Einstweilige Verfügung wegen Besitzstörung

Einstweilige Verfügung wegen Besitzstörung; Gerüstentfernung

Zwar ist der Besitzschutz nicht ausschließlich auf Arbeiten in den Wohnräumen des Mieters beschränkt, sondern bezieht sich grundsätzlich auf alle Maßnahmen, die den Mietgebrauch beeinträchtigen. Als Störung i. S. d. § 854 BGB sind jedoch nur erhebliche Beeinträchtigungen, insbesondere i. S. solcher des § 906 BGB anzusehen. Dabei liegt die Darlegungs- und Beweislast der Unwesentlichkeit der Beeinträchtigung bei dem Störer/Vermieter. Liegen keine erheblichen Beeinträchtigungen vor, verbleibt es bei mietrechtlichen Gewährleistungsansprüchen, die nicht durch einstweilige Verfügung zu sichern sind, weil sie in ihrer Durchsetzung weder gefährdet noch erschwert sind (Bestätigung von LG Berlin in GE 2013, 487).

(Leitsatz der Redaktion)

Nachdem auf Antrag der Verfügungskl. das Amtsgericht am 27.3.2014 eine einstweilige Verfügung erlassen hat, mit der dem Verfügungsbekl. untersagt worden war, die durch die Nutzung eines hofseitig aufgestellten Gerüsts entstehende Zuführung von Geräuschen, Erschütterungen, Staub und anderen Immissionen in die im 1. OG gelegene Wohnung der Verfügungskl. zu unterlassen und aufgegeben worden ist, das Baugerüst zu entfernen, die es auf seinen Widerspruch hin mit dem angefochtenen Urteil vom 28.5.2014 aufrechterhalten hat, hat der Vertretungsbekl. hiergegen Berufung eingelegt, mit der er unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung die Aufhebung der einstweiligen Verfügung und Abweisung des zugrunde liegenden Antrags begehrt hat.

Infolge des im September 2014 erfolgten Abbaus des Gerüsts im Bereich der streitgegenständlichen Wohnung haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt.

Nunmehr war gem. § 91 a Abs. 1 ZPO über die Kosten des Rechtsstreits nach billigem Ermessen und unter Berücksichtigung des bisherigen Sach‑ und Streitstands zu entscheiden.

Die Kostenentscheidung geht zu Lasten der Verfügungskl., weil der Verfügungsbekl. voraussichtlich in der Berufung obsiegt hätte.

Hierbei kann dahinstehen, ob die mit Hilfe des Gerüsts durchgeführten Arbeiten im Dachgeschossbereich des Hauses mit Schreiben vom 17.2.2014 angekündigten Modernisierungsarbeiten i.S.v. § 555 b BGB oder mit Schreiben vom 20.3.2014 mitgeteilten Instandsetzungsarbeiten i.S.v. § 555 a BGB waren, zumal durch Rücknahme der Berufung bei dem Landgericht Berlin zum Az. 63 S 336/14 durch Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 3.9.2014 - 12 C 193/14 - nunmehr feststeht, dass die Modernisierungsankündigung vom 17.2.2014 unwirksam ist.

Denn ein Verfügungsanspruch hätte sich in keinem Fall aus §§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB ergeben, weil die Verfügungskl. in ihrem Besitz nicht widerrechtlich gestört waren.

Der in jeder Hinsicht geschützte Besitz des Mieters i. S. v. § 854 BGB beschränkt sich vor allem auf die ihm zur alleinigen Nutzung überlassenen Gebäudeteile und damit im Wesentlichen auf die Wohnung und deren Zugang, Kellerräume und sonstige etwa zur Mietsache zugehörige Räumlichkeiten, er erstreckt sich indes nicht ohne Weiteres auf mit nutzbare Gemeinschaftsflächen, wie das Treppenhaus, den allen Mietern zugänglichen Garten oder die Außenfassade, weil dem Mieter insoweit keine uneingeschränkte Sachherrschaft möglich ist und auch mietvertraglich nicht übertragen wird (vgl. KG v. 20.8.2012 - 8 U 168/12, GE 2012, 1561). Zwar ist der Besitzschutz nicht ausschließlich auf Arbeiten in den Wohnräumen des Mieters beschränkt, sondern bezieht sich grundsätzlich auf alle Maßnahmen, die den Mietgebrauch beeinträchtigen (vgl. Lehmann‑Richter, NZM 2011, 572 m.w.N.). Davon unabhängig ist der Mieter nicht schutzlos gegenüber etwaigen Beeinträchtigungen des Gebrauchs der Wohnung: Das rein schuldrechtliche Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter gebietet nämlich die Gewährung und Aufrechterhaltung des vertragsmäßigen Zustands der Mietsache für die Dauer der Mietzeit (§ 535 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB). Dieser Zustand kann z. B. während der Durchführung der Arbeiten durch eine Verschattung der Räume aufgrund des Gerüsts sowie Lärmbeeinträchtigungen und andere Unannehmlichkeiten durchaus beeinträchtigt sein, hieraus folgen für den Mieter jedoch ausschließlich mietrechtliche Gewährleistungsansprüche (§§ 536 ff. BGB), die - weil in ihrer Durchsetzung weder gefährdet noch erschwert - nicht im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens zu sichern sind (LG Berlin v. 26.2.2013 - 63 S 429/12 -, GE 2013, 487; Eisenschmid aaO. § 555 a Rn. 8), zumal sich nicht jeder Mangel der Mietsache i. S. v. § 6 BGB zugleich als Besitzstörung i. S. v. §§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB darstellt.

Die widerrechtliche Besitzbeeinträchtigung muss sich allerdings direkt auf den geschützten alleinigen Besitz beziehen und unmittelbar auf ihn einwirken, was z. B. durch das Eindringen von Immissionen in die Wohnung denkbar ist und darf nicht unerheblich sein (so wohl auch: LG Berlin v. 13.5.2014 - 67 S 105/14 -, GE 2014, 1138; a.A.: Eisenschmid in Schmidt‑Futterer, 11. Aufl. 2013, § 555 d Rn. 87, der auch mittelbare Einwirkungen für ausreichend erachtet). Soweit Einigkeit darüber besteht, dass hierbei die Unwesentlichkeit der Beeinträchtigung der Darlegungs‑ und Beweislast des Störers unterfällt (BGH, Urt. v. 16. Oktober 1970 - V ZR 10/68, WM 1970, 1460), mithin Unsicherheiten bei der Beurteilung der Wesentlichkeit oder Unwesentlichkeit der Störung zu Lasten des Störers gehen (BGH, Urt. v. 8. Oktober 2004 - V ZR 85/04, NVwZ 2005, 116, auch: LG Berlin v. 13.5.2014 aaO.), beruht dies auf der Anwendung des Rechtsgedankens des unmittelbar nur zwischen Eigentümern geltenden § 906 BGB auch auf das Verhältnis zwischen Eigentümer und Mieter als Besitzer (LG Berlin v. 26.2.2013 - 63 S 429/12, MDR 2013, 643 = GE 2013, 487).

Vorliegend lässt indes bereits das Vorbringen der Verfügungskl. selbst keine die Grenze der Erheblichkeit erreichenden Beeinträchtigungen erkennen:

- Soweit Geräuschbelästigungen durch Hämmern, Klopfen, Bohren auf dem Dachboden und den Transport von Baumaterial über einen Lastenaufzug, lautstarke Unterhaltungen von Bauarbeitern und Sägegeräusche durch Arbeiten auf dem Innenhof geltend gemacht werden, ist dem Vortrag der Verfügungskl. keinerlei Anhaltspunkt dafür zu entnehmen, dass es sich hierbei um eine intensivere Belästigung handelt, als wenn aufgrund sonstiger Umstände - etwa Straßenbauarbeiten, Arbeiten auf dem Nachbargrundstück, Arbeiten in den Nachbarwohnungen - vorübergehende Störungen von außen einträten.

- Die pauschal vorgetragenen Sichtbeeinträchtigungen und Verdunkelungen sowie Baustaub auf den Fensterbänken durch das Gerüst stellen ebenso wie eine erhöhte Einbruchsgefahr und die hierdurch reklamierte psychische Belastung der Verfügungskl. keinen seiner Intensität nach konkretisierten Eingriff in die ungestörte Ausübung des Besitzes dar.

- Sofern es sich bei den stattgefundenen Arbeiten im Dachgeschoss mithin um Instandhaltungsarbeiten i.S.v. § 555 a BGB gehandelt haben sollte, so zählen zu diesen nicht nur die reinen Baumaßnahmen, die unmittelbar dem angestrebten Erfolg dienen. Auch vorbereitende Arbeiten, wie z. B. das Aufstellen von Gerüsten an der Außenfront, sind i.d.R. § 555 a BGB - wie auch die mit den Baumaßnahmen verbundenen Immissionen, also die Belästigungen durch Lärm, Erschütterungen und Schmutz hinzunehmen (Eisenschmid in Schmidt‑Futterer, 11. Aufl. 2013, § 555 a Rn. 7 und 21 m.w.N.).

- Soweit mit Schreiben vom 20.3.2014 der Beginn der Maßnahmen für den 24.3.2014 angekündigt worden war, dürfte diese Frist zum einen bereits deshalb ausreichen, weil sowohl die Ankündigungspflicht selbst als auch die Angemessenheit der Frist u. a. davon abhängen, ob die Wohnung des Mieters betreten werden muss und welche sonstigen Auswirkungen auf diese mit den Arbeiten zusammenhängen (Eisenschmid aaO. Rn. 38), weswegen sie hier die erforderliche Dauer nicht unterschritten hätte; zum anderen hätte sie sich ansonsten entsprechend verlängert, was ohne Auswirkungen auf den hier maßgeblichen Entscheidungszeitpunkt betreffend den hypothetischen Erfolg der einstweiligen Verfügung bleibt.

- Hätte es sich jedoch um Modernisierungsarbeiten i.S.v. § 555 b BGB gehandelt, die im Dachgeschoss vorbereitet wurden, so hätte es für die Annahme einer Besitzstörung Anhaltspunkte dafür geben müssen, dass die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz‑ oder Richtwerte - wie z. B. in der TA Lärm - überschritten oder gegen Maßstäbe aus Verordnungen aufgrund § 48 BImSchG verstoßen würde. Das wird von den Verfügungskl. weder behauptet und ergibt sich auch aus ihren Beschreibungen der Belästigungen nicht. Danach ist also - auch unter Zugrundelegung einer den Verfügungsbekl. treffenden Darlegungs‑ und Beweislast für die Einhaltung dieser Normen und Richtlinien - unstreitig von keinem Verstoß auszugehen.

Soweit mithin die Ausführung unter Einhaltung aller öffentlich‑rechtlichen und technischen Regeln und Gesetze erfolgt, mangelt es an einer widerrechtlichen Störung des dem Mieter überlassenen und geschützten Besitzes an seiner Wohnung und stellen sich die Eingriffe des Eigentümers an seinem Eigentum als zulässige Handlungen dar, ohne dass es darauf ankommt, ob ein materiell‑rechtlicher Duldungsanspruch besteht (LG Berlin v. 26.2.2013 aaO.).

Das LG Berlin, ZK 63, bestätigt sein Urteil zu 63 S 429/12, GE 2013, 487: Der Mieter hat bei Bauarbeiten des Vermieters Besitzschutz durch einstweilige Verfügung (Baustopp, Gerüstabbau usw.) nur bei erheblichen Beeinträchtigungen i. S. d. § 906 BGB. Ansonsten bleibt es bei mietrechtlichen Gewährleistungsansprüchen des Mieters, die einer einstweilige Verfügung nicht zugänglich sind, weil diese in ihrer Durchsetzung weder gefährdet noch erschwert sind.

Der Vermieter führte Arbeiten am und in seinem Mietshaus aus und ließ dafür ein Baugerüst aufstellen. Der Mieter beantragte den Erlass einer einstweiligen Verfügung, mit der dem Vermieter aufgegeben werden sollte, die durch die Nutzung eines hofseitig aufgestellten Gerüsts entstehende Zuführung von Geräuschen, Erschütterungen, Staub und anderen Immissionen in die im 1. OG gelegene Mietwohnung zu unterlassen und das Baugerüst zu entfernen. Das AG Schöneberg entschied antragsgemäß durch Beschluss und bestätigte diesen nach Widerspruch des Vermieters durch Urteil. Dagegen legte der Vermieter Berufung zum Landgericht ein. Vor einer Entscheidung des Berufungsgerichts ließ der Vermieter das Gerüst im Bereich der streitgegenständlichen Wohnung abbauen. Die Parteien erklärten den Rechtsstreit daraufhin übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt.

Das LG Berlin, ZK 63, legte durch Beschluss nach § 91 a Abs. 1 ZPO die Kosten des Rechtsstreits dem Mieter auf, weil der Vermieter als Verfügungsbeklagter voraussichtlich in der Berufung obsiegt hätte. Denn ein Verfügungsanspruch hätte sich in keinem Fall aus §§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB ergeben, weil der Mieter in seinem Besitz nicht widerrechtlich gestört worden sei.

Der in jeder Hinsicht geschützte Besitz des Mieters i. S. v. § 854 BGB beschränke sich vor allem auf die ihm zur alleinigen Nutzung überlassenen Gebäudeteile und damit im Wesentlichen auf die Wohnung und deren Zugang, Kellerräume und sonstige zur Mietsache gehörige Räumlichkeiten, erstrecke sich indes nicht ohne Weiteres auf mitnutzbare Gemeinschaftsflächen, wie das Treppenhaus, den allen Mietern zugänglichen Garten oder die Außenfassade, weil dem Mieter insoweit keine uneingeschränkte Sachherrschaft möglich sei und auch mietvertraglich nicht übertragen werde. Zwar sei der Besitzschutz nicht ausschließlich auf Arbeiten in den Wohnräumen des Mieters beschränkt, sondern beziehe sich grundsätzlich auf alle Maßnahmen, die den Mietgebrauch beeinträchtigten. Davon unabhängig sei der Mieter nicht schutzlos gegenüber etwaigen Beeinträchtigungen des Gebrauchs der Wohnung: Das rein schuldrechtliche Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter gebiete nämlich die Gewährung und Aufrechterhaltung des vertraglichen Zustands der Mietsache für die Dauer der Mietzeit (§ 535 BGB). Dieser Zustand könne z. B. während der Durchführung der Arbeiten durch eine Verschattung der Räume aufgrund des Gerüstes sowie Lärmbeeinträchtigungen und anderen Unannehmlichkeiten durchaus beeinträchtigt sein. Hieraus folgten für den Mieter jedoch ausschließlich mietrechtliche Gewährleistungsansprüche, die – weil in ihrer Durchsetzung weder gefährdet noch erschwert – nicht im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens zu sichern seien (LG Berlin GE 2013, 487), zumal sich nicht jeder Mangel der Mietsache zugleich als Besitzstörung i. S. v. §§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB darstelle. Die widerrechtliche Besitzbeeinträchtigung müsse sich allerdings direkt auf den geschützten alleinigen Besitz beziehen und unmittelbar auf ihn einwirken, was z. B. durch das Eindringen von Immissionen in die Wohnung denkbar sei, und sie dürfe nicht unerheblich sein. Soweit Einigkeit darüber bestehe, dass hierbei die Unwesentlichkeit der Beeinträchtigung der Darlegungs- und Beweislast des Störers unterfalle, mithin Unsicherheiten bei der Beurteilung der Wesentlichkeit oder Unwesentlichkeit der Störung zu Lasten des Störers gingen, beruhe dies auf der Anwendung des Rechtsgedankens des unmittelbar nur zwischen Eigentümern geltenden § 906 BGB auch auf das Verhältnis zwischen Eigentümer und Mieter als Besitzer.

Vorliegend lasse indes bereits das Vorbringen des Mieters selbst keine die Grenze der Erheblichkeit erreichenden Beeinträchtigungen erkennen:

Soweit Geräuschbelästigungen geltend gemacht würden, sei dem Vortrag keinerlei Anhaltspunkt dafür zu entnehmen, dass es sich hierbei um eine intensivere Belästigung handele, als wenn aufgrund sonstiger Umstände – etwa Straßenbauarbeiten, Arbeiten auf dem Nachbargrundstück, Arbeiten in den Nachbarwohnungen – vorübergehende Störungen von außen einträten. Die pauschal vorgetragenen Sichtbeeinträchtigungen und Verdunkelungen sowie Baustaub auf den Fensterbänken durch das Gerüst stellten ebenso wie eine erhöhte Einbruchsgefahr und die hierdurch reklamierte psychische Belastung des Mieters keinen seiner Intensität nach konkretisierten Eingriff in die ungestörte Ausübung des Besitzes dar.

Sofern es sich bei den Arbeiten im Dachgeschoss mithin um Instandhaltungsarbeiten gehandelt haben sollte, zählten zu diesen nicht nur die reinen Baumaßnahmen, die unmittelbar dem angestrebten Erfolg dienten. Auch vorbereitende Arbeiten, wie z. B. das Aufstellen von Gerüsten an der Außenfront, seien – wie auch die mit den Baumaßnahmen verbundenen Immissionen, also die Belästigungen durch Lärm, Erschütterungen und Schmutz – hinzunehmen.

Hätte es sich jedoch um Modernisierungsarbeiten gehandelt, die im Dachgeschoss vorbereitet worden seien, so hätte es für die Annahme einer Besitzstörung Anhaltspunkte dafür geben müssen, dass die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte überschritten oder gegen Maßstäbe aus Verordnungen aufgrund von § 48 BImSchG verstoßen würde. Das werde von dem Verfügungskläger weder behauptet und ergebe sich auch aus seinen Beschreibungen der Belästigungen nicht. Soweit mithin die Ausführung unter Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen und technischen Regeln und Gesetze erfolge, mangele es an einer widerrechtlichen Störung des dem Mieter überlassenen und geschützten Besitzes an seiner Wohnung und stellten sich die Eingriffe des Eigentümers an seinem Eigentum als zulässige Handlungen dar, ohne dass es darauf ankomme, ob ein materiell-rechtlicher Duldungsanspruch bestehe.

Die Rechtsprechung der Berliner Mietberufungskammern zu einstweiligen Verfügungen wegen Besitzstörungen durch Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten des Vermieters ist leider uneinheitlich. Hinzu kommt, dass teilweise Entscheidungen durch den „geborenen" Einzelrichter im Rahmen des Beschwerdeverfahrens und teilweise Entscheidungen durch die Kammer im Berufungsverfahren getroffen werden. In diesem Zusammenhang weicht die Rechtsprechung der ZK 63 von der der ZK 67 und 65 ab - vgl. GE 2013, 1454; GE 2013, 487; GE 2014, 1091 und GE 2014, 1589. Der beratende Anwalt muss also prüfen, zu welcher Kammer die Sache nach Geschäftsverteilungsplan „voraussichtlich" kommen wird, ehe er überhaupt mit der Beratung beginnt.