Einstweilige Verfügung auf Räumung gegen einen Dritten

Einstweilige Verfügung auf Räumung gegen einen Dritten; Räumungsvollstreckung gegen Mitbesitzer einer Wohnung

Die in § 940 a Abs. 2 ZPO normierten Voraussetzungen stellen sich als einzige und typisierte Bedingung für den Verfügungsgrund dar, deren Vorliegen eine Abwägung der beiderseitigen Interessen wie in § 940 ZPO entbehrlich macht.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Nachdem die Parteien das einstweilige Verfügungsverfahren in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, war gemäß § 91 a ZPO über die Kostenverteilung zu entscheiden. Die Kosten sind der Antragsgegnerin aufzuerlegen. Dies entspricht billigem Ermessen.

Die Antragstellerin hat die Voraussetzungen des § 940 a Abs. 2 ZPO dargetan und glaubhaft gemacht, der zur Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung auch hinsichtlich eines Dritten berechtigt, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.

Der Antragstellerin stand gegen die Antragsgegnerin ein Verfügungsanspruch auf Räumung aus § 546 Abs. 2 BGB zu.

Sie hat eine Kopie der vollstreckbaren Ausfertigung des gegen den damaligen Mieter der in Rede stehenden Wohnung, Herrn M., den Lebensgefährten der Antragsgegnerin, ergangenen, rechtskräftigen Räumungstitels vom 29. April 2013 bei Antragstellung vorgelegt. Damit stand der Antragstellerin im Zeitpunkt der Beantragung der einstweiligen Verfügung ein Räumungsanspruch auch gegen die Antragsgegnerin, die in der fraglichen Wohnung laut den Feststellungen des Gerichtsvollziehers im vorgelegten Protokoll vom 19. Juni 2013 wohnte, ohne Mieterin zu sein, aus § 546 Abs. 2 BGB zu.

Weiter lagen im Zeitpunkt der Beantragung der einstweiligen Verfügung auch die in § 940 a Abs. 2 ausdrücklich normierten Voraussetzungen für den zum Erlass einer einstweiligen Verfügung weiter erforderlichen Verfügungsgrund vor. Diese Voraussetzungen stellen sich als einzige und typisierte Bedingung für den Verfügungsgrund dar, deren Vorliegen eine Abwägung der beiderseitigen Interessen wie in § 940 ZPO entbehrlich macht (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Aufl., § 940 a ZPO, Rdnr. 20; Fleindl, Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung, ZMR 2013, 677, 679). Soweit - und solange - diese Voraussetzungen vorliegen, kann - unabhängig davon, seit wann sie dem Antragsteller bekannt sind - nach § 940 a Abs. 2 ZPO vorgegangen werden.

Wie bereits ausgeführt, lag ein vollstreckbarer Räumungstitel gegen den (einzigen) Wohnungsmieter, Herrn M., vor.

Die Antragsgegnerin war auch zu dem Zeitpunkt, als erstmals die Zwangsvollstreckung aus dem entsprechenden Räumungstitel gegen den Mieter der in Rede stehenden Wohnung betrieben wurde, (Mit-) Besitzerin der Wohnung. Der Gerichtsvollzieher hat, wie von der Antragstellerin dargelegt, festgestellt, dass in der zu räumenden Wohnung neben dem Mieter die Antragsgegnerin wohnhaft war. Dieser Umstand ist durch Vorlage des Protokolls des Gerichtsvollziehers vom 19. Juni 2013 glaubhaft gemacht worden (vgl. Fleindl, a.a.O., 682).

Die Antragstellerin hat weiter vorgetragen und durch Vorlage einer eidesstattlichen Versicherung ihrer Mitarbeiterin L. glaubhaft gemacht, dass sie erstmals anlässlich des Räumungstermins Kenntnis davon erlangt hat, dass sich die Antragsgegnerin dauerhaft zu Wohnzwecken in der Wohnung aufhalte.

Einer Darlegung und Glaubhaftmachung eines wesentlichen Nachteils der Antragstellerin, wie sie bei einer Regelungsverfügung gemäß § 940 ZPO an sich notwendig ist, bedarf es vorliegend nicht; es liegt vielmehr ein „anderer Grund" im Sinne von § 940 ZPO vor (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, a.a.O., Rdnr. 20 m.w.N.). Es würde keinen Sinn machen, die einstweilige Räumungsverfügung nur zuzulassen, wenn der Vermieter noch darlegen müsste, warum sein Vermögensnachteil durch Vorenthaltung der Wohnung stärker wirkt als der (mutmaßliche endgültige) Entzug der Wohnung beim Besitzer; dementsprechend geht der Gesetzgeber davon aus, dass das einstweilige Verfügungsverfahren „anstelle eines zeitaufwendigen Hauptsacheverfahrens" treten soll (vgl. Schmidt-Futterer-Streyl, a.a.O.).

Liegen die Voraussetzungen des durch die Mietrechtsreform neu eingeführten § 940 a Abs. 2 ZPO vor, braucht keine Abwägung der beiderseitigen Interessen – wie durch § 940 ZPO für einstweilige Verfügungen eigentlich vorgeschrieben – mehr vorgenommen zu werden.

Der Vermieter hatte gegen den Mieter einen rechtskräftigen Räumungstitel erwirkt. Bei der Räumungsvollstreckung befand sich (auch) noch die Lebensgefährtin des Mieters in der Wohnung, die selbst nicht Mieterin war. Der Vermieter beantragte daraufhin den Erlass einer einstweiligen Räumungsverfügung gegen die Lebensgefährtin nach dem neuen § 940 a Abs. 2 ZPO. Nachdem offenbar die Lebensgefährtin freiwillig den Mitbesitz an der Wohnung aufgegeben hatte, erklärten die Parteien das einstweilige Verfügungsverfahren übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt, so dass nach § 91 a ZPO nur noch über die Kosten des Verfahrens zu entscheiden war. Das Amtsgericht legte die Kosten (offenbar) dem Vermieter als Antragsteller auf, was zur sofortigen Beschwerde des Vermieters zum Landgericht führte.

Das LG Mönchengladbach legte die Kosten des einstweiligen Verfügungsverfahrens sowie die Kosten der sofortigen Beschwerde der Antragsgegnerin/Lebensgefährtin des Mieters auf. Der Vermieter habe die Voraussetzungen des § 940 a Abs. 2 ZPO dargetan und glaubhaft gemacht. Dem Antragsteller/Vermieter habe gegen die Antragsgegnerin ein Verfügungsanspruch auf Räumung zugestanden. Im Zeitpunkt der Beantragung der einstweiligen Verfügung hätten die in § 940 a Abs. 2 ZPO ausdrücklich normierten Voraussetzungen für den zum Erlass einer einstweiligen Verfügung weiter erforderlichen Verfügungsgrund vorgelegen. Diese Voraussetzungen stellten sich als einzige und typisierte Bedingung für den Verfügungsgrund dar, deren Vorliegen eine Abwägung der beiderseitigen Interessen wie in § 940 ZPO entbehrlich mache.

Die Antragsgegnerin sei auch zu dem Zeitpunkt, als erstmals die Zwangsvollstreckung aus dem Räumungstitel gegen den Mieter betrieben worden sei, (Mit-) Besitzerin der Wohnung gewesen. Der Vermieter habe auch glaubhaft gemacht, dass er erstmals anlässlich des Räumungstermins Kenntnis davon erlangt habe, dass sich die Antragsgegnerin dauerhaft zu Wohnzwecken in der Wohnung aufhalte. Einer Darlegung und Glaubhaftmachung eines wesentlichen Nachteils des Vermieters, wie sie bei einer Regelungsverfügung gemäß § 940 ZPO an sich notwendig sei, bedürfe es vorliegend nicht; es liege vielmehr ein „anderer Grund" i.S.v. § 940 ZPO vor. Es würde keinen Sinn machen, die einstweilige Räumungsverfügung nur zuzulassen, wenn der Vermieter noch darlegen müsste, warum sein Vermögensnachteil durch Vorenthaltung der Wohnung stärker wirke als der (mutmaßliche endgültige) Entzug der Wohnung beim Besitzer; dementsprechend gehe der Gesetzgeber davon aus, dass das einstweilige Verfügungsverfahren „anstelle eines zeitaufwendigen Hauptsacheverfahrens" treten solle.