Eintragung einer Höchstbetragssicherungshypothek

Verlangt der Unternehmer von dem Besteller die Bewilligung zur Eintragung einer Sicherungshypothek und besteht zwischen ihnen Streit über Grund und/oder Höhe der zu sichernden Forderung, kommt die Eintragung einer Höchstbetragshypothek bis zu dem von dem Unternehmer verlangten Betrag nicht in Betracht, weil die zu sichernde Forderung bereits nach Grund und Höhe bestimmt ist. Der schuldrechtliche Anspruch, zu dem die Hypothek akzessorisch sein soll, ist hier nicht einer späteren Bestimmung vorbehalten.

Die Beteiligte ist als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Sie erklärte notariell, die Gläubigerin (eine Baufirma) beanspruche von ihr „für angeblich bereits erbrachte Leistungen aus einem VOB-Bauvertrag […] in Höhe eines Betrages von restlichen 4.775,33 € zzgl. 10 v.H. für angebliche Nebenforderungen die Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek“. „Zur Sicherung dieser angeblichen Forderungen“ bewilligte und beantragte die Beteiligte, für die Gläubigerin „im Grundbuch […] eine Bauhandwerkersicherungshypothek über einen Betrag von bis zu 5.252,86 € einzutragen“.

Auf den vom Notar beantragten Vollzug im Grundbuch wies das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung darauf hin, dass die Eintragung einer Sicherungshypothek von „bis zu“ 5.252,86 € für eine bestimmte Forderung unzulässig sei, der einzutragende Kapitalbetrag müsse festgelegt werden. Insofern bedürfe es einer formgerechten Änderung der Eintragungsbewilligung sowie des Antrags. Hiergegen die Beschwerde.

Die Beschwerde hat […] keinen Erfolg. Das von dem Grundbuchamt aufgezeigte Eintragungshindernis besteht; die angefochtene Zwischenverfügung ist insoweit zu Recht ergangen, § 18 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 GBO.

a) Die Eintragung einer (Sicherungs-) Hypothek im Grundbuch erfolgt auf Antrag, § 13 Abs. 1 Satz 1 GBO, wenn sie der Grundstückseigentümer bewilligt, § 19 GBO. Dabei erfordert der Zweck des Grundbuchs, auf sicherer Grundlage bestimmte und sichere Rechtsverhältnisse für unbewegliche Sachen zu schaffen, klare und eindeutige Erklärungen. Eine Hypothek ist die Belastung eines Grundstücks mit dem Inhalt, dass eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist. Die Forderung muss nach Grund und Höhe bestimmt oder bestimmbar sein (BGH, NJW 1994, 460, 461). Die Angabe eines Höchstbetrags oder von Berechnungsgrundlagen genügt nicht (Morvilius, in: Meikel, aaO., Einl. B, Rdn. 586).

Dementsprechend muss der Bewilligung eine solche bestimmte oder bestimmbare Forderung zu entnehmen sein. Das ist vorliegend nicht der Fall. Die Beteiligte hat vielmehr lediglich einen Höchstbetrag, bis zu dem das Grundstück für Forderungen der Gläubigerin haften soll, angegeben.

b) Allerdings kann eine Hypothek auch in der Weise bestellt werden, dass nur der Höchstbetrag, bis zu dem das Grundstück haften soll, bestimmt, im Übrigen die Feststellung der Forderung vorbehalten wird, § 1190 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Grundlegend für die Höchstbetragshypothek ist der Vorbehalt der Feststellung der Forderung (BGH, NJW 1986, 53, 54). Während der Höchstbetrag und die Person des Gläubigers bestimmt sein müssen, kann sich der Vorbehalt der Forderung auf alle Merkmale der Forderung beziehen, insbesondere auf deren Höhe oder auch auf den Schuldgrund (Krause, in: Schulze/Grziwotz/Lauda, BGB: Kommentiertes Vertrags- und Prozessformularbuch, § 1190 BGB, Rdn. 4; Morvilius, in: Meikel, aaO., Einl. B, Rdn. 595). Für eine feststehende Forderung in bestimmter Höhe kann hingegen grundsätzlich keine Höchstbetragshypothek eingetragen werden (BayObLG, NJW RR 1989, 1467, 1468; Senat, Beschluss vom 29. Oktober 1942 - 1 Wx 334/42 - DNotZ 1943, 134, 135; Beschluss vom 22. September 1932 - 1 X 574/32 - HRR 1933 Nr. 202; Beschluss vom 26. September 1929 - 1 X 561/29 - HRR 1929, Nr. 1998). Dann genügt etwa die Ungewissheit, ob die Forderung künftig zur Entstehung kommt, allein nicht (Deutsch, in: beck-online, Großkommentar, BGB, Stand 2019, § 1190, Rdn. 19; Wolfsteiner, in: Staudinger, BGB, 2015, § 1190, Rdn. 28). Eine (Sicherungs-) Hypothek kann auch für eine künftige oder eine bedingte Forderung bestellt werden, §§ 1113 Abs. 2, 1184 BGB.

Danach kommt die von der Beteiligten begehrte Eintragung einer Sicherungshypothek in Form einer Höchstbetragshypothek, §§ 1190 Abs. 3, 1184 BGB, nicht in Betracht. Zwar besteht hier keine Ungewissheit, ob die Forderung künftig entstehen wird. Vielmehr ist ungewiss, ob die von der Gläubigerin geltend gemachte Forderung überhaupt entstanden ist („angebliche Forderungen“ der Gläubigerin). Das begründet aber ebenfalls keinen Vorbehalt im Sinne des § 1190 Abs. 1 Satz 1 BGB. Letztlich ist die - von der Gläubigerin beanspruchte - zu sichernde Forderung sowohl nach Grund (Bauvertrag und daraus folgender Anspruch der Werkunternehmerin auf Stellung einer Sicherungshypothek, § 650e BGB) als auch der Höhe nach (4.775,33 € zzgl. 10 % für Nebenforderungen = 5.252,86 €) bestimmt. Der schuldrechtliche Anspruch, zu dem die Hypothek akzessorisch sein soll, ist gerade nicht, was die Höchstbetragshypothek voraussetzt, späterer Bestimmung vorbehalten (vgl. Wolfsteiner, aaO., Rdn. 2).

Verlangt der Unternehmer von dem Besteller die Bewilligung zur Eintragung einer Sicherungshypothek, und besteht zwischen ihnen Streit über Grund und/oder Höhe der zu sichernden Forderung, kommt die Eintragung einer Höchstbetragshypothek bis zu dem von dem Unternehmer verlangten Betrag nicht in Betracht, weil die zu sichernde Forderung bereits nach Grund und Höhe bestimmt ist. Der schuldrechtliche Anspruch, zu dem die Hypothek akzessorisch sein soll, ist hier nicht einer späteren Bestimmung vorbehalten.

Die Gläubigerin, eine Baufirma, verlangte von der Grundstückseigentümerin (Beteiligte) die Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek für bereits von ihr erbrachte Leistungen aus einem Bauvertrag. Die Beteiligte bewilligte notariell „zur Sicherung dieser angeblichen Forderungen“, für die Gläubigerin „im Grundbuch […] eine Bauhandwerkersicherungshypothek über einen Betrag von bis zu 5.252,86 € einzutragen“.

Das Grundbuchamt monierte mit Zwischenverfügung, dass die Eintragung einer Sicherungshypothek von „bis zu“ 5.252,86 € für eine bestimmte Forderung unzulässig sei; der einzutragende Kapitalbetrag müsse vielmehr festgelegt werden. Insofern bedürfe es einer formgerechten Änderung der Eintragungsbewilligung. Die Beschwerde der Grundstückseigentümerin hatte keinen Erfolg.

Das von dem Grundbuchamt aufgezeigte Eintragungshindernis bestehe. Die Eintragung einer (Sicherungs-)Hypothek im Grundbuch mit dem Inhalt, dass eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer Forderung aus dem Grundstück zu zahlen sei, habe zur Voraussetzung, dass die Forderung nach Grund und Höhe bestimmt oder bestimmbar sein müsse; die Angabe eines Höchstbetrags oder von Berechnungsgrundlagen genüge nicht. Dementsprechend müsse der Bewilligung eine solche bestimmte oder bestimmbare Forderung zu entnehmen sein. Vorliegend sei lediglich ein Höchstbetrag, bis zu dem das Grundstück für Forderungen der Gläubigerin haften solle, angegeben.

Die Eintragung einer Höchstbetragshypothek komme hier nicht in Betracht. Grundlegend für die Höchstbetragshypothek sei, dass die Feststellung der Forderung an sich vorbehalten werde. Während der Höchstbetrag und die Person des Gläubigers bestimmt sein müssten, könne sich der Vorbehalt der Forderung auf alle Merkmale der Forderung beziehen, insbesondere auf deren Höhe oder auch auf den Schuldgrund.

Für eine feststehende Forderung in bestimmter Höhe könne hingegen grundsätzlich keine Höchstbetragshypothek eingetragen werden.

Vorliegend sei nicht ungewiss, ob die Forderung künftig entstehen werde, sondern nur, ob die von der Gläubigerin geltend gemachte Forderung überhaupt entstanden ist („angebliche Forderungen“ der Gläubigerin). Das begründe aber keinen Vorbehalt, denn letztlich sei die – von der Gläubigerin beanspruchte – zu sichernde Forderung sowohl nach dem Grund (Bauvertrag und daraus folgender Anspruch der Werkunternehmerin auf Stellung einer Sicherungshypothek) als auch der Höhe nach (5.252,86 €) bestimmt.