Einstweilige Verfügung des Mieters auf Unterlassung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen

1. Kündigt der Vermieter Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an und beginnt mit den Arbeiten (hier: Gerüstaufbau), kann der Mieter wegen der zu erwartenden Besitzstörung eine einstweilige Verfügung auf Unterlassung erwirken.

2. Da es sich um eine verbotene Eigenmacht des Vermieters handelt, ist nicht zu prüfen, ob der Mieter zur Duldung der Arbeiten materiell verpflichtet ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Verfügungskl. ist seit 1962 Mieterin einer Wohnung in Berlin. Die Verfügungsbekl. ist durch Erwerb auf Vermieterseite in den Mietvertrag eingetreten. Mit Schreiben vom 14.5.2014 kündigte die Verfügungsbekl. für die Zeit ab 15.8.2014 Modernisierungs‑ und Erhaltungsmaßnahmen für das genannte Gebäude an. Mit anwaltlichem Schreiben vom 27.6.2014 erhob die Verfügungskl. Einwendungen gegen die Modernisierungsankündigung. Am 15.9.2014 wurde Gerüstmaterial im Hof des Gebäudes abgestellt. Am 16.9.2014 wurde mit dem Gerüstaufbau begonnen.

Aus den Gründen des AG Charlottenburg: Der Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung ist begründet, weil die Verfügungskl. gegen die Verfügungsbekl. einen Anspruch auf Unterlassung der angekündigten Maßnahmen hat, und ein Verfügungsgrund für den Erlass besteht.

1. Grundsätzlich ist eine Besitzstörung durch Modernisierungsarbeiten dann zu bejahen, wenn es sich nicht um lediglich unerhebliche Lärm‑, Geruchs‑ und Staubimmissionen oder sonstige nicht lediglich unwesentliche Gebrauchsbeeinträchtigungen handelt. Dass die Vermieterseite die beabsichtigte Modernisierungsmaßnahme nur angekündigt hat, steht einer Besitzstörung nicht entgegen, da eine solche bereits in dem Verhalten liegt, das den Besitzer über den ungestörten Fortbestand seines Besitzes ernstlich beunruhigt. Diese Voraussetzungen sind im Falle der Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen, die mit einer Besitzstörung des Mieters verbunden sind, grundsätzlich erfüllt (LG Berlin, Beschlüsse vom 1.3.2013, 63 T 29/13, zitiert nach juris, m.w.N.).

Es ist für den Bestand des Verfügungsanspruchs zudem unerheblich, ob der Mieter materiell­rechtlich zur Duldung der Maßnahmen entweder im Rahmen der Instandhaltung gemäß § 555 a Absatz 1 BGB oder gemäß § 555 d Absatz 1 BGB im Rahmen der Modernisierung verpflichtet ist. Denn selbst wenn sich danach eine Duldungspflicht ergäbe, handelte es sich dabei nur um eine so genannte petitorische Einwendung des Verfügungsbekl. im Sinne des § 863 BGB, die den Besitzschutzanspruch des Verfügungskl. bereits grundsätzlich nicht entfallen lässt. Beachtliche Einwendungen sind lediglich, der Mieter sei mit der Maßnahme einverstanden gewesen, die Maßnahme beruhe auf gesetzlicher Gestattung oder der Vermieter habe bereits einen gerichtlichen Duldungstitel erwirkt (LG Berlin aaO.; LG Berlin GE 2014, 1138, jeweils m.w.N.).

Der Verfügungsgrund ergibt sich bei verbotener Eigenmacht bereits aus der Natur des beantragten Unterlassungsanspruchs, da eine verbotene Eigenmacht den Verfügungsgrund auch ohne gesonderten Vortrag des Antragstellers stets indiziert und eine besondere Dringlichkeit nicht erforderlich ist (LG Berlin, aaO., m.w.N.).

2. Danach steht der Verfügungskl. vorliegend ein Unterlassungsanspruch zu, weil die Verfügungsbekl. mit Schreiben vom 14.5.2014 Instandsetzungs‑ und Modernisierungsmaßnahmen angekündigt hat. Einen gerichtlichen Duldungstitel hat die Verfügungsbekl. nicht erwirkt. Ob die Verfügungskl. zur Duldung der angekündigten Maßnahmen als Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen materiell‑rechtlich verpflichtet ist, ist im hiesigen Verfahren relevant. Der Verfügungsgrund ergibt sich aus der Natur des geltend gemachten und begründeten Unterlassungsanspruchs hinsichtlich der Besitzstörung.

In dem Rechtsstreit [...] weist die Kammer darauf hin, dass beabsichtigt ist, die Berufung durch einstimmigen Beschluss als unbegründet zurückzuweisen, da die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO gegeben sind. Die Berufung ist insbesondere offensichtlich unbegründet. Sie bietet keine Aussicht auf Erfolg. Die Entscheidung des Amtsgerichts erweist sich auch unter Berücksichtigung des Vorbringens in der Berufung vielmehr schon jetzt als zutreffend. Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass die Tatsachenfeststellung des Amtsgerichts unrichtig oder unvollständig erfolgt ist, liegen nicht vor. Das Amtsgericht hat zu Recht die begehrte einstweilige Verfügung erlassen. Eine Besitzstörung liegt hier schon deshalb vor, weil die Bekl. begonnen hat, an dem Gebäude ein Gerüst aufzustellen, was schon einen Eingriff in den (Mit‑) Besitz der Kl. in Bezug auf die auf der Grundlage des Mietvertrages gemeinschaftlich genutzten Einrichtungen darstellt. Dieser Eingriff ist, auch wegen der mit ihm verbundenen Beeinträchtigungen (insbesondere Lärm) auch des Besitzes an der Wohnung nicht unerheblich. Die Bekl. kann dem Anspruch der Kl. auch nicht den Einwand der Treuwidrigkeit (§ 242 BGB) entgegenhalten. Dabei kann dahinstehen, ob die Bekl. lediglich Erhaltungs‑ oder (wie von ihr schriftlich angekündigt) auch Modernisierungsmaßnahmen durchführen will, denn petitorische Einwände sind gemäß § 863 BGB jedenfalls ausgeschlossen. Eine besondere Konstellation, deretwegen ausnahmsweise von diesem Grundsatz abgewichen werden müsste, liegt nicht vor. Es fehlt insbesondere an den Voraussetzungen für ein ausnahmsweise gegebenes Selbsthilferecht der Bekl.

Aus den Gründen des LG Berlin vom 7. Januar 2015:Die Berufung war durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen, weil sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg und die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, und weil die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist (§ 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

Zur Begründung wird auf den gerichtlichen Hinweis nach § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO gemäß Beschluss vom 4.12.2014 verwiesen, zu dem sich die Verfügungsbekl. nicht mehr geäußert hat. Auch aus ihrer Stellungnahme vom 5.12.2014, die sich mit der Zustellung des Hinweisbeschlusses gekreuzt hat, ergibt sich kein Anlass, davon abzuweichen.

Soweit die Verfügungsbekl. unter Hinweis auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 6.5.2009, XII ZR 137/07, eine Besitzstörung bezweifelt, kann sie damit nicht gehört werden. Es geht hier nicht um die Frage, ob die Unterbrechung von Versorgungsleistungen die Sachherrschaft beeinträchtigt, sondern um Geruchs‑, Staub‑ und Lärmimmissionen, bei denen eine Beeinträchtigung des Gebrauchs und damit der Sachherrschaft nicht zweifelhaft ist. Da es um die Ausübung der Sachherrschaft hinsichtlich der vermieteten Wohnung geht, kommt es auch nicht darauf an, wie die Verfügungsbekl. weiter ins Feld führt, ob die Fassadenflächen mitvermietet sind.

Wie schon im Hinweisbeschluss vom 4.12.2014 ausgeführt, ist auch nicht erkennbar, dass die Geltendmachung der Besitzschutzansprüche durch die Verfügungskl. treuwidrig wäre. Die Rechtslage ist entgegen der Auffassung der Verfügungsbekl. auch nicht etwa im Hinblick auf ihre petitorischen Einwände „offenkundig".

In § 555 d BGB heißt es: „Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden." Für Erhaltungsmaßnahmen gilt nach § 555 a BGB dasselbe. Mehrere Kammern des Landgerichts Berlin vertreten allerdings in neueren Entscheidungen die Auffassung, dass unabhängig davon jede erhebliche Belästigung des Mieters durch Lärm, Staub und Gerüche eine verbotene Eigenmacht darstellt, so dass der Mieter eine einstweilige Verfügung auf Unterlassung erwirken kann.

Der Vermieter hatte Modernisierungs- und Erhaltungsmaßnahmen schriftlich angekündigt, wogegen die Mieterin Einwände erhob. Nachdem Gerüstmaterial im Hof des Gebäudes abgestellt worden war und einen Tag später mit dem Aufbau des Gerüsts begonnen wurde, beantragte die Mieterin den Erlass einer einstweiligen Verfügung auf Einstellung der Arbeiten.

Mit Urteil vom 8. Oktober 2014 gab das Amtsgericht Charlottenburg dem Antrag statt. Zu befürchten sei hier eine Besitzstörung des Mieters durch nicht lediglich unwesentliche Gebrauchsbeeinträchtigungen, die eine verbotene Eigenmacht des Vermieters darstelle.

Ob der Mieter materiell-rechtlich zur Duldung der Maßnahmen verpflichtet sei, sei unerheblich, da nach § 863 BGB vom Vermieter nur eingewandt werden könne, der Mieter sei mit der Maßnahme einverstanden gewesen, die Maßnahme beruhe auf gesetzlicher Gestattung, oder der Vermieter habe bereits einen gerichtlichen Duldungstitel erwirkt. Das sei hier nicht der Fall.

Mit Beschluss vom 7. Januar 2015 wies das LG Berlin die Berufung als offensichtlich unbegründet zurück. Der Anspruch der Mieterin sei nicht treuwidrig (§ 242 BGB), und die Voraussetzung für ein Selbsthilferecht des Vermieters sei nicht dargelegt. Es liege auch eine erhebliche Besitzstörung vor, so dass es nicht darauf ankomme, ob die Fassadenflächen mitvermietet sind.

Siehe dazu die Urteilsbesprechung von Beuermann GE 2015 [4], 235.