Einstweilige Verfügung auf Unterlassung von Balkonanbau

Einstweilige Verfügung auf Unterlassung von Balkonanbau; Wirkung des Duldungstitels in Bezug auf verbotene Eigenmacht

Der Mieter hat gegen den Vermieter einen besitzrechtlichen Anspruch auf Unterlassung des Anbaus eines Balkons von außen an seine Wohnung und kann diesen durch einstweilige Verfügung durchsetzen. Es kann kein Zweifel daran bestehen, dass die Besitzstörung ohne erforderlichen Duldungstitel eine verbotene Eigenmacht darstellt. Ob dem Vermieter ein Duldungsanspruch zusteht, ist für den Anspruch des Mieters aus Besitzstörung unerheblich.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.

II. Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Es ist die Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache festzustellen, nachdem der Verfügungskl. insoweit gemäß § 533 ZPO zulässig seine Klage geändert hat. Denn der Antrag des Verfügungskl. war ursprünglich begründet und ist nachträglich infolge der Erledigung unbegründet geworden. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung für begründet erachtet, da dem Verfügungskl. ein Anspruch auf Unterlassung des Anbaus eines Balkons von außen an die Wohnung des Verfügungskl. gemäß §§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB zusteht. Denn der Verfügungskl. wird durch den Anbau des Balkons unmittelbar an seine Wohnung in seinem Besitz gestört, ohne das es darauf ankommt, ob ihm auch Besitz oder Mitbesitz an der Außenfassade zusteht. Denn der Verfügungskl. wird durch die Anbringung des nicht benutzbaren Balkons unmittelbar in seinem Alleinbesitz an der Wohnung gestört. Insoweit hat das Amtsgericht zutreffend ausgeführt, dass durch den Balkon das Erscheinungsbild der Wohnung selbst verändert wird und es zu einer optischen Beeinträchtigung kommt, da die Aussicht verändert werde und die Gefahr bestehe, dass sich Laub und Unrat auf dem nicht ohne Weiteres zugänglichen Balkon ansammelt. Die Anbringung dieses Balkons an die Mieterwohnung ist entgegen der Auffassung der Verfügungsbekl. auch nicht mit einer zu duldenden Anbringung einer Wärmedämmung auf die Fassade vergleichbar. Denn im Gegensatz zu der Anbringung des Balkons stellt eine Wärmedämmung keine vergleichbare optische oder sonstige Beeinträchtigung des Mieters dar. Auch soweit die Verfügungsbekl. darauf verweist, dass bei optischen Veränderungen im Mietshaus oder dessen näherer Umgebung regelmäßig kein Abwehranspruch des Mieters besteht, ist dies mit dem vorliegenden Sachverhalt nicht vergleichbar. Denn bei der Anbringung des Balkons handelt es sich nicht um irgendeine Veränderung der näheren Umgebung der Wohnung des Verfügungskl. Denn der Balkon grenzt unmittelbar an die Wohnung des Verfügungskl. an und ist dieser auch unmittelbar zuzuordnen und wird auch so wahr genommen. Es kann auch kein Zweifel daran bestehen, dass die Besitzstörung ohne erforderlichen Duldungstitel eine verbotene Eigenmacht darstellt. Ob dem Vermieter ein Duldungsanspruch zusteht, ist für den Anspruch des Mieters aus Besitzstörung unerheblich (§ 863 BGB).

Der Verfügungsanspruch des Kl. hat sich nachträglich infolge des am 25.8.2014 verkündeten Urteils des AG Charlottenburg - 202 C 173/14 - erledigt, da wegen dieses Duldungstitels eine verbotene Eigenmacht nicht mehr gegeben war.

Wann „überholt" ein Duldungstitel gegen den Mieter auf Anbau eines Balkons wegen nachhaltiger Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache eine einstweilige Verfügung gegen den Vermieter auf Unterlassung des Balkonanbaus?

Der Vermieter kündigte dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme durch Anbau eines Balkons an der Mietwohnung an. Der Mieter erwirkte beim Amtsgericht durch Urteil eine einstweilige Verfügung auf Unterlassung des Anbaus wegen Besitzstörung. Dagegen legte der Vermieter Berufung zum Landgericht ein. Parallel dazu war (bei einer anderen Abteilung des Amtsgerichts) eine Klage auf Duldung des Balkonanbaus rechtshängig; mit der Duldungsklage war der Vermieter – zeitlich nach Erlass der einstweiligen Verfügung – erfolgreich. Der Mieter erklärte vor dem Landgericht im einstweiligen Verfügungsrechtsstreit Hauptsachenerledigung, der Vermieter schloss sich dem nicht an.

Das LG Berlin, ZK 18 (Einzelrichter), wies die Berufung des Vermieters auf dessen Kosten mit der Maßgabe zurück, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt sei. Der Antrag des Mieters sei ursprünglich begründet gewesen und erst nachträglich infolge der Erledigung unbegründet geworden.

Dem Mieter habe ein Anspruch auf Unterlassung des Anbaus eines Balkons von außen an seine Wohnung gemäß §§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB zugestanden, weil er durch den Anbau in seinem Besitz gestört werde, ohne dass es darauf ankomme, ob ihm auch Besitz oder Mitbesitz an der Außenfassade zustehe. Durch den Balkon werde das Erscheinungsbild der Wohnung selbst verändert, und es komme zu einer optischen Beeinträchtigung, da die Aussicht verändert werde und die Gefahr bestehe, dass sich Laub und Unrat auf dem Balkon ansammelten (!).

Es könne auch kein Zweifel daran bestehen, dass die Besitzstörung ohne erforderlichen Duldungstitel eine verbotene Eigenmacht darstelle. Ob dem Vermieter ein (Modernisierungs-) Duldungsanspruch zustehe, sei für den Anspruch des Mieters aus Besitzstörung unerheblich (§ 863 BGB).

Der Verfügungsanspruch habe sich nachträglich infolge des nach dem Urteil des Amtsgerichts zur einstweiligen Verfügung verkündeten Duldungstitels der anderen Abteilung des Amtsgerichts erledigt, da wegen dieses Duldungs-Titels eine verbotene Eigenmacht nicht mehr vorgelegen habe. Der Mieter war gegen den Duldungstitel in die Berufung gegangen (LG Berlin - 18 S 224/14 -), diese hatte allerdings keinen Erfolg (§ 592 ZPO).

Das (Kosten-) Urteil des Landgerichts ist kritisch zu hinterfragen. Prozessual sei zunächst angemerkt, dass nach einseitiger Hauptsachenerledigungserklärung festzustellen ist, ob der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist. Das ist dann der Fall, wenn das Gericht zum Ergebnis kommt, ein erledigendes Ereignis liege vor, und der erledigte Anspruch sei begründet gewesen. Die Kostenentscheidung ergeht dann zu Lasten der Gegenpartei, hier also des Vermieters. Ein Urteil auf Zurückweisung der Berufung des Berufungsführers ergeht nicht.

Vorliegend stellt sich nun die Frage, welchen Einfluss das Duldungsurteil des Amtsgerichts, das vor der Entscheidung des Landgerichts zur einstweiligen Verfügung ergangen ist, auf die Berufungsentscheidung hat. Die ZK 18 meint, der Verfügungsanspruch habe sich damit erledigt, da eine verbotene Eigenmacht nicht mehr vorgelegen habe. Damit wird eine ex-nunc-Rechtsfolge angenommen, was jedoch fehlerhaft sein dürfte. Nach § 863 BGB kann gegenüber den Besitzschutzansprüchen nur geltend gemacht werden, dass die Besitzstörung nicht verbotene Eigenmacht sei; damit ist nicht gemeint, dass die Besitzstörung nicht mehr verbotene Eigenmacht sei.

In § 858 Abs. 1 BGB heißt es zur verbotenen Eigenmacht:

„(1) Wer dem Besitzer ohne dessen Willen den Besitz entzieht oder ihn im Besitz stört, handelt, sofern nicht das Gesetz die Entziehung oder die Störung gestattet, widerrechtlich (verbotene Eigenmacht)."

Ist die Störung demnach nach § 555 d Abs. 1 BGB zu dulden (hier hatte der Mieter nach dem Urteil des AG den Balkonanbau zu dulden), gilt das ohne die zeitliche Einschränkung, dass das erst ab der entsprechenden gerichtlichen Feststellung gilt. Das Landgericht hätte daher die Kosten des einstweiligen Verfügungsverfahrens dem Mieter auferlegen müssen (prozessual wäre dann keine Hauptsachenerledigung in Betracht gekommen, der Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung hätte zurückgewiesen werden müssen).