Einstweilige Verfügung wegen Besitzstörung

Einstweilige Verfügung wegen Besitzstörung; Baustopp bei Modernisierung

Dem Vermieter kann durch einstweilige Verfügung wegen Besitzstörung (Lärm- und Schmutzbelästigung) untersagt werden, den Aufbau eines Gerüstes an der Fassade des Mietobjektes zwecks Modernisierung (Wärmedämmung) fortzusetzen. Ob seitens des Mieters eine Duldungspflicht für die Arbeiten besteht, kann nicht im einstweiligen Rechtsschutzverfahren geklärt werden und bleibt der Hauptsache vorbehalten.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Verfügungsbekl. (Vermieter) kündigte der Verfügungskl. mit Schreiben vom 13.10.2011 an, dass sie beabsichtige, Modernisierungsmaßnahmen am Mietobjekt durchzuführen. Unter anderem teilte sie mit, dass die Fassade des Mietobjektes gedämmt werden soll. Die Verfügungskl. widersprach mit Schreiben vom 8.11.2011 der Modernisierung.

Die Verfügungsbekl. erhob Klage auf Feststellung zur Duldung der Modernisierungsmaßnahmen, welche unter dem Az. 12 C 20/12 beim erkennenden Gericht anhängig ist. Die Verfügungsbekl. begann am 27.4.2012 mit Gerüstbauarbeiten an der zu dämmenden Fassade. Die Verfügungskl. beantragte daraufhin eine einstweilige Verfügung. Das erkennende Gericht hat der Verfügungsbekl. mit Beschluss vom 2.5.2012 bis zum rechtskräftigen Abschluss des Verfahrens Az. 12 C 20/12 untersagt, den Aufbau eines Gerüstes an der Fassade des Mietobjektes fortzusetzen.

Der Verfügungsantrag der Verfügungskl. ist gemäß §§ 935, 937 Abs. 1, 29 a Abs. 1 ZPO zulässig und begründet, weshalb die einstweilige Verfügung vom 2.5.2012 gemäß §§ 925 Abs. 2, 936 ZPO aufrechtzuerhalten war. Der Verfügungskl. steht ein Verfügungsanspruch aus §§ 862 Abs. 1, 858, Abs. 1 BGB zu.

Die Verfügungskl. ist gemäß § 862 Abs. 1 BGB in ihrem Besitz dadurch gestört, dass die Verfügungsbekl. das Mietobjekt einrüstet, wodurch der zur Wohnung gehörige Balkon nicht mehr ungestört genutzt werden kann. Durch die Einrüstarbeiten und die darauf folgenden Modernisierungsarbeiten ist die Verfügungskl. darüber hinaus auch wegen der damit verbundenen Lärm- und Schmutzbelästigung in ihrem Besitz gestört. Solcher Störung ist die Verfügungskl. ausweislich ihres substantiiert dargetanen und gemäß §§ 920 Abs. 2, 936, 294 Abs. 1 ZPO glaubhaft gemachten Vorbringens ausgesetzt, das auch von der Verfügungsbekl. nicht entkräftet worden ist.

Diese Lärm- und Gebrauchsbeeinträchtigung stellt eine Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht i.S.v. §§ 858, 859 BGB dar (vgl. BGH - XII ZR 137/07 [Rn. 25, 28); AG Hamburg - 47 C 1789/95), deren Unterlassung die Verfügungskl. nach § 862 Abs. 1 BGB verlangen kann. Einer abschließenden Entscheidung, ob die Verfügungskl. gemäß § 554 Abs. 2, Abs. 3 BGB zur Duldung der streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahme verpflichtet wäre, bedarf es nicht. Ob seitens der Verfügungskl. eine Duldungspflicht für die Modernisierungsmaßnahme besteht, kann nicht im einstweiligen Rechtsschutzverfahren geklärt werden und bleibt der Hauptsache vorbehalten, § 940 ZPO.

Auf einen besonderen Verfügungsgrund kommt es bei Besitzstörungsansprüchen nicht an, da diese aus der Natur der Sache eilig sind.

Anmerkung der Redaktion: Der Vermieter hat gegen das Urteil Berufung eingelegt (LG Berlin 63 S 344/12). In der mündlichen Verhandlung vor der Berufungskammer hat der Mieter nach rechtlichen Hinweisen durch das Gericht den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückgenommen. Wegen der Einzelheiten siehe Zusammenfassung unten.

Will der Mieter Modernisierungsarbeiten in seiner Mietwohnung nicht dulden, kann er die Arbeiten dadurch verhindern, dass er den Vermieter bzw. die Handwerker nicht in die Wohnung lässt, es sei denn, der Vermieter ist im Besitz eines rechtskräftigen Duldungstitels. Bei Modernisierungsarbeiten im Außenbereich (z. B. Fassadendämmung) kann der Mieter Arbeiten nur durch einstweilige Verfügung unterbinden. Dazu muss jedoch eine Besitzstörung i.S.d. § 862 BGB vorliegen.

Der Vermieter kündigte dem Mieter Modernisierungsmaßnahmen an der Außenfassade des Mietobjekts an (Wärmedämmung) und begann, die Fassade einzurüsten, obwohl der Mieter der Modernisierung widersprochen hatte. Der Mieter erreichte beim Amtsgericht den Erlass einer einstweiligen Verfügung, mit der dem Vermieter untersagt wurde, den Aufbau des Gerüstes fortzusetzen.

Nach Widerspruch des Vermieters wurde die einstweilige Verfügung durch Urteil bestätigt. Der Mieter sei in seinem Besitz dadurch gestört, dass der Vermieter das Mietobjekt einrüste, wodurch der zur Wohnung gehörende Balkon nicht mehr ungestört genutzt werden könne. Durch die Einrüstarbeiten und die darauf folgenden Modernisierungsarbeiten sei der Mieter darüber hinaus wegen der damit verbundenen Lärm- und Schmutzbelästigung in seinem Besitz gestört. Solcher Störung sei der Mieter ausweislich seines substantiiert dargetanen und glaubhaft gemachten Vorbringens ausgesetzt, das auch von dem Vermieter nicht entkräftet worden sei. Das stelle eine Besitzstörung durch verbotene Eigenmacht dar, deren Unterlassung der Mieter nach § 862 Abs. 1 BGB verlangen könne. Einer abschließenden Entscheidung, ob der Mieter nach § 554 BGB zur Duldung der Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet sei, bedürfe es nicht. Ob seitens des Mieters eine Duldungspflicht bestehe, könne nicht im einstweiligen Rechtsschutzverfahren geklärt werden und bleibe der Hauptsache, nämlich dem bei dem Amtsgericht rechtshängigen Duldungsrechtsstreit vorbehalten. Auf einen besonderen Verfügungsgrund komme es bei Besitzstörungsansprüchen nicht an, da diese aus der Natur der Sache eilig seien.

Der Vermieter hat gegen das Urteil zu 63 S 344/12 LG Berlin Berufung eingelegt. In der mündlichen Verhandlung vom 11. Dezember 2012 hat die Berufungskammer rechtliche Hinweise gegeben.

Zum Antrag: Ziel eines möglichen Anspruchs des Mieters auf Besitzschutz (ungestörter Mietbesitz) könne nur die Unterlassung der jeweiligen Störung (etwa verringerter Lichteinfall durch Gerüstaufbau, Immissionen wie Lärm, Staub) sein. Das Begehren des weiteren Gerüstaufbaus ginge über dieses Ziel hinaus. Allenfalls käme ein Anspruch auf Unterlassung der jeweiligen konkreten Beeinträchtigung in Betracht.

Zum Verfügungsanspruch: Anspruchsgrundlage sei allein § 862 Abs. 1 BGB wegen Besitzstörung. Ob die angekündigte Modernisierungsmaßnahme aus welchen Gründen auch immer nach § 554 BGB nicht vom Mieter geduldet werden müsse, sei für den Besitzschutz irrelevant. Für diesen stelle sich die Frage, wo die Grenze des ungestörten Besitzes zu ziehen sei. Beispielsweise habe der Eigentümer nach § 906 BGB Immissionen hinzunehmen, die auch der bloße Besitzer (hier: Mieter) hinnehmen müsse. Danach wäre nur die Überschreitung etwa existierender Grenzwerte (TA Lärm, BImSchG etc.) relevant.

Soweit die von außen kommende Störung widerrechtlich (verbotene Eigenmacht) erfolge, komme es nicht auf Existenz, Form und Inhalt einer Modernisierungsankündigung an, weil es einer solchen zur Geltendmachung der Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB nicht bedürfe. Der Mieter müsse „nur" innerhalb der von seinem Alleinbesitz umfassten Räume im Rechtssinne „dulden".

Ob eine nach § 554 BGB formgerecht angekündigte Modernisierungsmaßnahme einer gesetzlichen Gestattung gleichkomme (so Lehmann-Richter, NZM 2011, 572), könne hier deshalb dahinstehen, weil schon die behauptete Beeinträchtigung nicht ansatzweise konkret behauptet worden sei.

Zum Verfügungsgrund: Auf die Frage der Notwendigkeit einer alsbaldigen Regelung komme es vorliegend nach allem nicht mehr an.

Daraufhin ist durch den Mieter/Verfügungskläger die Rücknahme des Antrags auf Erlass der einstweiligen Verfügung erklärt worden. Im Ergebnis ist damit der faktische Baustopp erledigt.

Die Kammer hat zum Verfügungsanspruch darauf hingewiesen, dass der Mieter/Verfügungskläger schon die behauptete Beeinträchtigung nicht ansatzweise konkret vorgetragen hat. Anstelle der lediglich formelhaft behauptete Lärm- und Gebrauchsbeeinträchtigung hätte im Einzelnen unter Glaubhaftmachung zur Intensität und Dauer der Beeinträchtigungen vorgetragen werden müssen. Das gilt z. B. auch für die Beeinträchtigung in der Nutzung des Balkons. Nur ein substantiierter Vortrag gibt dem Gegner die Möglichkeit, seinerseits entsprechend vorzutragen.

In rechtlicher Hinsicht ist noch auf Folgendes hinzuweisen: Der Besitzstörungsanspruch des § 862 BGB setzt voraus, dass der Besitzer durch verbotene Eigenmacht im Besitz gestört wird. Verbotene Eigenmacht liegt vor, wenn dem Besitzer ohne dessen Willen der Besitz entzogen wird oder der Besitzer im Besitz gestört wird. Das gilt dann nicht, wenn das Gesetz die Entziehung oder Störung gestattet. Die von Lehmann-Richter in NZM 2011, 572 geäußerte Ansicht, die formgerecht angekündigte Modernisierungsmaßnahme komme einer gesetzlichen Gestattung gleich, ist „mutig", überzeugt jedoch nicht recht. § 858 Abs. 1 BGB spricht von einer Gestattung durch Gesetz. Mit einer Modernisierungsankündigung kann sich der Vermieter die Besitzstörung nicht gestatten. In diesem Zusammenhang bietet es sich jedoch an, zwischen manifesten, endgültigen Störungen und vorübergehenden, nur temporären Störungen zu unterscheiden. Beispielhaft ist der nachträgliche Anbau eines Fahrstuhls im Außenbereich, der direkt vor dem Küchenfenster des Mieters vorbeigeführt wird, sicher eine gravierende Besitzstörung. In einem derartigen Fall wäre eine einstweilige Verfügung mit einem Baustopp berechtigt. Anders sieht es mit einer ab und zu entstehenden Staubwolke aus, selbst wenn einmal etwas Staub durch ein Mieterfenster dringen sollte. In diese Richtung geht wohl auch etwas die geäußerte Rechtsansicht der Kammer mit dem Hinweis auf die TA Lärm. Immerhin verbleibt dem Mieter in derartigen Fällen (noch) die Möglichkeit der Mietminderung.

Das Amtsgericht verweist in seinem Urteil darauf, dass die Frage der Duldung der Modernisierungsarbeiten in dem Hauptsacheverfahren zu entscheiden ist. Sollte das Gericht damit gemeint haben, dass die Duldungsklage die Hauptsache im Verhältnis zur einstweiligen Verfügung sei, wäre es einem Rechtsirrtum aufgesessen. Hauptsache ist die „normale" Klage zum Anspruch wegen Besitzstörung im Gegensatz zum einstweiligen Rechtsschutzverfahren.

RA Klaus Schach (beteiligter Prozessbevollmächtigter in dieser Sache)