Einstweilige Verfügung des Mieters gegen unzureichend angekündigte Baumaßnahmen (hier: Einrüstung)

1. Eine Baumaßnahme, die sowohl der Instandsetzung als auch der Modernisierung dient, muß nach § 554 Abs. 3 BGB formell angekündigt werden.

2. Wird für die Ankündigung die gesetzliche Frist und die Baumaßnahmen nicht erläutert, kann der Mieter eine einstweilige Verfügung auf Unterlassung erwirken; eine schon im Mietvertrag erteilte Zustimmungserklärung zu etwaigen Modernisierungsmaßnahmen ist unwirksam.

Den Antragstellern steht gemäß § 935 ZPO in Verbindung mit § 1004 BGB ein Anspruch auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung gerichtet auf die Unterlassung der Errichtung der angekündigten Einrüstung zu. Der Verfügungsgrund ergibt sich aus gegebener Dringlichkeit der alsbaldigen Entscheidung zur Regelung des Rechtsverhältnisses. Denn es ist nicht erkennbar mit einer Entscheidung im Hauptsacheverfahren vor Abschluß der geplanten Arbeiten zu rechnen, so daß der Rechtsschutz in dem Falle leerlaufen würde.

Der Verfügungsanspruch ergibt sich vorliegend daraus, daß die Antragsteller nicht gemäß § 554 Abs. 2 BGB zur Duldung der Einrüstung verpflichtet sind. Denn insoweit stellt das Ankündigungsschreiben der Hausverwaltung der Antragsgegnerin vom 27. August 2004 mangels Einhaltung der dreimonatigen Frist vor Baubeginn und wegen der fehlenden Erläuterungen zu den einzelnen Maßnahmen keine wirksame Ankündigung dar. Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin handelt es sich vorliegend auch um Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache und zur Schaffung neuen Wohnraums gemäß § 554 Abs. 2 BGB und nicht ausschließlich um bloße Instandhaltungsmaßnahmen gemäß Abs. 1, für die eine Duldungspflicht bestehen könnte. Zum einen fehlt es insoweit an einer Darlegung, welche Instandhaltungsmaßnahmen aufgrund welchen konkret mangelhaften Zustands an der Fassade auszuführen sein sollen. Zum anderen hat die Hausverwaltung der Antragsgegnerin in dem Rundschreiben vom 27. Juli 2004 selbst mitgeteilt, daß zur Durchführung der Arbeiten an den Fassaden sowie dem Dachausbau alle Fassadenteile eingerüstet werden. Bei dem geplanten Dachausbau handelt es sich um eine gemäß § 554 Abs. 2 BGB ankündigungspflichtige Maßnahme zur Schaffung von Wohnraum. Soweit also die Einrüstung - wie hier - sowohl einer Instandsetzung (Fassade) als auch einer Modernisierung (Dachgeschoßausbau) dient, greift § 554 Abs. 2 BGB ein. Dessen Voraussetzungen sind jedoch nicht erfüllt (s. o.).

Die Einwände der Beschwerdeerwiderung greifen nicht durch. Die in Zusätzen zu den Mietverträgen enthaltene Klausel aus 1996, wonach der Mieter zukünftigen Modernisierungsmaßnahmen zustimmt, ist als unbestimmte Vorratsgenehmigung unwirksam. Der Umstand, daß gegenüber einigen Mietern Duldungstitel hinsichtlich der Durchführung von Versorgungsleitungen durch ihre Wohnungen vorliegen, beinhaltet nicht auch eine Duldung von Gerüsten zwecks Dachgeschoßausbau. Daß sich aus den früheren Titeln auf eine Kenntnis der Mieter vom geplanten Dachgeschoßausbau schließen läßt, reicht zur Begründung der Duldungspflicht nicht aus. Es ist auf seiten der Antragsteller auch nicht treuwidrig, auf der Einhaltung ihrer gesetzlichen Rechte nach § 554 Abs. 2 BGB zu bestehen.

Der Vortrag der Antragsgegnerin, wonach gegenwärtig keine Arbeiten bezüglich des Dachgeschoßausbaus vorgenommen werden, ist nicht dahin zu verstehen, daß zur Zeit nur Instandsetzungsarbeiten an der Fassade vorgenommen werden und das Gerüst nach Abschluß dieser Arbeiten wieder abgebaut werden soll. Vielmehr heißt es in der Beschwerdeerwiderung, daß die Dachgeschoßarbeiten zwar erst nach einer noch zu erklärenden Ankündigung an die Mieter erfolgen sollen, dennoch aber bereits vorbereitende Maßnahmen wie die Gerüsterstellung schon erforderlich und hinzunehmen seien. Dies ist tatsächlich nicht der Fall. Vorbereitende Baumaßnahmen sind nicht zu dulden, solange nicht die Duldungspflicht hinsichtlich der Modernisierungsmaßnahme feststeht. Es ist auch nicht erkennbar, inwiefern die Einrüstung zwecks Dachgeschoßausbau bereits vor der Durchführung einer Ankündigung gemäß § 554 Abs. 2 BGB und bevor feststeht, ob und ab wann eine Duldungspflicht besteht, "erforderlich und hinzunehmen" sein sollte. Denn die Einrüstung führt - entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin - auch ohne die mit den späteren Dachgeschoßarbeiten einhergehende Lärm- und Schmutzeinwirkung bereits zum gegenwärtigen Zeitpunkt zu Nachteilen im Hinblick auf eine auch ohne Planen vorhandene Verschattung und der erhöhten Einbruchsgefahr.

Nach § 554 BGB muß eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vorher in Textform unter Erläuterung der Einzelheiten mitgeteilt werden. Für eine Instandsetzungsmaßnahme gilt das nur, wenn damit auch Modernisierungsmaßnahmen verbunden sind.

Die Vermieterin hatte u. a. zum Ausbau des Dachgeschosses gegen einzelne Mieter Duldungsurteile erwirkt, wonach die Wasserleitung durch ihre Wohnungen geführt werden durfte. Die Vermieterin beabsichtigte Instandsetzungsarbeiten an der Fassade und danach Ausbau des Dachgeschosses und ließ ein Gerüst aufstellen. Die dreimonatige Ankündigungsfrist wurde nicht eingehalten. Mehrere Mieter beantragten eine einstweilige Verfügung auf Unterlassung.

Mit Beschluß vom 7. September 2004 gab das Landgericht Berlin dem Antrag statt und verwies darauf, daß beim Zusammentreffen von Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen die Formalien über die Ankündigungspflicht einzuhalten seien. Die Vermieterin könne sich nicht auf den Zusatz im Mietvertrag berufen, wonach der Mieter zukünftigen Modernisierungsmaßnahmen zustimme. Das sei als unbestimmte Vorratsgenehmigung unwirksam. Auch der Titel gegen einige Mieter auf Duldung der Durchführung von Versorgungsleitungen durch ihre Wohnungen enthalte nicht die Verpflichtung, auch ein Gerüst hinzunehmen. Schließlich komme es auch nicht darauf an, daß die Vermieterin zunächst nur Instandsetzungsmaßnahmen durchführen wolle, da das Gerüst nicht etwa danach abgebaut werden sollte, sondern auch als Vorbereitungsmaßnahme für den Dachgeschoßausbau diene.