem des Rechtsverkehrs eine allgemeine Rechtsfürsorge für die materielle Richtigkeit des Grundbuchs (OLG Karlsruhe Rpfleger 1994, 248). Eine Tätigkeit zur Wahrung der Richtigkeit des Grundbuchs über die Prüfung der grundbuchverfahrensrechtlichen Eintragungsvoraussetzungen hinaus hat vielmehr Ausnahmecharakter für die Fälle, in denen mit Sicherheit feststeht, daß die Eintragung das Grundbuch unrichtig machen würde (Bauer/von Oefele-Kössinger, GBO, § 19 Rn. 10 und 14 m. w. N.), und zwar aufgrund präsenter Erkenntnisse (Bauer/von Oefele-Kössinger, a. a. O. Rn. 10; Meikel/Böttcher, GBO, 8. Aufl., Einleitung H 46/47)."

Entgegen der Annahme des OLG Celle und des Landgerichts im vorliegenden Fall steht hier schon wegen der in Betracht kommenden Gestaltungsmöglichkeiten der Geltendmachung rückständigen Wohngelds im eigenen Namen des Verwalters (Prozeßstandschaft oder treuhänderischer Abtretung) nicht sicher fest, daß der Verwalter, obwohl im Titel als Partei und Zahlungsgläubiger ausgewiesen, nach materiellem Recht nicht Inhaber der durch Eintragung der Zwangshypothek zu sichernden Forderung ist. Die im Vollstreckungsbescheid enthaltene Anspruchsbezeichnung "Wohn-/Hausgeld für die Wohnungseigentümergem. für ..." oder eine ähnliche Bezeichnung besagt weder für sich allein noch in Verbindung mit dem Zusatz "Hausverwaltung" im Antragstellerrubrum des Vollstreckungsbescheids etwas zur Frage, wem der titulierte Anspruch nach materiellem Recht zusteht. Insbesondere folgt daraus nicht mit einer für die Anwendung des Legalitätsprinzips erforderlichen Sicherheit, daß er nicht dem im Titel aufgeführten Gläubiger zusteht. Entgegen der Annahme des Landgerichts läßt sich auch der Begründung der ersten Beschwerde dazu nichts entnehmen. Unabhängig davon kommen vollstreckungsrechtliche Gesichtspunkte hinzu, die der Auffassung des OLG Celle ebenfalls entgegenstehen. Die Eintragung einer Zwangshypothek ist eine Zwangsvollstreckungsmaßnahme, die lediglich verfahrensrechtlich nach den Vorschriften der GBO behandelt wird (Senat NJW-RR 1987, 592). Zu den Verfahrensgrundsätzen der GBO gehört zwar auch das Legalitätsprinzip betreffend die Verhinderung unrichtiger Eintragungen aufgrund sicherer Erkenntnisse von der sich durch die Eintragung ergebenden Unrichtigkeit. Da die Eintragung der Zwangshypothek Vollstreckungsmaßnahme ist, bestimmt sich die Frage der Gläubigerschaft jedoch nicht nach materiellem Recht, sondern nach Vollstreckungsrecht, also allein danach, wen der Vollstreckungstitel und die (hier nach § 796 Abs. 1 ZPO entbehrliche) Klausel als Vollstreckungsgläubiger ausweisen. Dieser vollstreckungsrechtliche Gesichtspunkt wird im Zusammenhang mit der hier behandelten Problematik zutreffend hervorgehoben (vgl. z. B. LG Lübeck, a. a. O.; Stein/Jonas/Münzberg, a. a. O.; Staudinger/Wenzel, a. a. O.).

Im vorliegenden Fall steht schon nicht sicher fest, ob der Verwalter den Titel überhaupt als Prozeßstandschafter erwirkt hat. Darüber hinaus ist anerkannt, daß ein Prozeßstandschafter, der im eigenen Namen ein Urteil erlangt hat, als Titelgläubiger den zuerkannten fremden Anspruch auch im eigenen Namen vollstrecken kann und demgemäß auch die zur Zwangsvollstreckung erforderliche Vollstreckungsklausel erhält (BGH JurBüro 1985, 1021). Auf dieser Grundlage dürfte sogar der Auffassung zu folgen sein, wonach auch dann, wenn die Frage der Prozeßstandschaft im Grundbucheintragungsverfahren überhaupt nachzuprüfen wäre und feststünde, daß der Titelgläubiger den Vollstreckungstitel als Prozeßstandschafter erwirkt und nur deshalb eine auf ihn lautende Vollstreckungsklausel erhalten hat, die Zwangshypothek auf seinen Namen einzutragen ist, weil sich für die Eintragung einer Zwangshypothek die Gläubigerschaft nicht nach materiellem Recht, sondern nach Vollstreckungsrecht bestimmt (vgl. insbesondere Staudinger/Wenzel, Soergel/Stürner und Baumbach/Hartmann, je a. a. O.). Das ist hier jedoch nicht abschließend zu entscheiden. Jedenfalls hat das Grundbuchamt noch weniger Fragen der materiellen Rechtsinhaberschaft des durch den Titel ausgewiesenen Gläubigers zu prüfen, wenn nicht einmal als sicher feststehend angesehen werden kann, daß der Verwalter den auf seinen Namen und auf Zahlung an sich selbst lautenden Titel als Prozeßstandschafter erwirkt hat. Vielmehr ist das Grundbuchamt zumindest in solchem Fall daran gebunden, daß der Vollstreckungstitel den Verwalter als Partei und Zahlungsgläubiger ausweist.

Das Kammergericht hat dem BGH die Frage vorgelegt, ob es nicht möglich sei, daß der Verwalter als Gläubiger einer Zwangshypothek, der ein Zahlungsanspruch auf rückständiges Wohngeld zugrunde liegt, eingetragen wird.

Ein WEG-Verwalter beantragte die Eintragung einer Zwangshypothek gegen einen Wohnungseigentümer, der rückständiges Wohngeld zugrunde lag. Der Rechtspfleger wies den Antrag zurück, weil nicht der Verwalter, sondern die im Titel nicht näher bezeichnete Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Gläubiger der Forderung sei.

Das Kammergericht hat, wegen beabsichtigter Abweichung von einer Entscheidung des OLG Celle, die Frage dem BGH vorgelegt, weil es - anders als Celle - meint, der Verwalter könne in einem solchen Fall als Gläubiger der Zwangshypothek eingetragen werden.