Einstweilige Verfügung auf Gerüstabbau

Einstweilige Verfügung auf Gerüstabbau; Besitzschutzanspruch; Ankündigungspflicht des Vermieters für Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsarbeiten

Eine Besitzstörung des Vermieters liegt vor, wenn er ohne Ankündigung zur Durchführung von Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsarbeiten ein Gerüst errichten lässt, durch das die Sicht aus der Mietwohnung erheblich behindert wird und eine Verschattung der Wohnung sowie eine erhöhte Einbruchsgefahr und auch die Einsichtsmöglichkeit in die Wohnung durch die mit dem Aufbau beschäftigten Arbeiter entsteht.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Antragsteller begehrt von der Antragsgegnerin die Unterlassung sowie den Abbau des Gerüstes im bisher errichteten Umfang im Wege der einstweiligen Verfügung. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat den Antrag zurückgewiesen und der dagegen gerichteten sofortigen Beschwerde des Antragstellers nicht abgeholfen.

Die sofortige Beschwerde ist gemäß den §§ 567 ff. ZPO zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingereicht.

In der Sache hat die Beschwerde Erfolg.

Dem Antragsteller steht gegenüber der Antragsgegnerin gemäß den §§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB der geltend gemachte Unterlassungsanspruch zu.

Eine verbotene Eigenmacht im Sinne von § 858 BGB ist jede gesetzlich nicht gestattete Handlung, die den unmittelbaren Besitzer ohne seinen Willen in der Ausübung der tatsächlichen Gewalt beeinträchtigt oder ihm diese entzieht, § 858 Abs. 1 BGB. Eine Besitzstörung liegt vor, wenn dem Besitzer Ausschnitte aus den Gebrauchs- und Nutzungsrechten genommen werden, die ihm die Sache gewährt (Gutzeit in Staudinger, BGB, Kommentar, Neubearbeitung 2012, zu § 858 Rn. 14).

Vorliegend hat der Antragsteller in der Antragsschrift vorgetragen, dass die Antragsgegnerin die Fassade des Vorderhauses, in welchem die von ihm angemietete Wohnung belegen ist, eingerüstet hat, ohne dass ihm dies schriftlich angekündigt worden sei. Er hat dies sowie den Umstand, dass dies die Sicht aus seiner Wohnung erheblich behindert, durch Eidesstattliche Versicherung glaubhaft gemacht. Veranschaulicht ist dieser Vortrag durch die zur Akte gereichten Fotografien der Einrüstung. Diese lassen erkennen - da sie offenkundig während des Aufbaus angefertigt wurden -, dass Arbeiter auf dem Gerüst beschäftigt sind, so dass nicht nur die Verschattung der Wohnung, die erhöhte Einbruchsgefahr, sondern auch die Einsichtsmöglichkeit in die Wohnung durch die mit dem Aufbau beschäftigten Arbeiter eine Beeinträchtigung im Mietgebrauch darstellen, die nicht unerheblich ist.

Da ferner glaubhaft gemacht ist, dass keine schriftliche Ankündigung erfolgte, ist nicht ersichtlich, dass der antragstellende Mieter diese Gebrauchsbeeinträchtigung seiner Wohnung zu dulden hätte. Selbst wenn es sich hier um Erhaltungsmaßnahmen im Sinne von § 556 a Abs. 2 BGB handeln sollte, sind diese nach dem Absatz 2 der Norm anzukündigen, wenn nicht ihre sofortige Durchführung zwingend erforderlich ist. Für das Vorliegen einer derartigen Notmaßnahme ist hier nichts ersichtlich. Ob hier eine materiell-rechtlich zu duldende Modernisierungsmaßnahme geplant ist, ist nicht zu prüfen. Denn bis zu einer ordnungsgemäßen Ankündigung einer solchen Maßnahme besteht kein Recht der Vermieterin, eigenmächtig den Mietgebrauch in mehr als unerheblicher Weise zu stören (vgl. dazu LG Berlin 63 T 71/04 -, GE 2004, 1233).

Die Ausführungen des Amtsgerichts, dass sich der Besitz im Sinne von § 854 BGB im Wesentlichen auf die Wohnung des Mieters und nicht auf die Fassade des Objekts beziehe, trifft zwar insofern zu, als dem Mieter Alleinbesitz nur an den überlassenen Wohnräumen zusteht. Wird aber dieser Alleinbesitz durch Arbeiten außerhalb der Wohnung beeinträchtigt, was hier aus den vorstehend dargestellten Gründen der Fall ist, greift dennoch der Besitzschutz der §§ 858, 862 BGB ein, unabhängig davon, ob der Mieter Besitzer der Hausfassade ist oder nicht. Zur Begründung verweist das Amtsgericht insoweit auf die Entscheidung des Landgerichts Berlin - 63 S 429/12 - vom 26.2.2013 (GE 2013, 487). In dem zitierten Fall hat die Kammer den § 906 BGB herangezogen mit der Begründung, dass die darin enthaltenen eigentumsbeschränkenden Regelungen auch über das Verhältnis zwischen Eigentümern hinaus auch zugunsten des Besitzers anwendbar ist, und hat sich hierfür auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 23.2.2001 - V ZR 389/99 - bezogen. Der zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs lag ein Fall zugrunde, in dem ein Mieter eines Grundstücks den Eigentümer eines benachbarten Grundstücks - nachdem aufgrund der von diesem beauftragten Bauarbeiten die Produktionshalle des Mieters eingestürzt war - auf „Ersatz" in Anspruch genommen hat. Der Bundesgerichtshof hat dem Mieter analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB einen verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch zugebilligt.

Diese Erwägungen lassen sich aber - jedenfalls auf den hiesigen Fall - einer vom Eigentümer und Vermieter vorgenommenen Einrüstung seines Hauses nicht ohne Weiteres übertragen. Jedenfalls stellt bei - wie vorstehend ausgeführt - zu bejahender Besitzstörung die Heranziehung der eigentumsbeschränkenden Regelungen hier keine Anwendung zugunsten des Besitzers dar.

Der gemäß den §§ 935 ff., 920 Abs. 2 ZPO erforderliche Verfügungsgrund besteht hier zudem. Dieser folgt schon aus der Rechtsnatur des Unterlassungsanspruchs. Eine verbotene Eingemacht indiziert den Verfügungsgrund auch ohne gesonderten Vortrag des Antragstellers, wobei eine besondere Dringlichkeit nicht erforderlich ist. Da der Mieter gemäß § 862 Abs. 1 Satz 1 BGB die Beseitigung der Störung verlangen kann, ist das Gerüst entsprechend dem Verfügungsantrag zu 2. zu demontieren, wobei hierfür eine angemessene Frist von zehn Tagen zu setzen ist, weil insoweit ein einmal erstelltes Gerüst nicht innerhalb so kurzer Frist abgebaut werden kann. Da die Beeinträchtigungen sich nur auf das Vorderhaus beziehen und auch nur insoweit glaubhaft gemacht sind, kann sich sowohl die Unterlassung als auch die Störungsbeseitigung nur auf diesen Gebäudeteil beziehen, weshalb im Übrigen eine Zurückweisung erfolgte.

Soweit der Antrag zu 2. ferner die Beseitigung von Verunreinigungen des Gebäudes verlangt, war dieser zurückzuweisen, weil Verunreinigungen weder vorgetragen noch glaubhaft gemacht sind.

Verbotene Eigenmacht des Vermieters liegt vor, wenn dieser ohne (mietrechtliche) Ankündigung ein Gerüst an der Hausfassade aufstellen lässt, durch das für den Mieter eine Sichtbehinderung/Verschattung, eine erhöhte Einbruchsgefahr sowie die Einsichtsmöglichkeit in die Wohnung durch die mit dem Aufbau beschäftigten Arbeiter entsteht.

Der Vermieter ließ zur Durchführung von Arbeiten an der Fassade des Hauses ein Gerüst aufstellen. Der Mieter begehrte die Unterlassung des weiteren Gerüstaufbaus sowie den Abbau des Gerüstes in bisher errichtetem Umfang im Wege der einstweiligen Verfügung. Das AG wies den Antrag zurück, was zur sofortigen Beschwerde des Mieters zum LG führte.

Das LG Berlin, ZK 67, originärer Einzelrichter, erließ die begehrte einstweilige Verfügung. Der Anspruch ergebe sich aus §§ 862 Abs. 1, 858 Abs. 1 BGB wegen Besitzstörung. Der Mieter habe vorgetragen und glaubhaft gemacht, dass der Vermieter die Fassade des Vorderhauses, in welchem sich die angemietete Wohnung befindet, eingerüstet habe, ohne dass ihm das schriftlich angekündigt worden sei. Veranschaulicht sei dieser Vortrag durch die zur Akte gereichten Fotos der Einrüstung. Diese ließen erkennen, dass Arbeiter auf dem Gerüst beschäftigt seien, so dass nicht nur die Verschattung der Wohnung, die erhöhte Einbruchsgefahr, sondern auch die Einsichtsmöglichkeit in die Wohnung durch die mit dem Aufbau beschäftigten Arbeiter eine Beeinträchtigung im Mietgebrauch darstellten, die nicht unerheblich sei. Da ferner glaubhaft gemacht worden sei, dass keine schriftliche Ankündigung erfolgt sei, sei nicht ersichtlich, dass der Mieter diese Gebrauchsbeeinträchtigung seiner Wohnung zu dulden hätte. Selbst wenn es sich hier um Erhaltungsmaßnahmen handeln sollte, seien diese nach § 555 a Abs. 2 BGB anzukündigen, wenn nicht ihre sofortige Durchführung zwingend erforderlich sei. Davon sei vorliegend nicht auszugehen. Ob hier eine materiell-rechtlich zu duldende Modernisierungsmaßnahme geplant sei, sei nicht zu prüfen. Denn bis zu einer angemessenen Ankündigung einer solchen Maßnahme besteht kein Recht des Vermieters, eigenmächtig den Mietgebrauch in mehr als unerheblicher Weise zu stören. Nicht zu folgen sei in diesem Zusammenhang der Entscheidung des LG Berlin zu 63 S 429/12, GE 2013, 487. Die dortigen Erwägungen zur Einbeziehung von § 906 BGB ließen sich auf eine vom Eigentümer und Vermieter vorgenommene Einrüstung seines Hauses nicht ohne Weiteres übertragen. Jedenfalls bei zu bejahender Besitzstörung sei die Heranziehung der eigentumsbeschränkenden Regelungen zugunsten des Besitzers nicht gerechtfertigt.

Den Ausführungen in dem Beschluss zur fehlenden Ankündigung der geplanten Fassadenarbeiten kann für den Besitzschutzanspruch nicht gefolgt werden. Hierbei handelt es sich um eine schuldrechtliche/mietrechtliche Erwägung, die für den (possessorischen) dinglichen Besitzanspruch grundsätzlich irrelevant ist. Nur im Ausnahmefall können petitorische Ansprüche dem possessorischen Anspruch entgegengesetzt werden (vgl. Schach, GE 2013, 1376).