Einstweilige Verfügung wegen Besitzstörung bei Instandsetzungsmaßnahme

Einstweilige Verfügung wegen Besitzstörung bei Instandsetzungsmaßnahme; Reparatur des Balkons; Lärm; Staub

1. Führt der Vermieter im vom Mieter bewohnten Hause Instandsetzungsarbeiten durch, ohne zuvor einen Duldungstitel erwirkt zu haben, kann der Mieter deren weitere Durchführung im Wege der einstweiligen Verfügung unterbinden. Etwas anderes gilt nur, wenn die Maßnahmen mit lediglich unerheblichen Beeinträchtigungen verbunden sind oder der Mieter sich zuvor mit der Durchführung der Arbeiten einverstanden erklärt hat.

2. Der Verfügungsanspruch ergibt sich in einem solchen Fall aus den §§ 862 Abs. 1, 858 BGB, der Verfügungsgrund ist - auch ohne gesonderten Vortrag - indiziert.

3. Ob dem Vermieter ein materiell-rechtlicher Duldungsanspruch gemäß § 554 Abs. 1 BGB zusteht, ist für den Erlass der einstweiligen Verfügung unbeachtlich, da es sich insoweit um eine gemäß § 863 BGB nicht zu berücksichtigende petitorische Einwendung handelt.

I. Die Antragstellerin begehrt von der Antragsgegnerin die Unterlassung von Instandsetzungsmaßnahmen im Wege der einstweiligen Verfügung. Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen, da es sich bei den streitgegenständlichen Maßnahmen um solche im Sinne von § 554 Abs. 1 BGB handele, die vom Mieter grundsätzlich zu dulden seien. Der daraufhin erhobenen sofortigen Beschwerde der Antragstellerin hat es nicht abgeholfen und die Sache der Kammer zur Entscheidung vorgelegt.

II. Die gemäß §§ 567 ff. ZPO zulässige Beschwerde ist begründet. Dem Antragsteller steht der geltend gemachte Anspruch auf Unterlassung der Fortsetzung der streitgegenständlichen Instandsetzungsmaßnahmen gemäß §§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB zu.

Der Antragsteller ist gemäß § 862 Abs. 1 BGB in seinem Besitz an der streitgegenständlichen Wohnung durch die von der Antragsgegnerin im Hause veranlassten Baumaßnahmen an seinem Balkon gestört; ausreichend sind insoweit bereits nicht lediglich unerhebliche Lärm-, Geruchs- und Staubimmissionen oder sonstige nicht lediglich unwesentlichen Gebrauchsbeeinträchtigungen (Kammer, Beschl. v. 12. März 2012 - 63 T 29/12, WuM 2012, 213; Bassenge, in: Palandt, BGB, 71. Aufl. 2012, § 862 Rz. 3 m.w.N.). Solchen ist der Antragsteller - anders als der im Verfahren LG Berlin - 63 T 69/12 - betroffene Mieter - ausweislich seines substantiiert dargetanen und gemäß §§ 936, 920 Abs. 2, 294 Abs. 1 ZPO glaubhaft gemachten Vorbringens mittlerweile ausgesetzt. Denn die Antragsgegnerin hat nicht nur die Blechabdeckungen der Balkonbrüstung abmontieren lassen, sondern beabsichtigt darüber hinaus auch den Abbruch der vorhandenen Brüstung und des seitlichen Wandstücks.

Dem Anspruch des Antragstellers steht nicht die Erwägung des Amtsgerichts entgegen, der Antragsteller sei gemäß § 554 Abs. 1 BGB zur Duldung der erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen verpflichtet. Denn insoweit handelt es sich um eine gemäß § 863 BGB bereits grundsätzlich unbeachtliche petitorische Einwendung (vgl. Bund, in: Staudinger, BGB, Neubearb. 2007, § 863 Rz. 3). Beachtlich wäre allein die - nicht erhobene - Einwendung der Antragsgegnerin gewesen, die Antragstellerin sei mit den Maßnahmen einverstanden oder Letztere beruhten auf einer gesetzlichen Gestattung (Bassenge, a.a.O., Rz. 3 m.w.N.).

Davon ausgehend ist die Frage, ob, gegebenenfalls in welchem Umfang der Antragsteller zur Duldung der bereits begonnenen Maßnahmen gemäß § 554 Abs. 1 BGB verpflichtet ist, im - von der Antragsgegnerin bereits angestrengten und auf Duldung gerichteten - Hauptsacheverfahren zu klären. Bis zur Erwirkung eines zumindest vorläufig vollstreckbaren Duldungstitels jedoch hat die Antragsgegnerin die Fortsetzung der streitgegenständlichen Maßnahmen zu unterlassen.

Dem Antragsteller steht auch ein Verfügungsgrund gemäß §§ 935 ff., 920 Abs. 2 ZPO zur Seite. Ein solcher ergibt sich bereits aus der Natur des beantragten Unterlassungsanspruchs, da eine verbotene Eigenmacht den Verfügungsgrund auch ohne gesonderten Vortrag des Antragstellers stets indiziert und eine besondere Dringlichkeit nicht erforderlich ist (Kammer, a.a.O.; Vollkommer, a.a.O., § 940 Rz. 8 „Herausgabe und Sequestration, Räumung und Besitzschutz" m.w.N.).

Führt der Vermieter Instandsetzungsmaßnahmen am Mieterbalkon durch, und sind damit nicht lediglich unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigungen verbunden, kann der Mieter die Arbeiten durch einstweilige Verfügung „auf Eis legen", entschied ein Einzelrichter der 63. Zivilkammer des Landgerichts Berlin. Eine Entscheidung, die zur Konsequenz hätte, dass Vermieter bei allen Instandsetzungsmaßnahmen, mit denen ein Mieter – aus welchen Gründen auch immer – nicht einverstanden ist, erst einmal gerichtlich auf Duldung der Maßnahme verklagen müsste, obwohl das Gesetz den Mieter ohne Wenn und Aber zur Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen verpflichtet. Wir meinen: Diese Entscheidung kann nicht richtig sein, zumal dann, wenn – wie im vorliegenden Fall – der Vermieter die Maßnahme auch angekündigt hatte.

Der Vermieter begann am Mieterbalkon Instandsetzungsarbeiten durchzuführen (Demontage der Blechabdeckungen der Balkonbrüstung, beabsichtigter Abbruch der vorhandenen Brüstung und des seitlichen Wandstücks). Dagegen wandte sich der Mieter mit dem Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Unterlassung der Maßnahmen. Das Amtsgericht wies den Antrag zurück, weil der Mieter grundsätzlich zur Duldung von Instandsetzungsarbeiten verpflichtet sei. Dagegen legte der Mieter sofortige Beschwerde ein.

Das LG Berlin, ZK 63 (originärer Einzelrichter), änderte den angefochtenen Beschluss ab und gab dem Vermieter auf, die Bauarbeiten am Mieterbalkon einzustellen.

Der Mieter sei in seinem Besitz an der streitgegenständlichen Wohnung durch die von dem Vermieter veranlassten Baumaßnahmen an seinem Balkon gestört; ausreichend seien insoweit bereits nicht lediglich unerhebliche Lärm-, Geruchs- und Staubimmissionen oder sonstige nicht lediglich unwesentliche Gebrauchsbeeinträchtigungen. Solchen sei der Mieter mittlerweile ausgesetzt. Dem Anspruch stehe nicht die Erwägung des Amtsgerichts entgegen, der Mieter sei zur Duldung der erforderlichen Maßnahmen verpflichtet. Denn insoweit handele es sich um eine gemäß § 863 BGB bereits grundsätzlich unbeachtliche petitorische Einwendung. (Mit petitorischen Einwendungen werden Einwendungen bezeichnet, die sich aus dem Recht zum Besitz ableiten, z. B. aus dem Recht des Vermieters auf Rückgabe der Räume nach Ende der Mietzeit. Mit possessorischen Einwendungen werden Einwendungen genannt, die sich aus dem faktischen Besitz ableiten, also z. B. das Recht des Mieters auf ungestörten Gebrauch der Mietsache.)

Beachtlich wäre allein die – nicht erhobene – Einwendung des Vermieters gewesen, der Mieter sei mit den Maßnahmen einverstanden oder Letztere beruhten auf einer gesetzlichen Gestattung.

Davon ausgehend sei die Frage, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang der Mieter zur Duldung der bereits begonnenen Maßnahmen verpflichtet sei, im – vom Vermieter bereits angestrengten und auf Duldung gerichteten – Hauptsacheverfahren zu klären.

Bis zur Erwirkung eines zumindest vorläufig vollstreckbaren Duldungstitels jedoch habe der Vermieter die Fortsetzung der Maßnahmen zu unterlassen. Dem Mieter stehe auch ein Verfügungsgrund zur Seite. Ein solcher ergebe sich bereits aus der Natur des beantragten Unterlassungsanspruchs. Verbotene Eigenmacht stelle stets ein Indiz für einen Verfügungsgrund dar; der Mieter müsse dafür nicht gesondert vortragen, und eine besondere Dringlichkeit sei auch nicht erforderlich.

Vorauszuschicken ist, dass nach hiesiger Recherche der Vermieter dem Mieter gegenüber die Instandsetzungsarbeiten angekündigt hatte.

Die Entscheidung des Einzelrichters der ZK 63 ist kritisch zu hinterfragen. Nach § 862 Abs. 1 BGB kann vom Störer die Beseitigung der Störung verlangt werden, wenn der Besitzer durch verbotene Eigenmacht im Besitz gestört ist. Nach § 858 Abs. 1 BGB liegt verbotene Eigenmacht vor, wenn der Besitzer ohne dessen Willen im Besitz gestört wird, es sei denn, das Gesetz gestattet die Störung.

Dabei kommt es darauf an, ob eigenmächtiges Handeln des Störers gestattet oder nur ein einklagbares Recht verliehen wird (vgl. Palandt-Bassenge, BGB, § 858 Rn. 6). Nur wenn dem Störer ein nur einklagbares Recht zur Seite stehen würde, läge eine sog. petitorische Einwendung vor.

Für die hier in Rede stehenden Instandsetzungsmaßnahmen läuft das auf die Frage hinaus, ob ein Vermieter den Mieter vor Beginn der Maßnahmen gerichtlich auf Duldung der Instandsetzungsmaßnahme verklagen muss, wenn der Mieter mit der Maßnahme nicht einverstanden ist. Das ist nach hier vertretener Ansicht zu verneinen, es liegt also nicht nur ein einklagbares Recht auf Duldung vor, sondern der Vermieter kann grundsätzlich ohne Weiteres handeln. Nach § 554 BGB gibt es nur für die Modernisierung eine Ankündigungspflicht, nicht für Instandsetzungsarbeiten. In der Literatur wird dazu allerdings unter Hinweis auf Urteile von Amtsgerichten die Ansicht vertreten, dass auch bei Instandsetzungsarbeiten der Mieter in angemessener Frist rechtzeitig über Art und Umfang der Maßnahmen informiert werden muss (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 10. Aufl., Rn. 35). Immerhin mag sich eine derartige Pflicht aus § 242 BGB im Rahmen der gegenseitigen Rücksichtnahme zwischen den Mietvertragsparteien ergeben. Vorliegend hatte allerdings der Vermieter dem Mieter die Arbeiten angekündigt. Bei Instandsetzungsarbeiten innerhalb der Wohnung kommen die vorstehenden Erwägungen ohnehin nicht recht zum Tragen. Lässt der Mieter den Vermieter zur Durchführung der Arbeiten nicht in die Wohnung, muss der Vermieter den Mieter auf Duldung in Anspruch nehmen. Infolge der dargelegten Grundsätze lag wegen gesetzlicher Gestattung keine verbotene Eigenmacht des Vermieters vor, so dass kein Anspruch auf Unterlassung einer Besitzstörung bestand. Die Entscheidung des Amtsgerichts stellt sich danach als richtig dar.

Eine ganz andere Frage ist es, ob dem Mieter ein Minderungsrecht wegen der Beeinträchtigungen durch die Instandsetzungsarbeiten zusteht. Grundsätzlich ist das zu bejahen; jedenfalls schließt die Duldungspflicht des Mieters nicht die Hinnahme eines Mietmangels ein.

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass es sich bei der vom Landgericht erwähnten Klage des Vermieters auf Duldung der Instandsetzungsmaßnahme nicht um das prozessuale Hauptsacheverfahren handelt. Hauptsache im Rahmen der einstweiligen Verfügung wegen Besitzstörung ist der Anspruch auf Unterlassung der Besitzstörung (vgl. auch Schach in GE 2012, 1070 zu dem vom Landgericht in Bezug genommenen Beschluss zu 63 T 29/12, GE 2012, 1097), nicht der mietrechtliche Anspruch auf Duldung von Instandsetzungsmaßnahmen nach § 554 Abs. 1 BGB.