Einstweilige Verfügung wegen Besitzstörung

Einstweilige Verfügung wegen Besitzstörung; Baustopp bei Modernisierung

Der Besitzschutz des Mieters ist nicht ausschließlich auf Arbeiten in dessen Wohnräumen beschränkt, sondern bezieht sich grundsätzlich auf alle Maßnahmen, die den Mietgebrauch beeinträchtigen. Die widerrechtliche Beeinträchtigung muss sich allerdings direkt auf den geschützten alleinigen Besitz beziehen und unmittelbar auf ihn einwirken, was z. B. durch das Eindringen von Immissionen in die Wohnung denkbar ist. Als Störung i.S.v. von § 854 BGB sind daher nur erhebliche Beeinträchtigungen, insbesondere i.S. solcher des § 906 BGB anzusehen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Verfügungsbekl. ist Vermieterin und Eigentümerin des mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks, in welchem sich die im 2. OG befindliche von der Verfügungskl. inne gehaltene Wohnung befindet.

Nachdem die Verfügungsbekl. mit Schreiben vom 23.2.2012 angekündigt hatte, als energieeinsparende Modernisierungsmaßnahme u. a. an der Außenfassade des Hauses eine Wärmedämmung mit 10 cm expandiertem Polystyrol-Hartschaum EPS 035 anzubringen und zur Durchführung dieser und weiterer angekündigter Baumaßnahmen ein Gerüst aufgestellt hatte, haben die Verfügungskl. den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragt, mit der der Verfügungsbekl. - soweit für das Berufungsverfahren maßgeblich - untersagt werden soll, die vorbezeichnete Maßnahme bis zu einer Entscheidung über den Duldungsanspruch vor dem Amtsgericht Schöneberg zu beginnen oder weiter auszuführen, weil die in der Ankündigung beschriebenen Arbeiten zur Energieeinsparung nicht geeignet seien.

Nachdem mit Beschluss des Amtsgerichts Schöneberg vom 25.6.2012 dem vorgenannten Antrag stattgegeben, der daneben gestellte Antrag auf Untersagung von Instandsetzungsarbeiten an ihrem Balkon indes zurückgewiesen worden ist und die Verfügungsbekl. hiergegen Widerspruch eingelegt hat, hat das Amtsgericht mit dem angefochtenen Urteil vom 25.7.2012 die einstweilige Verfügung aufrechterhalten. Zur Begründung hat es ausgeführt, den Verfügungskl. stehe ein Verfügungsanspruch aus §§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB auf Unterlassung zu, weil die bauvorbereitenden Maßnahmen als Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht zu bewerten seien, da sie gegen den erklärten Willen der Mieter erfolgten. Insbesondere sei die vorhandene Vollrüstung am Haus für die - allein erlaubten - Instandsetzungsarbeiten an den Balkonen nicht erforderlich. Die sich aus dem Gerüstaufbau ergebenden Beeinträchtigungen durch Lärm und Einsichtsmöglichkeiten von Bauarbeitern und anschließend durch Lärm, Staub und Geruch bei der Aufbringung der Fassadendämmung seien nicht hinzunehmen. Ob eine gesetzliche Gestattung aufgrund nach § 554 Abs. 2 BGB zu duldender Modernisierungsarbeiten vorliege, sei hingegen im Duldungsprozess zu klären.

Ein Verfügungsgrund liege darin, dass die Verfügungsbekl. entgegen der Aufforderung der Verfügungskl. nicht die vorläufige Einstellung der Arbeiten zugesichert habe, so dass die Besorgnis der Rechtserschwerung bzw. -vereitelung bestünde.

Hiergegen haben die Verfügungsbekl. Berufung eingelegt, mit der sie geltend machen, die Verfügungskl. seien nach § 554 Abs. 2 BGB zur Duldung verpflichtet; auch führe das aufgestellte - und für die Instandsetzung der Balkone erforderliche - Gerüst, an dem sich keine Staubnetze befänden, ebenso wenig zu Beeinträchtigungen durch Immissionen wie die anschließend beabsichtigten Fassadenarbeiten, bei denen die Dämmplatten lediglich geklebt und anschließend Rauputz und ein Farbanstrich aufgebracht würde. [...]

Die Verfügungskl. sind der Auffassung, nicht zur Duldung der Arbeiten nach § 544 Abs. 2 BGB verpflichtet zu sein; ferner gingen Beeinträchtigungen von den geplanten Arbeiten aus. Mit Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 26.10.2012 - 18 C 116/12 -, ist die Klage der hiesigen Verfügungsbekl. gegen die Verfügungskl. auf Duldung betreffend die mit Schreiben vom 23.2.2012 angekündigten Modernisierungsmaßnahmen abgewiesen worden, wogegen diese Berufung zum Az. 63 S 544/12 eingelegt hat.

Auf die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung war das angefochtene Urteil abzuändern, die einstweilige Verfügung aufzuheben und der Antrag auf ihren Erlass abzuweisen.

Denn den Verfügungskl. steht ein im Wege der einstweiligen Verfügung zu sichernder Anspruch auf Unterlassung des Beginns oder der weiteren Durchführung der Fassadendämmarbeiten nicht zu (§§ 935, 940 ZPO, §§ 862, 858 BGB).

Ein Verfügungsanspruch ergibt sich nicht aus §§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB, denn die Verfügungskl. sind in ihrem Besitz nicht widerrechtlich gestört.

Der in jeder Hinsicht geschützte Besitz des Mieters i.S.v. § 554 BGB beschränkt sich vor allem auf die ihm zur alleinigen Nutzung überlassenen Gebäudeteile und damit im Wesentlichen auf die Wohnung und deren Zugang, Kellerräume und sonstige etwa zur Mietsache zugehörige Räumlichkeiten, er erstreckt sich indes nicht ohne Weiteres auf mit nutzbare Gemeinschaftsflächen, wie das Treppenhaus, den allen Mietern zugänglichen Garten oder die Außenfassade, weil dem Mieter insoweit keine uneingeschränkte Sachherrschaft möglich ist und auch mietvertraglich nicht übertragen wird (vgl. KG v. 20.8.2012 - 8 U 168/12, GE 2012, 1561).

Daraus folgt, dass die bloße Tatsache von Arbeiten an der Außenfassade für sich genommen eine Besitzstörung des Mieters nicht darstellt, weil der Eigentümer des Hauses oder sonst Berechtigte - in der Regel der Vermieter - insoweit allein Berechtigter ist.

Darüber hinaus kann ein Verhalten, durch das es der Störer unterlässt, die ungestörte Besitzausübung zu ermöglichen, ebenfalls eine Besitzstörung darstellen, was vor allem - wie hier - im Mietverhältnis von Bedeutung ist (Joost in MüKo, 5. Aufl. 2009, § 858 Rn. 6 m.w.N.). Denn der Besitzschutz ist nicht ausschließlich auf Arbeiten in den Wohnräumen des Mieters beschränkt, sondern bezieht sich grundsätzlich auf alle Maßnahmen, die den Mietgebrauch beeinträchtigen (vgl. Lehmann-Richter, NZM 2011, 572 m.w.N.). Die widerrechtliche Beeinträchtigung muss sich allerdings direkt auf den geschützten alleinigen Besitz beziehen und unmittelbar auf ihn einwirken, was z. B. durch das Eindringen von Immissionen in die Wohnung denkbar ist (a. A.: Eisenschmid in Schmidt-Futterer, 10. Aufl. 2011, § 554 Rn. 36, der auch nur mittelbare Störungen genügen lässt). Als Störung i.S.v. § 854 BGB sind daher nur erhebliche Beeinträchtigungen, insbesondere solche des § 906 BGB anzusehen (BGH v. 12.12.2003 - V ZR 180/03, NJW 2004, 775; analog für Besitzer untereinander: BGH v. 14.4.1954 - VI ZR 35/53, JZ 1954, 613; Joost in MüKo, § 858 Rn. 5). Denn die §§ 906 ff. BGB als eigentumsbeschränkende Regelungen geben die Kriterien für die Grenzen der Duldungspflicht vor (BGH v. 12.12.2003 a.a.O.) und können gesetzeshistorisch als allgemeine entwicklungs- und ausbaufähige Elemente eines privatrechtlichen, ökologische Gesichtspunkte integrierenden Umweltschutzrechts angesehen werden (Säcker in MüKo, § 906 Rn. 19 m.w.N.), Sie sind daher über das Verhältnis zwischen Eigentümern hinaus auch zugunsten des Besitzers anwendbar (BGH v. 23.2.2001 - V ZR 389/99, WM 2001, 999).

Dabei ist es für die Frage des Besitzschutzes hier nicht maßgeblich, ob die Arbeiten außerhalb der Wohnung des Mieters gemäß § 554 BGB angekündigt und über einen diesbezüglichen Duldungsanspruch rechtskräftig entschieden ist oder nicht (so aber: Eisenschmid a.a.O.), was im Übrigen auch angesichts der Entbehrlichkeit einer Modernisierungsankündigung für die Geltendmachung der anschließenden Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB zweifelhaft ist (vgl. BGH v. 2.3.2011 - VIII ZR 164/10, GE 2011, 541). Wenn der BGH dort ausführt, Sinn und Zweck der Ankündigung des § 554 BGB sei es, dass dem Mieter ein gewisser Zeitraum zugebilligt werde, ,,sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen" und der Vermieter könne ohne ordnungsgemäße Ankündigung nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB „Modernisierungsarbeiten in der Wohnung des Mieters gegen dessen Willen nicht durchsetzen, weil eine entsprechende Duldungsklage abzuweisen wäre", bleibt zumindest offen, ob der Mieter bei der Durchführung von seine Wohnung nicht betreffenden Außenarbeiten überhaupt„duldet", weil sein Besitzrecht an der Wohnung nämlich nicht per se tangiert ist.

Daher muss im hiesigen Verfahren auch nicht entschieden werden, ob ein begründeter Duldungsanspruch aufgrund einer der von der Verfügungsbekl. den Verfügungskl. übermittelten Ankündigungsschreiben nach § 554 Abs. 2 BGB besteht und sich daraus unter Umständen eine gesetzliche Gestattung der Störung i.S.v. § 858 Abs. 1 BGB herleiten lässt (so aber wohl: Lehmann-Richter a.a.O.).

Denn eine direkte widerrechtliche Störung der Verfügungskl. in deren ungestörter Besitzausübung ist vorliegend nicht zu besorgen.

Als Störungen sind - wie oben dargestellt - nur erhebliche, insbesondere solche i.S. des § 906 BGB nicht hinzunehmende, Beeinträchtigungen anzusehen. Nach § 906 BGB muss der Nachbar als Grundstückseigentümer zivilrechtlich genau das dulden, was umgekehrt dem störenden Anlagenbetreiber z. B. öffentlich-rechtlich gestattet ist. Danach sind aber vom Eigentümer alle unwesentlichen oder ortsüblichen Immissionen zu dulden (vgl. Säcker in MüKo, § 906 Rn. 12). Ein Grund, warum die Besitzrechte des Mieters gegenüber dem Vermieter weiter gehend sein sollten als die des dem Anwendungsbereich des § 906 BGB direkt unterworfenen Eigentümers, ist nicht ersichtlich.

Es sind vorliegend keinerlei Anhaltspunkte dafür ersichtlich, aufgrund derer die Durchführung der Arbeiten zur Folge haben könnte, dass die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte - wie z. B. in der TA Lärm - überschritten oder gegen Maßstäbe aus Verordnungen aufgrund § 48 BImSchG verstoßen würde. Soweit also die Ausführung unter Einhaltung aller öffentlich-rechtlicher und technischer Regeln und Gesetze erfolgt, mangelt es an einer widerrechtlichen Störung des dem Mieter überlassenen und geschützten Besitzes an seiner Wohnung und stellen sich die Eingriffe des Eigentümers an seinem Eigentum als zulässige Handlungen dar.

Das rein schuldrechtliche Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter gebietet zwar die Gewährung und Aufrechterhaltung des vertragsmäßigen Zustands der Mietsache für die Dauer der Mietzeit (§ 535 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB). Dieser Zustand mag während der Durchführung der Arbeiten durch eine Verschattung der Räume aufgrund des Gerüsts sowie Lärmbeeinträchtigungen und andere Unannehmlichkeiten durchaus beeinträchtigt sein, hieraus folgen für den Mieter jedoch ausschließlich mietrechtliche Gewährleistungsansprüche (§§ 536 ff. BGB), die - weil in ihrer Durchsetzung weder gefährdet noch erschwert - nicht im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens zu sichern sind.

Auch ergibt sich ein Verfügungsanspruch zugunsten der Verfügungskl. hier nicht aus der Verletzung einer mietvertraglichen Nebenpflicht der Verfügungsbekl. (§§ 535, 280 BGB).

Denn eine Pflichtverletzung der Verfügungsbekl. liegt nicht vor. Zwar hat der Vermieter im Rahmen der ihm gegenüber dem Mieter aufgrund der vertraglichen Bindung obliegenden Schutzpflichten Störungen des vertragsgemäßen Gebrauchs und des Besitzes des Mieters zu unterlassen. Eine Abwehr- und damit auch eine eigene Unterlassenspflicht des Vermieters gegenüber Immissionen besteht jedoch im schuldrechtlichen Bereich ebenfalls nur soweit, als sie nicht auch der Eigentümer nach § 906 BGB zu dulden hat (Häublein in MüKo, 6. Aufl. 2012, § 535 Rn. 133), weswegen aus den vorstehenden Gründen eine Vertragsverletzung ausscheidet.

Der Besitzschutz des Mieters ist zwar nicht ausschließlich auf Arbeiten in dessen Wohnräumen beschränkt, sondern bezieht sich grundsätzlich auf alle Maßnahmen, die den Mietgebrauch beeinträchtigen. Die widerrechtliche Beeinträchtigung muss sich aber direkt auf den geschützten alleinigen Besitz beziehen und unmittelbar auf ihn einwirken, was z. B. durch das Eindringen von Immissionen in die Wohnung denkbar ist. Als Störung sind jedoch nur erhebliche Beeinträchtigungen i. S. solcher des § 906 BGB anzusehen.

Nachdem der Vermieter/Eigentümer des Mietshauses energieeinsparende Modernisierungsmaßnahmen angekündigt und zur Durchführung derselben ein Gerüst aufgestellt hatte, erwirkte der Mieter beim Amtsgericht den Erlass einer einstweiligen Verfügung, mit der dem Vermieter untersagt wurde, die Maßnahmen bis zu einer Entscheidung über den Duldungsanspruch nach § 554 BGB zu beginnen oder weiter auszuführen. Auf den Widerspruch des Vermieters wurde die einstweilige Verfügung durch Urteil aufrechterhalten. Hiergegen legte der Vermieter Berufung zum Landgericht ein. Parallel dazu wies das Amtsgericht die Klage des Vermieters auf Duldung der angekündigten Modernisierungsmaßnahmen ab. Hierzu ist die Berufung ebenfalls beim Landgericht anhängig.

Das LG Berlin, ZR 63, änderte das angefochtene Urteil ab, hob die einstweilige Verfügung auf und wies den Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung zurück. Dem Mieter stehe ein im Wege der einstweiligen Verfügung zu sichernder Anspruch auf Unterlassung des Beginns oder der weiteren Durchführung der Fassadendämmarbeiten nicht zu.

Ein Verfügungsanspruch bestehe nicht, weil der Mieter nicht in seinem Besitz widerrechtlich gestört sei. Der in jeder Hinsicht geschützte Besitz des Mieters i.S.v. § 554 BGB beschränke sich vor allem auf die ihm zur alleinigen Nutzung überlassenen Gebäudeteile, er erstrecke sich indessen nicht ohne Weiteres auf mit nutzbare Gemeinschaftsflächen wie das Treppenhaus, den allen Mietern zugänglichen Garten oder die Außenfassade. Daraus folge, dass die bloße Tatsache von Arbeiten an der Außenfassade für sich genommen eine Besitzstörung des Mieters nicht darstelle, weil der Eigentümer des Hauses insoweit allein Berechtigter sei.

Der Besitzschutz sei zwar nicht ausschließlich auf Arbeiten in den Wohnräumen des Mieters beschränkt, sondern beziehe sich grundsätzlich auf alle Maßnahmen, die den Mietgebrauch beeinträchtigten. Die widerrechtliche Beeinträchtigung müsse sich aber direkt auf den geschützten alleinigen Besitz beziehen und unmittelbar auf ihn einwirken, was z. B. durch Eindringen von Immissionen in die Wohnung denkbar sei.

Als Störung seien daher nur erhebliche Beeinträchtigungen, insbesondere solche gem. § 906 BGB anzusehen. Denn die §§ 906 ff. BGB als eigentumsbeschränkende Regelungen gäben die Kriterien für die Grenzen der Duldungspflicht vor. Sie seien daher über das Verhältnis zwischen Eigentümern hinaus auch zugunsten des Besitzers anwendbar. Dabei sei es für die Frage des Besitzschutzes hier nicht maßgeblich, ob die Arbeiten außerhalb der Wohnung des Mieters nach § 554 BGB angekündigt wurden und über einen diesbezüglichen Duldungsanspruch rechtskräftig entschieden sei oder nicht.

In diesem Zusammenhang weist die Kammer auf die Entscheidung des BGH VIII ZR 164/10 (GE 2011, 541) hin, nach der offen bleibe, ob der Mieter bei der Durchführung von seine Wohnung nicht betreffenden Außenarbeiten überhaupt „duldet", weil sein Besitzrecht an der Wohnung nämlich nicht per se tangiert sei. Daher müsse im vorliegenden Verfahren auch nicht entschieden werden, ob ein begründeter Duldungsanspruch aufgrund eines vom Vermieter/Eigentümer dem Mieter übermittelten Ankündigungsschreiben bestehe und sich daraus unter Umständen eine gesetzliche Gestattung der Störung nach § 858 Abs. 1 BGB herleiten lasse.

Eine direkte widerrechtliche Störung des Mieters in seiner ungestörten Besitzausübung sei vorliegend nicht zu besorgen. Als Störungen seien nur erhebliche, insbesondere solche i.S. des § 906 BGB nicht hinzunehmende, Beeinträchtigungen anzusehen. Nach § 906 BGB müsse der Nachbar als Grundstückseigentümer zivilrechtlich genau das dulden, was umgekehrt dem störenden Anlagenbetreiber z. B. öffentlich-rechtlich gestattet sei. Danach seien aber vom Eigentümer alle unwesentlichen oder ortsüblichen Immissionen zu dulden. Ein Grund, warum die Besitzrechte des Mieters gegenüber dem Vermieter weiter gehen sollten als die des dem Anwendungsbereich des § 906 BGB direkt unterworfenen Eigentümers, sei nicht ersichtlich. Es seien vorliegend keinerlei Anhaltspunkte dafür ersichtlich, aufgrund derer die Durchführung der Arbeiten zur Folge haben könnte, dass die in Gesetzen oder Rechtsverordnungen festgelegten Grenz- oder Richtwerte – wie z. B. in der TA Lärm – überschritten oder gegen Maßstäbe aus Verordnungen aufgrund § 48 BImSchG verstoßen würden. Soweit also die Ausführung unter Einhaltung aller öffentlich-rechtlichen und technischen Regeln und Gesetze erfolge, mangele es an einer widerrechtlichen Störung des dem Mieter überlassenen und geschützten Besitzes an seiner Wohnung und stellten sich die Eingriffe des Eigentümers an seinem Eigentum als zulässige Handlungen dar.

Das rein schuldrechtliche Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter gebiete zwar die Gewährung und Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache für die Dauer der Mietzeit. Dieser Zustand möge während der Durchführung der Arbeiten durch eine Verschattung der Räume aufgrund des Gerüstes sowie Lärmbeeinträchtigungen und andere Unannehmlichkeiten durchaus beeinträchtigt sein. Hieraus folgten für die Mieter jedoch ausschließlich mietrechtliche Gewährleistungsansprüche (§§ 536 ff. BGB), die – weil in ihrer Durchsetzung weder gefährdet noch erschwert – nicht im Rahmen des einstweiligen Verfügungsverfahrens zu sichern seien.

Auch ergebe sich ein Verfügungsanspruch hier nicht aus der Verletzung einer mietvertraglichen Nebenpflicht des Vermieters (§§ 535, 280 BGB). Eine Pflichtverletzung des Vermieters liege nicht vor. Zwar habe der Vermieter im Rahmen der ihm gegenüber dem Mieter aufgrund der vertraglichen Bindung obliegenden Schutzpflichten Störungen des vertragsgemäßen Gebrauchs und des Besitzes des Mieters zu unterlassen. Eine Abwehr- und damit auch eine eigene Unterlassungspflicht des Vermieters gegenüber Immissionen bestehe jedoch im schuldrechtlichen Bereich ebenfalls nur soweit, als sie nicht auch der Eigentümer nach § 906 BGB zu dulden habe, weswegen aus den vorstehenden Gründen eine Vertragsverletzung ausscheide.

In diesem Zusammenhang wird auf das Urteil des AG Mitte in GE 2013, 61 mit Anmerkung von Schach in GE 2013, 16 hingewiesen. Nach Erörterung der Sache vor der hiesigen Kammer, die dem vorliegenden Urteil im Wesentlichen entspricht, war dort der Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung zurückgenommen worden.

Klaus Schach