Einstweilige Verfügung gegen nicht angekündigte lärmintensive Modernisierung in Nachbarwohnung

Der Mieter kann dem Vermieter durch einstweilige Verfügung untersagen lassen, lärmintensive Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationsarbeiten in den Nachbarwohnungen durchzuführen, wenn der Vermieter diese Arbeiten nicht vorher ordnungsgemäß angekündigt hat und die Bauarbeiten auf den Gebrauch und den Besitz der Wohnung des Mieters nachteilig einwirken.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Verfügungsbekl. vermieten dem Verfügungskl. die im ersten Obergeschoß rechts des Seitenflügels im Anwesen M.-Straße in Berlin, gelegene Wohnung, die er mit seiner Lebenspartnerin und seinen beiden im Frühjahr 2004 und Ende Dezember 2006 geborenen Kindern bewohnt.

Im Oktober 2006 veranlaßten die Verfügungsbekl. ohne vorherige Benachrichtigung des Verfügungskl. die Durchführung von Bauarbeiten in der an das Wohn- und Schlafzimmer angrenzenden Wohnung im ersten Obergeschoß links des Vorderhauses, im zweiten Obergeschoß links des Vorderhauses sowie in den über der Wohnung des Verfügungskl. gelegenen Räumen im zweiten Obergeschoß rechts des Seitenflügels. Über Zweck, Art und Umfang der Bauarbeiten, die jedenfalls bis zum 24. November 2006 andauerten, herrscht Streit.

Der Verfügungskl. behauptet, aus den seinen Wohnräumen unmittelbar benachbarten Räumen drängen ganztägig von 7.00 Uhr bis 17.00 Uhr Klopf-, Hammer-, Schlag-, Scharr- und Sägegeräusche in für ihn und seine Familie unerträglicher Intensität. Die von den Verfügungsbekl. veranlaßten Bauarbeiten umfaßten u. a. den Abriß der vorhandenen Öfen, Bäder und Elektroleitungen, die vollständige Entfernung von Zwischenwänden und das Schaffen neuer Wanddurchbrüche. Die Verfügungsbekl. seien im Begriff, die Wohnungen im zweiten Obergeschoß des Vorderhauses links und des Seitenflügels rechts zusammenzulegen und vollkommen um- bzw. neuzugestalten.

Der Verfügungsantrag des Verfügungskl. ist gemäß §§ 935, 937 Abs. 1, 29 a Abs. 1 ZPO zulässig und begründet.

Dem Verfügungskl. steht ein Verfügungsanspruch aus § 862 Abs. 1 Satz 2 und § 535 Abs. 1 BGB zu.

Zwar können die Verfügungsbekl. mit dem Anwesen M.-Straße in Berlin gemäß § 903 BGB grundsätzlich nach Belieben verfahren, dieses also auch nach ihrem Gutdünken um- und/oder neugestalten. Indes findet diese eigentumsrechtliche Herrschaftsbefugnis u. a. an den Rechten Dritter, insbesondere der Mieter, ihre Grenze. Die Verfügungsbekl. sind dem Verfügungskl. mietvertraglich zur Überlassung und Erhaltung ungestörten Mietgebrauchs und deshalb auch zur Unterlassung der hier streitigen Bauarbeiten verpflichtet.

Der Verfügungskl. hat dargelegt und glaubhaft gemacht, daß die Wohnungen im ersten und zweiten Obergeschoß des Vorderhauses links und im zweiten Obergeschoß des Seitenflügels rechts - ohne vorherige Ankündigung seitens der Verfügungsbekl. - durch Entfernung der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen, durch das Entfernen von Wänden sowie durch die Schaffung von Wanddurchbrüchen grundlegend um- und neugestaltet werden und damit jedenfalls in der Zeit zwischen dem 26. Oktober und 24. November 2006 eine erhebliche Belästigung durch Baulärm, insbesondere durch Klopf-, Hammer-, Schlag-, Scharr- und Sägegeräusche verbunden gewesen ist. Diesen Sachverhalt hat das Gericht seiner Entscheidung aufgrund der Glaubhaftmachung des Verfügungskl. durch eidesstattliche Versicherung gemäß §§ 936, 920 Abs. 2, 294 ZPO für seine Entscheidung zugrunde zu legen, zumal die Verfügungsbekl. ihre abweichende Darstellung von Zweck, Art und Umfang der Bauarbeiten nicht glaubhaft gemacht haben.

Diese Lärmbeeinträchtigungen stellen sowohl einen Mietmangel im Sinne der §§ 535 Abs. 1, 536 BGB als auch eine Besitzstörung im Sinne der §§ 858 Abs. 1, 862 BGB dar.

Entgegen der Auffassung der Verfügungsbekl. ist der Verfügungskl. auch nicht verpflichtet, die Bauarbeiten zu dulden.

Die vom Verfügungskl. glaubhaft gemachte Entfernung der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen, das Entfernen von Wänden und die Schaffung von Wanddurchbrüchen lassen sich nicht als Erhaltungsmaßnahme im Sinne des § 554 Abs. 1 BGB bewerten, weil sie zur Erhaltung der Mietsache schlechterdings nicht erforderlich sein können. Daß und inwiefern genau die von den Verfügungsbekl. entfernten Bauteile mangels Funktionstüchtigkeit ausgetauscht werden mußten, haben sie nicht nachvollziehbar dargelegt, geschweige denn glaubhaft gemacht. Allein die Tatsache, daß sie nicht mehr neuzeitlichem Standard entsprachen, macht ihre Entfernung nicht zu einer Erhaltungsmaßnahme.

Der Verfügungskl. müßte die Bauarbeiten aber auch dann nicht dulden, wenn und soweit sie als Modernisierungsmaßnahme im Sinne § 554 Abs. 2 BGB zu bewerten wären. Die Verfügungsbekl. haben den Verfügungskl. mit den Bauarbeiten ohne jede Ankündigung „überfallen", so daß es jedenfalls an der in § 554 Abs. 3 BGB bestimmten Voraussetzung für eine Duldungspflicht fehlt.

Entgegen der Auffassung der Verfügungsbekl. und ursprünglicher Würdigung des Gerichts rechtfertigt der Umstand, daß die Bauarbeiten sämtlich außerhalb der vom Verfügungskl. bewohnten Räume stattfinden, keine andere Beurteilung. Der Mieter muß nämlich auch außerhalb seiner Wohnung durchgeführte Arbeiten nur unter den Voraussetzungen des § 554 Abs. 2 bis 4 BGB dulden. Das gilt jedenfalls dann, wenn diese Bauarbeiten auf den Mietgebrauch und Mietbesitz unmittelbar nachteilig einwirken (vgl. LG Berlin, GE 1999, 317; GE 2004, 1233; Kinne in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Auflage, § 554 BGB Rdz. 80; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Auflage, § 554 BGB Rdz. 361). So liegen die Dinge im vorliegenden Fall, weil der Mietgebrauch und der Mietbesitz durch die vom Verfügungskl. glaubhaft gemachten Lärmbeeinträchtigungen unmittelbar und nicht nur unerheblich im Sinne des § 554 Abs. 3 Satz 3 BGB beeinträchtigt wurden.

Der Verfügungsgrund ist gegeben, weil die Wahrung der Rechte des Verfügungskl. keinen Aufschub duldet. Bereits der in der ankündigungslos erfolgten Aufnahme der Bauarbeiten liegende Vertragsbruch indiziert die Wiederholungsgefahr. Zudem haben die Verfügungsbekl. die Bauarbeiten ungeachtet der Abmahnung des Verfügungskl. vom 30. Oktober 2006 fortgesetzt. Schließlich haben sie im Prozeß geltend gemacht, zur Fortsetzung der Arbeiten ohne Modernisierungsankündigung berechtigt zu sein. [...]

Der Mieter kann dem Vermieter durch einstweilige Verfügung untersagen lassen, lärmintensive Modernisierungsarbeiten in den Nachbarwohnungen durchzuführen, wenn der Vermieter diese Arbeiten nicht vorher ordnungsgemäß angekündigt hat und die Arbeiten den Mietgebrauch beeinträchtigen.

In der Nachbarwohnung des Mieters ließ der Vermieter ohne vorherige Ankündigung die vorhandenen Öfen abreißen, Bäder und Elektroleitungen erneuern, Zwischenwände entfernen und Wände durchbrechen, was mit Klopf-, Hammer-, Schlag-, Scharr- und Sägegeräuschen verbunden war, die ganztätig in der Zeit von 7 bis 17 Uhr auch in den Räumen des Mieters zu hören waren, wie er glaubhaft machte. Der Mieter nahm daraufhin in dem Verfahren der einstweiligen Verfügung den Vermieter auf Unterlassung dieser Arbeiten in Anspruch.

Das AG Pankow-Weißensee gab dem Antrag des Mieters statt. Die mit den Bauarbeiten verbundenen Lärmbeeinträchtigungen stellten sowohl einen Mietmangel als auch eine Besitzstörung dar. Der Mieter sei auch nicht zur Duldung der Arbeiten verpflichtet gewesen. Die Entfernung der Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen, das Entfernen der Wände und die Schaffung von Wanddurchbrüchen könne nicht als Erhaltungsmaßnahme eingestuft werden, da der Vermieter nicht glaubhaft gemacht habe, daß die entfernten Bauteile wegen Funktionsunfähigkeit hätten ausgetauscht werden müssen. Der Mieter sei auch dann nicht zur Duldung verpflichtet gewesen, wenn es sich um Modernisierungsmaßnahmen gehandelt haben sollte, denn diese seien nicht angekündigt gewesen. Diese Ankündigung sei auch für die außerhalb seiner Wohnung durchgeführten Arbeiten, die nachteilig auf den Mietgebrauch und den Mietbesitz unmittelbar einwirkten, erforderlich gewesen, um die Duldungspflicht auszulösen.