Einstweilige Verfügung wegen Besitzstörung des Mieters

Einstweilige Verfügung wegen Besitzstörung des Mieters; Baustopp bei Modernisierung

Der Besitzschutz des Mieters ist zwar nicht ausschließlich auf Arbeiten in dessen Wohnräumen beschränkt, sondern bezieht sich grundsätzlich auf alle Maßnahmen, die den Mietgebrauch beeinträchtigen. Die widerrechtliche Beeinträchtigung muss sich aber direkt auf den geschützten alleinigen Besitz beziehen und unmittelbar auf ihn einwirken, was z. B. durch Eindringen von Immissionen in die Wohnung denkbar ist und nicht unerheblich sein darf. Als Störung sind daher nur erhebliche Beeinträchtigungen im Sinne solcher des § 906 BGB anzusehen.

Ein Verfügungsgrund besteht jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter das Vorliegen eines Verfügungsgrundes durch zu langes Zuwarten in Bezug auf das Verfahren selbst widerlegt hat.

Die Berufung des Verfügungskl. ist unbegründet, diejenige der Verfügungsbekl. ist begründet.

Ein Verfügungsanspruch ergibt sich nicht aus §§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB, weil der Verfügungskl. in seinem Besitz nicht widerrechtlich gestört ist.

Der in jeder Hinsicht geschützte Besitz des Mieters i.S.v. § 854 BGB beschränkt sich vor allem auf die ihm zur alleinigen Nutzung überlassenen Gebäudeteile und damit im Wesentlichen auf die Wohnung und deren Zugang, Kellerräume und sonstige etwa zur Mietsache zugehörige Räumlichkeiten, er erstreckt sich indes nicht ohne Weiteres auf mitnutzbare Gemeinschaftsflächen, wie das Treppenhaus, den allen Mietern zugänglichen Garten oder die Außenfassade, weil dem Mieter insoweit keine uneingeschränkte Sachherrschaft möglich ist und auch mietvertraglich nicht übertragen wird (vgl. KG, Urteil vom 20. August 2012 - 8 U 168/12 - GE 2012, 1561). Zwar ist der Besitzschutz nicht ausschließlich auf Arbeiten in den Wohnräumen des Mieters beschränkt, sondern bezieht sich grundsätzlich auf alle Maßnahmen, die den Mietgebrauch beeinträchtigen (vgl. Lehmann-Richter, NZM 2011, 572 m.w.N.). Davon unabhängig ist der Mieter nicht schutzlos gegenüber etwaigen Beeinträchtigungen des Gebrauchs der Wohnung: Das rein schuldrechtliche Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter gebietet nämlich die Gewährung und Aufrechterhaltung des vertragsmäßigen Zustands der Mietsache für die Dauer der Mietzeit (§ 535 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 BGB). Dieser Zustand kann z. B. während der Durchführung der Arbeiten durch eine Verschattung der Räume aufgrund des Gerüsts sowie Lärmbeeinträchtigungen und andere Unannehmlichkeiten durchaus beeinträchtigt sein; hieraus folgen für den Mieter jedoch ausschließlich mietrechtliche Gewährleistungsansprüche (§§ 536 ff. BGB), die - weil in ihrer Durchsetzung weder gefährdet noch erschwert - nicht im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens zu sichern sind (LG Berlin, Urteil vom 26. Februar 2013 - 63 S 429/12 - GE 2013, 487 = MDR 2013, 643 f.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl., § 555 a Rn 8), zumal sich nicht der Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 BGB zugleich eine Besitzstörung i.S.v. §§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB darstellt.

Die widerrechtliche Besitzbeeinträchtigung muss sich allerdings direkt auf den geschützten alleinigen Besitz beziehen und unmittelbar auf ihn einwirken, was z. B. durch das Eindringen von Immissionen in die Wohnung denkbar ist, und darf nicht unerheblich sein (so wohl auch: LG Berlin, Beschluss vom 13. Mai 2014 - 67 S 105/14 - GE 2014, 1138).

Soweit Einigkeit darüber besteht, dass hierbei die Unwesentlichkeit der Beeinträchtigung der Darlegungs- und Beweislast des Störers unterfällt (BGH, Urteil vom 16. Oktober 1970 - V ZR 10/68 - WM 1970, 1460), mithin Unsicherheiten bei der Beurteilung der Wesentlichkeit oder Unwesentlichkeit der Störung zu Lasten des Störers gehen (BGH, Urteil vom 8. Oktober 2004 - V ZR 85/04, NVwZ 2005, 116; auch: LG Berlin, Beschluss vom 13. Mai 2014 - 67 S 105/14 - aaO.), beruht dies auf der Anwendung des Rechtsgedankens des unmittelbar nur zwischen Eigentümern geltenden § 906 BGB auch auf das Verhältnis zwischen Eigentümer und Mieter als Besitzer (LG Berlin, Urteil vom 26. Februar 2013 - 63 S 429/12 - MDR 2013, 643 f.).

Vorliegend lässt indes bereits das Vorbringen des Verfügungskl. selbst keine die Grenze der Erheblichkeit erreichenden Beeinträchtigungen erkennen:

Soweit Geräuschbelästigungen durch Baulärm geltend gemacht werden, ist dem Vortrag des Verfügungskl. keinerlei Anhaltspunkt dafür zu entnehmen, dass es sich hierbei um eine intensivere Belästigung in Bezug auf die von ihm angemietete Wohnung handelt, als wenn aufgrund sonstiger Umstände - etwa Straßenbauarbeiten, Arbeiten auf dem Nachbargrundstück, Arbeiten in den Nachbarwohnungen - vorübergehende Störungen von außen einträten. Für die Annahme einer Besitzstörung müssten Anhaltspunkte dafür gegeben sein, dass die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte - wie z. B. in der TA Lärm - überschritten oder gegen Maßstäbe aus Verordnungen aufgrund § 48 BlmSchG verstoßen würde. Das wird von dem Verfügungskl. weder behauptet noch ergibt sich dies aus seinen Beschreibungen der Belästigungen.

Die pauschal vorgetragene Verschmutzung der Treppenhäuser durch Baustaub stellt keinen seiner Intensität nach konkretisierten Eingriff in die ungestörte Ausübung des Besitzes dar. Das zur Durchführung der Bauarbeiten aufgestellte Gerüst führt auch nicht zu einer nennenswerten Sichtbeeinträchtigung oder Verdunkelung der vom Verfügungskl. gemieteten Wohnung. Dies ergibt sich schon daraus, dass ausweislich der vom Verfügungskl. mit Schriftsatz vom 9. Oktober 2014 eingereichten Lichtbilder das Gerüst nicht mit einer Plane verhängt wurde und auch ein Netz in Höhe des Daches angebracht wurde.

Soweit der Verfügungskl. eine erhöhte Einbruchsgefahr mit der Begründung geltend macht, dass die Haus-, Durchgangs- und Kellertüren werktags ständig offen stehen würden, bedarf es keiner Erörterung, ob darin eine Besitzstörung liegen kann. Denn der Verfügungskl. begehrt im hiesigen Verfahren nicht, dass der Verfügungsbekl. aufgegeben werden möge, dafür Sorge zu tragen, dass die genannten Türe geschlossen gehalten werden.

Dem Verfügungskl. steht im hiesigen Verfahren zudem auch kein Verfügungsgrund gemäß §§ 935 ff., 920 Abs. 2 ZPO zur Seite. Der Verfügungskl. hat das Vorliegen eines Verfügungsgrundes durch zu langes Zuwarten in Bezug auf das hiesige Verfahren selbst widerlegt. Die Notwendigkeit für eine einstweilige Verfügung kann infolge Selbstwiderlegung durch längeres Zuwarten in Kenntnis der sie rechtfertigenden Umstände entfallen; für die noch hinzunehmende Zeitspanne sind die Besonderheiten des Einzelfalles unter Berücksichtigung der Schwierigkeit tatsächlicher und rechtlicher Art maßgeblich (Musielak/Huber, ZPO, 11. Aufl., § 940 Rz. 4). Gemessen daran hat der Verfügungskl. mit seinem am 6. Juni 2014 gestellten Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung zu lange zugewartet. Denn wie sich aus seiner eidesstattlichen Versicherung vom 5. Juni 2014 ergibt, finden bereits seit November 2013 im ganzen Objekt verschiedene Bauarbeiten statt. Zu Unrecht macht der Verfügungskl. in diesem Zusammenhang geltend, dass eine Selbstwiderlegung deshalb nicht angenommen werden könne, weil die Mieter nicht darüber informiert worden seien, welche Arbeiten genau wo durchgeführt werden sollten, wie lange diese sich hinziehen sollten und ob überhaupt eine Duldungspflicht bestehe. Auf entsprechende Informationen war der Verfügungsbekl. für den Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung nicht angewiesen, weil es nur auf die tatsächlichen Beeinträchtigungen ankam. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass die Verfügungsbekl. erst seit dem 14. Mai 2014 Eigentümerin des Grundstücks und damit Vermieterin ist. Denn ein etwaiger Unterlassungsanspruch des Verfügungskl. würde nicht von der Vermieterstellung der Verfügungsbekl. abhängen, sondern von ihrer Störereigenschaft.

Der Besitzschutz des Mieters ist zwar nicht ausschließlich auf Arbeiten in dessen Wohnräumen beschränkt, sondern bezieht sich grundsätzlich auf alle Maßnahmen, die den Mietgebrauch beeinträchtigen. Die widerrechtliche Beeinträchtigung muss sich aber direkt auf den geschützten alleinigen Besitz beziehen und unmittelbar auf ihn einwirken, was z. B. durch Eindringen von Immissionen in die Wohnung denkbar ist und nicht unerheblich sein darf. Als Störung sind daher nur erhebliche Beeinträchtigungen i. S. solcher des § 906 BGB anzusehen. Ein Verfügungsgrund besteht jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter das Vorliegen eines Verfügungsgrundes durch zu langes Zuwarten in Bezug auf das Verfahren selbst widerlegt hat.

Der Vermieter wollte Modernisierungsarbeiten am und im Gebäude durchführen und ließ zur Durchführung der Bauarbeiten ein Außengerüst aufstellen. Die Arbeiten wurden bereits im November 2013 im gesamten Objekt begonnen. Am 6. Juni 2014 stellte der Mieter einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Unterbindung der Arbeiten. Dazu trug er eine Verschmutzung der Treppenhäuser durch Baustaub und eine erhöhte Einbruchsgefahr mit der Begründung vor, dass die Haus-, Durchgangs- und Kellertüren werktags ständig offen stehen würden. Zum Gerüst legte er Lichtbilder vor. Danach war das Gerüst nicht mit einer Plane verhängt und ein Netz in Höhe des Daches angebracht.

Das Amtsgericht wies den Antrag wegen mangelnden Verfügungsgrundes (keine Eilbedürftigkeit wegen zu langen Zuwartens) teilweise durch Urteil ab, was zur Berufung beider Parteien zum Landgericht führte.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung des Mieters zurück und änderte auf die Berufung des Vermieters das angefochtene Urteil unter Zurückweisung des Antrags auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ab. Der in jeder Hinsicht geschützte Besitz des Mieters beschränke sich vor allem auf die ihm zur alleinigen Nutzung überlassenen Gebäudeteile und damit im Wesentlichen auf die Wohnung und deren Zugang, Kellerräume und sonstige etwa zur Mietsache gehörige Räumlichkeiten, dieser erstrecke sich indes nicht ohne Weiteres auf mitbenutzbare Gemeinschaftsflächen, weil dem Mieter insoweit keine uneingeschränkte Sachherrschaft möglich sei und auch mietvertraglich nicht übertragen werde. Zwar sei der Besitzschutz nicht ausschließlich auf Arbeiten in den Wohnräumen des Mieters beschränkt, sondern beziehe sich grundsätzlich auf alle Maßnahmen, die den Mietgebrauch beeinträchtigten. Dieser Zustand könne z. B. während der Durchführung von Arbeiten durch eine Verschattung der Räume aufgrund des Gerüsts sowie Lärmbeeinträchtigungen und andere Unannehmlichkeiten durchaus beeinträchtigt sein, hieraus folgten für den Mieter jedoch ausschließlich mietrechtliche Gewährleistungsansprüche, die – weil in ihrer Durchsetzung weder gefährdet noch erschwert – nicht im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens zu sichern seien (LG Berlin, ZK 63, GE 2013, 487). Die widerrechtliche Besitzbeeinträchtigung müsse sich allerdings direkt auf den geschützten alleinigen Besitz beziehen und unmittelbar auf ihn einwirken. Sie dürfe auch nicht unerheblich sein. Vorliegend lasse indes bereits das Vorbringen des Mieters selbst keine die Grenze der Erheblichkeit erreichenden Beeinträchtigungen erkennen. Soweit Geräuschbelästigungen durch Baulärm geltend gemacht würden, seien dem Vortrag keinerlei Anhaltspunkte dafür zu entnehmen, dass es sich hierbei um eine intensivere Belästigung in Bezug auf die angemietete Wohnung handele, als wenn aufgrund sonstiger Umstände – etwa Straßenbauarbeiten, Arbeiten auf dem Nachbargrundstück, Arbeiten in der Nachbarwohnung – vorübergehende Störungen von außen eintreten. Für die Annahme einer Besitzstörung müssten Anhaltspunkte dafür gegeben sein, dass die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte überschritten oder gegen Maßstäbe aus Forderungen aufgrund § 48 BImSchG verstoßen würde.

Die pauschal vorgetragene Verschmutzung stelle keinen seiner Intensität nach konkretisierten Eingriff in die ungestörte Ausübung des Besitzes dar. Eine Verschattung der Wohnung ergebe sich aus den von den Kl. selbst eingereichten Lichtbildern nicht, weil das Gerüst nicht mit einer Plane verhängt und auch ein Netz in Höhe des Daches angebracht worden sei. Hinsichtlich der Einbruchsgefahr begehre der Kläger nicht, dass dem Vermieter aufgegeben werden möge, dafür Sorge zu tragen, dass die genannten Türen geschlossen gehalten werden sollen.

Dem Verfügungskläger stünde im vorliegenden Verfahren auch kein Verfügungsgrund zur Seite. Er habe das Vorliegen des Grundes durch zu langes Zuwarten im Bezug auf das Verfahren selbst widerlegt. Er habe mit seinem Antrag zu lange zugewartet, denn wie sich aus seiner eidesstattlichen Versicherung ergebe, fänden bereits seit November 2013 im ganzen Objekt verschiedene Bauarbeiten statt. Der Kläger könne sich nicht darauf berufen, die Mieter seien nicht darüber informiert worden, welche Arbeiten genau wo durchgeführt werden sollten, wie lange sich diese hinziehen sollten und ob überhaupt eine Duldungspflicht bestehe. Es handele sich um tatsächliche Beeinträchtigungen, so dass er nicht auf entsprechende Informationen angewiesen gewesen sei.

Die Ansichten der Berliner Mietberufungskammern zum Problem des einstweiligen Rechtsschutzes wegen Besitzstörung durch Arbeiten des Vermieters sind ausgesprochen kontrovers (vgl. die Zitate bei Beuermann in GE 2015, 235 in Anmerkung zum Urteil des AG Charlottenburg mit Bestätigung durch Urteil der ZK 18 des LG Berlin zu 18 S 259/14, GE 2015, 256). Gleiches gilt für geäußerte Ansichten im Schrifttum. Selbst in der Redaktion des Grundeigentum-Verlags werden die Probleme teilweise kontrovers diskutiert.

Nach hiesiger Ansicht liegt das zumindest teilweise daran, dass nicht ausreichend Besitzschutzansprüche (possessorische Ansprüche) und materiell-rechtliche mietrechtliche Ansprüche (petitorische Ansprüche) getrennt voneinander betrachtet werden. Im Verfahren der einstweiligen Verfügung geht es nur um possessorische Ansprüche. Die mietrechtlichen Ansprüche zur Duldung von Instandsetzungs- und/oder Modernisierungsarbeiten sind einer einstweiligen Verfügung nicht zugänglich und müssen im Duldungsprozess geklärt werden. Damit spielt eine erfolgte oder nicht erfolgte Ankündigung von Modernisierungs- oder Instandsetzungsarbeiten im Besitzschutzrechtsstreit überhaupt keine Rolle (wird aber oft genug „mit eingemengt"). Nur ein (rechtskräftiger) Duldungstitel im Rechtsstreit zu § 555 d BGB hat Einfluss auf den Besitzschutzrechtsstreit, weil dann der Mieter sich nicht nach § 858 BGB auf verbotene Eigenmacht des Vermieters berufen kann, denn der Eingriff ist „gestattet". Eine andere Möglichkeit – sie ist allerdings in der Praxis der absolute Ausnahmefall – ist die Erhebung einer petitorischen Widerklage im Rechtsstreit der einstweiligen Verfügung. Denn dann könnte der Vermieter bei Erfolg der Widerklage sich ebenfalls auf eine Gestattung der Beeinträchtigung berufen.

Die Verfechter der Ansicht, dass eine einstweilige Verfügung wegen Besitzstörung auch schon dann erlassen werden kann, wenn noch gar keine tatsächliche Störung (Staub, Lärm, Verschattung durch Gerüst etc. ) vorliegt und auch noch deshalb gar nicht feststeht, ob die Beeinträchtigung geringfügig sei und deshalb hingenommen werden müsste, könnte nur damit „gerechtfertigt werden", dass bei einem Verstoß gegen §§ 555 a ff. BGB eine Besitzstörung anzunehmen ist. Das würde jedoch einer vollendeten Vermengung von possessorischen und petitorischen Ansprüchen entsprechen und in jeder Hinsicht der Struktur der §§ 854, 858 BGB entgegenstehen, die von einer tatsächlichen Sachherrschaft ausgeht.

Das würde auch dazu führen – und soweit ist es schon in der Judikatur gekommen –, dass ein einzelner Mieter, der in keiner Weise durch Besitzstörung betroffen ist, nur eben in dem Wohnhaus eine Wohnung angemietet hat, einen Baustopp mit dem Argument erwirken könnte, er befürchte – wodurch auch immer, schon lediglich durch die Anlieferung von Gerüststangen – eine Belästigung und damit eine Besitzbeeinträchtigung. Das kann doch wohl nicht wahr sein!