Eintragung einer mit einer Eigentumswohnung mitveräußerten Gartenfläche als Sondereigentum

1. Das Sondereigentum gemäß § 3 Abs. 2 WEG in der seit dem 1.12.2020 geltenden Fassung kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks, wie z. B. Gartenflächen, erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache.

2. Die Hauptsacheeigenschaft der Wohnung bzw. der Räume wird grundsätzlich vermutet, insbesondere bei - wie hier - Verbindung einer Wohnung mit einem Garten.

3. Eine Prüfung durch das Grundbuchamt hat nur bei konkreten anderweitigen Anhaltspunkten zu erfolgen.

I. Mit notariell beurkundeter Teilungserklärung vom 10.8.2021 (UR-Nr. … der verfahrensbevollmächtigten Notarin) teilte die eingetragene Eigentümerin und Beteiligte zu 1) das vormals im Grundbuch von N., Bl. …, gebuchte Grundstück in 3 Wohnungseigentume. Dem Vollzugsantrag vom 12.8.2021 war die amtliche Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 20.7.2021 nebst Aufteilungsplan beigefügt. Unter anderem das vorliegend verfahrensgegenständliche Wohnungseigentum betreffend die Wohnung Nr. 1 im Erdgeschoss wurde am 31.8.2021 antragsgemäß mit der aus dem Rubrum näher ersichtlichen Bezeichnung im dafür neu angelegten Wohnungsgrundbuch Bl. … eingetragen. Die anderen zwei Wohnungseigentume betreffend die Wohnungen Nr. 2 und 3 sind in den Wohnungsgrundbüchern von N., Bl. … und …, gebucht.

Mit Urkunde vom 9.11.2021 (UR-Nr. 1175/2021 der verfahrensbevollmächtigten Notarin) veräußerte die eingetragene Eigentümerin und Beteiligte zu 1) das wie oben bezeichnete Wohnungseigentum betreffend die Wohnung Nr. 1 an die Beteiligten zu 2) und 3) für 395.000 €. Die zunächst beantragte Eintragung der Auflassungsvormerkung erfolgte am 6.12.2021.

Am 31.5.2022 hat das Grundbuchamt einen Amtswiderspruch gegen die Eintragung der Gartenfläche WE 1 als Sondereigentum eingetragen zugunsten der jeweiligen Eigentümer in N. Blätter … und … (derzeit nach wie vor die Beteiligte zu 1).

Gegen diese Eintragung eines Amtswiderspruchs wenden sich die Beteiligten mit ihrer Beschwerde vom 5.8.2022, mit der sie die Löschung des Amtswiderspruchs begehren, da es für dessen Eintragung keine rechtliche Grundlage gäbe.

Mit Beschluss vom 31.8.2022 hat das Amtsgericht der Beschwerde nicht abgeholfen. Die Eintragung der Gartenfläche WE 1 als Sondereigentum sei eine Gesetzesverletzung. Verletzt sei § 3 Abs. 1 WEG, wonach Sondereigentum grundsätzlich nur an einer bestimmten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen gebildet werden könne. Ausnahmen nach § 3 Abs. 2 WEG (Wohnung/Räume bleibt/bleiben dadurch nicht wirtschaftliche Hauptsache) und § 3 Abs. 3 WEG (Angabe Flächenmaße im Aufteilungsplan) seien der Teilungserklärung und der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht zu entnehmen gewesen, noch seien solche mit dem Antrag vom 12.8.2021 oder zwischenzeitlich vorgetragen. Der Beschwerde fehle es an der Darlegung und Glaubhaftmachung, dass das Grundbuch entgegen dem eingetragenen Widerspruch richtig sei.

Die Beteiligten halten daraufhin an ihrer Auffassung fest, dass es für den Amtswiderspruch keine rechtliche Grundlage gäbe und das Grundbuch nicht unrichtig (gewesen) sei. Zum einen seien die benannten Flächen und deren Größe alle korrekt mit erforderlichen Maßen versehen in der Abgeschlossenheitsbescheinigung angegeben. Zum anderen sei die vom Rechtspfleger beschriebene Konstellation hinsichtlich des Umkehrzwangs der wirtschaftlichen Hauptsache nicht aus dem Gesetz zu entnehmen. Das Sondereigentum könne seit der WEG-Reform gemäß § 3 Abs. 2 WEG auch auf Freiflächen erstreckt werden. Die jeweiligen Wohnungen oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume müssten jedoch wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Dies sei hier aber der Fall. Der Wert der Gartenfläche (306,40 m2) betrage nur ca. 1/10 des Kaufpreises für das Wohnungseigentum.

II. 1. Die - unbeschränkte - Beschwerde gegen die Eintragung des Amtswiderspruchs mit dem Ziel, diesen zu löschen, ist gemäß §§ 71, 73 GBO zulässig (vgl. nur Demharter, GBO, 32. Aufl., § 53 Rn. 31 m.w.N; § 71 Rn. 39 m.w.N.).

2. Die Beschwerde ist auch in der Sache begründet, denn die Voraussetzungen der Eintragung eines Amtswiderspruchs gemäß § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO sind und waren nicht erfüllt.

Nach dieser Vorschrift ist von Amts wegen ein Widerspruch einzutragen, wenn das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist. Beides ist vorliegend im Hinblick auf die Eintragung der Gartenfläche WE 1 als Sondereigentum nicht der Fall. Weder hat das Grundbuchamt bei der Eintragung gesetzliche Vorschriften verletzt noch ist ersichtlich, dass das Grundbuch dadurch unrichtig geworden ist.

Vielmehr kann das Sondereigentum gemäß § 3 Abs. 2 WEG in der seit dem 1.12.2020 geltenden Fassung auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks, wie z. B. Gartenflächen, erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache. Dass Letzteres hier der Fall wäre, ist nicht ersichtlich. Die diesbezügliche Anmerkung des Amtsgerichts im Beschluss vom 31.8.2022 ist unverständlich. Ohnehin wird die Hauptsacheeigenschaft der Wohnung bzw. der Räume grundsätzlich vermutet, insbesondere bei - wie hier - Verbindung einer Wohnung mit einem Garten. Eine Prüfung durch das Grundbuchamt hat nur bei konkreten anderweitigen Anhaltspunkten zu erfolgen (vgl. zu Vorstehendem etwa Grüneberg/Wicke, BGB, 81. Aufl., § 3 WEG Rn. 10; Hügel/Elzer, WEG, 3. Aufl., § 3 Rn. 69; Heinemann in: Ring/Grziwotz/Schmidt-Ränsch, NK-BGB, 5. Aufl., § 3 WEG Rn. 11; jeweils unter Verweis auf die Gesetzesbegründung). Diese gibt es vorliegend nicht.

Soweit das Amtsgericht zudem bemängelt, dass die gemäß § 3 Abs. 3 WEG zur Bestimmung des Grundstücksteils erforderlichen Maßangaben dem Aufteilungsplan in der Teilungserklärung und der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht zu entnehmen seien und auch mit dem Antrag vom 12.8.2021 nicht vorgetragen worden seien, so ist dies wiederum schlicht unverständlich. Dem Antrag vom 12.8.2021 war die Abgeschlossenheitsbescheinigung der unteren Bauaufsichtsbehörde vom 20.7.2021 im Original beigefügt. Dieser wiederum lag der Aufteilungsplan auch bezüglich der Außenfläche WE 1 bei, in dem diese sowohl farblich als auch durch die notwendigen Maßangaben überaus deutlich bestimmt und bezeichnet ist.

Aufgrund vorstehender Ausführungen ist der eingetragene Amtswiderspruch zu löschen.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

Das Sondereigentum in der seit der WEG-Reform geltenden Fassung kann auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks, wie z. B. Gartenflächen, erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache. Die Hauptsacheeigenschaft der Wohnung bzw. der Räume wird grundsätzlich vermutet, insbesondere bei Verbindung einer Wohnung mit einem Garten. Eine Prüfung durch das Grundbuchamt hat nur bei konkreten anderweitigen Anhaltspunkten zu erfolgen.

Mit der Teilungserklärung vom 10. August 2021 teilte die Grundstückseigentümerin das Grundstück in drei Woh­nungseigentumseinheiten. Dem Voll­zugsantrag beim Grundbuchamt war die amtliche Abgeschlossenheitsbescheinigung nebst Aufteilungsplan beigefügt. Unter anderem die vorliegend betroffene Wohnung Nr. 1 im Erdgeschoss wurde antragsgemäß in das betreffende Wohnungsgrundbuch eingetragen. Die noch eingetragene Eigentümerin veräußerte dieses Wohnungseigentum an die Beteiligten zu 2) und 3) und erklärte die Auflassung. Am 31. Mai 2022 hat das Grundbuchamt einen Amtswiderspruch gegen die Eintragung der Gartenfläche als Sondereigentum für das Wohnungseigentum Nr. 1 eingetragen. Hiergegen die Beschwerde, der das LG nicht abgeholfen hat.

Das OLG ordnet an, den Amtswiderspruch zu löschen. Die Voraussetzungen für dessen Eintragung waren nicht erfüllt. Nach § 53 Abs. 1 Satz 1 GBO kommt ein Amtswiderspruch nur in Betracht, wenn das Grundbuchamt unter Verletzung gesetzlicher Vorschriften eine Eintragung vorgenommen hat, durch die das Grundbuch unrichtig geworden ist. Das ist hier wegen der Eintragung der Gartenfläche als Sondereigentum nicht gegeben. Gemäß § 3 Abs. 2 WEG in der seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung kann das Sondereigentum auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks, also auch auf Gartenflächen, erstreckt werden. Dies ist nur ausgeschlossen, wenn die Wohnung oder die Räume dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache bleiben. Insbesondere wird die Hauptsacheeigenschaft der Wohnung bzw. der Räume bei Teileigentum grundsätzlich vermutet, wie hier bei einer Verbindung einer Wohnung mit einem Garten. Eine Prüfung durch das Grundbuchamt hat nur bei konkreten anderweitigen Anhaltspunkten zu erfolgen. Soweit das AG bemängelt hat, dass die nach § 3 Abs. 3 WEG zur Bestimmung des Grundstücksteils erforderlichen Maßangaben dem Aufteilungsplan in der Teilungserklärung und der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht zu entnehmen und auch nicht vorgetragen seien, ist dies schlicht unverständlich. Dem vorausgegangenen Antrag vom 12. August 2021 war die Abgeschlossenheitsbescheinigung der unteren Bauaufsichtsbehörde im Original beigefügt. Dieser wiederum lag der Aufteilungsplan auch bezüglich der Außenfläche des Wohnungseigentums Nr. 1 bei, in dem diese sowohl farblich als auch durch die notwendigen Maßangaben ausdrücklich bestimmt und bezeichnet ist.

Die Möglichkeit, auch außerhalb des Gebäudes liegende Grundstücksflächen als Beigabe bestimmten Wohnungseigentumseinheiten zuzuschlagen, war vor der WEG-Reform nur in der Weise möglich, dass an den betreffenden Gartenflächen Sondernutzungsrechtebegründet wurden. Dieses Rechtsinstitut will der Gesetzgeber zurückdrängen und insoweit die Begründung von Sondereigentum ermöglichen. Die Gartenfläche muss nicht dem betreffenden Wohnungseigentum unmittelbar vorgelagert sein. Allerdings darf auch nicht die gesamte Grundstücksfläche, auf der das aufgeteilte Gebäude steht, zum Sondereigentum erklärt werden, weil diese Grundfläche zumindest im Umfang des Gebäudes im gemeinschaftlichen Eigentum aller Wohnungseigentümer stehen muss. Ohne Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an einer Wohnung kann derartiges Gartensondereigentum nicht begründet werden. Die Räume müssen wirtschaftlich die Hauptsache des Sondereigentums bleiben. Dies wird im Regelfall vermutet, weshalb im Grundbuchverfahren nur geprüft wird, ob konkrete Anhaltspunkte für das Gegenteil bestehen. Eine anschließende Problematik wird sich allerdings daraus ergeben, dass dann Streit entstehen kann, wenn die Gartenflächen nicht wie gewöhnlich nur mit Rasen oder Pflanzen ausgestaltet werden, sondern größere Objekte auftauchen, wie etwa ein Gartenhaus.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister